Huizen- en grondprijzen, huren

• Actuele regels huurwoningen (2025)
• Vakantieverhuur: nieuwe wet Le Meur (november 2024)
• Tips en aanwijzingen bij het kopen van bouwgrond
• Huren kan natuurlijk ook of verhuren stukje grond voor de buurman
• Veel gebruikte afkortingen op de huizenmarkt

Actuele regels huurwoningen (2025)

De Franse huurwetgeving is de afgelopen jaren flink aangescherpt. De belangrijkste regels voor verhuurders en huurders op een rij.

Borgsom (dépôt de garantie)

Bij het ondertekenen van het huurcontract mag de verhuurder een borgsom vragen. De hoogte is wettelijk begrensd:

• Ongemeubileerde woning: maximaal 1 maand huur (exclusief lasten)
• Gemeubileerde woning: maximaal 2 maanden huur (exclusief lasten)

Teruggave van de borgsom: de verhuurder moet de borgsom terugbetalen binnen 1 maand na sleuteloverdracht als de woning in goede staat wordt opgeleverd, of binnen 2 maanden als er sprake is van schade of achterstallige huur. Bij te late teruggave geldt een boete van 10% van de maandhuur per begonnen maand vertraging. Let op: deze boete geldt niet als de huurder zijn nieuwe adres niet heeft doorgegeven.

Opzegtermijnen

• Huurder ongemeubileerd: 3 maanden (verkort tot 1 maand in spanningsgebieden, bij gezondheidsproblemen, toewijzing sociale woning of uitkering AAH)
• Huurder gemeubileerd: 1 maand
• Verhuurder: 6 maanden voor afloop van het contract

Energielabels en verhuurverboden

Frankrijk pakt energieverslindende woningen (passoires thermiques) hard aan. De regels voor het diagnostic de performance énergétique (DPE) worden steeds strenger:

• Sinds 1 januari 2025: woningen met energielabel G mogen niet meer verhuurd worden
• Vanaf 2028: ook label F valt onder het verhuurverbod
• Vanaf 2034: label E mag niet meer verhuurd worden
• Sinds augustus 2022: voor woningen met label F of G is geen huurverhoging meer toegestaan

Winterstop uitzettingen (trêve hivernale)

Tussen 1 november en 31 maart mogen huurders niet uit hun woning worden gezet, ook niet bij een rechterlijke uitspraak. Dit geldt niet voor krakers of bij herhuisvesting.

Huizenprijzen raadplegen

De actuele huizenprijzen in Frankrijk zijn te raadplegen op de website van de Franse notarissen: immobilier.notaires.fr. Voor de regio Parijs en Île-de-France is er een aparte kaart beschikbaar op paris.notaires.fr.

Vakantieverhuur: nieuwe wet Le Meur (november 2024)

De Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, ook wel de ‘wet Le Meur’ genoemd, pakt de wildgroei aan vakantieverhuur via platforms als Airbnb en Booking stevig aan. De wet geeft gemeenten meer mogelijkheden om vakantieverhuur te reguleren en verplicht verhuurders tot registratie en een geldig energielabel. Voor Nederlanders met een vakantiehuis of gîte in Frankrijk heeft dit ingrijpende gevolgen.

Verplichte registratie bij de gemeente

Vanaf uiterlijk 20 mei 2026 moet elke vakantieverhuur (meublé de tourisme) worden geregistreerd via een landelijk digitaal loket. Dit geldt voor alle gemeenten in Frankrijk, ongeacht of het uw hoofdverblijf is of niet. Bij de registratie moet u onder meer uw belastingaangifte overleggen waaruit blijkt dat het adres uw hoofdverblijf is (indien van toepassing).

