Wat kost kopen, wat houdt u over bij verkopen?
Gaat u een huis kopen of verkopen in Frankrijk? De financiële afwikkeling werkt anders dan in Nederland. Deze rekentool van InfoFrankrijk laat u direct zien wat de aankoop in totaal kost, of wat er na de verkoop netto overblijft.
De tool rekent met de overdrachtsbelasting van uw eigen departement, met het wettelijke tarief van de notaris, met de vermogenswinstbelasting inclusief de aftrek voor bezitsduur, en met de heffing op hoge meerwaarden. Achter elke post ziet u welk wetsartikel is toegepast en op welke bron dat berust, met de peildatum van de gebruikte tarieven erbij.
Belangrijk: de overdrachtsbelasting is verhoogd
Sinds 1 april 2025 mogen departementen hun deel van de overdrachtsbelasting verhogen van 4,50 naar 5,00 procent, voor akten die worden gepasseerd tot en met 31 maart 2028. De meeste departementen hebben dat gedaan, waardoor de totale overdrachtsbelasting daar op 6,32 procent uitkomt in plaats van 5,81 procent. Op een woning van 300.000 euro scheelt dat ruim 1.500 euro.
De verhoging geldt niet als u de twee jaar vóór de akte geen eigenaar van uw hoofdverblijf was: dan bent u primo-accédant en blijft het oude tarief gelden. Vink dat aan in de tool, het scheelt aanzienlijk. Let er verder op dat het tarief van de dag van de notariële akte telt, niet dat van de dag waarop u het voorlopige koopcontract tekende.
Hoe werkt de tool?
De tool stelt eerst één vraag: gaat u kopen of verkopen. Daarna krijgt u alleen de vragen die bij uw situatie horen, en na drie vragen staat er al een bedrag. Verfijnen kan daarna, met bij elke optie het bedrag dat het u scheelt. Achter "Bekijk de opbouw" ziet u per post welk wetsartikel is toegepast en op welke bron dat berust.
Verkoopt u, dan vraagt de tool ook naar kosten die u op dat moment misschien nog niet kent, zoals de landmeter of de doorhaling van uw hypotheek. Daar staat bij elk veld een knop "weet ik niet". De tool laat die post dan buiten de berekening en meldt dat de uitkomst op dat punt onvolledig is, in plaats van een verzonnen getal te tonen.
Zijn de notaris- en makelaarskosten aftrekbaar?
Het antwoord is nee, maar de kosten zijn niet verloren. Ze werken op een ander moment door.
Bij de aankoop zijn ze geen aftrekpost in uw Franse aangifte inkomstenbelasting. Frankrijk kent ook geen aftrek van hypotheekrente voor de eigen woning.
Tijdens het bezit alleen bij verhuur, en dan nog beperkt. Verhuurt u ongemeubileerd, dan zijn onderhoud, verzekering, taxe foncière en hypotheekrente aftrekbaar van de huuropbrengst, maar de aankoopkosten uitdrukkelijk niet. Verhuurt u gemeubileerd onder het reële stelsel, dan mag u wel kiezen: de aankoopkosten in één keer aftrekken, of ze bij de waarde van het pand optellen en meeafschrijven. Die keuze is onherroepelijk.
Bij de verkoop landen ze. De aankoopkosten verhogen uw aankoopprijs en verlagen dus de winst waarover u belasting betaalt. De notaris rekent standaard met een forfait van 7,5 procent van de aankoopprijs, maar u mag ook uw werkelijke kosten opvoeren als u de stukken nog hebt. Dat loont vaak: wie destijds courtage én kosten koper betaalde, zit al snel rond de 13 procent. Bewaar dus uw akte en de factuur van de makelaar. Let op: hebt u het pand geërfd of geschonken gekregen, dan bestaat dat forfait van 7,5 procent niet en tellen alleen uw werkelijke kosten.
Verder lezen op InfoFrankrijk
Deze rekentool geeft u de bedragen. Voor de procedure eromheen hebben wij een aantal dossiers die hierbij aansluiten.
- Gids voor de aankoop van onroerend goed in Frankrijk — het volledige naslagwerk: zeven fasen van voorbereiding tot na de akte, met tweeëndertig do's en don'ts. Begin hier als u nog aan het oriënteren bent.
- De plus-value immobilière — de achtergrond bij wat deze tool voor de verkoper berekent: vrijstellingen, aftrekposten en de gevallen waarin het anders loopt.
- Arrest De Ruyter en de CSG/CRDS — of u recht hebt op het verlaagde tarief van 7,5 procent in plaats van 17,2 procent, en hoe u dat op uw aangifte regelt.
- Vastgoed analyseren per adres — voordat u een bedrag invult: wat is er in de buurt werkelijk betaald, welke risico's gelden er, wat staat er in het bestemmingsplan.
- Begrippenlijst makelaardij en notarissen — voor de Franse termen die u in de akte en bij de makelaar tegenkomt.
Gebaseerd op de tarieven van de Franse belastingdienst (DGFiP), het Franse belastingwetboek (Code général des impôts) en de officiële toelichting daarop (BOFiP). De peildatum van de gebruikte tarieven staat in de tool, per post met bronvermelding. De tool berekent de meest voorkomende situaties, niet alle uitzonderingen: woont u buiten Frankrijk, verhuurde u gemeubileerd, of speelt er een bijzondere vrijstelling, dan wijst de tool u daarop. Aan de uitkomsten kunnen geen rechten worden ontleend. Voor een bindende berekening verwijzen wij u altijd naar uw notaris.