Dossier Infofrankrijk

Verplichte technische onderzoeken bij de verkoop van een huis in Frankrijk

Laatst bijgewerkt: maart 2026 · Bronnen: Service-Public.fr, Ministère de la Transition écologique, Notaires.fr, ADEME

1. Het DDT: wat zit erin?

Bij elke verkoop van onroerend goed in Frankrijk moet de verkoper een Dossier de Diagnostic Technique (DDT) overhandigen aan de koper, uiterlijk bij ondertekening van het voorlopig koopcontract (compromis de vente). Dit dossier bevat alle verplichte technische rapporten. Ontbreekt een verplicht rapport, dan kan de verkoper zich voor dat onderwerp niet beroepen op een clausule die verborgen gebreken uitsluit (zie hieronder), en kan de koper bij een later ontdekt verborgen gebrek een beroep doen op de wettelijke garantie.

De diagnoses moeten worden uitgevoerd door een gecertificeerde diagnostiqueur, erkend door het COFRAC (Comité français d’accréditation). De kosten zijn altijd voor rekening van de verkoper. De diagnostiqueur moet bovendien beschikken over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering.

Wat als een verplicht rapport ontbreekt of is verlopen?

In de koopakte kan een verkoper bedingen dat hij niet aansprakelijk is voor verborgen gebreken (garantie des vices cachés). Voor zes onderwerpen geldt die vrijwaring niet als het bijbehorende rapport bij de ondertekening van de notariële akte (acte authentique de vente) ontbreekt of niet meer geldig is: lood, asbest, termieten, gas, elektriciteit en niet-collectieve sanering (fosse septique). Dat bepaalt artikel L271-4, II van de Code de la construction et de l’habitation.

Voor het energielabel (DPE) en de risicostaat (ERP) staat deze regel niet in dat artikel. Het artikel regelt de vrijwaring voor verborgen gebreken, en bepaalt niet zelf dat de koop vervalt.

2. DPE — energielabel (nu juridisch bindend)

Het Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) is het belangrijkste document in het DDT. Het geeft het energieverbruik en de CO₂-uitstoot van de woning weer, uitgedrukt in een label van A (zeer zuinig) tot G (energieslurper).

Het DPE moet verplicht worden vermeld in elke verkoopadverte, inclusief het energielabel en het verbruik in kWh/m²/jaar. Overtreders riskeren een boete tot € 3.000 (particulier) of € 15.000 (professional). Het DPE is 10 jaar geldig, mits het is opgesteld na 1 juli 2021. Oudere DPE’s zijn niet meer geldig.

In 2026 worden bepaalde DPE’s automatisch herberekend via het ADEME-platform, op basis van de herziene berekeningsmethode die woningen met elektrische verwarming gunstiger beoordeelt. Eigenaren kunnen dit kosteloos laten bijwerken zonder nieuw bezoek.

3. Audit énergétique — verplicht bij label E, F of G

Sinds 1 april 2023 is een audit énergétique verplicht bij de verkoop van eengezinswoningen (maisons individuelles) en gebouwen in mono-eigendom met een DPE-label F of G. Sinds 1 januari 2025 geldt dit ook voor label E.

De audit gaat verder dan het DPE: het bevat concrete renovatiescenario’s met bijbehorende kosten, verwachte energiebesparing en beschikbare subsidies zoals MaPrimeRénov’. De audit moet worden uitgevoerd door een gecertificeerde auditor en wordt aan de koper overhandigd bij de eerste bezichtiging.

4. Asbest (amiante)

Voor alle woningen waarvoor de bouwvergunning is verleend vóór 1 juli 1997 is een asbestdiagnose verplicht. Een gecertificeerde diagnostiqueur onderzoekt het gehele gebouw, inclusief bijgebouwen, op de aanwezigheid van asbesthoudende materialen.

