Geactualiseerde Begrippenlijst Onroerend Goed Frankrijk 2025

Inleiding

Deze begrippenlijst biedt u een compleet overzicht van alle belangrijke Franse vastgoedterminologie die u zult tegenkomen bij het kopen, verkopen, huren of verhuren van onroerend goed in Frankrijk. De lijst is specifiek geactualiseerd voor 2025 en bevat alle recente wetswijzigingen.

Wanneer is deze lijst belangrijk voor u?

Voor kopers:

Bij het lezen van verkoopcontracten (Compromis de Vente, Acte de Vente)
Voor het begrijpen van verplichte diagnostics en rapporten
Bij het berekenen van aankoopkosten (Frais de Notaire)
Voor het doorgronden van opschortende voorwaarden
Bij energetische aspecten (DPE, passoires thermiques)

Voor verkopers:

Voor het samenstellen van het verplichte diagnosticdossier (DDT)
Bij het bepalen van de verkoopstrategie (Promesse vs. Compromis)
Voor het begrijpen van fiscale aspecten (plus-value)
Bij het kiezen van de juiste makelaar (Agent Immobilier vs. Agent Commercial)

Voor verhuurders:

Voor het opstellen van correcte huurcontracten (Bail d’Habitation)
Bij het berekenen van doorrekbare kosten (Charges Récupérables)
Voor het begrijpen van verhuurverboden (DPE G-woningen sinds 2025)
Bij korte termijn verhuur (Location Saisonnière, Airbnb)

Voor huurders:

Voor het begrijpen van uw rechten en plichten
Bij het controleren van de waarborgsom (Dépôt de Garantie)
Voor het herkennen van ongeschikte woningen (Logement Indécent)

Wat vindt u in deze lijst?

✅ Juridische begrippen – Van Acte Authentique tot Usufruit
✅ Verplichte diagnostics – Alle 2025 vereisten (DPE, ERP, Amiante, etc.)
✅ Makelaarsterminologie – Mandaten, commissies, beroepskaarten
✅ Financiële aspecten – Kosten, belastingen, verzekeringen
✅ Huurrecht – Contracten, waarborgen, servicekosten
✅ Risico’s en milieu – Natuurrampen, vervuiling, energielabels
✅ Eigendomsstructuren – SCI, copropriété, indivision

Belangrijk voor 2025:

Deze lijst bevat cruciale updates zoals het verhuurverbod voor DPE G-woningen, nieuwe diagnosticvereisten, en wijzigingen in energetische audits. Mis deze niet bij uw vastgoedtransacties!

BEGRIPPEN

Acompte

Aanbetaling die de koper doet bij de ondertekening van een Compromis de Vente. Dit bedrag is doorgaans 5% tot 10% van de koopprijs en geldt als een eerste deelbetaling. Als de koper zonder geldige reden (buiten de opschortende voorwaarden) van de koop afziet, vervalt de acompte aan de verkoper als schadevergoeding.
Bron: Code civil, articles 1590

Acte Authentique

Een authentieke akte, opgesteld en gewaarmerkt door een notaris. De inhoud staat juridisch onomstotelijk vast. De eigendomsoverdracht van onroerend goed in Frankrijk moet altijd via een acte authentique (Acte de Vente) plaatsvinden.

Acte de Vente

De definitieve notariële koopakte of overdrachtsakte. Na ondertekening door beide partijen en de notaris wordt de koper officieel eigenaar. De notaris zorgt voor de inschrijving van deze akte in het openbare register van de grondeigendom (service de la publicité foncière).

Acte sous Seing Privé

Een onderhandse akte die door de partijen zelf (of met hulp van een makelaar) wordt opgesteld en ondertekend, zonder tussenkomst van een notaris. Het Compromis de Vente is het meest voorkomende voorbeeld. Hoewel onderhands, is deze akte juridisch bindend.

Administrateur de Biens

Een professionele beheerder van onroerend goed. Dit omvat vaak het beheer van mede-eigendommen (syndic de copropriété) of het beheren van huurwoningen namens de eigenaar (gestion locative).

Agence Immobilière

Makelaarskantoor dat bemiddelt en adviseert bij aan- en verkoop, huur en verhuur, en taxaties van onroerend goed.

