Inleiding

De aankoop van onroerend goed in Frankrijk verloopt doorgaans zonder grote problemen — de procedure is wettelijk strak gereguleerd en de notaris bewaakt de juridische zekerheid. Wat het lastig maakt voor Nederlandstalige kopers, zijn de verschillen met het Nederlandse stelsel: een ander voorlopig koopcontract, een veel langere keten van technische verplichtingen, een eigen erfrechtsysteem, en een markt waarin de positie van de bemiddelaar anders is dan men gewend is.

Dit dossier loopt de zeven fasen van een aankoop door, telkens met praktische do’s & don’ts en — waar relevant — een waarschuwingsblok bij recent veranderde regels. Het is opgezet als naslagwerk: lees per fase wat voor uw situatie geldt, en gebruik de bijlage achterin voor specifieke valkuilen die zich pas tijdens of na de koop voordoen.

Marktcontext 2026

De Franse vastgoedmarkt zit in 2026 in een fase van rationalisatie na de correctie van 2023-2024. Voor kopers zijn drie cijfers van belang:

• Onderhandelingsmarge: gemiddeld -5,3 % in Q1 2026, met grote regionale verschillen (van -2,8 % in Lyon tot -12,7 % in Nantes). Acht op de tien kopers onderhandelt nu actief op de vraagprijs.
• Verkooptermijn: gemiddeld boven de 100 dagen — de tijd om bij twijfel terug te komen op een eerste indruk is dus reëel, anders dan bij de overspannen markt van 2019-2022.
• DPE-effect: woningen met label F of G krijgen sinds het verhuurverbod van 2025 een decote van 10 tot 20 % ten opzichte van vergelijkbare goed-geklassificeerde woningen. Voor kopers die zelf willen renoveren biedt dat ruimte; voor wie wil verhuren is het een rem.

De kredietrentes zijn in 2026 gestabiliseerd rond 3 % over 20 jaar, na de piek van 4,5 % eind 2023. De koopkracht van kopers is daardoor weer toegenomen, maar banken blijven streng selecteren op het dossier.

Voorbereiding

Voor u één bezichtiging plant, hoort uw financiële, juridische en taalkundige situatie helder te zijn. De Franse markt straft slecht voorbereide kopers af — niet door snelheid (zoals in Nederland in 2021), maar door de strakheid van de procedure waarin u na het tekenen van de compromis nauwelijks meer terug kunt.

Financiering en budget

Laat uw leencapaciteit door een Franse bank of een onafhankelijke courtier berekenen vóór u afspraken maakt. Banken in Frankrijk hanteren een strikt plafond voor het schuldenpercentage (35 % van het bruto-inkomen, inclusief verzekering) en eisen een gedocumenteerd dossier. Houd vanaf het begin rekening met de frais d’acquisition: 7 tot 8,5 % van de prijs bij oudbouw, 2 tot 3 % bij nieuwbouw. Op een woning van € 250.000 is dat al snel € 20.000 extra, te betalen op de dag van de acte authentique.

Regio leren kennen

Een huisaankoop staat of valt met de omgeving. Naaste buren met jachthonden, motorclubs op favoriete passerend, crossmotorroutes door bossen — dat hoort u niet bij een bezichtiging in juni. Klop in de weken voor het bod aan bij de directe buren: zij kunnen u meer vertellen over de geschiedenis van het pand (hoe lang staat het te koop, wie woonden er, wat zijn de problemen geweest) dan welke makelaar dan ook. Let bij de omgeving op het microklimaat: grote naaldhoutwouden trekken mist aan en kunnen op den duur deprimerend werken, terwijl een loofhoutomgeving meer seizoensvariatie geeft.

Taalbeheersing

De akte bij de notaris is in het Frans. Als u daar de helft van niet begrijpt, bent u in een juridisch verband uw eigen tolk. Schakel een Nederlandstalige deskundige in (advocaat, notarisklerk, vertrouwd Nederlandstalig adviseur) om in uw plaats met de notaris te communiceren als uw Frans onvoldoende is. Dit is geen schande — het is normaal.

Erfrechtsituatie

Het Franse erfrecht wijkt fundamenteel af van het Nederlandse. Wie samenwoont zonder huwelijk of PACS, wie kinderen heeft uit een eerdere relatie, of wie een familiebedrijf in NL bezit: laat uw situatie schematisch in kaart brengen vóór de aankoop. Voor de tarieven en oplossingen: zie Bijlage B.

