De SCI (Société Civile Immobilière)

De SCI (Société Civile Immobilière)

De Société Civile Immobilière (SCI) is een rechtspersoon waarin twee of meer personen gezamenlijk eigenaar zijn van onroerend goed. De SCI wordt gesticht om, wanneer kopers niet gehuwd of ‘gepacseerd’ zijn, problemen te voorkomen bij het uit elkaar gaan van de eigenaars of bij overlijden van een van hen. Ook biedt de SCI de mogelijkheid voor andere investeerders om toe te treden, wanneer zij willen delen in een eventuele toekomstige meer- of minderwaarde van onroerend goed.

Al vóór de aankoop van bijvoorbeeld een huis kunnen de kopers een SCI stichten. De SCI koopt vervolgens het huis en wordt eigenaar. De oprichters van de SCI worden aandeelhouders (associés) in de SCI. Een rechtspersoon kan eveneens aandeelhouder zijn. De SCI kan ook na aankoop worden gesticht. Dan wordt de eigendom door de eigenaars overgedragen aan de SCI en zij worden aandeelhouders. Voor de stichting van een SCI is geen minimumkapitaal vereist.

Het stichten van een SCI verloopt via de notaris. Deze beschikt over standaardstatuten, waarin alle wettelijke voorschriften zijn verwerkt. Er bestaan niet veel mogelijkheden om daar van af te wijken. Voor zijn honorarium rekent de notaris tussen € 1200 en € 2400. De notaris vervult ook de bijkomende formaliteiten, zoals de verplichte inschrijving in het Handelsregister en de eveneens verplichte publicatie in de krant (rubriek annonces légales), waarvoor hij € 300 à € 500 rekent. Er bestaan Nederlandse aanbieders die de bijkomende formaliteiten ook aanbieden, met uiteraard een uitleg in het Nederlands.

De aandelen zijn overdraagbaar aan derden. Ze moeten echter eerst worden aangeboden aan de overige aandeelhouders. Bij de overdracht is de verkrijger 5,7% overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van het aandeel. Daarnaast moet de verkoper belasting en sociale lasten betalen over de eventuele plus-value (de meerwaarde van het onroerende goed). Omdat slechts de eigendom van het aandeel overgaat en niet die van het onroerende goed zelf, komt de notaris niet aan de overdracht te pas en vindt er geen wijziging plaats in de registers van het kadaster.

Een aandeelhouder kan zich ook terugtrekken uit de SCI. In dat geval heeft hij recht op betaling van zijn aandeel of op teruggave van de in natura betaalde waarde. De waarde van zijn aandeel wordt in onderling overleg tussen de aandeelhouders vastgesteld. Als zij niet tot overeenstemming komen moet een taxateur (expert immobilier) worden aangewezen. Zonodig wijst het Tribunal de Grande Instance een taxateur aan.

Erfgenamen van overleden aandeelhouders kunnen toetreden tot de SCI, mits de statuten dit toelaten. Evenals andere toetreders betalen zij alleen de genoemde overdrachtsbelasting van 5,7% over de waarde van hun aandeel.

De waarde van een aandeel wordt bepaald door de marktwaarde in het vrije economische verkeer van de onroerende zaken waarvan de SCI eigenaar is, onder aftrek van eventuele schulden.

De aandeelhouders van een SCI zijn verplicht om een directeur/beheerder (gérant) aan te wijzen (meestal een van hen), die een eenvoudige boekhouding voert en een bankrekening opent op naam van de SCI, waarvan hij de bankafschriften bewaart.

Een SCI mag niet verhuren aan derden. Zij hoeft dan ook geen aangifte vennootschapsbelasting te doen. De SCI mag haar onroerend goed wel in gebruik geven aan de aandeelhouders, al dan niet tegen betaling.

Voor aankoop van bouwgrond door de SCI geldt een speciale regel: behalve de notariskosten (overdrachtsbelasting plus honorarium) moet ook 20% TVA worden betaald over de aankoopprijs.

Eigenaars van onroerend goed in Frankrijk, die dit hebben ondergebracht in een SCI (of in een andere rechtspersoon) betalen 3% belasting per jaar over de waarde ervan, tenzij zij ieder jaar een opgave doen van de onroerende zaken van de SCI en van de gegevens van de aandeelhouders. Dit ter voorkoming van anonieme eigendom door buitenlanders van Frans onroerend goed.

Wanneer een aandeelhouder geld leent aan de SCI, wordt dat op de bankrekening van de SCI gestort. Bij verkoop of schenking van aandelen wordt deze vordering in mindering gebracht op de waarde van de aandelen.

Wat de Franse fiscus betreft: Voor de vermogensbelasting (IFI = Impôt sur la Fortune Immobilière) is het niet mogelijk om de schulden van de SCI af te trekken van de waarde van de aandelen. Hetzelfde geldt voor een mogelijke vordering die een aandeelhouder heeft op de SCI.

Door de Nederlandse fiscus wordt een tweede huis in het buitenland belast in box 3. Hetzelfde geldt voor aandelen in een SCI, mits duidelijk blijkt dat de SCI naar Nederlands recht ‘transparant’ is, dat de aandeelhouders direct in de SCI participeren en dat eventueel gemaakte winst direct aan hen wordt uitgekeerd. Voor aandelen in een SCI kan in box 3 het vakje ‘vermijding van dubbele belasting’ worden aangekruist, zodat over de waarde van de SCI-aandelen geen Nederlandse vermogensbelasting hoeft te worden betaald.

Liquidatie van de SCI

Bij overlijden van een van de aandeelhouders of bij het uit elkaar gaan, houdt de SCI niet op te bestaan, tenzij er nog slechts één aandeelhouder overblijft. In dat geval kan deze óf binnen een jaar een tweede aandeelhouder zoeken óf overgaan tot liquidatie van de SCI.

De liquidatie verloopt in twee stappen:

1. Ontbinding (dissolution).
2. Verkoop van de onroerende zaak of zaken en betaling van eventuele schuldeisers.

De ontbinding moet worden gepubliceerd in de krant (rubriek annonces légales) en in het Handelsregister. Daarna volgt de daadwerkelijke liquidatie: het verdelen onder de aandeelhouders van het resterende kapitaal en de uitschrijving van de SCI uit het Handelsregister.

Voordelen van de SCI

De voordelen van de SCI worden vaak overschat. Nu de Franse successiebelasting voor overblijvende partners is afgeschaft, bestaat er vrijwel geen reden meer om een SCI te stichten.

Niet-gehuwden die samen een huis in Frankrijk kopen kunnen wellicht beter een Pacs sluiten (Pacte Civil de Solidarité). Ook kunnen zij overwegen om het huis “en tontine” te kopen, waarbij na het overlijden van een van de partners de volle eigendom met terugwerkende kracht overgaat op de langstlevende; eventuele erfgenamen van de eerstoverledene verliezen daarmee dus al hun rechten.

Voor echtparen die gehuwd zijn onder het Franse huwelijksregime “Communauté universelle” (vergelijkbaar met de Nederlandse gemeenschap van goederen) die bij testament een “donation entre époux” hebben vastgelegd, is de SCI ook niet van belang. Na overlijden van een van hen vindt dan namelijk geen verdeling plaats en wettelijke erfgenamen (kinderen) moeten wachten met het opeisen van hun erfdeel tot ook de langstlevende overlijdt.

De verschillende vormen van eigendom van onroerend goed in Franrijk op een rij: