- Verdere bescherming van rechten van huurder
- Franse huizenprijzen zullen verder dalen in 2012
- Tips en aanwijzingen bij het kopen van bouwgrond
- Huren kan natuurlijk ook of verhuren stukje grond voor de buurman
- Veel gebruikte afkortingen op de huizenmarkt
Verdere bescherming van rechten van huurder
Staat uw huis in Frankrijk al een tijd te koop en leeg, dan kunt u er natuurlijk voor kiezen het te verhuren; niet als gîte/location meublée saisonnière (maximaal 3 maanden), maar als huurwoning voor onbepaalde tijd. Wees u er echter goed van bewust dat de rechten van huurders in Frankrijk bijzonder goed beschermd zijn. In geval van achterblijven van huurbetalingen is het een hele toer om iemand uit uw huis te laten zetten. Er zijn verhalen bekend van niet-betalende huurders die 3 jaar of langer blijven zitten en pas na kostbare rechtsgang uitgezet kunnen worden. Een goede rechtsbijstandsverzekering is zeker aan te raden. Maar natuurlijk zijn er ook normale en betrouwbare huurders die gewoon betalen.
De wet Alur van 24 maart 2014 zal de positie van huurders nog verder beschermen. Hieronder de maatregelen die vanaf 24 april van toepassing zijn en andere maatregelen.
Maatregelen op lopende huurcontracten
- Bijkomende lasten: de verhuurder moet de bewijsstukken voor de bijkomende lasten nu gedurende 6 maanden ter beschikking van de huurder stellen (dit was 1 maand).
- Werkzaamheden aan het gehuurde: als de verhuurder besluit (onderhouds-)werkzaamheden aan het gehuurde te laten uitvoeren, dan mag de huurder zich daar niet tegen verzetten. Wel kan hij een huurverlaging eisen (voor de ruimten die hij niet kan gebruiken) als de werkzaamheden meer dan 21 dagen duren (dit was 40 dagen)
- Onbetaalde huur of lasten: de eigenaar beschikt nu over een termijn van maximaal 3 jaar (in plaats van 5) om actie te ondernemen tegen onbetaalde huur of lasten.
- Verder heeft hij voortaan een jaar de tijd om de jaarlijkse huuraanpassing zoals vastgelegd in de huurovereenkomst door te voeren. Vroeger kon een verhuurder die de huurverhoging was vergeten, deze binnen 5 jaar alsnog opeisen. Nu heeft hij daarvoor maar 1 jaar de tijd. Hij kan overigens niet over de vergeten maanden alsnog huurverhoging vorderen.
- Winterstop voor uitzettingen: deze is nu van toepassing van 1 november tot 31 maart (was 15 maart). Krijgt u op 1 november van de rechtbank toestemming de huurder uit te (laten) zetten, dan moet u dus nog 5 maanden wachten tot het huis leeg is en de volgende (hopelijk wel betalende) huurder erin kan.
Voor huurcontracten die vanaf 27 maart 2014 getekend zijn:
De huurder die de woning wil verlaten, heeft in de volgende 4 nieuwe gevallen een maand opzegtermijn in plaats van drie:
- De woning bevindt zich in een zone waar de vraag het aanbod naar huurwoningen overstijgt (vooral in de grote steden)
- Zijn gezondheidstoestand, bevestigd door een medische verklaring, maakt het nodig om te verhuizen (vroeger gold dit alleen voor mensen van 60 jaar en ouder)
- Hij heeft een sociale woning toegewezen gekregen
- Hij heeft een uitkering voor volwassen gehandicapten (AAH)
Ook worden oudere huurders beter beschermd.
De termijn voor het terugstorten van een borgsom is nu 1 maand (in plaats van 2) als de woning in goede staat wordt opgeleverd. De rente in het geval van vertraging is 10% van de huur (exclusief lasten) per maand. Een vertraging van 6 weken verplicht de verhuurder dus om een boete van 20% van de huursom te betalen.
Franse huizenprijzen: hypotheekrente laag, huizen goedkoper
Buitenlanders kopen jaarlijks voor naar schatting € 6 miljard aan onroerend goed in vooral Zuid-Frankrijk, de transacties zijn in vier jaar verdubbeld, maar de laatste jaren fors in aantal gedaald. Britten zijn de grootste kopers van Frans onroerend goed door buitenlanders (57%), gevolgd door Italianen (12%), Belgen (5%), Zwiters en Nederlanders (4%), Duitsers (3%), Ieren (2%), Spanjaarden (2%) en overigen (11%).
De Rivièra blijft nog het meest favoriet, hoewel een tendens merkbaar is dat ook de meer authentieke departementen buitenlandse kopers aantrekken. De vervallen grote boerderijen worden schaarser door de kooplust van vóór de economische crisis van vooral de Britten met als gevolg relatief sterkere prijsstijgingen. Het later weer verkopen van die meestal voor veel geld gerenoveerde panden verloopt niet altijd even gemakkelijk, doordat deze dure markt beperkt is tot de happy few.
De belangrijkste categorieën kopers zijn nu de starters op de woningmarkt, de primo-accédants, die niet de last van een nog te verkopen woning kennen en voor wie rentevriendelijke tot renteloze leningen ter beschikking staan. De andere categorie kopers zijn de beleggers die de aandelenmarkt of de assurance-vie (fiscaal vriendelijk sparen) even laten voor wat zij waard zijn en nu het liefst in stenen beleggen. Dankzij verschillende fiscale regelingen was het zeer interessant om nieuwe huizen voor de verhuur te laten bouwen of een bestaand huis te kopen en deze te verhuren. Sinds 2012 is dat een stuk minder aantrekkelijk geworden.
De ontwikkeling van de huizenprijzen in geheel Frankrijk is te vinden op een infographic van Le Figaro. Daarnaast is een vernieuwde website te raadplegen van de Franse notarissen, met een zoekmachine om de huizenprijzen te kennen in geheel Frankrijk.
Er worden weer meer hypotheken verstrekt
Dankzij de lage rente op Franse hypothecaire en onroerendgoedleningen is de productie van dergelijke geldverstrekkingen aan huizenkopers in het tweede kwartaal met ruim 35% gestegen. In de eerste drie maanden van dit jaar daalde het aantal leningen nog met met 8,7%. Vergeleken met 2012 was de groei in de maanden april, mei en juni 26,4% hoger. Toch is het niveau nog lager dan in de periode van vóór de economische crisis.
Opmerkelijk is dat de huizenkopers met bescheiden inkomens minder gebruik maken van de renteloze lening, prêt à taux zéro (PTZ+). Sinds 2012 is de toegang tot deze lening bemoeilijkt doordat zij alleen nog wordt verstrekt voor de aankoop van een nieuw huis dat bovendien aan hoge energiezuinige eisen moet voldoen. Dergelijke nieuwbouwhuizen zijn duur. Een deel van deze belemmering wordt goedgemaakt door de zeer lage rente die sinds februari 2012 met meer dan 100 basispunten is gedaald tot een gemiddelde van 2,89% in juni van dit jaar. De verwachting is dat deze hypotheekrente zich eind 2013 en begin 2014 zal stabiliseren rond de 3%. De lage rente heeft als bijkomend voordeel nog dat het aandeel ‘eigen geld’ iets is gezakt bij de aanvraag van een lening. Deze apport personnel is nu 23,4% tegen 27% een jaar geleden. Het gemiddelde leenbedrag is in 12 maanden gestegen van € 149.300 naar € 155.800. Ten slotte is ook de looptijd wat langer geworden en is nu gemiddeld ruim 17 jaar.
(28.07.13)
Tips en aanwijzingen bij het kopen van bouwgrond
Hoewel het steeds lastiger wordt in Frankrijk, is het kopen van een stuk(je) grond om een nieuw huis te bouwen zeker mogelijk. Vooral in de omgeving van grotere plaatsen is het vinden van een leuk perceeltje echter wel moeilijk. Bovendien stijgen de prijzen door het schaarse aanbod flink: de laatste drie jaar met gemiddeld 10% per jaar.
Kostte een stuk bouwgrond van zeg 1000 m² in 1998 nog rond de € 20.000, nu moet dat lapje tegen de € 45.000 kosten. De prijzen rond Parijs (Île de France en in het zuidoosten) bedragen ongeveer het dubbele, circa € 300 per vierkante meter. In de wat ‘rustiger’ regio’s liggen de gemiddelden wat lager. Op het platteland liggen de grondprijzen lager, met uitzondering van het platteland van Île de France. Een hectare grond, geen terrein om huizen op te bouwen of landbouwgrond, doet tussen de € 200 en € 1500. Landbouwgrond kost gemiddeld tegen de € 6000 per hectare. Bouwgrond is veel duurder, maar is volgens Nederlandse begrippen met € 25 tot € 65 per m² nog heel redelijk geprijsd. Wederom: prijzen à la campagne. Rondom de steden liggen deze prijzen aanzienlijk hoger, tot € 1500 per m² aan toe.
De grondprijzen voor bouwgrond (terrains à bâtir) per m² (het gemiddelde is € 120/m²):
Zeer landelijk € 29
Landelijk in de omgeving van steden € 53
Gemeenten met minder dan 10.000 inwoners € 71
Gemeenten tot 50.000 inwoners € 76
Gemeenten tot 100.000 inwoners € 73
Gemeenten tot 200.000 inwoners € 96
Gemeenten met meer dan 200.000 inwoners € 132
Agglomeratie Parijs € 300
Het bouwen van een huis kost in Frankrijk gemiddeld € 1500 per vierkante meter. Daar is de bouwgrond niet in begrepen. In Ile-de-France maken de grondkosten bijna de helft uit van de operatie en in de rest van het land tussen de 25 en 30%. Anders uitgedrukt, een nieuwbouwhuis van 100 m² kost ongeveer € 195.000 en in de Parijse regio € 220.000.
Er is de keuze tussen een vrij stuk grond (terrain isolé of parcelle en diffus) of een kavel in een bouwplan (lotissement) van een gemeente of projectontwikkelaar. Bij de aankoop van een perceel buiten een lotissement is het belangrijk om goed te kijken naar de plaatselijk geldende voorschriften, belastingen, eventuele bouwbeperkingen en de kosten om het stuk grond te ontsluiten en de aansluitingen te laten maken (elektriciteit, water, telefoon, eventueel riolering). Reken op bedragen van € 20.000 tot € 25.000 om al die aansluitingen te laten aanleggen en tel er nog eens € 2.000 à € 5.000 bij om leidingen te maken tot in het huis zelf. Bij een kavel in een bouwplan is dat allemaal al geregeld, net als de maten, de kleur van de dakpannen en de gevel en de overige materialen. Het eerste is handig, het tweede tamelijk treurig. Ook is er vaak een reglement over het beheer en onderhoud van je tuin, de erfafscheiding en gemeenschappelijke ruimten, zoals parkeerplaatsen en straatonderhoud.
Overstromingen komen steeds meer voor, een kleine 8000 Franse gemeenten kampen regelmatig met onder water gelopen terreinen en gebouwen. In zeer ernstige gevallen kan de lokale overheid binnen het risicogebied (zones inondables) aan de prefectuur vragen het getroffen gebied tot rampgebied (catastrophe naturelle) te verklaren, zodat op kosten van de staat de verzekeringen uitkeringen verstrekken. Het is dan ook aan te bevelen naar de zogenaamde risicoplannen te vragen voor gebieden die aan bepaalde risico’s blootstaan (overstromingen, aardbevingen, lawinegevaar, bosbranden enzovoort). Verkopers van huizen die in deze risicovolle gebieden liggen, zijn verplicht om dit afzonderlijk te vermelden bij het laten opmaken van het voorlopig koopcontract. Zo’n plan (PPRN, plan de prévention des risques naturels prévisibles) is ook te vinden op het gemeentehuis, en komt alleen boven water als je er specifiek om vraagt, zo leert helaas de praktijk.
Verder is het natuurlijk van belang te weten te komen of het stuk grond dat men graag zou willen kopen, mag worden bebouwd, of het een terrain constructible is. Dat is te vinden in het bestemmingsplan, de PLU, Plan Local d’Urbanisme. De oude naam is POS, Plan d’Occupation du Sol. Je kunt als belangstellende koper een CU opvragen, Certificat d’Urbanisme, af te geven, uiterlijk binnen twee maanden. Dat CU kan positief of negatief zijn of positief met voorwaarden (in het Zuiden bijvoorbeeld: solide bosbrandpreventie). Tijdens het aankoopproces wordt het krijgen van een positief CU meestal als opschortende voorwaarde gesteld. Er bestaan twee modellen: een détaillé (officieel een CUsimplifiée, ook wel genoemd een CU ordinaire of certificat d’information, waarin enkele algemene regels over de bestemming van de grond zijn gegeven. Het certificat d’information moet binnen een maand na de aanvrage worden afgegeven en een certificat opérationnel binnen twee maanden. Ga hiervoor naar la Mairie; daar is ook alles bekend over eventuele rechten, zoals erfdienstbaarheden.
Een CU is gratis, zelfs als men hem schriftelijk aanvraagt en laat opsturen. Het certificat d’information is uitsluitend informatief en vermeldt soms ook de plaatselijke belastingen. Beide documenten zijn anderhalf jaar geldig en kunnen daarna nog met een jaar worden verlengd, als dat ten minste twee maanden voor het verstrijken van het eerste jaar is aangevraagd en de omstandigheden niet zijn gewijzigd. In grotere gemeenten kan een aspirant-koper van een stukje grond het Plan Local d’Urbanisme inzien, waarop de bestemmingen van het gemeentelijk grondgebied staan vermeld: vier zones en wel: les zones urbaines (U), les zones à urbaniser (AU), les zones agricoles (A) en de zones naturelles et forestières (N.) (AU1 direct bebouwbaar, AU2 bouwen als PLU is gewijzigd.) Kleine gemeenten die niet beschikken over een PLU werken met een carte communale, een vereenvoudigde vorm van een bestemmingsplan. De term CU negatif komt veel voor in de spreektaal en betekent dat een gemeente een verzoek om bijvoorbeeld een bestemming van een onroerend goed te veranderen, niet toestaat.
Veel gebruikt is ook de afkorting COS, coefficient d’occupation du sol. Deze COS geeft aan welk gedeelte van een terrein mag worden bebouwd: een coëfficiënt van 0,30 op een stuk bouwgrond van 1000 m² betekent dat men 300 m² kan bebouwen inclusief al het buitenwerk. Het woondeel daarvan mag hooguit 80% zijn, derhalve 240 m² aan ‘huis’.
Verder moet men kennisnemen van de plannen, die in eenvoudige bewoordingen moeten zijn vermeld in een ander document, de PADD, plan d’aménagement et de développement durable. Kleine gemeenten vinden een PLU vaak te ingewikkeld; daar werkt men nog met la carte communale waarop de gebieden staan aangegeven waar niet – of zeer beperkt – mag worden gebouwd. Kleine gemeenten met een carte communale vallen onder de controle van de staat. Gemeenten met een PLU mogen zelf een zogenoemd réglementDDE (direction départementale de l’équipement.) formuleren, waarin gedetailleerd wordt opgesomd wat wel en wat niet mag. Om te weten te komen of er in de directe omgeving van het toekomstige huis nog andere plannen bestaan, zoals de aanleg van een snelweg, kerncentrale of vliegveld, vervoegt men zich bij de gemeentelijke dienst of bij departementale dienst voor onder meer de ruimtelijke ordening, de
Sinds de nieuwe wet kun je in sommige gemeenten ook geen bouwgrond meer kopen zonder een duidelijk plan van een huis en een bouwvergunning. De start van de bouw is hooguit drie jaar uit te stellen na de koop van het stuk grond. Als er wordt gesloopt en onmiddellijk aan herbouw wordt begonnen, is de sloopvergunning opgenomen (permis de démolir) in de bouwvergunning.
Bij de verkoop van bouwterreinen zal het huidige ritme (2%, 4%, 8%) worden afgeschaft, omdat te veel eigenaren de tijd nemen om te profiteren van een hogere aftrek en hun terrains à bâtir vasthouden. In plaats van de bestaande aftrekregeling komt er een tegenovergestelde regeling voor deze grondbezitters: hoe langer men de grond vasthoudt, hoe hoger de winstbelasting zal worden. De dreigende belastingverzwaring zou moeten zorgen voor een ‘elektrochoc’ waardoor veel meer (20 à 30%) bouwgrond beschikbaar komt om huizen te bouwen. Het streven van François Hollande is erop gericht om jaarlijks 500.000 nieuwe huizen te laten bouwen, waarvan 150.000 in de sociale sector. Tijdens zijn vijfjarige regeerperiode zouden er derhalve 3,5 miljoen huizen bij moeten komen. Bij de verkoop van bestaande bouwterreinen geldt de ‘normale’ taxe sur la plus-value, maar er zijn wat wijzigingen gekomen. In 2015 geldt de aftrek voor de periode dat de grond in bezit was, niet meer, dus de volledige plus-value wordt dan belast via de inkomstenbelasting. Bij de overdracht wel wel alvast 19% bronheffing ingehouden.
Het is nuttig om ook verder nog goed rond te kijken en te vragen naar zaken als erfdienstbaarheden of eventueel gewoonterecht. Erfdienstbaarheden kunnen particulier zijn of van openbare diensten, zoals leidingen e.d. De gemeente heeft altijd het recht om een terrein te betreden om die te onderhouden en de bewoners mogen binnen twee meter van bijvoorbeeld een waterleiding geen struiken of bomen planten. De servitudes privées hebben dan betrekking op de relatie met de buren, zoals de regels omtrent afstand en hoogte van bomen en struiken. Het kan ook om afspraken gaan, zoals de toegang tot een terrein, het recht van overpad (droit de passage.) Die afspraken moeten vermeld staan in het contract.
Vóór het ondertekenen van het contract is het raadzaam de grond te laten opmeten en niet te vertrouwen op de kadastrale gegevens, die meer een fiscale boekhouding zijn om de kadastrale huurwaarde te berekenen, die vervolgens als basis dient bij de berekening van de plaatselijke belastingen. En nog goed om te weten: er bestaat een verplichting tot onderhoud van de tuin i.v.m. brandgevaar. Wie dichter dan 200 meter bij een bos woont heeft de verplichting om zijn terrein vrij van onkruid te houden, de obligation de débroussaillage. Rondom het huis moet een gebied van ten minste 50 meter worden vrijgehouden, eventueel door de burgmeester uit te breiden tot 100 meter. Het kan zelfs 200 meter in meer verstedelijkte gebieden en als je aan de rand van een bos woont.
Het is niet verplicht grensafscheidingen te markeren, maar het is meestal wel aan te raden. Het opmeten moet gebeuren door een landmeter, de géomètre-expert, die een proces-verbaal opmaakt dat beide partijen moeten ondertekenen. Zo’n overeenkomst is dan strikt bindend en wordt gepubliceerd bij Service de publicité foncière (ex-Conservation des hypothèques). Bij het ontbreken van duidelijk zichtbare grensafscheidingen (bornage) is het wijs om de landmeter te laten komen (géomètre-expert); de kosten van zijn meetwerk (€ 200 tot € 300 voor niet te ingewikkelde metingen) kunnen eventueel worden gedeeld met vriendelijke buren. Er bestaan overigens verschillende bornages, landopmetingen, afhankelijk van de juridische status. In principe moeten bij een bornage beide partijen aanwezig zijn (bornage amiable.) Is de andere partij onwillig, dan moet het opmeten via de rechter worden geregeld. Hij wijst dan een géomètre-expert aan die de bornage judiciaire uitvoert. Ook kan een gemachtige optreden namens een eigenaar.
Bij de koop van een bouwkavel (lot) is al dat onderzoek in het algemeen niet nodig, dat is uiteraard al gebeurd door de bouwer of projectontwikkelaar. Maar het kan natuurlijk geen kwaad het aangeboden perceel nog eens goed na te meten. Het kan gebeuren dat de bouwer een voorlopig koopcontract ter ondertekening aanbiedt terwijl nog niet alle gegevens bekend zijn: de verkaveling, de ontsluiting van de grond enzovoort. Het is aan te raden om te wachten met het ondertekenen totdat je duidelijkheid over deze zaken hebt verkregen, hoewel bij een goed geformuleerd koopcontract zaken later geregeld kunnen zijn bijvoorbeeld in de vorm van opneming van een opschortende voorwaarde dat de nog ontbrekende zaken voor een bepaalde datum moeten zijn gerealiseerd.
En in het algemeen: als men van een particuliere eigenaar een stuk grond erbij zou willen kopen, moet men altijd persoonlijk en zelf onderhandelen en niet meteen met de deur in huis vallen. Een Fransman verkoopt zijn grond niet snel. Als je ziet dat het terrein niet meer wordt bewerkt en verwildert, is er al meer kans. De eigenaar of zijn erfgenamen moeten je de grond wel willen gunnen. Vertrouwen en opgebouwde vriendschap spelen een rol, zo is de ervaring, en de prijs, ach, daar komen we wel uit, meent de Fransman.
