Sinds de hervorming van juli 2021 is de DPE opposable: juridisch bindend. Een koper of huurder kan de verkoper of verhuurder aansprakelijk stellen als de werkelijke energieprestatie fors afwijkt van wat het rapport aangaf.

De einduitslag volgt het principe van de dubbele drempel: twee aparte etiketten, energieverbruik en CO₂-uitstoot, waarbij de slechtste van de twee de klasse bepaalt.

Een goed geïsoleerde woning met een oude stookolieketel kan daardoor alsnog op E, F of G uitkomen, puur door de uitstoot.

Wanneer een DPE niet verplicht is

Advertenties met de vermelding “non soumis au DPE” roepen geregeld de vraag op waarom dat bij de ene oude boerderij wel geldt en bij de andere niet. Artikel R. 126-15 van de Code de la construction et de l’habitation somt de uitzonderingen limitatief op. Buiten de DPE-plicht vallen: tijdelijke bouwwerken die voor twee jaar of korter zijn bedoeld, vrijstaande gebouwen met een vloeroppervlak onder 50 m², agrarische, ambachtelijke of industriële gebouwen waarin het verwarmen of koelen weinig energie vergt in verhouding tot de bedrijfsactiviteit, gebedshuizen, beschermde of geregistreerde monumenten, gebouwen die niet verwarmd worden of waarvan de enige vaste verwarming een open haard is en die geen koeling hebben, en woningen die bestemd zijn om minder dan vier maanden per jaar te worden gebruikt.

Die laatste categorie verklaart het meeste. Een vakantiehuis dat aantoonbaar minder dan vier maanden per jaar wordt gebruikt, valt erbuiten. Wie hetzelfde pand langer verhuurt, valt er weer onder, met de verhuurkalender uit sectie 5 erbij.

Iets anders is adverteren zonder DPE. Bij verkoop en verhuur moet de energie- en klimaatklasse in de advertentie staan, ook op online platforms, op grond van artikel L. 126-33 van diezelfde code. Een advertentie met “DPE en cours” voldoet daar niet aan. Op die nalatigheid staat voor een professional een bestuurlijke boete van maximaal 3.000 euro voor een natuurlijk persoon en 15.000 euro voor een rechtspersoon. De praktijk is hardnekkiger dan de regel: op ons forum wordt de vermelding “DPE en cours” beschreven als wijdverbreid.

De DPE wordt berekend met de 3CL-2021-methode: op basis van gebouwschil (isolatie, glas, luchtdichtheid), installaties (verwarming, warmwater, ventilatie) en klimaatzone rekent een gecertificeerd diagnosticeur het conventionele energieverbruik om naar kWh primaire energie per m² per jaar.

Voor die omrekening geldt een coëfficiënt per energiebron: gas, hout en stookolie tellen voor 1 (geen omzettingsverlies), elektriciteit weegt zwaarder omdat centrale opwekking en netverliezen meetellen. Die elektriciteitscoëfficiënt is meermaals aangepast:

Concreet voorbeeld uit de officiële FAQ van het ministerie: een volledig elektrische woning met 100 kWh/m² eindverbruik ging van 230 naar 190 kWh/m² primaire energie, zonder dat er iets aan het huis veranderde. Geen woning gaat door deze wijziging omlaag in klasse; sommige gaan één klasse omhoog, in uitzonderlijke gevallen (kleine woningen) twee. De klassegrenzen zelf zijn niet gewijzigd, alleen de omrekening van elektrisch verbruik verschuift.

Volgens de SDES (2025) leidt de wijziging naar schatting tot circa 700.000 woningen die niet langer als energieslurper (F of G) gelden, wat het aandeel passoires énergétiques in de woningvoorraad van 12,7% naar circa 10,4% zou brengen.

NL/BE-relevantie: dit raakt direct de lezers die na aankoop een oude stookolie- of gasketel vervingen door een warmtepomp of elektrische boiler, een veelvoorkomend scenario bij gerenoveerde longères en boerderijen.

Onder doe-het-zelvers en klussers met een technische achtergrond leeft stevige scepsis over de DPE, en die is goed gedocumenteerd, niet uit de lucht gegrepen.

• Zelfs de Franse Rekenkamer is kritischDe Cour des Comptes publiceerde op 3 juni 2025 een rapport met stevige kritiek: geen effectstudie vooraf op het verhuurverbod, een daling van het verhuuraanbod van 22% (klasse A-D) tot 33% (klasse F-G) tussen medio 2021 en medio 2023, geen wettelijke grens op hoe vaak een eigenaar een nieuwe DPE kan laten maken, en een rekenmethode die de Rekenkamer zelf “approximatief” noemt. Diverse verzekeraars zijn gestopt met het verzekeren van diagnosticeurs tegen beroepsaansprakelijkheid.
• De DPE meet niet het echte verbruikEnergieadviesbureau HelloWatt vergeleek de DPE-schatting van 200+ woningen met het werkelijk gemeten verbruik (Linky/Gazpar): bij 71% klopte de schatting niet met de werkelijkheid, bij 31% liep het verschil op tot 2 klassen of meer. Slechts 29% kwam uit op wat je zou meten.
• Verschillende diagnosticeurs, verschillende uitslagUFC-Que Choisir liet in 2023 dezelfde woningen door meerdere diagnosticeurs beoordelen: in bijna 60% van de gevallen kwam er een andere klasse uit. Een Kamervraag in de Assemblée Nationale citeert vergelijkbare cijfers: circa 70% van de DPE’s wijkt af van het echte verbruik, met verschillen tot 5 klassen. Een andere Kamervraag geeft een concreet voorbeeld: bij hetzelfde huis schatte de ene diagnosticeur het warmteverlies via de muren op 49%, de andere op 19%.
• Kleine woningen scoren structureel slechter, los van isolatieDe 3CL-methode rekent het verbruik om naar de verhouding tussen deperditieve buitenoppervlakte en vloeroppervlakte. Bij een klein appartement is die verhouding ongunstiger dan bij een grote woning, een rekenkundig effect, geen isolatiegebrek.
• Oude stenen huizen: precies het omgekeerde probleem in de zomerZonder gedocumenteerd bewijs van isolatie valt de methode terug op ongunstige standaardaannames; dikke stenen muren zonder bewijsstuk worden standaard als “niet-geïsoleerd” geboekt. Diezelfde muren hebben juist een hoge thermische inertie: ze nemen overdag warmte op en geven die pas ’s nachts weer af (het “déphasage”-effect). Een oud steenhuis met label F of G kan daardoor tijdens een hittegolf comfortabeler zijn dan een nieuwbouwwoning met label A. In 2022 gold 34% van de hoofdverblijven van vóór 1948 als energieslurper, deels het gevolg van de methode, niet alleen van echte verspilling.
• Zelfs de overheid erkent een probleemAl gaat het daar om oneerlijke praktijken, niet om de methode zelf: op 19 maart 2025 startte een actieplan tegen “diagnostics de complaisance” (gunstig uitpakkende, oneerlijke diagnoses), uitgewerkt in een arrêté van kracht sinds 1 juli 2025.

Ter illustratie van het déphasage-effect, geen gemeten data, een schematische vergelijking:

Schematische illustratie van het déphasage-effect, geen gemeten data.

Wat lezers op ons forum erover schrijven

De kritiek hierboven komt uit rapporten en studies. Op het forum van Nederlanders.fr komt ze uit de praktijk, en daar is het beeld genuanceerder dan “de DPE deugt niet”.

Bram van Zanten plaatst er al jaren kanttekeningen bij. Zijn bezwaar begint bij de opleiding: wie elf dagen cursus kan aantonen, mag als diagnosticeur aan de slag. In zijn eigen praktijk ziet hij klasse C bij pvc-kozijnen die naar buiten kieren, en klasse F bij panden met een gering verbruik en muren en pierre die zich gedragen als een speksteenkachel. Dat een groot deel van de panden en pierre straks niet meer verhuurd zou mogen worden, wil hij eerst zien gebeuren. In dezelfde discussie deelde hij een stuk van de Franse architect-stedenbouwkundige Stéphane Védrenne in Chroniques de l’Architecture, dat de vergelijking scherp stelt: een autokeurder volgt eerst een tweejarige opleiding in mechanica en beoordeelt daarna geïndustrialiseerde objecten, terwijl een DPE-diagnosticeur na elf dagen unieke bouwwerken moet beoordelen waarvan er volgens Védrenne bijna de helft tegen de honderd jaar loopt.

