Verplichte technische keuring bij verkoop

Een Huis Kopen in Frankrijk: De Gids voor Verplichte Technische Diagnoses (Update 2025)

Bij de aankoop van een huis in Frankrijk wordt de koper beschermd door een uitgebreid pakket aan verplichte technische inspecties. Deze rapporten, gezamenlijk bekend als het Dossier de Diagnostic Technique (DDT), moeten door de verkoper worden aangeleverd en worden bij de voorlopige koopakte (compromis de vente) gevoegd. Dit dossier geeft inzicht in de staat van de woning en beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper voor zogenaamde “verborgen gebreken” (vices cachés).

Waar de verkoper vroeger vaak volledig was gevrijwaard van verborgen gebreken, is dat nu anders voor de onderwerpen die in het DDT worden behandeld. Door de verplichte inspecties naar bijvoorbeeld asbest, lood of termieten, kan een verkoper zich niet meer verschuilen achter onwetendheid. Een correct en volledig DDT is dus cruciaal voor een transparante verkoop.

Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste verplichte diagnoses.

De Verplichte Diagnoses in Detail

Elke diagnose heeft zijn eigen specifieke voorwaarden en geldigheidsduur. Ze moeten worden uitgevoerd door een gecertificeerde professional.

1. Energieprestatie (DPE – Diagnostic de Performance Énergétique)

• Wanneer verplicht? Altijd, bij elke verkoop of verhuur. Het energielabel moet al in de verkoopadvertentie worden vermeld.
• Wat staat erin? Een schatting van het jaarlijkse energieverbruik en de CO₂-uitstoot, plus aanbevelingen voor energiebesparende maatregelen.
• Belangrijke update: Sinds de hervorming van 2021 is de DPE niet langer puur informatief, maar juridisch bindend. Een koper kan de verkoper aanklagen als de werkelijke energieprestatie sterk afwijkt van het rapport. Woningen met een F- of G-label (“passoires thermiques”) zijn onderhevig aan steeds strengere renovatieverplichtingen.
• Geldigheid: 10 jaar. Let op: DPE-rapporten van vóór 1 juli 2021 zijn niet meer geldig.

2. Asbest (État d’amiante)

• Wanneer verplicht? Voor alle woningen waarvoor de bouwvergunning vóór 1 juli 1997 is afgegeven.
• Wat staat erin? Een lijst van gevonden asbesthoudende materialen en een beoordeling van hun staat.
• Verplichtingen: De verkoper is niet verplicht om gevonden asbest te verwijderen, tenzij het in zeer slechte staat is en een direct gezondheidsrisico vormt. De aanwezigheid ervan zal echter de onderhandelingspositie van de koper versterken.
• Geldigheid: Onbeperkt als er geen asbest is gevonden. Als er wel asbest is aangetroffen, moet elke 3 jaar een nieuwe controle plaatsvinden.

3. Lood (CREP – Constat de Risque d’Exposition au Plomb)

• Wanneer verplicht? Voor woningen gebouwd vóór 1 januari 1949.
• Wat staat erin? Metingen van de loodconcentratie in verflagen.
• Verplichtingen: Als de loodconcentratie de wettelijke drempel overschrijdt, moet de eigenaar maatregelen nemen om de risico’s te beperken, maar sanering is niet altijd direct verplicht voor de verkoop.
• Geldigheid: Onbeperkt als er geen lood wordt gevonden of als de concentraties onder de limiet blijven. Anders is het rapport 1 jaar geldig voor een verkoop.

4. Termieten en ander Houtaantastend Ongedierte (État parasitaire)

• Wanneer verplicht? Alleen in gebieden die door de prefectuur officieel als risicogebied zijn aangeween. Dit betreft grote delen van Zuid- en West-Frankrijk. De notaris weet of de woning in zo’n zone ligt.
• Geldigheid: Zeer kort, slechts 6 maanden.

5. Elektrische Installatie (État de l’installation intérieure d’électricité)

• Wanneer verplicht? Als de elektrische installatie ouder is dan 15 jaar.
• Wat staat erin? Een overzicht van eventuele afwijkingen en veiligheidsrisico’s. De verkoper is niet verplicht om de problemen vóór de verkoop op te lossen, maar de koper is wel volledig geïnformeerd.
• Geldigheid: 3 jaar.

6. Gasinstallatie (État de l’installation intérieure de gaz)

• Wanneer verplicht? Als de gasinstallatie ouder is dan 15 jaar.
• Wat staat erin? Vergelijkbaar met de elektriciteitskeuring, identificeert dit rapport veiligheidsrisico’s. Ook hier is er geen herstelplicht voor de verkoper.
• Geldigheid: 3 jaar.

7. Septic Tank / Individuele Sanering (Diagnostic assainissement non collectif)

• Wanneer verplicht? Altijd, bij verkoop van een woning die niet is aangesloten op het gemeenteriool.
• Wie voert het uit? De lokale openbare dienst, de SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif).
• Verplichtingen: Als de installatie niet aan de normen voldoet, heeft de nieuwe eigenaar één jaar de tijd na de aankoop om de nodige werkzaamheden uit te voeren. De kosten hiervan zijn een belangrijk onderhandelingspunt.
• Geldigheid: 3 jaar.

8. Risico’s en Vervuiling (ERP – État des Risques et Pollutions)

• Wanneer verplicht? Altijd. De informatie wordt gebaseerd op door de overheid vastgestelde risicozones.
• Geldigheid: 6 maanden.

Overzichtstabel Verplichte Diagnoses (2025)

Tips voor het Kiezen van een Diagnostisch Bureau

1. Controleer de Certificering: Een diagnostiqueur moet gecertificeerd zijn door een door COFRAC (Comité Français d’Accréditation) erkende instantie. Vraag naar de certificaten en controleer ze via de officiële overheidswebsite (zie nuttige links).
2. Wees onafhankelijk: Wees voorzichtig met een bureau dat wordt aangeraden door de verkopende makelaar. Hoewel vaak te goeder trouw, kan er sprake zijn van belangenverstrengeling. Het is wettelijk verboden dat een makelaar commissie ontvangt.
3. Vraag meerdere offertes (devis): De tarieven zijn vrij, dus de prijzen kunnen sterk uiteenlopen. Vraag minimaal twee of drie offertes aan. Pas op voor extreem lage prijzen, want dat kan duiden op een oppervlakkige inspectie.
4. Wees aanwezig: Het is sterk aan te raden om zelf (of de koper) aanwezig te zijn bij de inspectie. Zo kunt u vragen stellen en ziet u hoe grondig de inspecteur te werk gaat.
5. Aansprakelijkheid: Als na de koop blijkt dat een diagnose onjuist was (er wordt bijvoorbeeld toch asbest gevonden), dan is niet de verkoper, maar de diagnostische expert aansprakelijk voor de (financiële) gevolgen. Zorg er dus voor dat het bureau een deugdelijke beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft.