Verkopen kan via een agence, een mandataire-netwerk of via PAP (vente entre particuliers). PAP bespaart makelaarscourtage, maar u regelt zelf marketing, selectie en bezoeken; de notaris blijft altijd nodig voor compromis en acte authentique. Hieronder: 5 adviezen, 5 valkuilen en het traject in 5 fasen (met documenten) — plus een uitgebreide FAQ.
5 adviezen
- Kies uw route bewust: agence (ontzorging), mandataire (scherper tarief), PAP (geen courtage + eigen regie).
- Dossier eerst, adverteren daarna: DDT (incl. DPE), état des risques, copro-stukken; bij assainissement non collectif: SPANC-rapport < 3 jaar.
- Prijs & plan: recente referenties, duidelijke onderhandelingsruimte en responstermijnen, realistische bezichtigingsplanning.
- Leg afspraken vast: barème (max. tarieven incl. btw), rolverdeling, rapportage; bij PAP: wie plant/leidt/onderhandelt en wie de financieringsdraagkracht controleert.
- Notaris vroeg betrekken: toets clausules, termijnen en financiering; SRU-bedenktijd 10 dagen, start de dag na geldige kennisgeving van het door beide partijen ondertekende compromis.
5 valkuilen
- PAP ≠ gratis en frictieloos: u bespaart courtage, maar hebt kosten (diagnoses, portalen) en coördinatie.
- Onvolledige/gedateerde stukken: leidt tot wantrouwen, vertraging en soms prijsaanpassing (zeker bij copropriété).
- Onduidelijke courtage-drager: lagere grondslag frais d’acquisition geldt alleen bij expliciete vermelding charge acquéreur in advertentie én akte, en feitelijke betaling door koper; anders rekent men over FAI-prijs.
- Exclusief mandaat zonder tegenprestatie: leg looptijd, opzegroute en concrete marketingacties vast.
- Te krappe planning: diagnostiek, financiering en copro-dossiers kosten tijd; plan realistisch en anticipeer op seizoensinvloeden.
5 fasen van de transactie (wat doet wie, en welke documenten?)
| Fase | Koper | Verkoper |
|---|---|---|
| 1. Oriëntatie | Budget/financieringsmogelijkheid, zoekprofiel, bezichtigingen. Informeel: indicatieve prijsvergelijkingen. | Routekeuze (agence/mandataire/PAP), waardering/prijsstrategie, DDT-opdracht voorbereiden. |
| 2. Dossier & publicatie | Aanvraag financieringsvoorbehoud-voorwaarden bij bank/adviseur. | Documenten: DDT (incl. DPE), état des risques, copro-stukken; SPANC (<3jr, indien nodig). Formeel: advertentie met correcte courtagevermelding. |
| 3. Bod & onderhandeling | Informeel: schriftelijk bod (prijs, termijnen, opschortende voorwaarden). Keuze eigen notaris (optioneel). | Acceptatie/tegenbod. Vastleggen wie courtage betaalt (charge acquéreur/vendeur). Keuze eigen notaris (optioneel). |
| 4. Compromis | Formeel: ondertekening compromis de vente; start 10 dagen SRU na geldige kennisgeving. Aanvraag definitieve financiering. Dépôt de garantie (meestal 5–10%) op derdenrekening. | Formeel: volledige stukken aan notaris; bevestigen courtage-drager en termijnen; ontvangst/storting depot via notaris/agent. |
| 5. Acte & oplevering | Formeel: ondertekening acte authentique; betaling koopprijs + frais d’acquisition; sleuteloverdracht. | Formeel: ondertekening acte authentique; meterstanden, sleutels/documentatie; ontvangst netto-opbrengst (na aflossingen). |
Veel voorkomende termen (kort & praktisch)
- Compromis de vente — koopovereenkomst (opschortende voorwaarden; SRU 10 dagen)
- Acte authentique — transportakte bij notaris
- DDT — bundel diagnostische rapporten (o.a. DPE, lood, asbest, elektra/gas, termieten/risico’s)
- DPE — energieprestatie; bij E/F/G extra energie-audit (beschikbaar vanaf publicatie)
- État des risques — risico-document (actueel bij publicatie en compromis)
- SPANC — controle assainissement non collectif (verslag < 3 jaar)
- Copropriété — VvE-achtige structuur; notulen (3 jaar), begroting/afrekening, reglement, quotiteiten
- Frais d’acquisition — verwervingskosten (voornamelijk belastingen/rechten) door koper
- Charge acquéreur / vendeur — wie courtage betaalt (beïnvloedt soms grondslag frais d’acquisition)
- Barème — openbaar maximumtarievenoverzicht makelaar (incl. btw); onderhandelbaar
- Mandat (simple/exclusif) — bemiddelingsopdracht; let op looptijd/opzegroute/marketing
- Bon de visite — bezoekbevestiging via specifieke makelaar (geen koopbelofte)
- Dépôt de garantie — aanbetaling bij compromis (meestal 5–10%)
- TRACFIN — anti-witwascontrole bij de notaris
- Procuration — volmacht voor tekenen bij afwezigheid
Wat tekent u wanneer? (koperspad, kort)
- Bezichtiging: bon de visite (lead-toewijzing makelaar; geen koopbelofte).
- Bod: offre d’achat (prijs, termijnen, opschortende voorwaarden; notariskeuze; charge acquéreur/vendeur).
- Voor compromis: KYC/TRACFIN (ID, adres, herkomst gelden), attestation de financement.
- Compromis de vente: ondertekening + dépôt de garantie (5–10%) op derdenrekening; start SRU 10 dagen dag na geldige kennisgeving.
- Tussenfase/akte: evt. procuration; acte authentique tekenen; betaling koopprijs + frais d’acquisition; sleuteloverdracht.
Rekenkader (indicatief)
Aannames: klassiek courtagevoorbeeld 5%, mandatairevoorbeeld 3%. PAP-kosten: pakket voor diagnostics, portaalplaatsing en compromisbegeleiding ≈ €1.200–€2.500 (afhankelijk van locatie en dossier).
Bij charge acquéreur is de indicatieve besparing op frais d’acquisition grofweg 7–8% van het courtagebedrag doordat de grondslag lager wordt.
| Scenario | Courtage 5% | Courtage 3% | PAP (indicatief) | Besparing frais d’acquisition bij charge acquéreur* |
|---|---|---|---|---|
| €250.000 | €12.500 | €7.500 | €1.200–€2.500 | ≈ €875–€1.000 (t.o.v. 5%) / €525–€600 (t.o.v. 3%) |
| €400.000 | €20.000 | €12.000 | €1.200–€2.500 | ≈ €1.400–€1.600 (t.o.v. 5%) / €840–€960 (t.o.v. 3%) |
| €700.000 | €35.000 | €21.000 | €1.200–€2.500 | ≈ €2.450–€2.800 (t.o.v. 5%) / €1.470–€1.680 (t.o.v. 3%) |
* Indicatief: bandbreedte 7–8% is een ruwe benadering van de verwervingskostencomponent over het courtagebedrag. Werkelijke percentages en posten verschillen per departement en situatie.
Keuze notaris — uw positie borgen
Partijen kunnen samen één notaris nemen of ieder een eigen notaris aanwijzen. Bij twee notarissen worden de gereguleerde emolumenten verdeeld; belastingen/leges blijven gelijk.
Zet uw keuze vroeg op de agenda (bij het bod) en noem beide notarissen in het compromis.
Praktische voorbeelden (bon de visite, energie-audit, charge acquéreur) helpen andere lezers direct.
Uitgebreide FAQ (klik om open te klappen)
1) Wat is het kernverschil tussen verkopen via agence, mandataire of PAP?
Agence (klassiek kantoor): full-service (waardering, marketing, rondleidingen, onderhandelingen), lokaal netwerk, etalage; courtage vaak hoger.