Taxatie en bouwkundige keuring

Een taxatie door een expert immobilier agréé is geen verplichting maar wel een serieuze investering om de vraagprijs te toetsen. Een bouwkundige keuring (vergelijkbaar met een Nederlandse bouwkundig onderzoek) is evenmin verplicht — het Dossier Diagnostic Technique dat de verkoper moet leveren zegt niets over fundamenten, muren, kapconstructie of dak. Beide kosten zijn voor de koper.

Zoeken

De Franse markt is sinds 2020 sterk verschoven naar online. Het oude model — een Nederlandse “bemiddelaar in Holland” die uw hele route plant — is niet meer dominant. De meeste kopers oriënteren zich zelf op de portalen en regelen daarna afspraken met lokale agenten. Voor wie weinig tijd of expertise heeft is er een formeel alternatief: het mandat de recherche, waarbij u zelf een bemiddelaar inhuurt.

Online platformen

De belangrijkste vastgoedportalen: SeLoger, LeBonCoin Immobilier, BienIci, Logic-Immo, PAP.fr (vente entre particuliers) en notaires.fr (aanbod via notarissen). Voor onze regiogerichte tool: zie de Infofrankrijk-pagina Vastgoed in Frankrijk analyseren per adres die DVF-prijzen, PLU, GéoRisques en DPE samenbrengt.

Typologie van bemiddelaars

Wie u tegenkomt op de Franse markt valt in een van vier categorieën:

• Agence immobilière. Klassieke makelaar met fysiek kantoor en carte professionnelle T, geregeld door de Loi Hoguet n° 70-9 van 2 januari 1970. Werkt met een mandat van de verkoper.
• Mandataire-netwerk. Onafhankelijke agents commerciaux die werken onder de carte T van een koepelorganisatie: iad France, SAFTI, Capifrance, Optimhome. Geen fysiek kantoor, vaak lokaal gevestigd. Sterk gegroeid sinds 2015.
• Notaire-immobilier. Een Franse notaris is bevoegd om huizen aan te bieden, vaak afkomstig uit nalatenschappen. Honoraires de négociation liggen gestaffeld en zijn meestal lager dan een agence — bovendien zit u meteen bij de juridische deskundige.
• PAP (Particulier à Particulier). Directe verkoop tussen particulieren, via pap.fr of LeBonCoin. Geen courtage, maar u draagt zelf alle onderhandelings- en verificatieverantwoordelijkheid.

Charge acquéreur of charge vendeur

In iedere advertentie staat verplicht wie de courtage betaalt. Bij charge acquéreur ziet u: prijs HAI (honoraires d’agence inclus) + percentage honoraires + prijs hors honoraires. Bij charge vendeur staat alleen de vraagprijs, zonder HAI-vermelding. Voor de koper is charge acquéreur in de praktijk fiscaal gunstiger: de frais d’acquisition (DMTO) worden berekend over de prijs exclusief de honoraires, wat 7-8 % bespaart op het courtagedeel.

Mandat de recherche

Bij dit type opdracht bent u zelf de opdrachtgever van een bemiddelaar (een agence of een gespecialiseerde chasseur immobilier) die voor u zoekt. Honoraires liggen tussen 2 en 5 % van de uiteindelijke prijs, alleen verschuldigd bij succes. Wettelijk geregeld onder dezelfde Loi Hoguet als het verkoopmandaat. Voor kopers die op afstand zoeken, weinig tijd hebben of een specifieke markt willen openbreken kan dit zinvol zijn — exclusief voor maximaal drie maanden, na de Loi Hamon met een herroepingstermijn van 14 dagen na ondertekening buiten het kantoor.

Let op: één bemiddelaar mag niet tegelijk een mandat de vente én een mandat de recherche voor hetzelfde pand hebben — dat is jurisprudentieel verboden vanwege belangenverstrengeling.

Bezichtigen

Een bezichtigingsdag is intensief. Wie er drie of vier huizen per dag doorheen jaagt verliest het onderscheidingsvermogen voor de details die er werkelijk toe doen. De Franse gewoonte is om gericht en respectvol te kijken; de makelaar verwacht een serieuze gesprekspartner, geen toerist.

Tempo en agenda

Maximaal twee bezichtigingen per dag, met minstens een uur tussenruimte. Houd de middagpauze (12-14 uur) vrij — kantoren sluiten dan, en u heeft de tijd nodig om in de omgeving rond te lopen. Plan geen volle week vol: late aanbiedingen die de agent net heeft binnengekregen blijken vaak de meest interessante. Reken op SMS of WhatsApp voor laatste-minuutbevestigingen; de Franse makelaarspraktijk is daarin pragmatisch.

Wat te checken bij het pand zelf

Het Dossier Diagnostic Technique (DDT) krijgt u meestal pas bij de compromis, maar de makelaar moet bij de bezichtiging het DPE-attest kunnen tonen — sinds 2024 zelfs verplicht in iedere annonce. Vraag bij het pand zelf naar:

• Bouwjaar van het pand en datum van eventuele renovaties (vraag om de facturen).
• Type verwarming, isolatiematerialen, type kozijnen.
• Aansluiting op het waternet, of een eigen puits (zie de waarschuwing in Bijlage A).
• Aansluiting op het rioolnet of assainissement non collectif (septic tank).
• Aanwezigheid van een droit de passage of andere erfdienstbaarheden (servitudes).
• Bestemming volgens het kadaster — bij grange of dépendance is dat cruciaal.

Het bon de visite

Bij bezichtiging via een agence krijgt u een bon de visite te ondertekenen. Het document is geen mandaat en bindt u niet contractueel op een duur of een verplichting om via deze agence te kopen. Wat het wél is: een bewijs van mise en relation — de agence kan ermee aantonen dat zij u het pand heeft laten zien. Ondertekenen is gewoon; weigeren wekt onnodig wantrouwen en kan de agence dwingen om alsnog een mandat de recherche aan te bieden.

Wat u eraan ondertekent, is in essentie dit: “Ik heb dit pand via deze agence bezocht.” Geen verplichting om te kopen, geen verplichting om via deze agence te kopen — wél een papieren spoor dat in een eventueel geschil zwaar kan wegen. Zie de waarschuwing onder Fase 4.

Hoe u zich opstelt tijdens de bezichtiging

Concrete feedback aan de makelaar bespaart iedereen tijd. “Mooi, maar te ver van een school” is bruikbaar; “Niet onaardig” is dat niet. Als u meteen ziet dat het niet werkt, zeg het beleefd. Als u twijfelt, zeg ook dat. Een makelaar die uw smaak begint te begrijpen kan u betere selecties voorleggen.

Eén concreet ding niet doen: bij binnenkomst meteen melden dat u over een half uur weg moet. Dat geeft de verkeerde indruk en verkort gesprekken die juist diepgang nodig hebben.

Bod en compromis de vente

Vanaf het moment dat u een bod uitbrengt, treedt u in een juridisch verband waar het Franse recht strenger is dan veel Nederlanders verwachten. Een schriftelijk geaccepteerd bod kan al verbintenisscheppend zijn; een ondertekende compromis is dat zeker, met als enige uitweg het wettelijke herroepingsrecht van tien dagen of een opschortende voorwaarde die niet wordt vervuld.

Het bod

Doe een bod altijd schriftelijk (e-mail of brief), met:

• De geboden prijs.
• Een geldigheidstermijn (gewoonlijk 7 tot 14 dagen).
• De voorgenomen wijze van financiering.
• De gewenste datum voor ondertekening van de compromis.
• Alle gewenste opschortende voorwaarden expliciet vermeld (financiering, urbanisme, droit de préemption van de gemeente, eventueel verkoop van uw huidige woning).

Sinds 2024 moet ook de DPE-klasse in een bod-document worden vermeld. Bij accepted offer begint nog niet de 10-dagen-herroepingstermijn — die start pas bij de ondertekening van de compromis of de promesse de vente.

De compromis de vente

De compromis de vente (of promesse de vente) is het hoofddocument van de aankoop. Hier worden de voorwaarden vastgelegd, de aanbetaling geregeld en de juridische binding gevestigd. Laat de compromis bij voorkeur opstellen door een notaris en niet door de agence — de extra dagen die dat kost zijn verwaarloosbaar tegen het juridische risico van een slecht opgestelde overeenkomst.

Opschortende voorwaarden (clauses suspensives)

Iedere voorwaarde die u nog onzeker acht, kan als clause suspensive worden opgenomen. Standaard:

• Financieringsvoorbehoud: verplicht (sinds de Loi Scrivener). De compromis moet de exacte procedure beschrijven — termijn waarbinnen u de offre de prêt moet aanvragen, en termijn waarbinnen u een eventuele weigering moet melden. Aan deze procedure houden, anders is het voorbehoud verbeurd.
• Géén droit de préemption: de gemeente kan in bepaalde zones het pand naar zich toetrekken tegen de overeengekomen prijs.
• Géén servitudes die de compromis niet vermeldt.
• Volledigheid van het DDT.
• Eventueel: verkoop van uw huidige woning, verkrijging van een specifieke autorisation d’urbanisme (bij grange/dépendance).

De aanbetaling

Gewoonlijk 5 tot 10 % van de prijs. Stort deze altijd op de derdenrekening (compte séquestre) van de notaris — nooit op de rekening van de makelaar. Bij faillissement van de makelaar bent u uw geld kwijt; bij de notaris staat het wettelijk veilig.

Het herroepingsrecht: 10 dagen

Onder artikel L271-1 van de Code de la construction et de l’habitation heeft u als niet-professionele koper een herroepingsrecht van tien kalenderdagen na ontvangst van de getekende compromis. De termijn begint de dag na ontvangst van de aangetekende brief (LRAR) of de fysieke overhandiging. Herroepen kan zonder reden en zonder kosten, via een LRAR aan de verkoper of zijn notaris. Dit recht is van openbare orde — een clausule waarin u afstand zou doen is nietig.

Tussen compromis en acte authentique

Tussen de ondertekening van de compromis en de definitieve akte zit gemiddeld twee tot drie maanden, in de praktijk soms langer als financiering of urbanisme-aspecten complex zijn. In de departementen Bas-Rhin, Haut-Rhin en Moselle is de wettelijke maximumtermijn zes maanden; elders is hij vrij overeen te komen.

Deze periode is geen wachttijd maar een fase van controle, financiering afsluiten en administratieve voorbereiding.

Financiering rondkrijgen

De clause suspensive financement vereist dat u binnen een vastgestelde termijn (gewoonlijk 30 tot 45 dagen) een formele offre de prêt aanvraagt. Vraag bij minstens drie banken; een courtier kan dit parallel doen. Houd uw documentatie compleet: salarisstroken, belastingaangiften van drie jaar, bankafschriften, leningsoverzichten.

Eén waarschuwing voor Nederlandse kopers: een eventueel Nederlands hypotheekverleden telt vaak niet mee in de Franse beoordeling. Verwacht een grondige eigen risicoanalyse door de Franse bank.

Het Dossier Diagnostic Technique

De verkoper levert het complete DDT vóór de ondertekening van de compromis. Doe een eigen check op:

• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) — bepaalt energieklasse A tot G.
• Audit énergétique — verplicht bij verkoop van woningen met DPE F of G sinds april 2023, uitgebreid naar DPE E sinds 1 januari 2025, en uitgebreid naar DPE D vanaf 1 januari 2034.
• CREP (constat de risque d’exposition au plomb) bij bouwjaar voor 1949.
• État amiante bij bouwjaar voor juli 1997.
• Diagnostic électrique en gaz als de installatie ouder is dan vijftien jaar.
• Termites in aangewezen zones (préfectoral arrêté).
• Mérule waar van toepassing.
• État de l’installation d’assainissement non collectif (septic tank).
• État des risques et pollutions (ERP) — natuurlijke, technologische, seismische, radon-, geluidszones.
• Débroussaillement-attestatie — verplicht sinds 31 maart 2024 in zones met verplichte begroeiingsbestrijding.
• Arrêtés van politie van veiligheid/salubriteit — verplicht sinds 11 april 2024 in het DDT.
• Carnet d’Information du Logement (CIL) — verplicht sinds 1 januari 2023 voor nieuwbouw (vergunning na 1 januari 2023) en voor woningen waar energierenovaties zijn uitgevoerd. Geen sanctie bij niet-levering, maar de koper kan zich beroepen op vice de consentement.

Mairie raadplegen

Tussen compromis en acte is het verstandig de mairie van de betrokken gemeente te bezoeken voor:

• Plan Local d’Urbanisme (PLU) — toekomstige bestemmingsplannen in de directe omgeving.
• Eventuele droits de préemption van de gemeente of SAFER (landbouwgrond).
• Geplande bouwprojecten, infrastructurele werken, of milieumaatregelen.
• Eventuele lopende geschillen of arrêtés betreffende het pand.

Bij copropriété

Vraag bij appartementen of woningen in copropriété: de notulen van de laatste drie AG’s, het état daté, het carnet d’entretien, en — voor copropriétés met meer dan 50 lots — het Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), verplicht sinds 1 januari 2024. Gestemde maar nog niet uitgevoerde werken kunnen forse extra kosten betekenen.

De acte authentique

De acte authentique is de definitieve overdrachtsakte, vergelijkbaar met de Nederlandse transportakte. Ze wordt gepasseerd voor een Franse notaris en is een notariële akte met volledige bewijskracht. Vanaf de ondertekening bent u eigenaar.

De rol van de notaris

De Franse notaris is geen partijgebonden adviseur maar een officier ministériel met een wettelijke verantwoordelijkheid voor beide partijen. Bij twijfel kunt u een eigen notaris meenemen — dat kost niets extra, omdat beide notarissen het ene wettelijke honorarium delen. De notaris controleert:

• De juridische staat van het pand (origine de propriété, hypothèques, servitudes).
• De identiteit en wettelijke bekwaamheid van de partijen.
• De zuivering van eventuele hypotheek door de verkoper.
• De afwezigheid van droits de préemption die nog moeten worden uitgeoefend.
• De fiscale aspecten, inclusief plus-value bij verkoper en frais d’acquisition bij koper.

De frais d’acquisition

De zogenaamde “frais de notaire” bestaan voor circa 80 % uit belastingen die de notaris doorstort aan de fiscus en het departement (DMTO en CSI), 10 tot 15 % uit het wettelijk geregelde honorarium van de notaris (émoluments) en de rest uit débours (geavanceerde kosten).

• Oudbouw: 7 tot 8,5 % van de prijs. DMTO is sinds april 2025 in de meeste departementen verhoogd tot 6,30-6,32 % (was 5,80 %), met een geldigheid tot 30 april 2028.
• Nieuwbouw (VEFA of opgeleverd minder dan 5 jaar geleden): 2 tot 3 %. De TVA van 20 % is al in de prijs verwerkt; de DMTO is teruggebracht tot 0,715 %.
• Primo-accédants: in departementen die dat hebben gestemd, tot -50 % reductie op de DMTO mogelijk. Verifieer bij uw notaris of het departement waarin u koopt deze reductie heeft ingevoerd.

Op het honorarium van de notaris geldt een wettelijke korting van maximaal 20 % op het gedeelte boven € 100.000 (artikel L444-2 Code de commerce). Vraag erom — sommige notarissen verlenen het standaard, andere alleen op verzoek.

De acte zelf

U krijgt het ontwerp van de acte ten minste 10 dagen vóór de ondertekening. Lees deze grondig, stel uw vragen schriftelijk in. Op de ondertekendag wordt de akte voorgelezen, getekend en bekrachtigd. Dan worden de sleutels overhandigd, en de prorata-taxe foncière met de verkoper afgerekend (in de afrekening van de notaris).

Het definitieve titre de propriété (uittreksel met de stempel van de service de publicité foncière) ontvangt u 6 tot 12 maanden later per post.

Na de aankoop

De acte is gepasseerd, de sleutels zijn van u — maar het administratieve werk begint nu pas. De eerste weken na de overdracht zijn cruciaal voor de continuïteit van verzekering, energie en officiële registratie.

Direct te regelen

• Assurance habitation — woonverzekering. Sluit deze af vóór de ondertekening, met ingangsdatum gelijk aan de acte. Vanaf de overhandiging van de sleutels bent u risicodrager; zonder verzekering staat u onverzekerd.
• Adreswijziging via service-public.fr — centraliseert melding naar fiscus, CAF, retraite, énergie-leveranciers en werkgever.
• Energiecontracten — EDF blijft de basisleverancier voor elektriciteit, maar u kunt kiezen voor concurrenten (TotalEnergies, ENI, OHM, e.a.). Voor gas: meestal Engie of een alternatief. Open nieuwe contracten op uw naam, ook als de woning al een contract had.
• Water — meestal gemeentelijk of regionaal monopolie (Veolia, SUEZ, lokale régie). Meld de overdracht via de gemeente of de waterleverancier.
• Internet en telefoon — Orange, Bouygues, SFR, Free. Wachttijden voor aansluiting kunnen oplopen tot enkele weken.

