Een complete handleiding voor Nederlanders die een huis in Frankrijk willen kopen
Deze tekst werd aangeboden door Bram van Zanten, auteur van het boek “En Pierre”
een must read voor Nederlandstaligen die interesse hebben in de aankoop van een huis in Frankrijk.
Het boek biedt uitgebreide informatie, praktische tips en persoonlijke ervaringen over het Franse aankoopproces.
Inhoudsopgave
Let op: De aankoop van onroerend goed in Frankrijk verloopt doorgaans zonder problemen, mede dankzij de rechtszekerheid die contracten en nauwgezette notarissen bieden. Het Franse aankoopproces kent echter specifieke stappen en valkuilen die verschillen van die in Nederland.
I. Voorbereidingen en de Zoektocht
Voordat u actief op huizenjacht gaat, zijn grondige voorbereidingen cruciaal om valkuilen te vermijden en de kans op succes te vergroten.
1. Verken de Regio en Locatie
Lokaal onderzoek
Gebruik een checklist en doe buurtonderzoek om potentiële problemen te identificeren. Mogelijke overlast kan voortkomen uit:
- Naaste buren (jachthonden, luidruchtige familie, bedrijfsactiviteiten)
- Motorclubs op favoriete routes
- Crossmotorliefhebbers op routes rurales
Microklimaat en Landschap
Wees u bewust van een mogelijk ongunstig microklimaat (bijvoorbeeld meer neerslag of mist). Let op de omgeving:
- Grote naaldhoutwouden kunnen deprimerend werken en trekken mist aan
- Een loofhoutomgeving geeft meer positieve impulsen door seizoensveranderingen
2. Financiële en Juridische Voorbereiding
Een diepgaand begrip van de financiële verplichtingen en juridische risico’s is essentieel.
Vaste Lasten
Informeer altijd naar de vaste lasten, zoals:
- Taxe Foncière – Onroerendgoedbelasting
- Taxe d’Habitation – Deze is afgeschaft voor hoofdwoningen, maar geldt nog voor maisons secondaires
Deze lasten kunnen fors omhooggaan als de bestemming van het gebouw verandert (bijvoorbeeld van stal naar woonkamer).
Erfrecht en Relatiestatus
Het Franse erfrecht wijkt af van het Nederlandse. Belangrijke aandachtspunten:
- Als u kinderen heeft uit een voorgaande relatie, kunnen stiefkinderen 60% erfbelasting moeten betalen over de marktwaarde van het Franse huis
- Als u koopt zonder huwelijk of geregistreerd partnerschap (PACS), kan de partner geconfronteerd worden met 60% erfbelasting
- Raadpleeg een deskundige over hoe dit te voorkomen
Taalvaardigheid
De beheersing van de Franse taal is cruciaal voor integratie, zeker als u permanent wilt wonen. Indien u onvoldoende Frans spreekt, huur dan een deskundige in om namens u met de notaris te communiceren.
3. Keuze van het Pand en de Adviseurs
Wees kritisch over de staat van het huis en de hulp die u inschakelt.
Bouwstaat en Keuringen
Investeer in een bouwkundige keuring om zeker te weten dat het pand geen grote gebreken heeft.
Makelaars en P-à-P
Veel transacties gaan buiten de makelaardij om (particulier à particulier). Aandachtspunten:
- Makelaars kosten vaak veel geld en kunnen opdringerig zijn
- Wees alert op “lokkertjes” – huizen die al verkocht zijn maar nog op websites staan
- Niet zomaar elk willekeurig papier ondertekenen dat de makelaar voorlegt
Taxatie
Overweeg een taxatie (schatting) door een erkend taxateur (expert immobilier agréé) om de gevraagde verkoopprijs te toetsen.
II. Stappen bij de Aankoop van een Huis
De aankoop verloopt in drie belangrijke fasen, gedomineerd door het voorlopige koopcontract en de definitieve akte.
Onderhandelingen en Bod
De onderhandelingen in Frankrijk zijn niet fundamenteel anders dan in Nederland, al zijn er wel verschillen.
Bieden
Het is in Frankrijk gebruikelijk om eerst een bod te doen en dan pas vragen te stellen. In sommige regio’s kunnen de uiteindelijke verkoopprijzen tot wel 50% lager liggen dan de vraagprijs, vooral bij opknappers.
Technische Informatie
Zorg ervoor dat u het Dossier Diagnostic Technique (DDT) kent voordat u een bod uitbrengt. De Franse wet verplicht de verkoper deze technische rapporten op te leveren. Let op het ERP gedeelte van het DDT, waarin risico’s zoals overstromingen of aardbevingen vermeld staan.
Het Opstellen en Ondertekenen van de Compromis de Vente
Dit is het belangrijkste juridische document in het koopproces.
Compromis de Vente
Dit document, de formele koopovereenkomst, moet juridisch goed in elkaar zitten. Laat het nalezen door iemand met kennis van zaken; zowel wat erin staat als wat er is weggelaten, is van belang.
Energiebesparingsrapport
Als u een woning koopt met energieprestatieklasse E, F of G (vanaf 1 januari 2025 geldt dit voor label E), moet de verkoper u een energiebesparingsrapport (audit énergétique) overhandigen. Dit rapport analyseert de energieprestaties en geeft aanbevelingen voor renovaties.
Ondertekening en Bedenktijd
U mag het contract pas ondertekenen als u het volledig begrijpt en ermee eens bent. Na ondertekening heeft u tien dagen de tijd om het bod terug te trekken zonder consequenties.
Aanbetaling
De Overdracht (Acte Authentique)
Wachtperiode
Er zit een minimumperiode van twee maanden (in de praktijk soms langer) tussen de ondertekening van de compromis de vente en de definitieve transportakte, de acte authentique.
Definitieve Akte
De acte authentique is vergelijkbaar met de Nederlandse transportakte en moet altijd door een Franse notaris verwerkt worden.
III. Belangrijke Valkuilen en Aandachtspunten
Bij het kopen in Frankrijk moet u ook rekening houden met specifieke, vaak over het hoofd geziene, risico’s.
| Categorie | Aandachtspunt | Detail |
|---|---|---|
| Bouwkundig | Asbestleien dak | Een goed dak van asbestleien is op zich geen probleem, maar het verwijderen en gecontroleerd afvoeren ervan zal in de toekomst steeds duurder worden. |
| Isolatie | Glaswol isolatie | In landelijke gebieden trekt glaswol ongedierte (slangen, marters, muizen) aan, die er graag nesten in maken en de isolatie binnen enkele jaren grotendeels vernielen. Steenwol wordt door ongedierte gemeden. |
| Water | Eigen bron | Met de klimaatverandering kunnen bronnen droogvallen tijdens gortdroge zomers. Het slaan van een diepere bron is kostbaar. Controleer of aansluiting op het drinkwaternet mogelijk is en wat de kosten zijn. |
| Opknappers | Plus Value (Meerwaardebelasting) | Als u uw tweede huis zelf opknapt en met winst verkoopt, zijn er geen aftrekposten voor de gemaakte arbeid en materiaalkosten. U betaalt belasting over de ‘winst’ (soms 26,5%) tot 22 jaar na aanschaf. Dit kan alleen voorkomen worden door er uw maison principale van te maken en Frans ingezetene te worden. |
| Erfdienstbaarheden | Droit de passage | Een recht van overpad (droit de passage) is de erfdienstbaarheid die in de praktijk de grootste problemen kan geven. Kies altijd voor een pand zonder dit servitude. |
| Bestemming | Woonbestemming | Koop geen pand zonder woonbestemming (zoals een grange), tenzij u zeker weet dat u een certificat d’urbanisme krijgt. Dit kan geweigerd worden vanwege de afstand tot nutsvoorzieningen of brandpompen. |
| Gezamenlijkheid | SCI | Wees voorzichtig met het onderbrengen van het huis in een Société Civil Immobilière (SCI). De fiscale en administratieve nadelen wegen vaak niet op tegen de zogenaamde voordelen. |
| Financiering | Lenen voor vakantiehuis | Koop een vakantiehuis niet met geleend geld, want bij geldproblemen kan dit een blok aan het been worden, met mogelijk fors verlies bij verkoop tot gevolg. |
IV. Handleiding: Stapsgewijs Aankoopproces in Frankrijk
Fase 1: Bezichtiging, Informatievergaring en Bod
Bezichtiging en Eerste Informatie
Nadat u een woning heeft gevonden (mogelijk via een makelaar of particulier à particulier), volgt de bezichtiging. Houd er rekening mee dat Franse makelaars soms opdringerig zijn. U wordt vaak pas serieus genomen nadat u een bod heeft gedaan. Teken niet zomaar elk willekeurig papier dat de makelaar u voorlegt.
Technisch Dossier en Waardebepaling
Voordat u een definitief bod uitbrengt, is het van cruciaal belang om zoveel mogelijk informatie te verzamelen.
Dossier Diagnostic Technique (DDT)
- De Franse wet verplicht verkopers om een aantal technische rapporten en verklaringen op te leveren
- De kosten hiervoor zijn voor de verkoper
- Het DDT bevat onder het kopje ERP informatie over risicovolle gebieden (overstromingen, aardbevingen)
- Belangrijk: Het DDT zegt niet alles over de technische staat van het pand
Energiebesparingsrapport (Audit Énergétique)
Voor woningen met energieprestatieklasse E, F of G is dit verplicht. Het rapport moet:
- Beschikbaar zijn vanaf het moment dat de woning te koop wordt aangeboden
- Opgesteld worden door een gekwalificeerde en onafhankelijke professional
- Een analyse geven van de energieprestaties met aanbevelingen voor renovaties
Bouwkundige Keuring
Niet wettelijk verplicht, maar wel aan te raden. Het DDT zegt niets over fundamenten, muren, dak of charpente. De kosten zijn voor de koper.
Taxatie
U kunt de gevraagde verkoopprijs toetsen door een taxatie te laten uitvoeren door een erkend taxateur (expert immobilier agréé).
Onderhandeling en Bod
In Frankrijk is het gebruikelijk om eerst een bod te doen en dan pas vragen te stellen. In sommige regio’s kunnen verkoopprijzen tot 50% lager liggen dan de vraagprijs, met name bij opknappers.
Fase 2: Het Voorlopige Koopcontract (Compromis de Vente)
Opstellen van de Compromis de Vente
Het belangrijkste juridische document in het proces.
- Juridische controle: Laat de compromis nalezen door iemand met kennis van zaken
- Opschortende Voorwaarden: Alle gewenste voorwaarden kunnen worden opgenomen
- Bij een financieringsvoorbehoud moet de compromis een gedetailleerde handleiding bevatten
Ondertekening en Bedenktijd
- Ondertekening: Alleen als u de compromis volledig begrijpt
- Annuleringsrecht: 10 dagen bedenktijd zonder consequenties
- Aanbetaling: Altijd op de derdenrekening van de notaris
- Risico’s: Geen onherroepelijke stappen voor de definitieve akte
Fase 3: Afronding en Eigendomsoverdracht
Wachtperiode
Minimaal twee maanden tussen compromis de vente en acte authentique, in de praktijk vaak langer.
Ondertekening van de Acte Authentique
De definitieve transportakte, vergelijkbaar met de Nederlandse transportakte.
- Moet altijd door een Franse notaris verwerkt worden
- De notaris neemt uw belangen ter harte
- Vraag uitgebreide uitleg (als u voldoende Frans spreekt)
- Huur anders een deskundige in voor communicatie met de notaris
V. De Rol van de Notaris
De rol van de notaris is van fundamenteel belang bij de aankoop van onroerend goed in Frankrijk. Dankzij de strikte regelgeving en de nauwgezetheid van de meeste Franse notarissen verloopt de aan- of verkoop van vastgoed meestal zonder problemen en biedt een contract een zekere rechtszekerheid.
Taken van de Franse Notaris
1. Verwerking van de Transportakte
De notaris is verplicht betrokken bij de definitieve eigendomsoverdracht. De acte authentique moet altijd door een Franse notaris verwerkt worden.
2. Deskundigheid en Betrouwbaarheid
De meeste Franse notarissen zijn te vertrouwen deskundigen. De Franse regelgeving is dermate strikt dat zij zich nauwelijks een misstap kunnen veroorloven. Naast hun juridische rol neemt de notaris ook de belangen van de koper ter harte.
3. Beheer van Fondsen
4. Opstellen van Contracten
Hoewel een makelaar of andere partijen dit soms doen, wordt geadviseerd om de compromis de vente te laten opstellen door een notaris. Dit is van belang om ervoor te zorgen dat de overeenkomst op juridisch vlak goed in elkaar zit en alle wettelijke regels en aankoopafspraken correct zijn vastgelegd.
5. Communicatie en Advies
De koper wordt aangemoedigd om uitgebreide uitleg te vragen aan de notaris, mits men voldoende Frans spreekt. Als dit laatste niet het geval is, wordt geadviseerd een deskundige in te huren om namens de koper met de notaris te communiceren.
VI. De Rol van de Makelaar
De makelaar speelt een veelvoorkomende, maar niet universele, rol in het Franse vastgoedproces. De helft van de Franse huizen wordt zonder makelaar verkocht, en dit aandeel neemt toe, mede vanwege de hoge courtages.
Verkoopondersteuning en Onderhandeling
Makelaars zijn betrokken bij het vinden van een koper of verkoper. Over het algemeen zijn Franse makelaars soms opdringerig. Zij nemen kopers vaak pas serieus nadat een bod is gedaan.
Risico’s en Misleiding
De aankoop via een makelaar wordt door sommige waarnemers gezien als een valkuil:
- Makelaars worden beschreven als vaak overbodig en (te) veel geld kostend
- Er bestaan helaas nog steeds ‘foute makelaars’ en malafide makelaars
- Makelaars gebruiken soms huizen die al verkocht zijn als ‘lokkertje’ op hun websites
- Kopers dienen niet zomaar elk willekeurig papier dat de makelaar voorlegt, te ondertekenen
- Makelaars zullen de koper helemaal niet waarschuwen voor complexe erfrechtelijke consequenties
Beperkte Autoriteit en Aandachtspunten
- Makelaars worden afgeraden voor het uitvoeren van een taxatie van vastgoed; dit moet door een erkend taxateur
- Een professional die het energiebesparingsrapport opstelt, moet onafhankelijk zijn van de verkoper of makelaar
- Voor de compromis de vente is het veiliger om dit door een notaris te laten opstellen
- De aanbetaling moet nooit op de rekening van de makelaar worden gestort
Financiële Consequenties
De kosten voor het inschakelen van een makelaar zijn hoog. Makelaars kosten vaak ‘(te) veel geld’. De hoge courtages in Frankrijk worden genoemd als een van de redenen waarom veel transacties plaatsvinden buiten de makelaardij om (particulier à particulier).