Aan de administratieve molens valt moeilijk te ontsnappen. Voor bepaalde verbouwingen en/of aanpassingen heeft u een vergunning nodig. En wanneer u van een aannemer een offerte (un devis) ontvangt dan ziet die er op het eerste gezicht ingewikkeld uit. In twee bijdragen wordt een poging gedaan het allemaal wat inzichtelijker en daarmee makkelijker te maken. Christian von Klösterlein heeft zich over de techniek achter de offerte gebogen.
Permis de construire
Voor nieuw- of verbouw dient een bouwvergunning (permis de construire) te worden aangevraagd wanneer meer dan 20 m² nieuw vloeroppervlak wordt gerealiseerd of de voetafdruk met meer dan 20 m² wordt vergroot (1). Indien een Plan local d’urbanisme (PLU) of een vergelijkbaar bestemmingsplan van toepassing is, ligt deze grens bij 40 m². Echter bij een vergroting van het vloeroppervlak of de voetafdruk met 20 tot 40 m² is een bouwvergunning vereist wanneer het totaal aantal m² groter wordt dan 150.
Tot 1 maart 2017 gold een grens van 170 m² (SHON); de huidige grens van 150 m² vloeroppervlak (surface de plancher) komt daar in de praktijk ongeveer mee overeen. Voor een bestaand gebouw is bovendien een bouwvergunning vereist wanneer de bestemming wordt gewijzigd, waarbij de draagconstructie of gevels worden aangepast (2).
Een dossier voor een bouwaanvraag bestaat uit acht onderdelen (PC1 t/m PC8), die hieronder worden toegelicht.
Een Plan de situation du terrain (PC1) is een kadastrale plattegrond van het projectterrein en de omgeving. In de tekening wordt het terrein gemarkeerd met vermelding van de sectie en kavelnummers en de totale oppervlakte van het terrein. Ook intekenen: de noordpijl en de plaats vanaf waar en de richting waarin met de camera de foto’s voor PC7-PC8 zijn genomen.
Een Plan de masse des constructions (PC2) toont de ligging van het gebouw in het terrein en de terreininrichting. In de voorbeeldtekening is te zien wat daarin moet worden vermeld. De water- en elektraleiding en de fosse septique worden alleen ingetekend wanneer deze worden aangelegd. Ook hier de vermelding van de opnamerichting van de foto’s.
Een Plan en coupe du terrain et de la construction (PC3) geeft een doorsnede door het terrein en het gebouw, zodat zichtbaar wordt hoe het gebouw in het terreinprofiel is ingepast. Het terrein wordt doorsneden langs de lijnen AA en BB uit het Plan de masse (PC2), waarbij de pijlen de kijkrichting aangeven.
Een Plan des façades et des toitures (PC5) is een weergave van alle gevels in een schaal van 1:100. De tekening bevat alle gevelopeningen (ramen, deuren, luiken, dakramen en dakkapellen) met vermelding van de maatvoering. De omkadering van de openingen, de roedes in de ramen en bijzondere elementen in de gevel (hoekstenen, daklijsten, goten, hemelwaterafvoer e.d.) moeten zichtbaar zijn. En vergeet niet de schoorsteen in te tekenen en de hoogtematen te noemen.
Om duidelijk te maken wat uw bouwplannen inhouden, is het gebruikelijk om twee tekeningen van PC2, PC3 en PC5 te presenteren, namelijk van de bestaande situatie (état existant) en na realisatie van het project (état projet). Op die manier kan een goed beeld van uw bouwplan worden verkregen. Het is niet verplicht, maar wanneer ze voorhanden zijn is het raadzaam om de plattegronden aan het dossier toe te voegen. Gevelaanzichten kunnen immers niet los worden gezien van de plattegrond. Een plattegrond geeft de beoordelaar van de bouwaanvraag meer inzicht waarom voor bepaalde geveloplossingen is gekozen.
Het Document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement (PC6) geeft een beeld van het project in zijn omgeving. Dit vereist handigheid met Photoshop. Uitgaande van een exterieurfoto tekent u met een tekenprogramma de beoogde wijzigingen, bijvoorbeeld nieuwe gevelopeningen of een aanbouw, in. Beschikt u over een zekere tekenvaardigheid dan is het natuurlijk leuker om een perspectieftekening van het project te maken.
Een Photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche (PC7) is een foto van het projectterrein en de buurpercelen met de bestaande bomen en vegetatie.
Een Photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain (PC8) is een foto van het projectterrein maar dan op grote afstand. Winterfoto’s hebben de voorkeur omdat de boombladeren vaak het zicht op het terrein ontnemen. Soms is een terrein zo groot dat het niet lukt om het in beeld te krijgen: een luchtfoto van Google Earth is dan een goed alternatief.
Een Notice décrivant le terrain et présentant le projet (PC4) is een projectbeschrijving waarin u de volgende onderwerpen moet toelichten:
– essentie van het project
– architectuur
– invloed op de omgeving
– toegepaste materialen en kleuren
– inrichting van het terrein, de vegetatie en omheining
– aansluiting op de openbare weg en situering van de parkeerplaats.
Geef bij deze onderwerpen een beschrijving van de bestaande situatie, hoe het wordt en wat de meerwaarde is. Zoals een sollicitant duidelijk moet maken dat hij de meest geschikte kandidaat voor een functie is, moet de beschrijving duidelijk maken wat de toegevoegde waarde van het project voor de omgeving en de bestaande architectuur is.
Op iedere pagina van het dossier moet u vermelden het onderdeel (Plan de situation, Plan de masse etc.), het bijbehorende PC-nummer, de situatie (bestaand/project), de schaal, de datum en de naam van de aanvrager. Vergeet vooral niet iedere pagina te voorzien van een handtekening.
Bij nieuwbouw en uitbreiding hoort daarbij een attestatie dat het project voldoet aan de milieu- en energieregelgeving RE2020, die u via een online dienst indient (zie service-public). Afhankelijk van uw project kunnen er nog andere stukken nodig zijn; het formulier bevat een lijst met alle bijlagen (bordereau de dépôt des pièces jointes).
Een particulier kan zelf een bouwaanvraag indienen zolang het totale vloeroppervlak na de werken niet meer dan 150 m² bedraagt. Is het groter dan 150 m², dan moet een architect de plannen opstellen. In geval van uitbreiding van een bestaand gebouw wordt het bestaande vloeroppervlak meegeteld, en ook bij een uitbreiding onder die grens kan een architect verplicht zijn. Voor een rechtspersoon (bijvoorbeeld een SCI) is een architect altijd verplicht, met uitzondering van een landbouwbedrijf.
Opmerkingen:
(1) Het vloeroppervlak (surface de plancher) is de totale oppervlakte van alle etages verminderd met de dikte van de buitenmuren, vide, trapgaten, de oppervlakte met een plafondhoogte lager dan 1,8 meter en verder met de oppervlakten van garage, niet-bewoonbare zolder, bedrijfsruimte en kelder. De voetafdruk (emprise au sol) is de verticale projectie van een gebouw op de grond inclusief dakgoten en overstekken.
(2) Bij een bestemmingswijziging moet u bijvoorbeeld denken aan een schuur die u wilt omtoveren tot een woning. Wanneer een hooizolder of een aanpandige garage bij de woning wordt getrokken, is dit geen bestemmingswijziging.
(3) Op de aanvraag moet, als het om een woonhuis en/of bijgebouwen gaat, binnen twee maanden een antwoord (positief of negatief) gegeven worden; als er vragen zijn wordt deze termijn verlengd. Een verleende vergunning is drie jaar geldig. Ze vervalt als u binnen die tijd niet begint of de werken daarna langer dan een jaar onderbreekt. Verlenging kan twee keer met een jaar, als u die minstens twee maanden voor afloop aanvraagt. Als men tijdens het bouwen van de afgegeven vergunning op belangrijke punten af wil wijken is een permis de construire modificatif nodig.
(4) De diverse formulieren kunt u eenvoudig downloaden op de website Service-Public, dit is het formulier voor de permis de construire.
Déclaration préalable: de melding
Een melding (déclaration préalable) dient te worden gedaan wanneer meer dan 5 m² vloeroppervlak wordt gerealiseerd of de voetafdruk met meer dan 5 m² wordt vergroot en er geen verplichting bestaat tot de aanvraag van een bouw-vergunning (permis de construire).
Daarnaast is een melding vereist bij:
- bestemmingswijziging van een bestaand gebouw zonder bouwwerkzaamheden
- wijziging van de buitenkant van een bestaand gebouw
- renovatie en reiniging van gevels
- bouw van een muur of omheining (voor hoogtes en lokale regels geldt het PLU; vraag het na bij de gemeente)
- aanleg van een zwembad van 10 tot 100 m2 met een overkapping lager dan 1,8 meter
Een meldingsdossier bestaat in beginsel uit de volgende acht onderdelen (DP1 t/m DP8):
- DP1. Plan de situation (existant)
- DP2. Plan de masse (existant/projet)
- DP3. Plan en coupe du terrain (existant/projet)
- DP4. Façades et toitures (existant/projet)
- DP5. Représentation de l’aspect extérieur (projet)
- DP6. Document graphique projet-environnement (projet)
- DP7. Photo de l’environnement proche (existant)
- DP8. Photo le paysage lointain (existant)
De onderdelen van het meldingsdossier zijn nagenoeg gelijk aan die van het dossier van de bouwaanvraag, zodat voor de inhoud van de verschillende onderdelen gemakshalve wordt verwezen naar de eerdere uitleg over de permis de construire.
