Dit onderwerp bevat 60 reacties, 9 deelnemers, en is laatst geüpdatet op 8 jaren, 6 maanden geleden door 
-
Berichten
-
Valkuilen bij het kopen van een huis in Frankrijk
Na 23 jaar heb ik Frankrijk verlaten en ik overwoog ook mijn blog uit de lucht te halen. Mij bleek echter dat er nog dagelijks kandidaatkopers mijn blog raadplegen en er nuttige informatie uithalen. Daarom blijf ik hem updaten en heb voor de haastige lezer alle valkuilen die wij bij onze aankopen tussen 1993 en 2014 wisten te omzeilen of zelf invielen verzameld en samengevat. Mocht U nog valkuilen hebben ervaren die niet zijn vermeld dan hou ik me aanbevolen ! Zie http://ophuizenjachtindemorvan.blogspot.com
Bram le Renovateur
Beste Bram,
Fijn dat je ook hier even wat komt vertellen.
Ik weet dat je noodgedwongen het goede Frankrijk hebt moeten verlaten. Ik hoop dat ook het platte Nederland je weer gaat bevallen. Hou je blogs in leven, dat is goed leesvoer.Er ligt nog een oude belofte van enige jaren geleden om hier, op dit forum (dus niet bij de buren) een volledig verhaal te schrijven over jouw bevindingen: Hoe voeg en bezet je oude Franse muren. Ik weet dat jouw cursusmateriaal door een ander doorgegeven gaat worden, maar echt, de meeste klussers zitten en zoeken hier.
Zou je (openbare oproep) je ervaring over klei, kalk, zand, grateren, en afkappen nu verder met ons willen delen? Dus echt een volledig verhaal? Recepten, korrel grote, kleipercentage etc.
Het blijft een ervaring die je op moet doen, dus een cursus is nooit weg, maar voor de anderen die wel willen en zoeken, maar het niet vinden, jouw bijdrage aan het behoud van het klassieke Franse huis.
Ik hoop dat je hier aan wil bijdragen en de oude discussie en belofte in wil vullen. Daar zijn we zeker blij mee.
Ik nam je punten door en herken er diverse van door ervaringen van Nederlandse vrienden. Bijvoorbeeld het echtpaar dat weloverwogen een huis kocht na diverse bezoeken, altijd tussen 12 en 2 uur, want dan was de eigenaar thuis. Na betrekking van het huis ondervonden ze dat het aan een zeer drukke weg staat waar het alleen tijdens lunchtijd rustig is. En dan het stel dat een huis op het echte platteland kocht dat ze enige keren overdag bezochten. Ze wisten niet, dat ’s avonds de vele stallen vol varkens mochten ventileren. Een romantische zomeravond op het terras was hun niet gegeven en slapen met alle ramen dicht is verre van aangenaam.
Ook wij maakten kennis met minpunten, zoals slechte mobiele ontvangst en geregeld internetproblemen. Daar wordt doorlopend aan gewerkt. We accepteren het, want we zijn niet zo afhankelijk van de moderne communicatie. Het afgelegen wonen heeft meer plus- dan minpunten.
We bewonen het laatste en laagste huis aan een gammele waterleiding. Het lokale syndicat de l’eau potable liep niet hard om te voorkomen, dat wij in een koffiebruin bad zaten wanneer er weer eens een lek was. We lieten ons water keuren door het departementale lab op kosten van onze huisverzekering. Onze burgemeester nam de strijd van ons over en wist het syndicat tot maatregelen te overtuigen. Bij een ernstige vervuiling wordt de waterleiding via onze tuin gereinigd. De compteur wordt verwijderd en we mogen weken lang de tuin dag en nacht besproeien. En als het water te vies is om er de sla in te wassen, gaan we uit eten op kosten van het syndicat. Gebeurt helaas te weinig.
In het dal ligt een vakantieverblijf voor kinderen. Daarvan hadden we geen last totdat een zomerteam de disco introduceerde. Departement begreep, dat we dat niet aangenaam vonden en verbood het discogeweld. Nog een enkele keer werd het verbod overtreden, maar een telefoontje naar de gendarmerie was voldoende om er direct een eind aan te maken. Al jarenlang aangename stilte in het dal.
Ook een uitbater van een motorcrossbaan op ruime afstand van ons huis werd het zwijgen opgelegd door een gezamenlijke actie van omwonenden.
Er is altijd wel wat, maar wij zullen nooit meer naar Nederland teruggaan, waar je vele ergenissen hebt door te veel buren. Onze buren vragen, of we geen geluidsoverlast hebben wanneer ze wat bomen omzagen. Andere buurtjes komen zwemmen in ons zwembad met hun drie dochters, wanneer we ons middagdutje doen. En ze helpen me het bad gereedmaken in het voorjaar. En allen overladen ons met groente uit hun tuin, komen langs om te informeren of het goed gaat met ons, nodigen ons uit voor maaltijden, helpen met van alles. We wonen ver van elkaar, gunnen elkaar alle ruimte om te leven, maar ze zijn zo dichtbij indien nodig. Nabuurschap bestaat hier nog.
Maar dat zoveel kopers in een fuik lopen, is zo zeker als wat. Dus goed om al die punten op te lijnen!Mimi, je schrijft lange en prachtige bijdrages, maar met wat meer wit tussen de alinea’s worden je teksten veel prettiger om te lezen, een scherm is geen boek. Maak of plaats -zo nu en dan- een regel wit er tussen, een regel niets, is echt fijner voor de lezer.
Hallo Bram,
Zojuist heb ik de indrukwekkende lijst van valkuilen gelezen, erg goed gedaan!!
Daar zou je nog aan toe kunnen voegen:
Nooit, maar dan ook nooit beginnen met verbouwen totdat de de acte authentic is getekend en het pand jouw volledig eigendom is. Hoe aardig de eigenaar van het pand ook is vertrouw het bij voorbaat niet als hij je aanbiedt om alvast met verbouwen te beginnen.
Je krijgt geheid problemen als de eigenaar zich, na al jouw werk, terugtrekt dan zie je van jouw investering in het pand geen cent terug!!
Met vriendelijke groet
Paul GJ SubelackKleine aanvulling op de lijst van Mimi (veel herkenbare punten):
Praat vóór je een huis koopt ook met de buren. Stel je voor onder het mom van gewoon kennismaken, omdat jullie geïnteresseerd zijn in het huis. Al pratende hoor je zo het een en ander over de vroegere eigenaar, over andere buren, over het dorp en de streek.Ja Paul, dat heb ik aan den lijve meegemaakt bij “ons vijfde project”La vache qui rit”in Certiaux. Er kwamen opeens voor de verkoper onbekende erfgenamen te voorschijn, terwijl we la met de groet schoonmaak en de renovatie begonnen waren. Ik zal de 26e valkuil er bij zetten.
En ja Rata, belofte maakte schuld. Het theoretisch gedeelte van het voegen is in de loop der jaren zo omvangrijk geworden dat ik er eigenlijk een boek mee zou moeten vullen.Er zijn zoveel recepturen mogelijk als er grond soorten bestaan. De korrelgrootte van het zand en de zandkleuren probeer(de) ik altijd aan te passen aan de bestaande situatie van het oude voegwerk. Je kan voor een fijne voeg 1-2 mm korrelgrootte nemen en de klei/leem ook op 2 mm zeven ( een snel te vergeten klus in de meeste gevallen) voor een lekker ruige voeg ga ik voor 5-6 mm en een zeef van 5 mm. Zullen we er weer een apart draadje aan gaan wijden ? Dan mag elke geïnteresseerde raak schieten en hoef ik dat boek niet te schrijven.
Dag Christian,
Er is een nieuw samengesteld draadje gemaakt over dit onderwerp. Daar kunnen we puntjes op de i zetten.Mocht U nog valkuilen hebben ervaren die niet zijn vermeld dan hou ik me aanbevolen
Bij huizen vlakbij een rivier: check de PPRI (Plan de prévention des risques d’inondation) om te zien of het huis of het land niet deels in een zone rouge/bleue ligt. Oók als het huis vele meters boven de rivier ligt.
Ik heb zelf over een paar huizen gedacht die in zo’n zone liggen. Eéntje ben ik nog steeds een beetje verliefd op. Het heeft echter een kelder die eens in de paar jaar een beetje water over de vloer krijgt, maar ook eens in de 25 jaar anderhalve meter of meer. Daarmee is die kelder volkomen onbruikbaar voor bijvoorbeeld de verwarmingsapparatuur. De oliestook en fosse septique ter plekke waren dan ook het jaar ervoor verdronken.
Nog een ellende bij huizen vlakbij rivieren: fosses septique en uitvloeivelden zijn er tegenwoordig verboden. Je komt dan uit bij micro-stations en dergelijke.
In een zone rouge/bleue mag je ook niet bouwen of uitbreiden, ook geen zwembaden. Het kan zelfs zijn dat je je huis niet mag herbouwen als het afbrandt of wegspoelt. (Ook ingewikkeld qua verzekeren.)
Advertenties en makelaars zeggen er zelf allemaal niks over, en leuke kleine riviertjes zijn natuurlijk schattig, maar waakzaamheid is geboden, want ook kleine riviertjes worden soms héél groot. En of je je geld moet stoppen in stenen die kunnen wegspoelen is zeer de vraag.
JS
Bonjour,
Tsja die buren. Het staat in het verhaal van Bram le Renovateur als één van de valkuilen, maar naar mijn idee is er toch nog wat meer over te zeggen.
Kennissen van mij kochten een stukje bouwgrond op een prachtige lokatie. Schitterend uitzicht en rustig gelegen. Aan de overkant van de weg, op redelijk ruime afstand, één klein huisje met daarin een oud Frans dametje. Idylle alom.
Helaas deed dit oude Franse dametje wat alle oude dametjes in allerlei landen op den duur doen. Ze overleed. Haar huisje kwam te koop, de familie van ver weg regelde de verkoop aan een stel Engelsen van het type hooligan-tattoo-tokkie. Een hele kennel vol honden van het klein-irritant-keffend-mormel type, die met zijn allen aanslaan als ze ook maar een spoor van beweging op het terrein van mijn kennissen waarnemen. Nog wat grote honden erbij voor de feestvreugde. Felle spotlights rond het huis die de hele nacht branden. En inmiddels scheldpartijen als mijn kennissen hun terrein verlaten of betreden, want ze hebben ooit het lef gehad er iets van te zeggen. Hun idylle is een onverkoopbare hel op aarde geworden.
Iets anders om in dit verband rekening mee te houden, in FR bestaat er niet zoiets als “planschade” als je huis minder waard wordt omdat er bijvoorbeeld een snelweg door de tuin komt. Als je in FR een huis hebt en er komt een varkensfokkerij naast, een disco aan de overkant, een wegverbreding met geluidsscherm of een lawaaimakende windmolen heb je gewoon pech.
Om deze redenen ben ik een andere mening toegedaan dan Bram le Renovateur waar het gaat om het kopen van grond. De maximale zekerheid dat je woongenot in FR niet door “nuisances” van buitenaf wordt vergald, krijg je door het kopen van alle grond in je nabijheid. Zelf zit ik midden in 22 hectare eigen terrein en ik vind het fantastisch. Als mensen me vragen waarom ik zo enorm veel grond heb gekocht, noem ik dat “mijn anti-buren verzekering”. Daar ben ik al vaak flink om uitgelachen. Ook door de kennissen uit bovenstaand horrorverhaal, die inmiddels het lachen wel is vergaan.
Mijn credo terzake: beter een verre buur dan een goede vriend 🙂
Salutations, Jos
Jos, natuurlijk heb je gelijk dat een huidige goede buur geen enkele garantie is voor een opvolgende goede buur. Maar daar heb je echt geen 22 eigen hectares voor nodig. Als je rondom weilanden hebt met een duidelijke agrarische bestemming is het risico voor nieuwe bebouwing met buren heel gering. Er worden in de meeste landelijke gemeentes alleen nog bouwvergunningen verleend binnen of grenzend aan de bestaande bebouwing en op een maximale afstaand van enkele honderden meters van een bestaande brandpomp.
Bonsoir Bram,
Zeker klopt het dat het vrijwel niet meer mogelijk is om in landelijke gebieden een bouwvergunning te krijgen. Daar heb je inderdaad geen beschermingslinie van 22 hectare of zo voor nodig. Maar bewoonbare bebouwing is helaas niet het enige waar je als huizenbezitter die met rust wil worden gelaten, last van kunt krijgen.
Zo ken ik een vrouw die ook in een landelijk gebied woont, maar de grens van haar eigen grond is aan de zuidkant maar zo’n 20 meter van haar huis verwijderd. De onsympathieke buurman is nog steeds pissed off omdat hij zelf dit huis jaren geleden had willen kopen. Dus laat hij niets na om deze vrouw te treiteren. Nu heeft hij onlangs op zijn eigen grond vlak langs de erfgrens twee reusachtige wijncuves neergezet. Als agriculteur kreeg hij daar vergunning voor. De vrouw heeft dus nu geen uitzicht en ook bijna geen zon meer. Het huis valt niet meer behoorlijk te verkopen, de enige geïnteresseerde is… je raadt het al… de buurman. Die ongetwijfeld, als hij het huis voor een schijntje in handen kan krijgen, de cuves onverwijld zal weghalen.
Ook ken ik iemand die een oud boerderijtje in the middle of nowhere had gekocht. Lang aan gewerkt, veel in geïnvesteerd, prachtig opgeknapt. Lag midden tussen de wijngaarden. Tot de wijnboer met pensioen ging en het bedrijf door de kinderen zou worden voortgezet. Maar die vonden het houden van eenden veel interessanter en lucratiever dan wijn verbouwen. Als agriculteur kregen ze gemakkelijk de nodige vergunningen en bouwden een paar enorme eendenstallen. Ze deden het relatief netjes, niet op de lip van de bewoner van het gerestaureerde boerderijtje, en ook niet direct in het zicht. Wél in de reuk, helaas. Het woongenot van deze man is niet aangetast… behalve als de wind uit het westen komt… en wanneer komt die in zuid-west FR nu níet uit het westen?
