De verkoop van Frans onroerend goed door Nederlanders en andere niet-residenten kan aanzienlijke fiscale gevolgen hebben. Een cruciale rol daarbij speelt het arrest-De Ruyter, dat bepaalt in hoeverre Frankrijk sociale heffingen mag toepassen bij personen die sociaal verzekerd zijn in een andere EU-lidstaat.
In dit dossier:
- de juridische achtergrond van het arrest-De Ruyter,
- de berekening van de plus-value bij verkoop,
- aftrekposten en vrijstellingen,
- en de vaak vergeten progressieve surtaxe bij hoge winsten.
Wat is plus-value bij verkoop van vastgoed?
De plus-value immobilière is het verschil tussen de verkoopprijs en de fiscale verkrijgingsprijs van het onroerend goed. Deze verkrijgingsprijs mag worden verhoogd met:
- aankoopkosten (werkelijk of forfaitair 7,5%),
- verbouwingskosten (werkelijk of forfaitair 15% na 5 jaar bezit).
De belastbare plus-value wordt vervolgens belast met:
- 19% inkomstenbelasting, en
- 7,5% prélèvement de solidarité (voor EU-verzekerden).
Het arrest-De Ruyter: juridische kern
Het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft vastgesteld dat de Franse CSG en CRDS kwalificeren als sociale premies. Volgens het Europese recht mag een persoon slechts aan één socialezekerheidsstelsel tegelijk onderworpen zijn.
Voor wie sociaal verzekerd is in een andere EU-lidstaat (bijvoorbeeld Nederland), betekent dit dat Frankrijk geen sociale heffingen mag opleggen die rechtstreeks het Franse socialezekerheidsstelsel financieren.
Frankrijk heeft dit juridisch "opgelost" door de CSG/CRDS te vervangen door een prélèvement de solidarité van 7,5%, die formeel geen sociale premie is.
Aftrekposten en administratie
De uiteindelijke belastingdruk hangt sterk af van de juiste toepassing van aftrekposten en de kwaliteit van de administratie:
- Forfaitaire renovatieaftrek: na vijf jaar bezit mag forfaitair 15% van de aankoopprijs worden afgetrokken, ook zonder facturen.
- Aankoopkosten: keuze tussen werkelijke notariskosten of een forfait van 7,5%.
- Bewijsstukken: alleen facturen van erkende aannemers zijn aftrekbaar; eigen arbeid is uitgesloten.
Vrijstelling door bezitsduur
Frankrijk kent een trapsgewijze vrijstelling op basis van de duur van het bezit:
- volledige vrijstelling van inkomstenbelasting na 22 jaar,
- volledige vrijstelling van sociale heffingen na 30 jaar.
Dit betekent dat in de tussenliggende jaren nog wel (gedeeltelijke) sociale heffingen verschuldigd kunnen zijn, zelfs wanneer de inkomstenbelasting al is vervallen.
De progressieve surtaxe: wanneer speelt die een rol?
Naast de standaardheffingen kan een aanvullende progressieve surtaxe van toepassing zijn. Deze wordt vaak over het hoofd gezien.
Wanneer is de surtaxe van toepassing?
De surtaxe geldt uitsluitend wanneer de belastbare plus-value per verkoper meer dan € 50.000 bedraagt.
- het gaat om de netto belastbare winst, na aftrekposten;
- bij mede-eigendom wordt de winst per persoon beoordeeld;
- bij verkoop van de hoofdwoning geldt de surtaxe niet.
Hoe hoog is de surtaxe?
De surtaxe is progressief en loopt van 2% tot maximaal 6%. Globaal geldt:
- € 50.001 – circa € 100.000 → 2% tot 4%,
- daarboven → oplopend tot 6%.
De exacte berekening volgt een wettelijke staffel en wordt door de notaris toegepast bij de afrekening.
Wanneer is de surtaxe níet van toepassing?
- bij verkoop van de hoofdwoning (résidence principale);
- bij een belastbare plus-value ≤ € 50.000;
- bij volledige vrijstelling door bezitsduur;
- in enkele bijzondere gevallen, zoals onteigening.
Voorbeeld: brief voor de Franse notaris
Objet : Application du régime De Ruyter – prélèvement de solidarité 7,5%
Monsieur/Madame le Notaire,
Dans le cadre de la vente de mon bien immobilier situé à [adres], je vous informe que je suis affilié au régime de sécurité sociale des Pays-Bas et que je ne relève pas du régime français, conformément à la réglementation européenne.
Je vous remercie de bien vouloir appliquer le prélèvement de solidarité de 7,5% en lieu et place des contributions sociales de type CSG/CRDS.
Vous trouverez ci-joint les justificatifs d’affiliation (attestation A1 ou formulaire S1).
Je vous prie d’agréer, Maître, l’expression de mes salutations distinguées.
[Uw naam]
Handige bronnen en verdiepende artikelen
Zorg dat u het voordeel van het arrest-De Ruyter niet misloopt
Verkoop van uw huis in Frankrijk: 5 adviezen en 5 valkuilen
Bereken uw plus-value: interactieve calculator
Bronnen en juridische basis
Hof van Justitie van de EU – arrest C-623/13 (De Ruyter)
Conseil d’État – uitspraak 20 september 2019
Code général des impôts – artikel 235 ter
PLFSS 2016