Een verschil met de bouwvergunning is dat bij een melding een Représentation de l’aspect extérieur (DP5) moet worden bijgevoegd. Dit kan zijn een fotomontage, waarin zichtbaar wordt welke wijzigingen in de gevels en daken zullen worden aangebracht, of een perspectieftekening van het project.
Voor een bouwvergunningaanvraag moet altijd een Notice worden geschreven, waarin onder meer de toegepaste materialen en kleuren worden toegelicht. Bij een melding voegt u geen Notice bij, maar vermeldt u de toegepaste materialen en kleuren in de tekening met de gevelaanzichten (DP4).
Voor DP2 t/m DP4 geldt dat deze onderdelen alleen behoeven te worden ingediend in geval van wijzigingen. Dus DP2 dient slechts te worden ingeleverd wanneer het gebouwvolume wordt gewijzigd (bijvoorbeeld door een aanbouw), DP3 wanneer het terreinprofiel verandert (bijvoorbeeld door de aanleg van een zwembad) en DP4 wanneer de gevels of het dak worden aangepast (bijvoorbeeld door het aanbrengen van een nieuwe deuropening of dakraam).
Voorts geldt dat DP5 alleen aan het dossier moet worden toegevoegd wanneer de tekening met de gevel- en dakaan-zichten (DP4) onvoldoende inzicht geeft in de beoogde wijzigingen van het exterieur.
Voor DP6, DP7 en DP8 (het inpassingsdocument en de twee foto’s) geldt in de praktijk de lijst in de toelichting bij het formulier; vraag bij twijfel de gemeente welke stukken zij voor uw project verwacht. Ligt het project in een beschermd gebied, bijvoorbeeld in de omgeving van een monument historique, dan wordt het dossier meestal in drie exemplaren ingediend en toetst de architecte des bâtiments de France mee.
Hebben we hiermee alle bouwvergunningen gehad? Nee, in sommige gevallen zijn bijzondere vergunningen nodig.
Permis d’aménager is nodig voor onder meer een verkaveling (lotissement), een camping of vakantiepark en omvangrijke grondwerken (uitgraven of ophogen van meer dan 2 meter op een oppervlakte van minstens 2 hectare; in een beschermd gebied al vanaf 100 m²).
Permis de démolir is nodig voor het slopen van een bouwwerk in een gemeente waar de gemeenteraad deze vergunning heeft ingevoerd, en in beschermde gebieden, bijvoorbeeld in de nabijheid van een monument. Hoort de sloop bij een bouwproject, dan kan de aanvraag ook via de permis de construire lopen.
Nuttige hints:
|
U vindt de Franse toelichting en een downloadmogelijkheid voor de formulieren op deze website.
|
Op de aanvraag voor de déclaration préalable moet door de gemeente binnen een maand een antwoord (positief of negatief) gegeven worden, in een beschermd gebied meestal binnen twee maanden; als er vragen zijn wordt deze termijn verlengd.
|
Na goedkeuring heeft men drie jaar de tijd om met de werkzaamheden te beginnen. Werkonderbrekingen van maximaal 1 jaar zijn toegestaan. De geldigheid kan twee keer met een jaar worden verlengd, als men dat minstens 2 maanden voor afloop aanvraagt.
|
In deze reeks over de bouwvergunning:
Zie ook:
Bijgewerkt op 27 oktober 2026, permis de construire: gecontroleerd tegen service-public.gouv.fr (grenzen van 20, 40 en 150 m², architectplicht, geldigheidsduur van de vergunning), met toevoeging van de RE2020-attestatie en de regel voor rechtspersonen.
Bijgewerkt op 27 oktober 2026, déclaration préalable: gecontroleerd tegen service-public.gouv.fr. Aangepast: de geldigheidsduur van de melding (nu drie jaar, was twee), de behandeltermijn, de uitleg bij permis d’aménager en permis de démolir. Vervallen: de regel van 500 meter rond een monument als voorwaarde voor DP6 t/m DP8, de hoogtegrens van 2 meter bij muren en het punt over elementen van patrimoniaal belang, omdat die niet aan een officiële bron te toetsen waren.