Begrippenlijst Makelaardij en Notarissen in Frankrijk

Bij de aankoop van onroerend goed komt men bij de makelaar en de notaris in aanraking met vaktaal en wettelijke begrippen, die verwarring kunnen oproepen. Hieronder een lijst met omschrijvingen van de meest voorkomende:

1. Acompte: Aanbetaling die de koper stort bij de ondertekening van het voorlopige koopcontract (Compromis de vente of Promesse de vente, zie 24 en 44). Deze aanbetaling bedraagt over het algemeen 10% van de koopprijs. Ziet de koper af van de transactie, dan vervalt de acompte aan de verkoper, behalve wanneer de koper een beroep kan doen op een van de opschortende voorwaarden die eventueel in het voorlopige koopcontract zijn opgenomen. In dat geval krijgt de koper zijn geld terug, plus de helft van de wettelijke rente.
2. Acte authentique: Een authentieke akte is een officieel door de notaris opgesteld document, waarvan de inhoud in rechte onomstotelijk vaststaat en als bewijs dient. Aan de koop en verkoop van onroerende zaken kunnen twee soorten authentieke aktes te pas komen: de overdrachtsakte (Acte de vente, zie 3) en eventueel de hypothecaire akte (Acte hypothécaire). Voor de eigendomsoverdracht van onroerende zaken is altijd een acte authentique vereist.
3. Acte de vente: de overdrachtsakte waarin de notaris verklaart dat de koper eigenaar is van het onroerende goed. Deze akte wordt, tesamen met een eventuele hypotheekakte, door de notaris ingeschreven in het openbare kadaster (en zonodig in het openbare hypotheekregister).
4. Acte sous seing privé of Acte préalable:  In deze voorovereenkomst (Avant-contrat), die door partijen zelf wordt opgesteld en ondertekend, uiten zij hun voornemen om tot koop en verkoop of tot huur en verhuur van een onroerend goed over te gaan. Deze voorovereenkomst wordt later vervangen door een compromis of promesse de vente of door een huurovereenkomst.
5. Administrateur de biens: De beheerder van onroerende goederen houdt zich in opdracht bezig met het beheer van onroerende zaken. Het kan hierbij gaan om professioneel beheer van gezamenlijke eigendommen zoals appartementengebouwen of om vertegenwoordiging van de verhuurder tegenover de huurder(s) (innen van de huur, onderhoud enzovoort).
6. Agence immobilière: Het makelaarskantoor heeft als functie te adviseren en andere diensten aan te bieden bij verkoop, aankoop, verhuur en taxaties van onroerende zaken.
7. Agent commercial: Bij de onderhandelingen over de verkoop van onroerende zaken wordt in Frankrijk veel gebruik gemaakt van de diensten van een Agent commercial, een tussenpersoon die op eigen titel handelt, maar op naam en voor rekening van een makelaarskantoor. De makelaar namens wie hij optreedt dient hem een volmacht (Attestation d’habilitation) te verstrekken. De Agent commercial hoeft zelf geen makelaar te zijn, maar evenals de makelaar is hij verplicht om een verzekering tegen beroepsaansprakelijkheid af te sluiten (Assurance RCP, zie 11).
8. Agent immobilier: Makelaar die beroepshalve optreedt als vertegenwoordiger van de eigenaar, de koper, de verhuurder of de huurder bij de verkoop, de aankoop of de verhuur van onder meer appartementen, flats, woningen, winkelpanden en terreinen. De makelaar is geen eigenaar van de onroerende zaken. Hij treedt slechts op als tussenpersoon en levert diensten die bestaan uit het leggen van contact tussen koper en verkoper en tussen huurder en verhuurder. Hij is daarbij gebonden aan de voorschriften inzake financiële en juridische garanties volgens de wet van 2 januari 1970. (NB: transacties tussen particulieren kennen deze garanties niet).
9. Arrhes: Een wat vrijblijvender vorm van een acompte, waarbij partijen de mogelijkheid behouden zich terug te trekken.
10. Assurance dommages ouvrage: Verplichte bouwverzekering tegen constructiefouten. Deze verzekering dient door de opdrachtgever te worden afgesloten vóór  de aanvang van de bouw.
11. Assurance RCP (Responsabilité Civile Professionnelle): Verzekering tegen beroepsaansprakelijkheid, waarmee makelaars, beheerders van onroerend goed en handelaren in onroerend goed zich beschermen tegen claims van hun klanten. Voor makelaars is deze verzekering verplicht.
12. Bail: Ook wel Contrat de location genaamd, is de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder, waarin de wederzijdse rechten en verplichtingen zijn vastgelegd. Veel rechten en verplichtingen zijn wettelijk voorgeschreven, andere kunnen tussen verhuurder en huurder vrij worden overeengekomen. Behalve bij verhuur voor bepaalde tijd en afhankelijk van het soort verhuur is de verhuurder wettelijk verplicht zich voor enkele jaren te verbinden; de huurder kan meestal direct opzeggen met inachtneming van de wettelijk vastgelegde opzegtermijnen.
13. Bailleur: Verhuurder.
14. Bail commercial: Huurovereenkomst met betrekking tot een ruimte waarin een commerciële of een bedrijfsactiviteit wordt uitgeoefend.
15. Bail d’habitation: Huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte, waarin eventueel ook een beroep kan worden uitgeoefend.
16. Bail professionnel: Huurovereenkomst met betrekking tot een ruimte waarin een vrij beroep (profession libérale) wordt uitgeoefend (arts, advocaat, notaris enzovoort).
17. Bien immobilier: Een onroerende zaak, zoals een gebouw, een appartement of een terrein, dus zaken die onlosmakelijk met de grond zijn verbonden, evenals de grond zelf.  Ook roerende zaken die “nagelvast” met de onroerende zaak zijn verbonden worden beschouwd als onroerend, zoals schoorstenen, luiken, centrale verwarming enzovoort. Daarnaast zijn zakelijke rechten die op een onroerende zaak kunnen rusten, zoals bijvoorbeeld vruchtgebruik (Usufruit, zie 46) ook onroerend.
18. Bon de visite: Document dat de makelaar ter ondertekening voorlegt aan een aspirant-koper, waarin deze laatste verklaart dat hij een onroerende zaak heeft bezichtigd door bemiddeling van deze makelaar. De Bon de visite bindt de aspirant-koper niet aan de betreffende makelaar. Hij mag dus eventueel ook via een andere makelaar tot aankoop overgaan. Echter, indien de koper buiten de makelaar om een koopovereenkomst sluit met de eigenaar, behoudt de makelaar op wiens naam de Bon de visite is afgegeven recht op zijn provisie.
19. Carte professionnelle: Personen die zich beroepshalve bezighouden met transacties en/of het beheer van onroerend goed dienen in het bezit te zijn van een Carte professionelle (beroepskaart). Deze wordt verstrekt door de regionale Kamer van Koophandel en moet jaarlijks worden vernieuwd. De kaart bevat geen omschrijving van de aard van de activiteiten. Het nummer van de beroepskaart moet verplicht worden vermeld op alle correspondentie en documenten van de makelaar.
20. Caution: Een borgstelling, waarbij een derde garant staat voor de betaling van een hypothecaire lening of voor de betaling van de huur, wanneer de schuldenaar in gebreke blijft.
21. Cession: De eigendomsoverdracht van een onroerende zaak, hetzij tegen betaling (verkoop), hetzij gratis (schenking).
22. Charges récupérables: Servicekosten, die de verhuurder maakt en die, bovenop de huur, moeten worden betaald door de huurder.
23. Commission: De vergoeding die de makelaar rekent voor zijn diensten (verkoop, verhuur, beheer).
24. Compromis de vente: De koopovereenkomst tussen koper en verkoper van een onroerende zaak. Deze koopovereenkomst wordt in het Nederlands ook wel foutief “voorlopig koopcontract” genoemd. Dat is niet juist, omdat het Compromis de vente bindend is voor beide partijen, behoudens “Conditions suspensives” (ontbindende voorwaarden, zie 25) in de overeenkomst. Daarom is het gebruikelijk dat de koper bij de ondertekening van het Compromis de vente een voorschot stort (gewoonlijk 10% van de verkoopprijs).