Agent Commercial

Een zelfstandige handelsagent die in naam en voor rekening van een makelaarskantoor (agence immobilière) bemiddelt. Hij/zij moet ingeschreven staan in het Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) en beschikt over een volmacht (attestation d’habilitation) van de makelaar wiens carte professionnelle wordt gebruikt.

Agent Immobilier

Een erkende makelaar die als tussenpersoon optreedt. Het beroep is strikt gereguleerd door de Loi Hoguet. Een agent immobilier moet in het bezit zijn van een Carte Professionnelle, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en een financiële garantie.
Bron: Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (Loi Hoguet)
Link: Service-Public.fr – Carte professionnelle d’agent immobilier

Arrhes

Een vorm van aanbetaling waarbij beide partijen zich nog kunnen terugtrekken. Als de koper annuleert, is hij de arrhes kwijt. Als de verkoper annuleert, moet hij de koper het dubbele van de arrhes terugbetalen. Deze vorm komt bij onroerend goed transacties zelden voor.
Bron: Code de la consommation, article L214-1

Assurance Dommages-Ouvrage

Een verplichte verzekering die de opdrachtgever (maître d’ouvrage) moet afsluiten vóór de start van grote bouwwerkzaamheden. Deze garandeert een snelle vergoeding bij constructiefouten zonder dat de aansprakelijkheid vastgesteld hoeft te worden.
Bron: Service-Public.fr – Assurance dommages-ouvrage

Assurance RCP (Responsabilité Civile Professionnelle)

Verplichte beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor gereglementeerde beroepen zoals makelaars en notarissen.

Audit Énergétique (NIEUW 2025)

Sinds 1 januari 2025 verplicht bij verkoop van woningen met DPE-classificatie E. Een gedetailleerde energiestudie die renovatieaanbevelingen bevat om de energieprestaties te verbeteren.
Bron: Diagamter – Diagnostics immobiliers : ce qui change au 1er janvier 2025

Bail (Contrat de Location)

Huurovereenkomst. De inhoud wordt grotendeels bepaald door de wet van 6 juli 1989 voor ongemeubileerde en gemeubileerde hoofdverblijven.
Bron: Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Bailleur

Verhuurder.

Bail Commercial

Huurovereenkomst voor een ruimte waarin een commerciële, industriële of ambachtelijke activiteit wordt uitgeoefend.

Bail d’Habitation

Huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte.

Bail Professionnel

Huurovereenkomst voor een ruimte waarin een niet-commercieel vrij beroep (profession libérale) wordt uitgeoefend.

Bien Immobilier

Onroerende zaak. Dit omvat de grond en alles wat daarmee duurzaam verbonden is (gebouwen, beplanting), evenals zakelijke rechten zoals vruchtgebruik.

Bon de Visite

Een document dat een potentiële koper tekent om te bevestigen dat een makelaar hem/haar een specifieke woning heeft laten zien. Het dient vooral als bewijs voor de makelaar.

Carte Professionnelle

Een verplichte beroepskaart voor makelaars, beheerders en syndici, uitgegeven door de Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI). De kaart is 3 jaar geldig.
Bron: Service-Public.fr – Carte professionnelle d’agent immobilier

Caution

Borgstelling. Een persoon (la caution) of instantie staat garant voor de verplichtingen van de huurder of lener.

Cession

De eigendomsoverdracht van een onroerende zaak, hetzij tegen betaling (verkoop), hetzij gratis (schenking).

Charges Récupérables

Servicekosten die de verhuurder kan doorberekenen aan de huurder. De lijst van deze kosten is strikt vastgelegd in een decreet.
Bron: Décret n°87-713 du 26 août 1987 (Lijst van servicekosten)

Commission

De courtage of provisie die de makelaar ontvangt voor zijn diensten.

Compromis de Vente

De meest gangbare voorlopige koopovereenkomst waarin koper en verkoper zich wederzijds verbinden. Het is juridisch bindend voor beide partijen, onder voorbehoud van opschortende voorwaarden.

Conditions Suspensives

Opschortende voorwaarden in een koopcontract. De meest voorkomende is het verkrijgen van een hypothecaire lening, wat wettelijk verplicht is om op te nemen als de koper met een lening financiert.
Bron: Code civil, articles 1304 à 1304-7

Contrat de Location

Zie Bail.

Dépôt de Garantie

Waarborgsom bij huur. Voor een ongemeubileerde woning maximaal één maand kale huur. Voor een gemeubileerde woning maximaal twee maanden kale huur.
Bron: Service-Public.fr – Dépôt de garantie

Diagnostics Immobiliers – Volledige lijst 2025

Dossier de Diagnostic Technique (DDT)

Een verplicht dossier met diverse technische rapporten dat de verkoper of verhuurder moet overhandigen. Deze diagnostics moeten gegroepeerd worden in een dossier (DDT) dat bij het huurcontract wordt gevoegd.
Bron: Service-Public.fr – Diagnostics immobiliers

Diagnostic Amiante (DAPP)

Verplicht voor woningen gebouwd vóór 1 juli 1997. Geeft informatie over de aanwezigheid van asbest in een woning. Heeft een onbeperkte geldigheidsduur als het negatief is.
Bron: Service-Public.fr – Diagnostic amiante

Diagnostic Plomb (CREP)

Constat de Risque d’Exposition au Plomb – verplicht voor woningen gebouwd vóór 1 januari 1949. Detecteert lood in oude verf, pleister of bakstenen ter preventie van loodsaturnisme. Onbeperkte geldigheidsduur als negatief.

Diagnostic Termites

Verplicht in gebieden die door prefectuurdecreet als besmet zijn aangewezen. Is verplicht voor bepaalde woningen en heeft een geldigheidsduur van 6 maanden.

Diagnostic Électricité

Verplicht voor elektrische installaties ouder dan 15 jaar. Geldigheid: 3 jaar voor verkoop, 6 jaar voor verhuur.

Diagnostic Gaz

Verplicht voor gasinstallaties ouder dan 15 jaar. Geldigheid: 3 jaar voor verkoop, 6 jaar voor verhuur.

ERP (État des Risques et Pollutions)

Voorheen ERNMT genoemd. Informeert over natuurlijke, technologische, mijnbouw- en seismische risicos, evenals radon en bodemverontreiniging. Verplicht voor alle verkoop en verhuur van gebouwen, bijgebouwen of percelen.

Belangrijke update 2025: Verplichte informatie over ontbossingsverplichtingen wordt vanaf 2025 opgenomen.

Risico’s omvatten:

Natuurrisico’s: overstromingen, aardbevingen, bosbranden, stormen, grondverschuivingen, lawines
Technologische risicos: dambreuk, industriële of nucleaire ongevallen, transport gevaarlijke stoffen
Seismiciteit, radon-potentieel, bodemverontreiniging

Bronnen:

Géorisques.gouv.fr – Officiële risicokaarten
Service-Public.fr – État des risques

Métrage Loi Carrez

Verplichte oppervlaktemeting voor verkoop van kavels in mede-eigendom. Berekent de som van alle gebouwde, gesloten en overdekte niveaus met plafondhoogte >1,80m, gemeten vanaf de binnenkant van gevels.

DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) – Updates 2025

BELANGRIJKE WIJZIGINGEN 2025:

Sinds 1 januari 2025: Verhuurverbod voor DPE G-woningen (passoires thermiques)
DPE’s uitgegeven tussen 1 januari 2018 en 30 juni 2021 zijn niet meer geldig sinds 1 januari 2025
Voor woningen < 40m²: nieuwe, aangepaste berekeningswijze
Meubilaire toeristische verhuur: DPE nu ook verplicht voor alle Airbnb en vergelijkbare verhuur
Vanaf 2028: verhuurverbod uitgebreid naar DPE F-woningen

Bronnen:

ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques)

Voormalige benaming van wat nu ERP (État des Risques et Pollutions) heet. Zie ERP.

ESRIS (État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols)

Voormalige benaming, nu vervangen door ERP.

Expert Immobilier

Een taxateur of deskundige die de waarde van onroerend goed bepaalt.

Frais d’Acquisition (of “Frais de Notaire”)

De kosten koper. Voor bestaande bouw circa 7-8% van de koopsom. Voor nieuwbouw circa 2-3%.
Bronnen:

Frais de Notaire

Zie Frais d’Acquisition.

Garantie Financière

Een verplichte financiële verzekering voor makelaars die geld van klanten ontvangen, om te garanderen dat deze bedragen worden doorbetaald aan de rechthebbenden.

Hypothèque

Een hypothecaire lening die een bank of andere geldverstrekker het recht geeft om het onroerend goed te verkopen als de lener zijn betalingsverplichtingen niet nakomt.

Immeuble

Onroerende zaak. Wordt ook specifiek gebruikt voor een (appartementen)gebouw.

Indemnité d’Immobilisation

De waarborgsom (doorgaans 5-10%) die de koper betaalt bij een Promesse unilatérale de Vente als vergoeding voor de verkoper voor het reserveren van de woning.

Indivision

Onverdeelde eigendom, waarbij een onroerende zaak toebehoort aan meerdere personen (bijv. na een erfenis). Voor verkoop is in principe de instemming van alle mede-eigenaars vereist.

Location Meublée de Tourisme (Update 2025)

Sinds 2025 geldt voor alle meubilaire toeristische verhuur (Airbnb, etc.):

Verplicht DPE
Geleidelijke invoering van verhuurverbod voor slecht presterende energielabels
Versterkte regelgeving voor korte termijn verhuur
Bron: Hellio – DPE 2025

Location

Verhuur.

Location Meublée

Verhuur van een gemeubileerde woning. De woning moet voldoen aan een wettelijk vastgestelde minimuminventaris.
Bron: Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (Lijst van meubilair)

Location Saisonnière

Seizoensverhuur, voor een korte periode van maximaal 90 opeenvolgende dagen aan dezelfde huurder.

Logement Indécent (Update 2025)

Sinds 1 januari 2025 worden woningen met DPE-label G officieel als “ongeschikt voor bewoning” beschouwd en mogen niet meer verhuurd worden. Vanaf 2028 geldt dit ook voor F-woningen.

Loyer

De huurprijs.

Mandat

De schriftelijke en verplichte opdracht/volmacht van een klant aan een makelaar. Zonder een getekend mandat mag een makelaar niet bemiddelen.

Marchand de Biens

Een commerciële handelaar in onroerend goed die panden koopt om ze met winst door te verkopen.

Marchand de Listes

Een persoon die tegen betaling lijsten van te huur of te koop staande objecten verkoopt. Dit beroep is streng gereguleerd en vereist een Carte Professionnelle.

Nue-Propriété

Bloot-eigendom. Het eigendomsrecht zonder het genotsrecht (dat bij de usufruitier ligt).

Passoire Thermique (Actuele term)

Populaire term voor woningen met zeer slechte energieprestaties (DPE F of G). Deze woningen zijn sinds 2025 (G) en vanaf 2028 (F) verboden voor verhuur.

Promesse (Unilatérale) de Vente

Een eenzijdige verkoopbelofte waarbij alleen de verkoper zich verbindt te verkopen. De koper krijgt een optie. Binnen de optietermijn heeft de koper een wettelijke bedenktijd van 10 dagen.
Bron: Service-Public.fr – Promesse de vente

Rénovation Énergétique (Belangrijk in 2025)

Energetische renovatie wordt steeds belangrijker door:

Verhuurverbod voor energievreter-woningen
Subsidies zoals MaPrimeRénov’
Waardevermindering van slecht presterende woningen op de markt

Société Civile Immobilière (SCI)

Een vennootschapsvorm om onroerend goed te bezitten en te beheren, wat flexibiliteit kan bieden bij vermogensbeheer en overdracht.

Surface de Référence (Update 2025)

Nieuwe berekeningswijze voor DPE sinds 2024/2025, vervangt de “surface habitable” voor nauwkeurigere energieprestatie-berekeningen, vooral belangrijk voor woningen < 40m².

Usufruit

Vruchtgebruik. Het recht om een goed te gebruiken (usus) en de opbrengsten ervan te genieten (fructus), terwijl het eigendom bij de nu-propriétaire ligt.

Valeur Vénale

De marktwaarde of verkoopwaarde van een onroerend goed onder normale marktomstandigheden.

Vente en Viager

Verkoop op lijfrente. De koper betaalt een startbedrag (bouquet) en vervolgens een maandelijkse rente (rente viagère) aan de verkoper tot diens overlijden.

Belangrijke Links en Bronnen:

Officiële websites:

Service-Public.fr – Officiële overheidssite
Immobilier.notaires.fr – Officiële site Franse notarissen voor vastgoed
Economie.gouv.fr – Ministerie van Economie

Actualiteiten en marktinformatie:

FNAIM – Franse makelaarsvereniging
ANIL – Nationale vereniging voor woninginformatie

Laatste update: Augustus 2025
Belangrijkste wijzigingen 2025: DPE-regelgeving, verhuurverboden, energetische audits

Begrippenlijst Makelaardij en Notarissen in Frankrijk