Fiscale registratie

• Taxe foncière — onroerendgoedbelasting, verschuldigd door de eigenaar per 1 januari. Bij aankoop in de loop van het jaar verrekent de notaris pro rata met de verkoper.
• Taxe d’habitation — sinds 2023 definitief afgeschaft voor hoofdwoningen. Blijft van toepassing op résidences secondaires; in zones tendues kan een majoration tot 60 % gelden, op besluit van de gemeente.
• Aangifte als nieuwe eigenaar — via uw espace particulier op impots.gouv.fr, rubriek “Biens immobiliers”. Verplicht binnen een redelijke termijn na overdracht.

Titre de propriété

Dit definitieve eigendomsbewijs ontvangt u 6 tot 12 maanden na de acte, per post. Bewaar het zorgvuldig — het is in feite uw “akte van eigendom”. De notaris bewaart het origineel honderd jaar lang in zijn archief.

Bijlage A — Specifieke valkuilen

De volgende valkuilen vallen niet in één fase samen, maar verdienen elk hun eigen alertheid. Veel hiervan zijn afkomstig uit de bijdrage van Bram van Zanten en zijn voor Nederlandse en Belgische kopers vaak onverwacht.

Asbestleien dak

Een asbestleien dak op zichzelf is geen acuut probleem — verwijdering is wettelijk pas verplicht als er onderhoud of renovatie plaatsvindt. Maar de kosten voor verwijdering en gecontroleerde afvoer stijgen jaar na jaar door strengere milieueisen. Houd hier rekening mee bij prijsbepaling en plan toekomstige renovaties tijdig.

Eigen waterbron (puits)

Een eigen bron lijkt charmant maar wordt met de klimaatverandering risicovol: in droge zomers kunnen ondiepe bronnen droogvallen. Een diepere boring kost al snel € 8.000 tot € 15.000. Controleer vóór de aankoop:

• De diepte en het debiet van de bron.
• Of aansluiting op het drinkwaternet mogelijk is, en wat de aansluitkosten zijn.
• De waterkwaliteit (microbiologisch én chemisch — nitraten, pesticiden, zware metalen).

Droit de passage en andere erfdienstbaarheden

Een droit de passage (recht van overpad) is de erfdienstbaarheid die in de praktijk de meeste problemen geeft. Soms is het noodzakelijk om bij uw eigen perceel te komen — dan ligt het op uw perceel ten gunste van de buur of vice versa. In andere gevallen is het historisch en niet meer functioneel. Kies bij gelijke geschiktheid voor een pand zonder droit de passage. Bekijk in elk geval bij de notaris de exacte formulering: route, breedte, type gebruik (te voet, met voertuig, met landbouwmachine).

Grange en woonbestemming

Een grange (schuur) of dépendance zonder woonbestemming lijkt een goedkope kans op rurale ruimte — totdat blijkt dat de gemeente geen certificat d’urbanisme voor woonbestemming verleent. Redenen voor weigering: afstand tot drinkwater of riolering, afstand tot brandweerwagens, ligging buiten een bouwbestemmingszone in het PLU, of bescherming van landschap of monument. Koop een grange nooit zonder vooraf het certificat d’urbanisme te hebben gekregen of, op zijn minst, een schriftelijke voorlopige bevestiging van de mairie.

Société Civile Immobilière (SCI)

De SCI wordt soms voorgesteld als oplossing voor erfrechtproblemen, gezamenlijk eigendom of fiscale optimalisatie. Voor de meeste Nederlandstalige individuele kopers wegen de administratieve en fiscale nadelen vaak niet op tegen de voordelen: jaarlijkse boekhouding, vergaderingen, IS- of IR-keuze, eventuele dubbele belasting bij grensoverschrijdende situaties. Laat u door een Franse fiscalist beoordelen of het in uw geval écht zin heeft. Voor verdieping: het IF-artikel over de SCI (Société Civile Immobilière).

Glaswol en steenwol

In landelijke gebieden is uit praktijkervaring bekend dat glaswolisolatie aantrekkelijk is voor ongedierte (marters, muizen) die er nesten in bouwen en de isolatie binnen enkele jaren grotendeels vernielen. Steenwol heeft die eigenschap niet. Bij renovatie van een rurale woning is dit een overweging — maar geen primaire vuistregel; vraag een lokale aannemer naar de praktijk in uw streek.

Lenen voor een vakantiehuis

Een résidence secondaire kopen met geleend geld is financieel kwetsbaar: bij rentestijging of inkomensdaling kan de extra last drukken op uw huidige hoofdwoning. Tweede woningen zijn bovendien minder liquide dan eerste — bij gedwongen verkoop in een dalende markt kan het verlies fors zijn. Overweeg dit zorgvuldig en zorg voor een ruime financiële buffer.

Bijlage B — Erfrecht en plus-value bij verkoop

Successierechten in 2026

Het Franse erfrecht maakt scherp onderscheid op grond van de juridische status van de relatie tussen overledene en erfgenaam:

• Echtgenoot (huwelijk): 100 % vrijgesteld van successierechten, sinds de Loi TEPA van 21 augustus 2007 (artikel 796-0 bis CGI). Geen plafond, geen anciënniteitsvereiste.
• PACS-partner: identiek vrijgesteld mits er een testament is dat de partner als begunstigde aanwijst. Zonder testament heeft de PACS-partner geen erfaanspraak — dan is de vrijstelling op nul van toepassing.
• Samenwonende zonder huwelijk of PACS (concubin): behandeld als derde. Tarief 60 % na een franchise van slechts € 1.594. Een huis van € 300.000 leidt zo tot circa € 178.000 successierechten.
• Kinderen in rechte lijn: franchise € 100.000 per kind per ouder, daarboven progressief tarief 5 tot 45 %.
• Stiefkinderen niet wettelijk geadopteerd: tarief 60 % (zelfde als derden). Nieuw in 2026: stiefkinderen die effectief door de overledene zijn opgevoed krijgen een franchise van € 15.932.
• Broers en zussen: franchise € 15.932, tarieven 35-45 %.
• Neven en nichten: franchise € 7.967, tarief 55 %.

Plus-value immobilière bij verkoop

Bij verkoop van een woning die niet uw hoofdwoning is, wordt het verschil tussen verkoopprijs en aankoopprijs belast onder het regime van de plus-value immobilière (artikel 150 U CGI):

• Belastingdruk: 19 % impôt sur le revenu + 17,2 % prélèvements sociaux = 36,2 % globaal.
• Vrijstellingen door bezitsduur: volledige vrijstelling van IR na 22 jaar bezit; volledige vrijstelling van PS pas na 30 jaar.
• Aftrekbare correcties op de aankoopprijs:
  • Forfait 7,5 % voor frais d’acquisition (zonder bewijs).
  • Forfait 15 % voor werken na 5 jaar bezit, ofwel werkelijke kosten met facturen van erkende aannemers (werkkosten en materialen samen; eigen arbeid en materialen zonder factuur zijn niet aftrekbaar).
• Surtaxe: 2 tot 6 % bovenop, als de belastbare plus-value na aftrek meer dan € 50.000 bedraagt.
• Hoofdwoning (résidence principale): volledig vrijgesteld zonder bezitstermijn — mits het werkelijk en gewoonlijk uw hoofdwoning was op de dag van verkoop. De Franse fiscus is hier streng op.

De Ruyter en CSG/CRDS voor EU-residenten

Voor wie als niet-Frans fiscaal resident maar wel EU-/EER-resident (of Zwitserland) een Franse woning verkoopt, is het arrest De Ruyter relevant: de prélèvements sociaux van 17,2 % worden voor deze groep beperkt tot de prélèvement de solidarité van 7,5 %. Dat scheelt op een plus-value van € 100.000 ongeveer € 9.700. Het regime moet uitdrukkelijk worden aangevraagd; de notaris kent de procedure. Voor een diepere uitwerking: zie het IF-artikel De Ruyter – CSG/CRDS.

Bijlage C — Verdieping en bronnen

Andere IF-dossiers en tools

Primaire bronnen

Aanbevolen literatuur

Bram van Zanten — En Pierre. Diepgaande, persoonlijke gids over de aankoop van een huis in Frankrijk voor Nederlandstaligen. Bevat uitgebreid praktijkadvies, valkuilen en juridische context, gebaseerd op eigen ervaring en jarenlang onderzoek. Een aanrader voor wie zich grondig wil voorbereiden vóór de stap.