Mandataire-netwerk: zelfstandige adviseurs werken onder de vergunning van een hoofdkantoor; brede online distributie, vaak scherper tarief; kwaliteit verschilt per adviseur.
PAP (vente entre particuliers): u verkoopt zonder makelaarscourtage, maar regelt marketing, selectie en rondleidingen zelf.
De notaris blijft altijd betrokken voor het compromis en de acte authentique. Losse diensten (diagnoses, fotografie, portaalplaatsing, bezichtigingshost, onderhandelingscoach) kunt u forfaitair inkopen.
2) Wat tekent een geïnteresseerde koper al bij de bezichtiging (bon de visite)?
De bon de visite bevestigt dat u het object via díe makelaar hebt gezien. Doel: bescherming van de courtage-positie van de makelaar.
Het is géén koopbelofte en bevat normaliter geen prijs/voorwaarden. Maak een foto of vraag een kopie voor uw dossier.
3) Hoe formuleer ik een bod (offre d’achat) en wat hoort erin?
- Prijs en geldigheidstermijn van het bod.
- Opschortende voorwaarden (financiering, uitkomst diagnoses, vergunningen, verkoop eigen woning indien relevant).
- Notariskeuze (koper en/of verkoper eigen notaris; beide kan).
- Courtage-drager expliciet: charge acquéreur (koper) of charge vendeur (verkoper). Dit beïnvloedt soms de grondslag van de frais d’acquisition als het ook in de akte staat en feitelijk zo wordt betaald.
4) Wat is de rol van de notaris en wie mag hem kiezen?
De notaris is een onpartijdige openbaar ambtenaar. Partijen kunnen samen één notaris nemen of ieder een eigen notaris aanwijzen.
Bij twee notarissen worden de gereguleerde emolumenten (honoraria) verdeeld; belastingen/leges blijven gelijk.
Leg de keuze vroeg vast (bij bod/compromis). De notaris stelt het compromis de vente en de acte authentique op,
controleert titel, lasten en identiteiten (KYC/TRACFIN), en zorgt voor correcte inschrijving.
5) Compromis de vente: wat staat erin en wanneer start de bedenktijd?
Het compromis de vente is de koopovereenkomst met opschortende voorwaarden, termijnen, bijlagen (DDT, état des risques, copro-stukken),
en afspraken over courtage-drager en aanbetaling (dépôt de garantie, vaak 5–10% op derdenrekening).
De koper heeft 10 dagen bedenktijd (SRU), startend de dag na geldige kennisgeving (aangetekend/tegen ontvangstbewijs)
van het door beide partijen ondertekende compromis.
6) Welke verplichte diagnostische rapporten (DDT) horen in het dossier?
- DPE (energieprestatie)
- Lood (ouderdomsafhankelijk), asbest, gas/elektra (waar relevant), termieten/parasieten (regio-afhankelijk)
- État des risques (natuurrisico’s e.d.)
- SPANC (bij assainissement non collectif): controleverslag jonger dan 3 jaar
De DDT-kosten zijn voor de verkoper. Onvolledigheid leidt tot vertraging en risico op discussies.
7) Energie-audit: wanneer verplicht en wat gebeurt er zonder?
Voor woningen met lage energieprestatie is naast de DPE een energie-audit verplicht: sinds 1 april 2023 voor F/G, en per 1 januari 2025 ook voor label E.
Het auditrapport moet bij publicatie beschikbaar zijn.
Ontbreekt de audit terwijl deze verplicht is, dan riskeert de verkoper juridische complicaties (bijv. prijsverlaging, ontbinding).
8) Wat is het effect van “charge acquéreur” op de notariskosten (frais d’acquisition)?
Als de koper de courtage betaalt en dit expliciet zo staat in advertentie én akte, dan wordt de berekeningsgrondslag voor de
frais d’acquisition lager (grondslag = nettoprijs excl. courtage). Dat kan de totaal te betalen verwervingskosten voor de koper verlagen.
Als dit niet expliciet is vastgelegd, rekent de notaris over de FAI-prijs.
9) Welke stukken zijn typisch bij copropriété (appartement/VvE-situatie)?
- ALV-notulen (laatste 3 jaren)
- Begroting en afrekeningen, achterstanden/reserves
- Reglement en quotiteiten, geplande werken (syndic-informatie)
Deze stukken moeten vóór het compromis beschikbaar zijn; onvolledigheid kost tijd en kan de prijsdruk verhogen.
10) Wat is KYC/TRACFIN en welke documenten vraagt de notaris?
De notaris moet de identiteit en de oorsprong van gelden controleren (anti-witwas). Denk aan: geldig ID, adresbewijs, burgerlijke staat, PEP-verklaring en bewijs van herkomst (salaris, verkoop, schenking/erfenis).
Koper levert daarnaast doorgaans een attestation de financement (verklaring dat financiering haalbaar is of rondkomt).
11) Hoe zit het met procuratie (volmacht) en aanwezigheid bij de akte?
Kunt u niet aanwezig zijn bij het passeren van de acte authentique, dan kan dit met een procuration.
De notaris stelt een volmacht op (vaak notarieel gelegaliseerd) zodat een gemachtigde namens u kan tekenen.
12) Vijf dingen die écht anders zijn dan in Nederland?
- Bon de visite bij bezichtiging (lead-toewijzing makelaar).
- SRU-bedenktijd is 10 dagen (NL: doorgaans 3) en start dag na geldige kennisgeving van getekend compromis.
- Courtage-constructie (charge acquéreur) kan grondslag frais d’acquisition verlagen.
- Twee notarissen (koper én verkoper) kan; emolumenten worden gedeeld.
- Diagnoses & energie-audit staan zwaarder en eerder in het proces (audit verplicht bij E/F/G; beschikbaar bij publicatie).
13) Rol van gemeente (voorkeursrecht) en SAFER (landbouw)?
In zones met droit de préemption kan de gemeente voorkeursrecht uitoefenen binnen wettelijke termijnen na kennisgeving door de notaris.
Bij landbouwgrond kan SAFER onder voorwaarden een voorkeursrecht uitoefenen. Dit kan de doorlooptijd beïnvloeden.
14) Mini-woordenlijst (nog eens compact)
- Compromis de vente — koopovereenkomst
- Acte authentique — transportakte
- DDT — diagnostische rapporten
- DPE — energieprestatie
- SPANC — individueel riool
- État des risques — risicodocument
- Frais d’acquisition — verwervingskosten
- Charge acquéreur/vendeur — courtagebetaler
- Barème — tarievenlijst makelaar
- Mandat — bemiddelingsopdracht
- Dépôt de garantie — aanbetaling
- Procuration — volmacht
15) Documenten & handtekeningen per fase (tabel, kort)
| Fase | Koper | Verkoper |
|---|---|---|
| Bezichtiging | Tekent vaak bon de visite; noteert vragen (DDT, lasten). | Bereidt DDT-overzicht/infopakket voor; plant bezoeken. |
| Bod | Offre d’achat (prijs/termijnen/opschortend), notariskeuze, courtage-drager. | Akkoord/tegenbod; bevestigt charge acquéreur/vendeur. |
| Compromis | Tekent compromis; 10 dagen SRU; dépôt naar derdenrekening; KYC/TRACFIN. | Levert DDT, état des risques, copro-stukken; tekent compromis. |
| Tussenfase | Financiering definitief; evt. procuration; verzekering klaarzetten. | Aanvult stukken op verzoek notaris; plant oplevering/meterstanden. |
| Acte | Tekent acte authentique; betaalt koopprijs + frais d’acquisition; ontvangt sleutels. | Tekent acte; levert sleutels/documentatie; ontvangt netto-opbrengst. |
Dit artikel is informatief en algemeen. Controleer altijd het actuele barème, de verplichte bijlagen (DDT, energie-audit), en de tekst van compromis/akte.
Voor maatwerk: overleg met uw notaris of juridisch adviseur.