25. Conditions suspensives: Ontbindende voorwaarden in een Compromis of Promesse de vente. Wanneer door een onvoorzienbare gebeurtenis aan deze voorwaarden niet wordt voldaan zijn partijen bevrijd van hun verplichtingen uit de overeenkomst. Twee vaak voorkomende ontbindende voorwaarden in een Compromis of Promesse de vente zijn het verkrijgen door de koper van een hypotheek of van een bouwvergunning.
26. Contrat de location: Huurovereenkomst, zie onder Bail.
27. Dépôt de garantie: De waarborgsom die de huurder bij aanvang van de huur betaalt aan de verhuurder. Bij het einde van de huurovereenkomst krijgt de huurder de waarborgsom weer terug, indien hij alle huurtermijnen heeft betaald en hij de woning in behoorlijke staat oplevert. Bij de ondertekening van een compromis of promesse de vente (zie 24 en 44) dient de waarborgsom die de koper betaalt als garantie dat hij bij de notaris de overdrachtsakte zal tekenen.
28. Expert immobilier: Taxateur, deskundige die de waarde taxeert van onroerende zaken. Hij verricht zijn werkzaamheden in opdracht van de koper of de verkoper van een onroerende zaak. In een geschil over een onroerende zaak kan hij ook taxeren in opdracht van de rechter.
29. Frais d’acquisition: Het totaal van de bijkomende kosten die voortvloeien uit de verkoop van een onroerende zaak. Zij komen in principe ten laste van de koper en bestaan voor het grootste deel uit rechten, taxaties, overdrachtsbelasting, kosten voor het opvragen van administratieve stukken en voor een naar verhouding klein gedeelte uit het honorarium van de notaris. In Frankrijk bedragen de bijkomende kosten voor de overdracht van woonruimte ongeveer 9 à 13% en voor de overdracht van zakelijke panden maximaal 20%. Bij de aankoop van nieuwbouw (bijvoorbeeld een appartement of woning van minder dan 5 jaar oud) worden voor de overdracht geen bijkomende kosten in rekening gebracht, behalve uiteraard het honorarium van de notaris, dat ongeveer 3% van de aankoopsom bedraagt.
30. Frais de notaire: “Notariskosten”, evenals in Nederland een algemeen gebruikte, maar niet juiste term voor “Frais d’acquisition” (zie 29).
31. Garantie financière: Makelaars en beheerders van onroerende zaken ontvangen in het kader van transacties en beheer regelmatig grote bedragen (bijvoorbeeld garantiebedragen die worden betaald door kopers of huurders, alsmede huursommen). Als financiële waarborg dat zij kunnen voldoen aan hun verplichting om deze bedragen door te betalen aan de rechthebbenden eist de Franse wet dat zij een financiële verzekering afsluiten. Daarnaast moeten zij een register bijhouden van alle ontvangen bedragen, voor ieder ontvangen bedrag een kwitantie afgeven en alle ontvangen bedragen op een aparte rekening storten. Alleen wanneer de makelaar of de beheerder verklaart geen enkele betaling te willen ontvangen hoeft hij geen Garantie financière af te sluiten.
32. Hypothèque: De hypothecaire lening (Emprunt hypothécaire), meestal verstrekt door een bank, dient om de koper van een onroerende zaak in de gelegenheid te stellen de aankoopsom te voldoen. Wanneer de hypotheekgever (= de koper) niet aan zijn verplichting tot terugbetaling voldoet, kan de hypotheeknemer (= de bank) de onroerende zaak openbaar verkopen, teneinde het geleende bedrag terug te ontvangen. Wanneer de opbrengst van de verkoop hoger is dan de schuld, vervalt de meeropbrengst aan de schuldenaar. Is de opbrengst lager, dan blijft de schuldenaar de rest van de lening verschuldigd.