Wilm Snellenberg, die als keurder panden bekijkt, brengt de bouwkundige nuance aan. Vijf tot tien centimeter isolatiemateriaal doet meer dan zestig centimeter natuursteen, dat klopt. Maar dikke muren leveren wel de faseverschuiving op waardoor een woning op een warme dag minder snel opwarmt, en wie aan de buitenzijde kan isoleren, houdt allebei de voordelen. Hij wijst er ook op dat de DPE al vroeg in het verkooptraject klaar moet zijn, omdat adverteren zonder klasse niet mag, terwijl het rapport over de septic tank in zijn ervaring vaak pas opduikt als er al over een prijs wordt gesproken.

Andreas Chatziantoniou zet daar de winterkant tegenover: dikke muren zijn in de zomer prettig, maar als de warmte er eenmaal uit is, krijgt u het huis niet meer warm. Dennis en Lupita kochten een woning met label E en ontdekten dat hun probleem niet de isolatie was maar de capaciteit: een ketel van 28 kW die zijn warmte niet kwijt kon door te kleine radiatoren, waardoor hij permanent aan stond en het huis toch op 17 graden bleef steken. Hun les, en die van meer leden: staar u niet blind op de letter, kijk ook naar het verwarmingssysteem erachter.

Alle Laversma stelt de meest fundamentele vraag: waarom niet gewoon meten? Zet een geijkt apparaat een periode in de woning, registreer het werkelijke warmteverlies inclusief buitentemperatuur en wind, en kennis van materialen, aannames en rekenregels wordt irrelevant. Absolute nauwkeurigheid is dan niet eens nodig, zolang overal op dezelfde manier wordt gemeten blijft de onderlinge vergelijking kloppen. Dat is geen Frans beleid en wordt het voorlopig ook niet, maar het raakt precies de plek waar de rekenmethode het kwetsbaarst is.

Overzeese gebieden volgen een afwijkend schema: G in 2028, F in 2031, E in 2034. Bron: wet Climat et Résilience (22-08-2021), art. 160. Geen aanwijzingen voor uitstel van de F-datum in bronnen tot en met mei 2026.

Bij verkoop van een woning met label F, G, en sinds 1 januari 2025 ook E, is daarnaast een Audit Énergétique verplicht, met concrete renovatiescenario’s en subsidiemogelijkheden.

Voor copropriétés (gebouwen met bouwvergunning van vóór 1 januari 2013) geldt een eigen, gefaseerde verplichting tot een collectief DPE voor het hele gebouw:

Het collectief DPE vervangt niet het individuele DPE bij verkoop of verhuur, maar dient als basis voor het meerjaren-onderhoudsplan (PPT) en gezamenlijke renovatiesubsidies. Geldig 10 jaar. Relevant voor lezers met een appartement in een Franse copropriété.

Een DPE is 10 jaar geldig, mits opgesteld na 1 juli 2021, oudere rapporten zijn niet meer bruikbaar. Zonder het 13-cijferige ADEME-registratienummer (Observatoire DPE-Audit) is een DPE juridisch waardeloos; notarissen accepteren geen dossier zonder dit nummer.

DPE’s en audits die tot en met 31 december 2026 zijn opgesteld, blijven geldig. Vanaf 1 januari 2027 kunt u daarvoor gratis en direct een bijgewerkt etiket ophalen bij het Observatoire DPE-Audit van ADEME, zonder nieuw bezoek van een diagnosticeur. Artikel 4 van het arrêté van 19 augustus 2026 regelt hetzelfde voor de audit énergétique: ADEME genereert dan een attestation die de klassering vóór en ná de voorgestelde werkzaamheden vervangt, zonder aan de onderliggende gegevens en aan de voorgestelde werkzaamheden zelf te tornen. Wie geen attestation ophaalt, houdt gewoon het bestaande document tot het einde van de geldigheidsduur.

De grootste stappen, doorgaans in deze volgorde het meest kosteneffectief: dakisolatie, gevelisolatie, glas, en de overstap van een fossiele ketel naar een warmtepomp. Voor een berekening op maat van uw eigen woning gebruikt u het EnergiePortaal, dat voorkomt dat dit artikel generieke kostentabellen moet herhalen die per situatie toch weer anders uitpakken. Welke subsidies daarbij horen en wat hun voorwaarden zijn, staat in de subsidie-routeplanner en in ons dossier over MaPrimeRénov’.

Een DPE-klasse werkt direct door in de onderhandelingspositie bij verkoop en in de verplichte Audit Énergétique bij F, G of (sinds 2025) E, een onterecht slechte score kost dus geld, niet alleen irritatie.

Als het al mis is gegaan, de route: