Auteur: Theodora Besse
Op 3 november 2016 heeft de civiele kamer van la Cour de Cassation een definitief einde gemaakt aan alle onzekerheid met betrekking tot het exclusieve mandaat van een makelaar bij verkoop van onroerende zaken.
In de praktijk gingen de meeste makelaars er van uit (ook in hun contracten) dat een exclusief mandaat weliswaar geldt voor drie maanden, maar dat het na verloop van die tijd steeds stilzwijgend kon worden verlengd met dezelfde tijd of met een maand. La Cour de Cassation heeft nu echter bepaald:
- dat een exclusief mandaat na drie maanden te allen tijde door beide partijen kan worden opgezegd;
2. dat daarbij een opzegtermijn van twee weken in acht moet worden genomen;
3. dat de opzegging moet geschieden per aangetekende brief mét bericht van ontvangst;
4. dat de mogelijkheid tot opzegging na drie maanden uitdrukkelijk en goed leesbaar in het mandaat moet zijn opgenomen, op straffe van nietigheid van het mandaat.
De nietigheid van een mandaat heeft tot gevolg dat de makelaar geen aanspraak kan maken op courtage. Hooguit kan hij een vergoeding claimen voor eventueel gemaakte kosten plus rente.
Opmerking: Behalve een exclusief mandaat kan de verkoper ook een semi-exclusief mandaat aan de makelaar geven. Daarmee mag hij weliswaar geen andere makelaars inschakelen, maar hij behoudt de mogelijkheid om zijn huis of grond zelf te verkopen zonder aan de makelaar courtage te zijn verschuldigd. Ik ga ervan uit dat het arrest van la Cour de Cassation ook geldt voor een semi-exclusief mandaat.
De bon de visite, die veel makelaars een koper laten tekenen alvorens een huis te gaan bezichtigen, levert in principe voor deze koper geen enkele verplichting op. Slechts wanneer hij een “mandat de recherche” heeft ondertekend en hetzelfde huis toch via een andere makelaar of direct van de eigenaar koopt, is hij een schadevergoeding verschuldigd aan de gemandateerde makelaar.
Maar wanneer de verkoper een semi-exclusief mandaat heeft afgegeven aan zijn makelaar, dan kan de bon de visite wel degelijk bindend zijn voor de koper in het geval hij het huis eerst met de semi-exclusieve makelaar bezoekt en vervolgens toch direct van de verkoper koopt. In dat geval heeft de semi-exclusieve makelaar toch recht op courtage.