Renteloze huizenlening in principe alleen voor nieuwe huizen
De oude renteloze leningen en de beperkte hypotheekrente-aftrek hebben begin 2011 plaatsgemaakt voor een nieuwe vorm van een overheidsvergoeding aan Franse inwoners die voor het eerst een huis kopen, de PTZ+ – prêt à taux zéro. Maar ook deze regeling is al weer geschiedenis. De lening is alleen nog beschikbaar voor nieuwe toetreders op de huizenmarkt voor de financiering van de aankoop van een nieuw huis of van het huis dat men huurt. Bovendien zijn de inkomensplafonds om in aanmerking te komen voor de renteloze lening verlaagd, zodat minder adspirant-huizenkopers een beroep kunnen doen op de door de overheid gefinancierde regeling.
De inkomensgrenzen 2012 om in aanmerking te komen voor een dergelijke lening en de hoogte ervan zijn hier te vinden
(18.01.12)
Huren kan natuurlijk ook of verhuren stukje grond aan de buurman
Wie op latere leeftijd zijn veelal grote Franse huis wil verkopen om kleiner te gaan wonen, kan uiteraard ook een huis gaan huren. En er zijn er ook die eerst een paar jaar willen huren om te testen of dat wonen in Frankrijk nu echt wel zo geweldig is. Huren kan bij een verhuurmaatschappij of bij de vriendelijke dorpsgenoot die nog een goed huis te huur heeft. Het is nuttig om globaal kennis te nemen van de Franse gebruiken bij de huur van huizen.
In de praktijk blijken particuliere verhuurders strenger te zijn bij het toelaten van huurders. Zo vragen deze huisbazen soms drie garantiestellingen voordat het huurcontract, le bail, kan worden ondertekend. De vorige regering heeft die overdaad aan garantiestellingen danig ingeperkt en ook de waarborgsom teruggebracht tot één maand huur. Institutionele verhuurders (de zinzins in het dagelijks spraakgebruik) zijn wat gemakkelijker. Als het vaste inkomen drie of viermaal hoger is dan de huur, is er verder geen poespas meer. Is het inkomen lager, dan zal iemand borg moeten staan die wel aan deze inkomenseis van driemaal de huur voldoet. Ook particuliere huurders houden deze norm veelal aan. Bij de institutionnels hebben de huurcontracten een looptijd van zes jaar, die bij de particuliere verhuurders drie jaar, met een opzegtermijn van zes maanden. Verhuur van gemeubileerde woningen kent een duur van een jaar, steeds stilzwijgend te verlengen, opzegtermijn drie maanden in het geval de prijs wordt verhoogd, het huis wordt verkocht, de huurder zich misdraagt of de verhuurder er zelf in wil gaan wonen.
Als de huurder netjes de huur betaalt en zich als een goed huisvader gedraagt, kan een ongemeubileerde verhuur niet zomaar worden opgezegd. Om er zeker van te zijn dat de huurder goed is voor de betaling van de toekomstige huurpenningen, kan de verhuurder nogal wat eisen stellen. En doet dat dan ook. Hij mag vragen naar de laatste salarisstroken, het arbeidscontract en de laatste belastingaanslag. Hij mag niet informeren bij de werkgever of ander onderzoek doen. Wel mag hij aan de vorige verhuurder vragen of de vertrekkende huurder altijd netjes de huur heeft betaald. Ook is het streng verboden om tevoren om pasfoto’s te vragen, identiteitskaarten en dergelijke. Dit is gedaan om discriminatie te voorkomen. Bij het ondertekenen van het huurcontract mag de eigenaar/bemiddelaar wel om een identiteitsbewijs vragen en zal meestal ook een waarborgsom (dépot de garantie, in het spraakgebruik ten onrechte ook caution genoemd) verlangen ter grootte van maximaal een maand huur en/of een borg (caution.) Na afloop moet het dépot de garantie binnen twee maanden worden terugbetaald als er verder niets meer te verrekenen valt. Bij particuliere verhuurders wil die teruggave vrijwel altijd op problemen stuiten. Een op de drie verhuurders houdt de dépôt de garantie onder zich en betaalt deze niet terug bij het eind van de verhuur. Zij beschouwen de centjes als vergoeding voor het opknappen en vervangen van normaal versleten zaken zoals schilderwerk en vloerbedekking. Dat mag dus niet. Problemen hierover worden meestal in der minne geschikt door de commissions départementales de conciliation, een soort huurgeschillencommissie.
Als de verhuurder niet tijdig de borg terugbetaalt, kan na twee maanden de hoogte van de terug te betalen borg worden verhoogd met 10% van de huur.
De huurder kan altijd opzeggen, met inachtneming van een termijn van een maand. Huurders die ouder zijn dan 70 jaar genieten een sterke huurbescherming. Als de eigenaar het huis verkoopt, zal de nieuwe de huur kunnen opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. Maar als de 70-plusser een bescheiden inkomen geniet – niet meer dan 1,5 keer het minimumloon – kan de huur niet worden opgezegd, tenzij de nieuwe eigenaar een ander passend huis kan aanbieden dat past binnen het budget van de huurder. Als de huiseigenaar zelf ouder is dan 60 jaar of een zeer laag inkomen heeft, kan hij de huur in dit soort gevallen wel opzeggen. Bij een koppel behoeft slechts één van de twee aan die voorwaarden te voldoen. Het nieuwe huis moet in dezelfde omgeving liggen, niet verder dan 5 kilometer.
