De Franse notaris biedt ook huizen aan

De Franse notaris ziet net als zijn Nederlandse collega namens de staat toe op het ordelijk verloop van de rechtsgang tussen burgers onderling en tussen burgers en de overheid. De notaris speelt een onmisbare rol bij het passeren van koopaktes, omdat hij ervoor moet zorgen dat alles rond de onroerende zaak correct in de openbare registers staat, zodat er geen twijfels bestaan over eigendoms- en andere rechten. De taak van de notaris bestaat uit het opmaken en passeren van aktes, het adviseren van zijn cliënten (erfrecht, familierecht) en de inschrijving van de aktes in de diverse openbare registers.

Daarnaast biedt de Franse notaris ook huizen en terreinen te koop aan, die via zijn notariskantoor (étude), bijvoorbeeld bij het regelen van nalatenschappen of echtscheidingen, in de verkoop komen. Daarnaast kan iedereen die een onroerende zaak wil verkopen deze bij de notaris in de verkoop geven. De notaire werkt net als de makelaar met een mandaat (exclusif of non exclusif) en hij berekent daarvoor een  vergoeding (émolument de négociation of honoraires de négociation) als de koop van het huis via zijn bemiddeling tot stand komt: 5% over de eerste € 45.735 plus 2,5% van het meerdere boven dat bedrag. Daar komt de BTW van 19,6% nog bij. Voor nieuwbouw: 5,8% tot € 45.735 plus 2,94% over het meerdere. Het honorarium van de notaris komt in principe voor rekening van de koper, die ook de andere notariskosten betaalt, maar het komt wel voor dat de makelaarskosten tussen koper en verkoper worden gedeeld.

Notarissen vragen soms met name van buitenlanders een voorschot voor hun werkzaamheden. Wanneer het om een redelijk bedrag gaat is daar niets op tegen. Bij grotere en kapitaalkrachtigere kantoren is het betalen van een voorschot niet aan te bevelen, tenzij men er een goede reden voor geeft. Je kunt je eventueel tot een andere notaris wenden. 

Wanneer partijen het eens zijn over de verkoop, verricht de notaris een onderzoek met betrekking tot de onroerende zaak. Gemiddeld duurt dit onderzoek 2 à 3 maanden. Wanneer hieruit geen bezwaren naar voren komen volgt de definitieve afwikkeling van de koopovereenkomst: het opstellen en passeren (ondertekenen door koper en verkoper) van de acte authentique.  Het origineel van de akte (minute) komt in het archief van de notaris; de nieuwe eigenaar ontvangt een copie authentique van de akte. De akte wordt bovendien ingeschreven in het kadaster (fichier immobilier) en zonodig in het hypotheekregister. Iedereen heeft inzage in deze registers, waarin vermeld staat wie de eigenaar is van een bepaalde onroerende zaak, welke zakelijke  rechten er op zijn gevestigd en of er een hypotheek op rust.

De administratieve afwikkeling van de transactie bij de notaris is vergelijkbaar met die in Nederland. Wanneer de koper of de verkoper ver weg woont is het niet strikt noodzakelijk om persoonlijk aanwezig te zijn bij het passeren van de akte. Zij kunnen iemand een volmacht (procuration) verstrekken om voor hen de authentieke akte te ondertekenen. Sommige strikte notarissen eisen echter de persoonlijke aanwezigheid, bij gehuwde personen zelfs van beide partners.

Per volmacht ondertekenen van de akte is voor de koper niet altijd aan te bevelen, want het begrip “leeg opleveren” wordt in de praktijk soms ruim geïnterpreteerd. Het is daarom verstandig om voorafgaande aan de ondertekening van de acte authentique het huis nog even te controleren. Wanneer een van beide partijen buitenlander is en het Frans niet voldoende beheerst moet hij verplicht een beëdigde tolk meebrengen. Sommige notarissen houden hier strikt de hand aan, maar meestal komt er in de praktijk niet veel van deze verplichting terecht. Notarissen zijn meestal tevreden als een Frans sprekende Nederlandse buurtgenoot of kennis aanwezig is bij het ondertekenen van de akte.

De notaris wil bij buitenlandse huizenkopers nogal eens in gebreke blijven als het gaat om het wegnemen van onduidelijkheden. Bij de minste twijfel over de vraag of de buitenlanders precies begrijpt wat bijvoorbeeld een bepaalde erfdienstbaarheid inhoudt, is de notaris verplicht om de betreffende akte te tonen of een kopie te produceren. Een aanwezige bonafide makelaar of andere bemiddelaar zal de notaris indien nodig op die plicht wijzen.

Na het passeren van de akte staat niet direct de volgende dag de koopsom op de bankrekening van de verkoper. Het kan soms weken duren. De notaris mag de koopsom namelijk pas overmaken wanneer een eventuele lening is doorgehaald, de akte in het kadaster is ingeschreven (binnen 21 dagen) en de notaris van het kadaster de melding heeft ontvangen dat alles in orde is. Ook moet hij de overdracht melden bij de griffie van de plaatselijke rechtbank, die controleert of er nog schulden bij de overheid openstaan en of er nog sociale lasten zijn verschuldigd.

Evenals in Nederland komen de notariskosten (frais de notaire) de overdrachtsbelasting plus nog wat bijkomende kosten, zoals  zegelrecht e.d. (€ 351 ex btw), ten laste van de koper, tenzij anders wordt overeengekomen. Dit zijn de zogenaamde “kosten koper”. Bij elkaar opgeteld komen die uit op ongeveer 7% voor bestaande woningen en op 3 tot 5% voor nieuwbouw. Hoe hoger de aankoopprijs, hoe lager (in procenten) de notariskosten. Bij een aankoop van € 1500 moet bijna 12% worden betaald en bij een koopsom van € 450.000 ruim 6%. Relatief gezien houdt de notaris er zelf niet zoveel aan over, het grootste deel gaat naar de overheid in de vorm van zegelrecht  (€ 351 plus BTW) en overdrachtsbelasting.

Onderstaande tabellen geven een indruk van notarishonoraria in Frankrijk. Uitgegaan is van de aankoop van een huis dat ouder is dan vijf jaar, met of zonder hypotheek, ter waarde van € 200.000. Verder rekent de notaris ook kosten voor het opvragen van aktes en het maken van kopieën. De kosten voor een huis dat nog geen vijf jaar oud is, zijn lager.

Voor een huis (> 5 jaar oud) van € 200.000 bedraagt het notarishonorarium € 2366,59 (inclusief TVA):

Die overdrachtsbelasting (droits de mutation of droits d’enregistrement) bedraagt meestal 5,79% . Deze belasting bestaat uit 4,5% departementale rechten, 1,2% gemeentelijke belastingen en 0,09% gaat naar de staat. De droits zijn door de sterke stijging van de huizenprijzen een goudmijn gebleken voor de verschillende overheden die elk hun graantje meepikken van deze belasting. De grootste verdieners zijn de departementen rondom Parijs en die aan de Middellandse Zee en in de Alpen. Onze notaris moet verder nog tal van kleine postjes inhouden, zoals die voor het kadaster, het hypotheekregister, de landmeter; alles bij elkaar oplopend tot enkele honderden euro’s. Bij nieuwbouw of huizen jonger dan vijf jaar die te koop zijn aangeboden door de eerste eigenaar, zijn deze rechten niet verschuldigd; er wordt daarentegen wel btw betaald (19,6%) plus bijkomende kosten van circa 0,7%.  Hypothecaire leningen kennen aparte notariskosten, maar gewone onroerende-zaakleningen (prêts immobiliers) niet; daarover betaal je dossierkosten van meestal 1% aan de bank of aan de bemiddelaar (courtier).

De tarieven voor de overige dienstverlening van de notaris liggen min of meer vast. Als op de tarievenlijst in het notariskantoor – lang niet overal prominent opgehangen – wordt gerept van de kosten van een akte van 7 UV, dan komt dit neer op een prijs van € 25,55 exclusief TVA. Bij de berekening van deze émoluments fixes gaat men uit van vaste eenheden (unité de valeur ofwel UV.) Een UV is € 3,65. Daar komt de btw nog bij, dus het wordt € 4,365. Een akte als een schenking tussen echtelieden vergt 30 UV’s en een akte om een samenlevingscontract, de Pacs, af te sluiten kost 50 UV’s. En een authentieke kopie van een akte wordt berekend als 0,3 UV. Daarnaast hanteert de Franse notaris nog afzonderlijke, soms onderhandelbare, tarieven bij bijvoorbeeld onroerendgoedtransacties en erfrechtkwesties zoals het opmaken van testamenten.  Het tarief voor transacties van € 17.000 tot € 60.000 is 1,1%. Voor transacties waarmee meer gemoeid is dan € 60.000 is het tarief 0,825%. Bij kleinere zaken mag de notaris 4% rekenen bij zaken tot € 6500 en 1,65% tot € 17.000. De eveneens te onderhandelen percentages van de  courtages als de notaris als huizenbemiddelaar optreedt, zijn niet gewijzigd.

De notaire, die ook met verkoopmandaten moet werken, exclusif of non exclusif, berekent nog een eigen vergoeding (émolument de négociation of honoraires de négociation genoemd) als de koop van het huis via zijn bemiddeling tot stand is gekomen: 5% bij transacties over de eerste € 45.735 plus 2,5% van het meerdere boven dat bedrag. Daar komt de BTW van 19,6% nog bij. Voor nieuwbouw: 5,8% tot € 45.735 en 2,94% over het meerdere. Zijn bemiddelingskosten zijn in principe voor rekening van de koper, die ook de andere notariskosten en overdrachtsbelasting betaalt, maar het komt wel voor dat de makelaarskosten tussen koper en verkoper worden gedeeld.