Verplichte technische keuring bij verkoop

Over huizen gebouwd vóór 1 juli 1997 moet de verkoper een verklaring (constat amiante) afgeven over het al dan niet aanwezig zijn van asbest in het huis. Een verkoper is verplicht een deskundige te raadplegen die het huis, inclusief garage en tuinhuisjes, onderzoekt op de aanwezigheid van asbest. Er is een website waarop deze door de overheid erkende technici staan. Als bij de koopakte geen verklaring is opgenomen, kan de verkoper zich later bij constatering van asbest niet beroepen op het begrip ‘verborgen gebrek’. Bij het aantreffen van asbest vóór de verkoop is de verkoper niet verplicht het asbest te laten weghalen. De geconstateerde aanwezigheid zal uiteraard wel de prijsonderhandelingen gaan beïnvloeden. Als de asbest vastzit, behoeft het niet te worden verwijderd.

De nieuwe eigenaar heeft bij de geconstateerde aanwezigheid van asbest de keuze:

• om het materiaal regelmatig (binnen drie jaar na de aankoop) te laten controleren op de deugdelijke conservering (of eerder als er belangrijke verbouwingen zullen plaatsvinden) of
• de asbest te laten controleren op het vrijkomen van stofdeeltjes (moet gebeuren door een erkend bedrijf) of
• het spul te laten weghalen door een gespecialiseerd bedrijf.

Woningen waarvoor vóór 1 juli 1997 een bouwvergunning is afgegeven en die als vakantiehuis worden verhuurd, zijn ook onderworpen aan de regels bij het rapporteren van de mogelijke aanwezigheid van asbest. Er moet een dossier technique amiante (DTA) aanwezig zijn, waarin is vermeld dat een uitgebreide opsporing heeft plaatsgevonden. Huurders van vakantiewoningen moeten desgevraagd inzage krijgen in het dossier.

Bij de verkoop van huizen van vóór 1949 zal een verklaring – de constat de risque d’exposition au plomb (CREP) – nodig zijn dat vertrekken die met loodhoudende verf zijn geschilderd geen gevaar opleveren. En er moet bij de aankoop van huizen in bepaalde gebieden ook een verklaring (constat parasitaire) door een deskundige zijn opgenomen over de état parasitaire, de al of niet gebleken aanwezigheid van termieten en andere capricornes, houtvretende insecten (boktor en dergelijke), in woningen. Daarin moet staan of er sporen (traces de termites) dan wel de beestjes zelf zijn aangetroffen. Worden ondanks de verklaring van de expert dat er geen beestjes aanwezig zijn na de koop toch termieten ontdekt, dan is de eigenaar/verkoper ontheven van de verplichting de schade wegens het verborgen gebrek te vergoeden, omdat men er dan van uitgaat dat de termieten pas later het huis zijn binnengetrokken.

De notaris weet in elk geval of het te kopen huis in een besmet gebied ligt. De meest besmette gebieden zijn te vinden in het zuidwesten van Frankrijk, onder andere de Dordogne, en in het zuidoostelijke gebied van de Côte d’Azur, nagenoeg alle gemeenten en zuiden van de lijn La Rochelle-Lyon. In totaal zijn circa 60 van de 96 departementen besmet. De gemeentehuizen zijn verplicht een register bij te houden van de woningen waar de aanwezigheid van termieten is geconstateerd. Ook is de eigenaar verplicht om na het constateren van termieten dit ongerief onverwijld te melden op het gemeentehuis. Het is absoluut noodzakelijk om er extra op te letten dat bij de verkoopprocedure van een huis in een besmette zone een deskundige is ingeschakeld bij de controle op de aanwezigheid van termieten. Zijn er sporen gevonden, dan kunnen koper en verkoper onderhandelen over het verdelen van de kosten bij het vernietigen van dit ongedierte. Doet men niets, dan kunnen problemen rijzen met de verzekering, die de schade niet zal vergoeden.

In de strijd tegen de termieten en andere houtknagers die het hebben voorzien op de balken van woonhuizen heeft de Franse overheid besloten dat het hout dat in de nieuwbouw wordt toegepast, bestand moet zijn tegen termieten. Dat kan hout zijn dat van nature resistent is tegen deze beestjes of hout dat afdoende is behandeld.

De boktorren (Cerambycidae) zijn volgens Wikipedia een familie uit de orde kevers. Boktorren hebben als volwassen kever (imago) een langwerpig lichaam en sprieterige poten. Wat ze vrijwel altijd onderscheidt van andere langwerpige kevers als kniptorren en soldaatjes zijn de extreem lange tasters, die vaak minstens zo lang zijn als het lichaam maar meestal langer, hoewel er uitzonderingen zijn. De larven van vrijwel alle soorten leven van planten en met name in al dan niet dood hout, en richten soms grote schade aan. Soms worden door aan levend hout te knagen plantenziektes verspreid, maar ook kan de vraatzucht, grote aantallen en met name een combinatie daarvan grote schade aanrichten aan houten objecten als meubelen, dakconstructies, kunstvoorwerpen. De boktor is één van de schadelijkste houtvernielende insecten. De larven van de boktor, die meerdere jaren (tot 12 jaar) in het hout leven, tasten vooral het hout van schuren en huizen aan, in het bijzonder het dakbeschot en de dikke steunbalken van de dakconstructie. De boorgangen zijn eerst recht, daarna kronkelend en tot ca. 4.5 mm breed. Bij een actieve aantasting komt dit boormeel uit gangen en gaten omlaag. De schade kan soms zodanig zijn, dat de draagkracht van het aangetaste hout verminderd is. Wanneer men vermoedt dat hout is aangetast door larven van de boktor, let dan op het volgende:

Bij warm zonnig weer hoor je grotere larven van de boktor in het hout knagen;
Na verloop van tijd tref je ovale uitvliegopeningen van de boktor aan.

Hout kan preventief behandeld worden tegen aantasting door de boktor (voor zover niet al eitjes of larven van de houtworm in het hout aanwezig zijn) met verf, vernis, beits of lak. Als het hout rondom is voorzien van een goed dekkende laag, is het beschermd tegen aantasting door de huis boktor.

Opletten bij diagnosebedrijven

De sector die de verplichte onderzoeken doet in onroerend goed dat in de verkoop komt, blijkt vele fouten te maken of pleegt zelfs bedrog. De fraudecontroledienst heeft geconstateerd dat de diagnosebedrijven er een potje van maken. In de helft van de onderzochte rapporten, die bij een voorlopig koopcontract moeten worden gevoegd, zitten fouten of is zelfs sprake van misleiding.

Verkopers van huizen zijn verplicht om erkende bedrijven in te schakelen die de oppervlakte van het huis opmeten (meestal alleen in appartementen, voor huizen is dit vrijwillig en gebeurt het alleen op verzoek van en op kosten van de koper), het huis onderzoeken op de aanwezigheid van termieten, asbest, loodhoudende verf enzovoort, of het in een gebied staat waar natuurlijke risico’s aanwezig zijn (overstromingen bijvoorbeeld) en hoe de gas- en verwarmingsinstallatie eruit ziet.

Het INC (Institut National de la Consommation) heeft zestien bureaus onderzocht en kwam tot teleurstellende resultaten. Bij elke verkoopakte of huurcontract moet het dossier de diagnostic (DDT) zijn gevoegd, maar de kwaliteit ervan blijkt veel te wensen over te laten. Hoewel de regels helder zijn, opereren nog enkele honderden niet erkende personen of bedrijven in dit métier van onderzoek naar o.a. termieten, lood, asbest en de energiehuishouding. En de 7000 onderzoekers die wel gecertificeerd zijn, blijken lang niet in alle gevallen competent. Volgens INC bieden de certificeringen geen garantie voor de kwaliteit van de bureaus, maar geven zij een minimum indicatie van de kundigheid. Aangeraden wordt om niet in zee te gaan met figuren die via de telefoon hun diensten aanbieden of die gaan stunten met de prijs, naar boven of naar beneden. Evenzeer wordt afgeraden te werken met een bureau dat door de makelaar is voorgedragen. Vaak blijkt deze agent provisie te ontvangen van het diagnose-bureau. Deze handelwijze is echter bij wet verboden. Het valt aan te raden om altijd aanwezig te zijn tijdens het onderzoek en ook de mogelijke koper uit te nodigen de verrichtingen van de onderzoeker bij te wonen.

De procedure voor lood (in de verf) is gelijk als de concentratie de toegelaten grens overschrijdt. Als de elektrische installatie in het te verkopen niet in orde is, moet dat in het rapport worden gesignaleerd met vermelding van mogelijke risico’s. In deze drie gevallen is de eigenaar dus niet verplicht de werken vóór de verkoop uit te voeren, tenzij er een gevaar voor de gezondheid of de veiligheid bestaat.

In cassatie is uitgesproken dat bij een verkeerde diagnose niet de verkoper maar de onderzoeker aansprakelijk is. In een kwestie waarbij in het diagnoserapport werd gemeld dat geen asbest is aangetroffen, kwam de koper er achter dat toch een grote hoeveelheid asbest werd aangetroffen. Het opruimen daarvan zou veel geld kosten. Het Hof van Cassatie oordeelde dat deze koper ten onrechte om verhaal aanklopte bij de verkoper. De verkoper is alleen verplicht om een diagnose te laten uitvoeren door een professioneel bedrijf en niet om een huis vrij van asbest te leveren. Als er asbest is aangetroffen bij het onderzoek moet worden aangegeven of het in opgesloten vorm kan blijven zitten of dat het moet worden weggehaald. Als er direct gevaar voor de gezondheid bestaat, kan de prefect de eigenaar verplichten de asbest te laten verwijderen. Doet de eigenaar dat niet, dan laat de overheid het werk doen en presenteert de rekening aan de eigenaar. Wie als verkoper een huis verkoopt waarvan hij weet dat er asbest aanwezig is, kan wel worden veroordeeld tot het betalen van de verwijderingskosten. Uitspraak in cassatie van maart 2011.

Het is belangrijk in zee te gaan met een erkend bureau. Diagnosebureaus zijn o.a. te vinden via de organisatie FIDI, Fédération interprofessionnelle des diagnostiquers immobiliers. De Franse fraude- en controledienst heeft in 2011 ruim 20% meer klachten ontvangen over zaken die verband houden met de bouw, huisvesting, woningverbetering. Van de 559 gecontroleerde diagnosebureaus bleken 337 de zaken niet in orde te hebben. De belangrijkste overtredingen zijn het niet duidelijk afficheren van de tarieven, gerommel met de tarieven en het ontbreken van een certificaat van deskundigheid.

Het is noodzakelijk om bij de verkoop van huizen die jonger zijn dan 10 jaar of bij grote verbouwingen die vrij recent zijn gedaan, een DO over te leggen, een verzekering tegen dommage ouvrage. Dat lukt niet altijd omdat sommige grote verbouwingen door de eigenaar zelf zijn uitgevoerd. Verzekering DO is verplicht, maar als je het niet hebt, zijn er geen sancties. Als het huis binnen tien jaar wordt verkocht, blijft de verkoper aanspreekbaar voor de garantie décennale. Heb je geen DO, dan kan de koper moeilijk doen en aan de prijs gaan zitten sjorren. Sommigen vinden dat vreemd, want er bestaat al een ook verplichte tienjaarsverzekering van de aannemer zelf. Maar het is de vraag of hij dat wel heeft gedaan. Dus is het zaak om er nadrukkelijk om te vragen. In een nieuwe arrest is in cassatie uitgesproken dat doe-het-zelvers die feitelijk de gehele bouw met eigen handen hebben uitgevoerd, op dat punt gelijk worden gesteld met bouwers, dus hebben zij de verplichting een DO af te sluiten. De tienjarentermijn geldt daarbij ook voor de erven als de bricoleur binnen de periode is overleden.

 Diagnose-bedrijven moeten gecertificeerd zijn en goed verzekerd

Vermelding energieverbruik van te koop staande huizen verplicht