Boetes bij overtreding:

• Geen registratie: maximaal € 10.000 boete
• Valse verklaring of vals registratienummer: maximaal € 20.000 boete

Energielabel (DPE) verplicht

Tot voor kort gold de verplichting voor een energielabel alleen voor langdurige verhuur. De nieuwe wet trekt dit gelijk:

• Nieuwe vakantieverhuur (vanaf 21 november 2024): minimaal energielabel E vereist (labels A t/m E toegestaan)
• Vanaf 1 januari 2034: alle vakantieverhuur moet minimaal label D hebben (labels A t/m D)

De burgemeester kan op elk moment een geldig DPE opvragen. Levert u dit niet binnen twee maanden aan, dan riskeert u een dwangsom van € 100 per dag. Verhuren zonder geldig energielabel kan leiden tot een boete van maximaal € 5.000.

Maximum aantal verhuurdagen beperkt

Verhuurt u uw hoofdverblijf (résidence principale) als vakantiewoning? Tot nu toe gold een landelijk maximum van 120 dagen per jaar. Vanaf 2025 kunnen gemeenten dit terugbrengen naar 90 dagen per jaar. Overschrijdt u het toegestane aantal dagen, dan riskeert u een boete van € 15.000.

Gemeenten krijgen meer bevoegdheden

De wet geeft burgemeesters nieuwe instrumenten om vakantieverhuur te beheersen:

• Gemeenten kunnen quota instellen voor het aantal toegestane vakantiewoningen
• In het bestemmingsplan (PLU) kunnen zones worden aangewezen waar alleen permanente bewoning is toegestaan
• De vergunningsprocedure voor gebruikswijziging (changement d’usage) wordt vereenvoudigd

Strengere fiscale regels

De fiscale voordelen voor vakantieverhuur worden fors teruggeschroefd. Vanaf de inkomsten over 2025 gelden nieuwe forfaitaire aftrekpercentages onder het micro-BIC regime:

• Geclassificeerde meublés de tourisme en chambres d’hôtes: 50% aftrek (was 71%), plafond € 77.700 per jaar
• Niet-geclassificeerde vakantieverhuur: 30% aftrek (was 50%), plafond € 15.000 per jaar

Regels binnen de VvE (copropriété)

Ook binnen Verenigingen van Eigenaren verandert er het nodige:

• Nieuwe reglementen van mede-eigendom moeten expliciet vermelden of vakantieverhuur is toegestaan
• Bestaande reglementen kunnen voortaan met een tweederdemeerderheid worden gewijzigd om vakantieverhuur te verbieden (voorheen was unanimiteit vereist)
• Wie zijn appartement als vakantiewoning verhuurt, moet dit melden aan de syndic

Bescherming van huurders in onveilige situaties

Toeristen die een vakantiewoning huren die onder een veiligheidsbevel of onbewoonbaarverklaring valt, hoeven geen huur meer te betalen vanaf de dag van kennisgeving van het besluit. Reeds betaalde bedragen moeten worden terugbetaald.

Tips en aanwijzingen bij het kopen van bouwgrond

Hoewel het steeds lastiger wordt in Frankrijk, is het kopen van een stuk(je) grond om een nieuw huis te bouwen zeker mogelijk. Vooral in de omgeving van grotere plaatsen is het vinden van een leuk perceeltje echter wel moeilijk.

Er is de keuze tussen een vrij stuk grond (terrain isolé of parcelle en diffus) of een kavel in een bouwplan (lotissement) van een gemeente of projectontwikkelaar. Bij de aankoop van een perceel buiten een lotissement is het belangrijk om goed te kijken naar de plaatselijk geldende voorschriften, belastingen, eventuele bouwbeperkingen en de kosten om het stuk grond te ontsluiten en de aansluitingen te laten maken (elektriciteit, water, telefoon, eventueel riolering).

Overstromingen komen steeds meer voor, een kleine 8000 Franse gemeenten kampen regelmatig met onder water gelopen terreinen en gebouwen. Het is aan te bevelen naar de zogenaamde risicoplannen te vragen voor gebieden die aan bepaalde risico’s blootstaan (overstromingen, aardbevingen, lawinegevaar, bosbranden enzovoort). Verkopers van huizen die in deze risicovolle gebieden liggen, zijn verplicht om dit afzonderlijk te vermelden bij het laten opmaken van het voorlopig koopcontract. Zo’n plan (PPRN, plan de prévention des risques naturels prévisibles) is ook te vinden op het gemeentehuis.

Verder is het natuurlijk van belang te weten te komen of het stuk grond dat men graag zou willen kopen, mag worden bebouwd, of het een terrain constructible is. Dat is te vinden in het bestemmingsplan, de PLU, Plan Local d’Urbanisme. Je kunt als belangstellende koper een CU opvragen, Certificat d’Urbanisme, af te geven binnen twee maanden. Dat CU kan positief of negatief zijn of positief met voorwaarden (in het Zuiden bijvoorbeeld: solide bosbrandpreventie). Tijdens het aankoopproces wordt het krijgen van een positief CU meestal als opschortende voorwaarde gesteld.

Er bestaan twee modellen: een certificat d’information (ook wel CU ordinaire), waarin enkele algemene regels over de bestemming van de grond zijn gegeven, en een certificat opérationnel met meer gedetailleerde informatie. Het certificat d’information moet binnen een maand na de aanvrage worden afgegeven en een certificat opérationnel binnen twee maanden. Een CU is gratis. Beide documenten zijn anderhalf jaar geldig en kunnen daarna nog met een jaar worden verlengd.

In grotere gemeenten kan een aspirant-koper het Plan Local d’Urbanisme inzien, waarop de bestemmingen van het gemeentelijk grondgebied staan vermeld: les zones urbaines (U), les zones à urbaniser (AU), les zones agricoles (A) en de zones naturelles et forestières (N). Kleine gemeenten die niet beschikken over een PLU werken met een carte communale, een vereenvoudigde vorm van een bestemmingsplan.

Het is nuttig om ook verder nog goed rond te kijken en te vragen naar zaken als erfdienstbaarheden of eventueel gewoonterecht. Erfdienstbaarheden kunnen particulier zijn of van openbare diensten, zoals leidingen. De gemeente heeft altijd het recht om een terrein te betreden om die te onderhouden en de bewoners mogen binnen twee meter van bijvoorbeeld een waterleiding geen struiken of bomen planten. De servitudes privées hebben betrekking op de relatie met de buren, zoals de regels omtrent afstand en hoogte van bomen en struiken, of het recht van overpad (droit de passage). Die afspraken moeten vermeld staan in het contract.

Vóór het ondertekenen van het contract is het raadzaam de grond te laten opmeten door een landmeter (géomètre-expert) en niet te vertrouwen op de kadastrale gegevens, die meer een fiscale boekhouding zijn.

En nog goed om te weten: er bestaat een verplichting tot onderhoud van de tuin in verband met brandgevaar. Wie dichter dan 200 meter bij een bos woont heeft de verplichting om zijn terrein vrij van onkruid te houden (obligation de débroussaillage). Rondom het huis moet een gebied van ten minste 50 meter worden vrijgehouden, eventueel door de burgemeester uit te breiden tot 100 meter.

Bij de koop van een bouwkavel (lot) in een lotissement is al dat onderzoek in het algemeen niet nodig, dat is uiteraard al gebeurd door de bouwer of projectontwikkelaar. Maar het kan natuurlijk geen kwaad het aangeboden perceel nog eens goed na te meten.

En in het algemeen: als men van een particuliere eigenaar een stuk grond erbij zou willen kopen, moet men altijd persoonlijk en zelf onderhandelen en niet meteen met de deur in huis vallen. Een Fransman verkoopt zijn grond niet snel. Vertrouwen en opgebouwde vriendschap spelen een rol.