33. Immeuble: Onroerende zaak. Deze term wordt ook gebruikt om een appartementengebouw aan te duiden.
34. Indemnité d’immobilisation: Acompte (zie 1) die bij het ondertekenen van een Promesse de vente (zie 44) wordt betaald door de koper. Deze aanbetaling is minimaal 5%, maar bedraagt meestal 10% van de koopsom.
35. Indivision: Bij de verkoop van een onroerende zaak die aan diverse eigenaren toebehoort   (bijvoorbeeld door gezamenlijke aankoop, erfopvolging door meer erfgenamen of ontbinding van een vennootschap) spreekt men van “Vente en Indivision” (onverdeelde verkoop). Na de verkoop wordt de opbrengst verdeeld onder de mede-eigenaren.
36. Location: Verhuur van woon- of bedrijfsruimte. Bij de pacht van een terrein spreekt men eerder van Bail (rural). De verhuurder en de huurder sluiten daartoe een huurovereenkomst. De schriftelijke huurovereenkomst heet huurcontract, maar voor de geldigheid van een  huurovereenkomst hoeft deze niet per se schriftelijk te zijn vastgelegd. Het is echter aanbevelenswaard om een huurovereenkomst altijd vast te leggen in een huurcontract. Over het algemeen worden woon- en bedrijfsruimtes in Frankrijk ongemeubileerd verhuurd. Men spreekt van “Location vide” of “Location nue”.
37. Location meublée: Verhuur van gemeubileerde woonruimte. Sinds 2014 (wet Alur) moet gemeubileerde woonruimte voldoen aan bepaalde eisen: een fatsoenlijke woonruimte met voldoende meubilair en voorzieningen voor de huurder om er comfortabel te kunnen slapen, eten en wonen. In een speciaal decreet (2015) zijn al het minimaal verplichte meubilair en de minimale voorzieningen opgesomd. Wanneer de verhuurder hieraan niet voldoet, kan de huur worden beschouwd als Location nue, met alle gevolgen van dien voor de duur van de huurtijd en van de huuropzegging. Deze verschillen namelijk nogal van de Location nue. Zie hier.
38. Location saisonnière: Verhuur van gemeubileerde huizen en kamers voor een korte (vakantie)periode.
39. Loyer: De tussen huurder en verhuurder overeengekomen huursom.
40. Mandat: Volmacht die een persoon (mandant) aan een ander (mandataire) verleent om uit zijn naam en voor zijn rekening op te treden en te handelen tegenover derden. Makelaars die een onroerende zaak in de verkoop nemen zijn verplicht om zich door de verkoper (mandant) schriftelijk te laten machtigen als mandataire (gevolmachtigde).
41. Marchand de biens: Handelaar in onroerende zaken, die beroepshalve en voor eigen rekening aan- en verkoopt. Dit beroep is niet gereglementeerd en biedt daardoor niet dezelfde wettelijke garanties als de makelaar.
42. Marchand de listes: Advertentieverkoper, die advertenties van verkopers en verhuurders verzamelt en daarvan lijsten aanlegt. De lijsten verkoopt hij aan aspirant-kopers en -huurders. Deze handelwijze leverde in de praktijk veel misbruik op. Aspirant-kopers en -huurders betaalden (vooraf) honderden euro’s voor lijsten die door de lijstverkopers niet werden gecontroleerd en bijgehouden, waardoor veel op de lijsten vermelde woningen niet meer beschikbaar waren of dat nooit waren geweest. Sinds 1995 zijn Marchands de listes verplicht dezelfde carte professionnelle aan te vragen als de makelaar. Bovendien geldt sinds 2014 de wet Alur: de verhuurder die gebruik maakt van een Marchand de listes is verplicht om het huurobject in exclusieve verkoop te geven aan deze Marchand. De verhuurder mag dus niet een andere makelaar inschakelen en ook niet zelf adverteren, noch in de pers noch op internet. Zie hier.
43. Nue-propriété: Bloot-eigendom. Deze juridische term wordt gebruikt bij de verkoop van een woning die nog wordt bewoond door de verkoper en waarin hij voor bepaalde tijd (meestal tot zijn overlijden) wil blijven wonen. De verkoopprijs van dergelijke woningen is lager dan de marktwaarde. De koper wordt “bloot-eigenaar” en de verkoper wordt vruchtgebruiker van de woning. De bloot-eigenaar is verplicht om alle belastingen te betalen, die van een eigenaar worden gevraagd. Ook moet hij de woning onderhouden. Hij kan de woning echter niet betrekken voordat de vruchtgebruiker overlijdt. Wel kan hij haar indien gewenst weer doorverkopen.
44. Promesse (unilatérale) de vente: Schriftelijke verklaring van de verkoper van een onroerende zaak, door hem en door de aspirant-koper te ondertekenen, dat hij deze voor een bepaalde prijs aan de aspirant-koper zal verkopen. Deze officiële verklaring verleent in feite een optie aan de aspirant-koper gedurende een in de verklaring genoemde tijd. In die tijd kan de verkoper de onroerende zaak niet aan een derde aanbieden. De koper wordt door deze verklaring niet gebonden, maar hij betaalt aan de verkoper wel 10% van de verkoopprijs. Dit bedrag wordt gezien als voorschot, wanneer de koper binnen de optietijd tot aankoop overgaat. Doet hij dat niet dan is hij zijn 10% kwijt aan de verkoper als schadevergoeding. Wanneer koper en verkoper het over alle zaken eens zijn kunnen zij in plaats van de Promesse (unilatérale) de vente ook een Compromis de vente ondertekenen (zie 24), een soort Promesse de vente die beide partijen bindt. Zowel voor de Promesse unilatérale als voor het Compromis geldt voor beide partijen een Droit de Rétractation (wettelijke bedenktijd) van 10 dagen. Zie hier.
45. Société civile immobilière (SCI): een soort maatschap waarin een onroerende zaak is ondergebracht. De verkoop van een SCI of de overdracht van aandelen van de SCI valt onder een gunstiger fiscaal regiem dan de normale verkoop van een onroerend goed.
46. Usufruit: vruchtgebruik; het recht om een zaak te gebruiken die aan een ander  (bloot eigenaar) toebehoort (zie 43). Dit recht rust op de zaak zelf en geldt dus onafhankelijk van wie de juridische eigenaar is. Dit zakelijke recht wordt in een authentieke acte (zie 2) vastgelegd en eindigt eerst bij het overlijden van de vruchtgebruiker.
47. Valeur vénale: de gangbare marktwaarde van een onroerende zaak  als deze in de verkoop zou komen. Deze marktwaarde wordt bepaald door een onafhankelijke deskundige (makelaar/taxateur) op basis van wat vergelijkbare huizen op dat moment opbrengen.
48. Vente immobilière: verkoop van een onroerende zaak via een notariële akte. In de praktijk wordt de verkoop vaak voorafgegaan door een Avant-contrat (Acte sous seign privé of Contrat préalable, zie 4).
49. Vente en viager: verkoop van een onroerende zaak waarbij de koper als koopsom een aanbetaling (Bouquet) doet en vervolgens maandelijks een overeengekomen Rente viagère (lijfrente) betaalt aan de (meestal bejaarde) eigenaar tot deze overlijdt. De hoogte van de lijfrente is afhankelijk van de hoogte van de aanbetaling. Het verschil met Usufruit (zie 46) is dat de verkoper bij een Vente en viager niet in het huis hoeft te blijven wonen. Koper en verkoper kunnen zelf regelen wie van hen beiden het huis zal bewonen. De koper kan er meteen intrekken zodra de verkoper vertrekt. Het is verstandig om voor de berekening van rente en aanbetaling (Bouquet) een lijfrentedeskundige te raadplegen.

zie ook: https://infofrankrijk.com/gebruikte-afkortingen-op-huizenmarkt/