Als geen asbest wordt aangetroffen, is het rapport onbeperkt geldig. Als er wél asbest in slechte staat wordt gevonden, bedraagt de geldigheid slechts 6 maanden en kan de prefect ingrijpen. Rapporten die vóór 1 april 2013 zijn opgesteld, moeten bij verkoop altijd worden vernieuwd.

De verkoper is niet verplicht het asbest te laten verwijderen vóór de verkoop, tenzij er direct gevaar voor de gezondheid bestaat. Als asbest vastzit in het materiaal en in goede staat verkeert, kan het blijven zitten. De nieuwe eigenaar moet het dan periodiek laten controleren.

Woningen die als vakantiewoning worden verhuurd moeten beschikken over een dossier technique amiante (DTA). Huurders hebben recht op inzage.

5. Lood (plomb / CREP)

Bij de verkoop van woningen gebouwd vóór 1 januari 1949 is een Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) verplicht. Dit onderzoek meet de concentratie lood in verflagen.

Als de concentratie onder de wettelijke drempel blijft, is het rapport onbeperkt geldig. Bij overschrijding geldt een geldigheid van 1 jaar. Bij ernstige blootstelling kan de prefect de eigenaar verplichten maatregelen te nemen. Dit geldt ook bij verhuur.

6. Termieten en houtknagers

In gebieden die door de prefectuur als besmet zijn aangemerkt, is een termietenonderzoek verplicht. Het rapport (état relatif à la présence de termites) is slechts 6 maanden geldig en moet dus kort voor de verkoop worden opgesteld.

Ongeveer 60 van de 96 departementen in metropolitaans Frankrijk zijn geheel of gedeeltelijk besmet, met name in het zuidwesten (Dordogne, Gironde), langs de Middellandse Zee en bezuiden de lijn La Rochelle–Lyon. De notaris kan informeren of uw gemeente in een besmette zone ligt.

Als termieten worden aangetroffen, is de eigenaar wettelijk verplicht dit te melden bij het gemeentehuis (mairie). Koper en verkoper kunnen onderhandelen over de kosten van bestrijding. Let op: als u niets doet, kan de verzekering weigeren schade te vergoeden.

Naast termieten kunnen ook boktorren (capricornes) en andere houtknagers (xylophages) grote schade aanrichten aan dakconstructies en steunbalken. Preventieve behandeling met verf, vernis of beits biedt bescherming.

7. Gasinstallatie

Als de gasinstallatie ouder is dan 15 jaar, is een diagnose verplicht. Het rapport beschrijft de staat van de apparatuur, vaste leidingen en ventilatie. De geldigheid bedraagt 3 jaar voor verkoop, 6 jaar voor verhuur.

Het rapport verplicht de eigenaar niet tot het uitvoeren van reparaties, maar informeert de koper over mogelijke risico’s — met name koolmonoxidevergiftiging. Als de eigenaar recent een certificat de conformité heeft laten opmaken (minder dan 3 jaar oud), vervangt dit de diagnose.

8. Elektrische installatie

Voor woningen met een elektrische installatie van meer dan 15 jaar oud is een diagnose verplicht. Het rapport beoordeelt de veiligheid van de bedrading, schakelingen, aarding en beschermingsapparatuur. Geldigheid: 3 jaar (verkoop) of 6 jaar (verhuur).

Net als bij gas geldt: het rapport is informatief en verplicht niet tot reparatie, maar geeft de koper inzicht in de staat van de installatie.

9. ERP — risico’s en vervuiling

Het État des Risques et Pollutions (ERP) is verplicht voor alle woningen, ongeacht bouwjaar of locatie. Het informeert de koper over natuurlijke risico’s (overstroming, aardbeving, bodemverzakking), industriële risico’s, mijnrisico’s, radonblootstelling en bodemverontreiniging.

De geldigheid is slechts 6 maanden. De eigenaar kan het zelf opstellen via Géorisques.gouv.fr — hiervoor is geen diagnostiqueur nodig.

10. Fosse septique (assainissement non collectif)

Als de woning niet is aangesloten op het openbare rioolnetwerk en beschikt over een fosse septique of ander individueel systeem, is een keuringsrapport verplicht. De controle wordt uitgevoerd door de SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) van de gemeente.

Het rapport is 3 jaar geldig. Als de installatie niet aan de normen voldoet, heeft de nieuwe eigenaar 1 jaar na de overdracht om de tekortkomingen te herstellen. De kosten kunnen worden verrekend in de koopsom.

11. Loi Carrez (appartementen in mede-eigendom)

Bij de verkoop van een woning in een copropriété (mede-eigendom, zoals appartementen) moet de exacte oppervlakte worden opgegeven volgens de loi Carrez. Ruimtes lager dan 1,80 meter, kelders, garages en balkons tellen niet mee.

Het Carrez-certificaat heeft een onbeperkte geldigheid, tenzij er verbouwingen zijn uitgevoerd die de oppervlakte wijzigen. Als de werkelijke oppervlakte meer dan 5% afwijkt van het opgegeven aantal, kan de koper een prijsverlaging eisen.

12. Overige diagnoses: bruit, mérule, CIL

Geluidsoverlast (bruit) — Als de woning zich bevindt in een zone nabij een vliegveld dat is aangemerkt als plan d’exposition au bruit, moet een geluidsrapport worden bijgevoegd. Geldigheid: 6 maanden.

Mérule — In bepaalde gemeenten (met name in Bretagne en het noorden) kan een diagnose op de aanwezigheid van mérule (huiszwam) verplicht zijn. Dit is een houtvernietigende schimmel die gedijt bij chronisch vocht. Informeer bij de mairie of uw gemeente in een risicozone ligt.

CIL (Carnet d’Information du Logement) — Sinds 2023 moet bij de verkoop van bepaalde woningen een Carnet d’Information du Logement worden overhandigd. Dit digitale dossier centraliseert de technische geschiedenis van de woning: uitgevoerde renovaties, isolatiemaatregelen, energie-audits en onderhoudsdocumenten.

13. Overzichtstabel 2026

14. Kosten en praktische tips

De kosten van een compleet DDT variëren sterk, afhankelijk van de grootte van de woning, het bouwjaar en de regio. Als indicatie voor 2026:

Een diagnostiqueur kiezen

De verkoper moet het dossier aanleveren. Wie als verkoper een diagnostiqueur zoekt, of als koper de rapporten wil toetsen, let op het volgende.

• Vraag naar de certificaten. Een diagnostiqueur heeft per onderwerp een eigen certificering nodig van een door COFRAC geaccrediteerde instantie. Vraag welke certificaten hij heeft en voor welke onderwerpen.
• Controleer de onafhankelijkheid. De diagnostiqueur mag geen band hebben met de eigenaar of diens gevolmachtigde, zoals een makelaar, of met een bedrijf dat de werkzaamheden aan de woning kan uitvoeren (artikel L271-6). Een bureau dat de verkopende makelaar aanraadt hoeft geen probleem te zijn, maar vraag het na.
• Vraag om de verklaring op erewoord. Vóór elke opdracht hoort de diagnostiqueur een attestation sur l’honneur te geven waarin hij verklaart aan de voorwaarden voor bekwaamheid, verzekering en onafhankelijkheid te voldoen.
• Vergelijk offertes (verkoper). Vraag er twee of drie en vergelijk wat is inbegrepen.
• Wees bij de opname aanwezig (verkoper). U kunt vragen stellen en ziet hoe grondig de inspectie is.

15. Nuttige adressen

Gecertificeerde diagnostiqueurs zoeken: Annuaire des diagnostiqueurs (Ministère)

Risicozones controleren: Géorisques.gouv.fr

DPE-informatie en simulatie: ADEME.fr

Notarissen: Notaires.fr

Vastgoedinformatie: ANIL.org (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement)

Brancheorganisatie diagnostiqueurs: FNAIM.fr

Officiële voorschriften: Service-Public.fr — Diagnostics immobiliers