Huren kan natuurlijk ook of verhuren stukje grond aan de buurman

Wie op latere leeftijd zijn veelal grote Franse huis wil verkopen om kleiner te gaan wonen, kan uiteraard ook een huis gaan huren. En er zijn er ook die eerst een paar jaar willen huren om te testen of dat wonen in Frankrijk nu echt wel zo geweldig is.

In de praktijk blijken particuliere verhuurders strenger te zijn bij het toelaten van huurders. Als het vaste inkomen drie of viermaal hoger is dan de huur, is er in het algemeen geen probleem. Is het inkomen lager, dan zal iemand borg moeten staan (caution) die wel aan deze inkomenseis voldoet. Bij institutionele verhuurders hebben de huurcontracten een looptijd van zes jaar, bij particuliere verhuurders drie jaar, met een opzegtermijn van zes maanden. Verhuur van gemeubileerde woningen kent een duur van een jaar, steeds stilzwijgend te verlengen.

Om zekerheid te krijgen over de betaling van toekomstige huurpenningen, kan de verhuurder nogal wat eisen stellen. Hij mag vragen naar de laatste salarisstroken, het arbeidscontract en de laatste belastingaanslag. Hij mag niet informeren bij de werkgever. Wel mag hij aan de vorige verhuurder vragen of de vertrekkende huurder altijd netjes de huur heeft betaald. Het is streng verboden om tevoren om pasfoto’s te vragen, identiteitskaarten en dergelijke – dit om discriminatie te voorkomen. Bij het ondertekenen van het huurcontract mag de eigenaar wel om een identiteitsbewijs vragen.

De huurder kan altijd opzeggen, met inachtneming van de wettelijke termijn. Huurders die ouder zijn dan 70 jaar genieten een sterke huurbescherming. Als de 70-plusser een bescheiden inkomen geniet – niet meer dan 1,5 keer het minimumloon – kan de huur niet worden opgezegd, tenzij de nieuwe eigenaar een ander passend huis kan aanbieden dat past binnen het budget van de huurder.

Er bestaat een verzekering voor verhuurders tegen huurachterstand: de garantie Visale. Dit is een gratis borgstelling door Action Logement die de verhuurder beschermt tegen wanbetaling. De huurder moet wel aan bepaalde voorwaarden voldoen qua leeftijd en inkomen.

De particuliere verhuurders bieden hun huizen vaak aan via gespecialiseerde websites zoals De Particulier à Particulier. De grote makelaars hebben hun aanbod op hun website staan (Century 21, FNAIM, Orpi, Laforêt, Era en andere).

Een schriftelijk huurcontract is zeer gewenst, hoewel een mondelinge afspraak ook rechtsgeldig is. Bij overlijden kan de overblijvende partner de huur voortzetten, ook al staat zijn of haar naam niet vermeld in het huurcontract. Bij ongehuwden zal bij overlijden of uit elkaar gaan moeten worden aangetoond dat de samenleving in het huis minstens een jaar heeft geduurd. ‘Gepacseerden’ zijn gelijkgesteld met gehuwden.

Het is belangrijk om de documenten te bestuderen die de toestand van de woning beschrijven bij de aanvang van de huur en bij vertrek: de état des lieux d’entrée en de état des lieux de sortie. Er ontstaat vaak gedonder over. De huurder moet bij vertrek het huis in de oorspronkelijke staat opleveren en als er iets niet klopt of dingen kapot zijn gegaan (behalve normale slijtage), kan de huisbaas de borgsom inhouden.

Huurgeschillen worden in eerste instantie uitgevochten bij de Commission départementale de conciliation, een soort bemiddelende huurgeschillencommissie. Geschillen rond de afwikkeling van de borgsom worden beslecht door de hulprechter, de juge de proximité.

De huur mag jaarlijks worden verhoogd volgens de huurprijsindex (indice de référence des loyers, IRL). In spanningsgebieden (zones tendues) gelden strengere regels voor huurverhogingen.

Wie in Nederland woont en een Frans ongemeubileerd huis verhuurt, moet over de huurpenningen (revenus fonciers) in Frankrijk belasting betalen. Bij een huuropbrengst van minder dan € 15.000 per jaar geldt het regime van micro-foncier hetgeen onder meer betekent dat 30% forfaitair kan worden afgetrokken voor (onderhouds)kosten.

De verhuur van een gemeubileerd huis voor langere tijd kent een huurtermijn van 1 jaar, stilzwijgend te verlengen. Over de helft van de huurinkomsten bij niet-professionele verhuur moet belasting worden betaald via het regime van de micro-BIC, maar dan moeten de inkomsten wel beneden de € 77.700 blijven.

Voorbeeld voor een bruikleencontract met de buurman (Prêt à usage)

Nogal wat Nederlanders in Frankrijk met een flink stuk grond bij het (vakantie)huis maken afspraken met de buurman of de plaatselijke boer om het gras te maaien of om paarden, schapen of koeien te laten grazen. Dat gebeurt vaak zonder procedure en met stilzwijgende verlenging. Daar kunnen in verband met het Franse gewoonterecht flinke problemen mee ontstaan. Een contractje maken is te verkiezen.

Het prêt à usage (bruikleen, voorheen commodat genoemd) is geregeld in de artikelen 1875-1891 van de Code Civil. Het kernprincipe: de bruikleen is gratis – zodra er een vergoeding wordt gevraagd, is er sprake van huur en gelden andere regels.

PRÊT À USAGE

Durée du ………… au …………..20….

Entre les soussignés:

• désigné ci-après “le prêteur” et souscrivant à toutes obligations lui incombant, d’une part,
• désigné ci-après “l’emprunteur” d’autre part

il a été arrêté et convenu le prêt à usage suivant:

PRÊT À USAGE

Le prêteur prête à titre de prêt à usage, conformément aux articles 1875 et suivants du Code Civil à l’emprunteur qui accepte, les biens ci-après désignés:

DÉSIGNATION

les parcelles suivantes cadastrées section (naam plaats waar percelen zich bevinden), (kadastrale naam en nummers), (totaal oppervlakte in ha, a en ca).
Le tout désigné ci-après “les biens prêtés”.

USAGE

L’emprunteur s’oblige expressément à n’utiliser les biens prêtés qu’à l’usage suivant: pacage et culture.

DURÉE

Le présent prêt est fait pour une durée de douze mois à compter du …………. 20… En conséquence, l’emprunteur s’oblige à rendre au prêteur les biens prêtés, soit qu’il n’en aura plus l’usage ci-dessus défini, soit au plus tard le …………. 20… La restitution aura lieu au domicile du prêteur.

LIVRAISON JOUISSANCE

Le prêteur s’oblige à livrer aujourd’hui même à l’emprunteur les biens prêtés et celui-ci en aura la jouissance à compter de ce même jour. La livraison aura lieu au domicile du prêteur.

CONDITIONS

Le présent prêt est fait sous les conditions ordinaires et de droit en pareille matière et, en outre, aux conditions suivantes que l’emprunteur sera tenu d’exécuter, à peine de tous dommages intérêts et même de résiliation immédiate du prêt si bon semble au prêteur:

• l’emprunteur prendra les biens prêtés et celui-ci en aura la jouissance, sans recours contre le prêteur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état et vices apparents ou cachés;
• il veillera en bon père de famille à la garde et à la conservation des biens prêtés;
• il se servira personnellement des biens prêtés; il ne pourra les confier à des préposés ni à des domestiques et ne devra les utiliser que pour l’usage ci-dessus défini;
• il restera tenu définitivement des dépenses qu’il pourra se tenir obligé de faire pour l’usage et l’entretien des biens prêtés;
• à l’expiration de la durée convenue, il restituera en nature les biens prêtés eux-mêmes et non par leur équivalent; il ne devra aucune indemnité à raison de l’usure des biens prêtés résultant de leur usage normal et sans faute de sa part;
• l’emprunteur s’engage à assurer les biens prêtés contre les risques usuels (incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile) et à fournir une attestation d’assurance au prêteur.

CARACTÈRE GRATUIT

Le présent prêt est consenti à titre gratuit conformément aux dispositions de l’article 1876 du Code Civil. Il ne pourra en aucun cas donner lieu à application du statut de fermage.

FRAIS

Les frais des présentes et leurs suites seront supportés et acquittés par l’emprunteur qui s’y oblige.

DOMICILE

Celui des biens prêtés.

Dont acte, sur 2 pages.

A (naam woonplaats gebruiker)                 A (naam woonplaats eigenaar)
Le ………………… 20…                         Le …………………….. 20…

(naam gebruiker)                                (naam eigenaar)
l’emprunteur                                      le prêteur
Bon pour accord                                Bon pour prêt à usage

____________________________       ___________________________
(handtekening)                                    (handtekening)

Met dank aan forumgebruiker Wim Mönnich.

Veel gebruikte afkortingen op de huizenmarkt

AL – A Louer, te huur
anc. – ancien, oud
a.p.d. – à partir de, vanaf
appt – appartement
asc. – ascenseur, lift
AV – A Vendre, te koop

bcp – beaucoup, veel
b. ét. – bon état, in goede staat
bur. – bureau(x), kantoor, studeerkamer

ch. – chambre, slaapkamer
ch.c.g. – chauffage central au gaz, CV op gas
ch.c.maz. – chauffage central mazout (fioul), CV op olie
cft – confort, comfort
constr. – constructeur, aannemer
cont. – contemporain, eigentijds
cuis.éq. – cuisine équipée, ingerichte keuken

dép. – dépendances, bijgebouwen
disp. – disponible, beschikbaar
doc.s/dem. – documentation sur demande, documentatie op aanvraag
ds – dans, in
dup. – duplex, appartement van 2 verdiepingen

ent. – entièrement, geheel
entr. – entresol, tussenverdieping, mezzanine
exc. – excellent, schitterend

ferm. – fermette, boerderijtje
FO – feu-ouvert, open haard

gar. 2 v. – garage 2 voitures, garage voor 2 auto’s
gd – grand, groot
gren. – grenier, zolder
gren.amen. – grenier aménageable, bewoonbaar te maken zolder

Id. pr pr.lib. – Idéale pour profession libérale, geschikt voor vrij beroep
indisp. – indispensable, noodzakelijk

jard. – jardin, tuin

lav. – lavabo, wastafel
liv. – living, salon

nég. – négociable, onderhandelbaar

pft ét. – en parfait état, in perfecte staat
pk 1 v. – parking 1 voiture, parkeerplaats voor 1 auto
plac. – placard(s), kast(en)
prox. – à proximité de, in de buurt van
pqt – parquet, parket

rdc – rez-de-chaussée, begane grond
R.C. – revenu cadastral, kadastrale huurwaarde
rén. – rénové, gerenoveerd

sam – salle à manger, eetkamer
sdb – salle de bains, badkamer
sdd – salle de douche, douche
s-s. – sous-sols, kelderruimte
st. – style, stijl

terr. – terrasse(s), terras(sen)
T of F – type/fonction (aantal kamers)
T1/F1 – studio met keuken apart
T2/F2 – keuken, kamer, slaapkamer, badkamer
T3/F3 – keuken, kamer, 2 slaapkamers, badkamer
TP – tapis-plain, vloerbedekking

vis. – visite, bezichtiging
vis.s/rdz-vs – visite sur rendez-vous, bezichtiging op afspraak
vue impr. – vue imprenable, blijvend vrij uitzicht

DPE – diagnostic de performance énergétique, energielabel
PLU – Plan Local d’Urbanisme, bestemmingsplan
CU – Certificat d’Urbanisme, stedenbouwkundig attest