Plus-Value bij Verkoop van Onroerend Goed
De plus-value immobilière is de meest voorkomende heffing op vermogenswinst in Frankrijk en is van toepassing op de winst bij de verkoop van een huis, appartement of grond.
- Vrijstelling Hoofdwoning: De winst op de verkoop van uw Franse hoofdwoning (résidence principale) is vrijwel altijd volledig vrijgesteld.
- Tweede Huis / Belegging: De plus-value is vooral relevant bij de verkoop van een tweede huis, vakantiewoning of investeringspand.
De Tarieven
Het totale tarief bestaat uit twee (of drie) componenten:
- Inkomstenbelasting (IR): Vast tarief van 19%.
- Sociale Lasten (Prélèvements Sociaux):Hier speelt het Arrest de Ruyter (HvJ EU, 2015) een centrale rol.
- Voor Franse ingezetenen: Tarief 17,2%. Totaal IR + PS = 36,2%.
- Voor EU-ingezetenen die in een ander EU-land sociaal verzekerd zijn (bijv. Nederland):
Door het Arrest de Ruyter mag Frankrijk geen sociale heffingen opleggen aan personen die niet onder het Franse socialezekerheidsstelsel vallen.
Daarom geldt voor deze groep uitsluitend de prélèvement de solidarité van 7,5%.
Totaal IR + solidariteitsheffing = 26,5%.
Kern van het arrest:
Frankrijk mag EU-burgers die sociaal verzekerd zijn in een ander EU-land geen heffingen opleggen die bijdragen aan de Franse sociale zekerheid. Sinds de herstructurering van 2018 wordt daarom het lagere tarief van 7,5% toegepast. - Aanvullende Surtaxe: Bij winsten boven € 50.000 geldt een extra progressieve toeslag (2%–6%).
Afbouw door Bezitsduur
De vrijstelling neemt toe naarmate het onroerend goed langer in bezit is:
- IR (19%): volledige vrijstelling na 22 jaar.
- Sociale lasten (7,5% of 17,2%): volledige vrijstelling na 30 jaar.
Plus-Value op Aandelen (Mobilières)
Voor vermogenswinsten op aandelen en obligaties geldt sinds 2018 een apart systeem.
- PFU (Flat Tax): standaardtarief 30%.
- Samenstelling: 12,8% inkomstenbelasting + 17,2% sociale lasten.
- Alternatief: keuze voor belasting volgens de progressieve schijven van de inkomstenbelasting.
Belangrijke Opmerking
De berekening van de plus-value is technisch. De basiswinst kan worden aangepast voor onder andere:
- notariskosten (veelal forfaitair 7,5%),
- verbouwingskosten (forfait 15% na 5 jaar of op basis van facturen),
- vrijstellingen, afbouwregels en specifieke situaties voor residenten en niet-residenten.
Gezien de complexiteit is het verstandig om vóór verkoop advies in te winnen bij een Franse notaris of fiscalist.
Plus-Value Rekenmodule
Wilt u een schatting maken van uw mogelijke plus-value bij verkoop van onroerend goed?