Plus-Value bij Verkoop van Onroerend Goed
De plus-value immobilière is de meest voorkomende heffing op vermogenswinst in Frankrijk en is van toepassing op de winst bij de verkoop van een huis, appartement of grond.
- Vrijstelling Hoofdwoning: De winst op de verkoop van uw Franse hoofdwoning (résidence principale) is vrijwel altijd volledig vrijgesteld.
- Tweede Huis / Belegging: De plus-value is vooral relevant bij de verkoop van een tweede huis, vakantiewoning of investeringspand.
De Tarieven
Het totale tarief bestaat uit twee (of drie) componenten:
- Inkomstenbelasting (IR): Vast tarief van 19%.
- Sociale Lasten (Prélèvements Sociaux):Hier speelt het Arrest de Ruyter (HvJ EU, 2015) een centrale rol.
- Als u in Frankrijk sociaal verzekerd bent: Tarief 17,2%. Totaal IR + PS = 36,2%.
- Voor EU-ingezetenen die in een ander EU-land sociaal verzekerd zijn (bijv. Nederland):
Door het Arrest de Ruyter mag Frankrijk geen sociale heffingen opleggen aan personen die niet onder het Franse socialezekerheidsstelsel vallen.
Daarom geldt voor deze groep uitsluitend de prélèvement de solidarité van 7,5%.
Totaal IR + solidariteitsheffing = 26,5%.
Kern van het arrest:
Frankrijk mag EU-burgers die sociaal verzekerd zijn in een ander EU-land geen heffingen opleggen die bijdragen aan de Franse sociale zekerheid. Sinds de herstructurering van 2018 wordt daarom het lagere tarief van 7,5% toegepast. - Aanvullende Surtaxe: Bij winsten boven € 50.000 geldt een surtaxe van 2% tot 6%; het volle tarief van 6% geldt boven € 260.000. Terreinen die als bouwgrond gelden zijn uitgezonderd.
Afbouw door Bezitsduur
De vrijstelling neemt toe naarmate het onroerend goed langer in bezit is:
- IR (19%): volledige vrijstelling na 22 jaar.
- Sociale lasten (7,5% of 17,2%): volledige vrijstelling na 30 jaar.
Plus-value verlagen of vermijden
Naast de vrijstelling voor de hoofdwoning en de afbouw door bezitsduur (volledige vrijstelling van inkomstenbelasting na 22 jaar, van sociale heffingen na 30 jaar) zijn er enkele wettelijke routes om de plus-value te beperken. Laat uw situatie altijd vooraf toetsen door de notaris.
Vrijstelling na vertrek uit Frankrijk
Hebt u in Frankrijk gewoond en bent u vertrokken, dan kunt u onder artikel 150 U, II, 2° van de Code général des impôts vrijstelling krijgen bij de verkoop van een woning in Frankrijk. De voorwaarden:
- u bent onderdaan van een EU- of EER-land dat met Frankrijk een verdrag over administratieve bijstand tegen belastingfraude heeft (Nederland en België voldoen);
- u was op enig moment vóór de verkoop minstens twee jaar onafgebroken fiscaal inwoner van Frankrijk;
- de verkoop vindt plaats uiterlijk op 31 december van het tiende jaar na het jaar van uw vertrek, of later, mits de woning sinds 1 januari van het jaar vóór de verkoop vrij tot uw beschikking stond (een verhuurde woning voldoet daar niet aan).
De vrijstelling geldt voor één woning per belastingplichtige en kan sinds 2014 maar één keer worden gebruikt. Het plafond van 150.000 euro betreft de netto belastbare plus-value, niet de verkoopprijs; het deel van de plus-value daarboven wordt gewoon belast. Bij verkopen tot en met 2018 gold een termijn van vijf jaar, oudere informatie is op dit punt achterhaald.
Herinvesteren in een hoofdwoning
Verkoopt u een woning die niet uw hoofdwoning is, dan kan de plus-value worden vrijgesteld als u de opbrengst binnen twee jaar gebruikt om uw hoofdwoning te kopen of te bouwen, en u in de vier jaar vóór de verkoop geen eigenaar van uw hoofdwoning was. Deze vrijstelling geldt één keer en moet in de akte worden vermeld.
Schenking en erfenis
Hebt u de woning geërfd of geschonken gekregen, dan geldt als aankoopprijs de waarde die is aangehouden voor de schenkings- of erfbelasting. Een schenking vóór de verkoop verschuift daarmee het vertrekpunt van de berekening. Een schenking die alleen dient om de plus-value te ontlopen, kan de fiscus echter aanvechten als misbruik; volgorde, timing en de vrije beschikking van de begiftigde moeten kloppen.
Aankoopkosten en werkzaamheden
De aankoopprijs mag worden verhoogd met de aankoopkosten (werkelijk of forfaitair 7,5% van de aankoopprijs) en met kosten van bouw, verbouwing, uitbreiding of verbetering (op facturen, of forfaitair 15% van de aankoopprijs bij meer dan vijf jaar bezit). Wie dicht bij een volgende bezitsjaardrempel zit, kan door de verkoop uit te stellen extra afbouw opbouwen.
Waarschuwing: zelf gekochte bouwmaterialen
Werkzaamheden tellen alleen mee als ze door een onderneming zijn uitgevoerd. Materialen die u zelf bij de bouwmarkt kocht, ook als een aannemer ze verwerkte, tellen volgens de Conseil d’État niet mee (CE 12 oktober 2018, nr. 421677). Eerdere uitspraken van lagere rechters die dit wel toestonden, zijn daarmee achterhaald. Laat de aannemer dus zelf de materialen leveren en factureren.
Plus-Value op Aandelen (Mobilières)
Voor vermogenswinsten op aandelen en obligaties geldt sinds 2018 een apart systeem.
- PFU (Flat Tax): standaardtarief 31,4%.
- Samenstelling: 12,8% inkomstenbelasting + 18,6% sociale heffingen.
- Alternatief: keuze voor belasting volgens de progressieve schijven van de inkomstenbelasting.
Belangrijke Opmerking
De berekening van de plus-value is technisch. De basiswinst kan worden aangepast voor onder andere:
- notariskosten (veelal forfaitair 7,5%),
- verbouwingskosten (forfait 15% na 5 jaar of op basis van facturen),
- vrijstellingen, afbouwregels en specifieke situaties voor residenten en niet-residenten.
Gezien de complexiteit is het verstandig om vóór verkoop advies in te winnen bij een Franse notaris of fiscalist.
Plus-Value Rekenmodule
Wilt u een schatting maken van uw mogelijke plus-value bij verkoop van onroerend goed?