De GRL is nieuwe versie van de verzekering voor verhuurders, de Garantie des risques locatifs. Men kan zich dan verzekeren tegen het risico dat de huurder de huur niet kan of wil betalen, tegen eventuele invorderingskosten, aangerichte schade (maximaal € 7700, maximaal € 3500 voor een gemeubileerd huis.) De verzekeringspremie (2,5% van de jaarlijkse huurontvangsten) is aftrekbaar bij de belastingopgave van de huurinkomsten. Wie een dergelijke verzekering heeft, mag geen borg meer vragen van een persoon, de caution. Wel mag hij nog gewoon het dépôt de garantie vragen.
Franse minister wil praktijken makelaars bij verhuur aan banden leggen
Minister Cécile Duflot van Huisvesting zal maatregelen uitvaardigen om een einde te maken aan onoirbare praktijken van agents immobliers, beheerders van appartementen en verkopers van lijstjes met huurwoningen. Zij wenst een maximumtarief die makelaars berekenen aan huurders bij de bemiddeling in huurwoningen, een nauwer omschreven tarifering van de zogenaamde syndics (beheerders van gezamenlijke eigendommen) en regelgeving voor de activiteiten van de marchands de listes. De minister zal aan het einde van deze maand met voorstellen in de kabinetsraad komen: ‘de tarieven zijn onrechtmatig en buitensporig, verplichtingen worden niet nageleefd, er heerst schimmigheid en de transactiekosten zijn te hoog en maken het lastig om aan een huurhuis te komen’.
Verder wil Duflot de hele sector grondig moderniseren en opleidingen verplicht stellen om daarmee het vertrouwen van de consumenten te herstellen. Wat betreft maatschappelijk aanzien, staan de Franse makelaars geheel onderaan de lijst. Bij verhuur rekenen deze makelaars een maand huur als provisie aan de nieuwe huurders. Het werk dat daartoe moet worden verricht bestaat uit het opnemen van de situatie van de woning en het opstellen van het huurcontract. De nieuwe huurder zou hiervan de helft moeten vergoeden, de andere helft is voor rekening van de verhuurder. In de huidige situatie staat de vergoeding die de huurder moet betalen in geen enkele verhouding tot de geleverde prestatie. De syndics zullen verplicht worden om voor elk eigendom (meestal appartementen/flatwoningen) een eigen rekening te openen, zodat meer duidelijkheid ontstaat over de toe te rekenen kosten per wooneenheid. Ten slotte de marchands de listes, veelal werkzaam in de grotere steden en voor studenten die een kamer zoeken. Zij zullen volgens het voorstel duidelijk zichtbaar een mandaat moeten tonen, waarin de verkopers op de lijsten aangeven dat het te huren pand nog vrij is. Te vaak komt het voor dat adressen op gekochte lijsten al verhuurde appartementen blijken te zijn. De grote makelaarsorganisaties zijn niet blij met deze minister en hebben in een open brief aan premier Ayrault gemeld dat de voorgestelde maatregelen tegen het belang van de huurders, verhuurders en mede-eigenaren ingaat. Ook het argument van de werkgelegenheid wordt nog aangevoerd.
(17.06.13)
De particuliere bailleurs bieden hun huizen vaak aan in kleine advertenties in de dagbladen of gespecialiseerde uitgaven zoals de papieren versie van De Particulier à Particulier, een uitgave die elke donderdag verschijnt. Op internet is uiteraard ook het nodige te vinden. De grote makelaars hebben hun aanbod op hun website staan (Century 21, FNAIM, Orpi, Laforêt, Era en andere.) Hoewel deze agents vooral actief zijn in de verkoop van huizen, hebben zij ook wel huurhuizen in de portefeuilles. Daarnaast zijn de administrateurs de biens, ofwel beheerders verenigd in de syndicats actief. Dan zijn er nog de notarissen die, vooral op het platteland, ook wel huurpanden beheren. Oppassen hier, want de beheershonoraria bij de notarissen zijn bij hoge huren relatief ook erg hoog.
Ten slotte zijn er de marchands de listes, een beroepsgroep met een niet al te hoog aanzien. Tegen betaling van bedragen tussen de € 90 en € 170 verkopen zij lijsten met kleine advertenties en nemen contact op met de verhuurder. Vaak zijn het advertenties die gewoon uit de kranten zijn overgenomen en de marchands vergewissen er zich nauwelijks van of de aangeboden huizen in goede staat verkeren of al niet inmiddels zijn verhuurd. Officieel moet zo’n marchand toestemming van de verhuurder hebben om de gegevens te verkopen en moet hij in het bezit zijn van een carte professionnelle. Consumentenorganisaties zijn over het algemeen weinig te spreken over de diensten van deze marchands de listes.
De commissie die makelaars en beheerders berekenen ligt over het algemeen op een maand huur, sommigen vragen 10% van de jaarhuur. De commissie wordt gedeeld door de verhuurder en huurder. Het is bij wet verboden om aan de makelaar te betalen, voordat het contract is getekend. In het kantoor van de makelaar moeten de tarieven duidelijk zichtbaar zijn vermeld.
Een schriftelijk huurcontract is zeer gewenst, hoewel een mondelinge afspraak ook rechtsgeldig is. Bij overlijden kan de overblijvende partner de huur voortzetten, ook al staat zijn of haar naam niet vermeld in het huurcontract. Bij ongehuwden zal bij overlijden of uit elkaar gaan moeten worden aangetoond dat de samenleving in het huis minstens een jaar heeft geduurd. ‘Gepacseerden’, mensen die leven onder een samenlevingscontract zijn in dit soort situaties gelijkgesteld met gehuwden.
Het is belangrijk om de documenten te bestuderen die de toestand van de woning beschrijven bij de aanvang van de huur en bij vertrek. Het gaat hier om de état des lieux d’entrée en de état de lieux de sortie. Er ontstaat vaak gedonder over. De huurder moet bij vertrek het huis in de oorsponkelijke staat opleveren en als er iets niet klopt of dingen kapot zijn gegaan (behalve normale slijtage), kan de huisbaas moeilijk doen met het terugstorten van de dépôt de garantie. Bij het betrekken van het huis is het zaak om alles goed te controleren en zaken die niet werken te noteren op het papier.
Huurgeschillen, voornamelijk die van de huurverhogingen, worden in eerste instantie uitgevochten bij de Commission départementale de concilitation, een soort bemiddelende huurgeschillencommissie, zetelend in de préfecture. Geschillen rond de afwikkeling van de dépôt de garantie worden beslecht door de hulprechter, de juge de proximité. Als de bemiddeling niet lukt, kan de huisbaas naar de gewone rechtbank gaan (tribunal d’instance.) Dat moet wel gebeuren binnen twee maanden voordat het huurcontract afloopt. Laat de verhuurder die termijn lopen, dan moet hij het huis weer voor drie of zes jaar verhuren, tegen dezelfde huurprijs.
De huur mag jaarlijks worden verhoogd volgens de algemene prijsindex. De berekening van een huurverhoging verloopt wat typisch. Als de verhoging van een contract van drie jaar beneden de 10% blijft, mogen de verhogingen over de drie jaren worden verdeeld als het gaat om particuliere verhuur. Voorbeeld: de huur is € 700 en mag worden verhoogd tot € 760. Die verhoging van € 60 moet over drie jaren worden verdeeld: het eerste jaar betaalt de huurder dan € 720, het tweede jaar € 740 en het derde jaar € 760. Is de toegestane huurverhoging meer dan 10%, dan wordt de verhoging over zes jaar gespreid, ook al gaat het om een huurcontract van drie jaar.
Het is verplicht om bij de verkoop van een huis ook een verklaring over te leggen over het energieverbruik. Een dergelijke étiquettage énergétique is ook verplicht voor huurwoningen. Een erkend bedrijf moet een verklaring opstellen met een kwalificatie van de energiehuishouding, isolatie en dergelijke. Er komt dan een lijst met een schaal van A tot G. Een notering A betekent dat de woning op energiegebied zeer zuinig is en een notering met G geeft aan dat de verwarmingskosten en die van de warmwatervoorziening te hoog zijn. De verschillen tussen deze twee uitersten kunnen in kosten tot een factor zes oplopen. Wie een huis wil huren met een etiket E of G kan beter van de huur afzien of met de huiseigenaar een lagere huurprijs overeenkomen.
Wie in Nederland woont en een Frans ongemeubileerd huis verhuurt, moet over de huupeninningen (revenus fonciers) in Frankrijk belasting betalen. Bij een huuropbrengst van minder dan € 15.000 per jaar geldt het regime van micro-foncier hetgeen onder meer betekent dat 30% forfaitair kan worden afgetrokken voor (onderhouds)kosten. Als de kosten hoger zijn dan mogen deze in mindering worden gebracht. Het belastingtarief verloopt via de Franse schijven, maar in dit geval met het minimale percentage van 20.
De verhuur van een gemeubileerd huis is aan minder regels gebonden en laat de verhuurder meer vrijheid. De huurtermijn is 1 jaar en kan stilzwijgend worden verlengd, maar de verhuurder kan de huur op elk moment opzeggen, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. Hij kan de verhuur beëindigen als hij het huis zelf nodig heeft of het wil verkopen of om welke andere serieuze reden dan ook. Daartoe behoort ook verkeerd gedrag van de huurder, zoals het niet betalen van de huur, overlast aan de buren e.d. Over de helft van de huurinkomsten bij niet-professionele verhuur moet belasting worden betaald via het regime van de micro BIC, maar dan moeten de inkomsten wel beneden de € 32.600 blijven.
Nogal wat Nederlanders in Frankrijk met een flink stuk grond bij het (vakantie) huizen maken afspraken met de buurman of de plaatselijke boer om het gras te maaien of om paarden, schapen of koeien te laten grazen. Dat gebeurt vaak zonder procedure en met stilzwijgende verlenging. Daar kunnen in verband met het Franse gewoonterecht flinke problemen mee ontstaan. Een contractje maken is te verkiezen.
Prêt a usage
Durée du ………… au …………..20….
Entre les soussignés:
- désigné ci-après “le prêteur” et souscrivant à toutes obligations lui incombant, d’une part,
- désigné ci-après “l’emprunteur” d’autre part
il a été arrête et convenu le prêt a usage suivant:
prêt a usage
Le prêteur prête à titre de prêt a usage ou commodat, conformément aux articles 1876 et suivant du Code Civil à l’emprunteur qui accepte, les biens ci-après désignés:
désignation
les parcelles suivantes cadastrées section (naam plaats waar percelen zich bevinden), (kadastrale naam en nummers), (totaal oppervlakte in ha, a en ca).
Le tout désigné ci-après “les biens prêtés”.
usage
L’emprunteur s’oblige expressément à n’utiliser les biens prêtés qu’à l’usage suivant: – pacage et culture.
durée
Le présent prêt est fait pour une durée de douze mois á compter du …………. 20… En conséquence, l’emprunteur s’oblige à rendre au prêteur les biens prêtés, soit qu’il n’en aura plus l’usage ci-dessus défini, soit au plus tard le …………. 20… La restitution aura lieu au domicile du prêteur.
livraison jouissance
Le prêteur s’oblige à livrer aujourd’hui même à l’emprunteur les biens prêtés et celui-ci en aura la jouissance à compter de ce même jour. La livraison aura lieu au domicile de prêteur.
conditions
Le présent prêt est fait sous les conditions ordinaires et de droit en pareille matière et, en outre, aux conditions suivantes que l’emprunteur sera tenu d’exécuter, à peine de tous dommages intérêts et même de résiliation immédiate du prêt si bon semble au prêteur:
- l’emprunteur prendra les biens prêtés et celui-ci en aura la jouissance, sans recours contre te prêteur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état et vices apparents ou cachés;
- il veillera en bon père de famille à la garde et à la conservation des biens prêtés;
- il se servira personnellement des biens prêtés; il ne pourra les confier à des préposés ni à des domestiques et ne devra les utiliser que pour l’usage ci-dessus défini;
- il restera tenu définitivement des dépenses qu’il pourra se tenir obligé de faire pour l’usage et l’entretien des biens prêtés;
- à l’expiration de la durée convenue, il restituera en nature les biens prêtés eux-mêmes et non par leur équivalent; il ne devra aucune indemnité à raison de l’usure des biens prêtés résultant de leur usage normal et sans faute de sa part.
caractère gratuit
Le présent prêt est consenti à titre gratuit conformément aux dispositions de l’article 1876 du Code Civil il ne pourra en aucun cas donner lieu à application du statut de fermage.
frais
Les frais des présentes et leurs suites, y compris le coût d’une copie exécutoire pour le prêteur, seront supportés et acquittés par l’emprunteur qui s’y oblige.
domicile
Celui des biens prêtés.
Dont acte, sur 2 pages.
A (naam woonplaats gebruiker) A (naam woonplaats eigenaar)
Le ………………… 20… Le …………………….. 20…
(naam gebruiker) (naam eigenaar)
l’emprunteur le prêteur
Bon pour accord Bon pour prêt à usage
____________________________ ___________________________
(handtekening) (handtekening)
Met dank aan forumgebruiker Wim Mönnich.
Veel gebruikte afkortingen op de huizenmarkt
AL – A Louer, te huur
anc. – ancien, oud
a.p.d. – à partir de, vanaf
appt – appartement
asc. – ascenseur, lift
AV – A Vendre, te koop
bcp – beaucoup, veel
b. ét. – bon état, in goede staat
bur. – bureau(x), kantoor, studeerkamer
ch. – chambre, slaapkamer
ch.c.g. – chauffage central au gaz, CV op gas
ch.c.maz. – chauffage central mazout (fioul), CV op olie
cft – confort, comfort
constr. – constructeur, aannemer
cont. – contemporain, eigentijds
cuis.éq. – cuisine équipée, ingerichte keuken
dép. – dépendances, bijgebouwen
disp. – disponible, beschikbaar
oc.s/dem. – documentation sur demande, documentatie op aanvraag
ds – dans, in
dup. – duplex, appartement van 2 verdiepingen
ent. – entièrement, geheel
entr. – entresol, tussenverdieping, mezzanine
exc. – excellent, schitterend
ferm. – fermette, boerderijtje
FO – feu-ouvert, open haard
gar. 2 v. – garage 2 voitures, garage voor 2 auto’s
gd – grand, groot
gren. – grenier, zolder
gren.amen. – grenier aménageable, bewoonbaar te maken zolder
Id. pr pr.lib. – Idéale pour profession libérale, geschikt voor vrij beroep
indisp. – indispensable, noodzakelijk
jard. – jardin, tuin
lav. – lavabo, wastafel
liv. – living, salon
nég. – négociable, onderhandelbaar
pft ét. – en parfait état, in perfecte staat
pk 1 v. – parking 1 voiture, parkeerplaats voor 1 auto
plac. – placard(s), kast(en)
prox. – à proximité de, in de buurt van
pqt – parquet, parket
rdc – rez-de-chaussée, begane grond
R.C. – revenu cadastral, kadastrale huurwaarde
rén. – rénové, gerenoveerd
sam – salle à manger, eetkamer
sdb – salle de bains, badkamer
sdd – salle de douche, douche
s-s. – sous-sols, kelderruimte
st. – style, stijl
terr. – terrasse(s), terras(sen)
T – type
F – fonction
T1 of F1 – keuken apart
T2 of F2 – keuken, kamer, slaapkamer, badkamer
T3 of F3 – keuken, kamer, 2 slaapkamers, badkamer
TP – tapis-plain, vloerbedekking
vis. – visite, bezichtiging
vis.s/rdz-vs – visite sur rendez-vous, bezichtiging op afsrpaak
vue impr. – vue imprenable, blijvend vrij uitzicht