Als je de tijd hebt, heb ik nog wel enige tientallen van dit soort horrorstories.
Kortom, ik zal vermoedelijk wel heel star, eigenwijs en betweterig klinken. Maar ik blijf bij mijn mening dat er niets gaat boven eigen terrein. Behalve natuurlijk méér eigen terrein. 🙂
Salutations, Jos
Bonsoir Jos. Je horror verhalen passen aardig in een volgende editie van het boekje “NOOIT MEER FRANKRIJK! ” Ken je dat ? Maar ook ik ken natuurlijk enige vergelijkbare trieste gevallen van buurtje pesten totdat die buur vertrekt. Eigen weerbaarheid, stressbestendigheid en een goede rechtsbijstandverzekering zouden echter veel van dit soort gevallen kunnen oplossen en ook de kostenloze mediateur de l’Etat wordt veel te weinig ingeschakeld door de slachtoffers.
En tot slot : projecten met een eigen domein van vele hectares zijn schaars en niet een ieder met een Franse droom kan zich dat veroorloven.
@JSwaal
Tegenwoordig vindt je in het CDV door de notaris verplicht opgenomen of het betreffende pand in een zone bleu/rouge ligt. Dus dan is er nog alle gelegenheid om van aankoop af te zien en daarom heb ik de ligging van een potentiële aankoop in een gebied met overstromingsrisico niet als valkuil vermeld. Niettemin bedankt voor de waarschuwing.
Als in het stadium bent van CDV ben je al héél ver! Je hebt besloten te kopen, vindt het een leuk huis, en dan opeens… Beter de paniek, en de teleurstelling! voorkomen, en het vantevoren uitzoeken. De notaris kan het “vergeten”, of men kan zeggen dat het wel gezegd is, en dat de koper het dus wist.
Een zone bleu/rouge hoeft niet altijd rampzalig te zijn. En je kan natuurlijk ook het risico nemen. Koop je een watermolen, dan moet je leven met af en toe nattigheid.
Het huis waar ik naar keek was op zich prima bewoonbaar, ik denk dat de woonverdiepingen geen gevaar liepen. Alleen de kelder was duidelijk inondable. Die was hier wel 1/3 van het huis, en de verkoper was bepaald niet van zin 1/3 van de prijs af te doen. Erger is dat die kelder hier nodig is voor de chauffage, en dat gaat dus niet (meer).
Iemand moet op een gegeven moment bloeden voor waardeverlies door die zones, val beter niet in die kuil.
JS (met nog steeds pijn in het hart)
Nog een valkuil vind ik de tax foncière en tax habitation, die kunnen in sommige delen van Frankrijk enorm hoog zijn. Dordogne? Méér dan 2000 euro per jaar is niet raar, voor een niet eens bijzonder huis. Andere gemeenten vragen maar een paar honderd euro.
JS
@JS De taxes als valkuil staan vermeld; helaas zijn toekomstige verhogingen totaal niet in te schatten. Dat geldt ook heel sterk als delen van het pand veranderen van agrarische bestemming in woonbestemming. Ik heb beleefd dat de taxes in enkele jaren meer dan verdubbelden.
De notaris kan het tegenwoordig de zonesituatie niet “vergeten”. Het is inmiddels een verplicht onderdeel van de CDV, dus ook als het een risicoloze zone betreft staat dat expliciet vermeld. Daarom komt ook het verzwijgen ervan door makelaar/verkoper nu veel minder voor dan een paar jaar geleden.
Ik heb het echter wel als nieuwe valkuil vermeld, want door de klimaatverandering loopt elk pand in een beekdal meer risico op inundatie dat in het verleden. Ik zelf heb een huisje gehad hoog op een helling, maar aan de voet van een route rural. De laatste verandert nu een paar keer per jaar in een stroom waar je in zou kunnen wildwaterkanoën. Ik heb een stenen wering aangelegd om te voorkomen dat het water rechtstreeks de cave in zou lopen.
De afstraffing van de Franse fiscus, als je goedkoop een ruïne koopt, die met zelf gekochte bouwmaterialen en arbeid omtovert tot een kasteel(tje), en uiteindelijk na jaren gebruik verkoopt, is ook wel een flinke kuil.
Tjee, allemaal zaken waarvan we geen weet hadden toen we onze stek hier zochten.
Het lijkt misschien niet zo belangrijk, maar toch is het raadzaam een woonplek ook te beoordelen op de wind. Wij eten graag buiten op ons eigen terras dat bijna de tweede salon is geworden. Ook in de winter.
En steeds horen we dan van regiogenoten dat ze dat genot niet hebben door de wind. Zelfs het uit het zwembad komen hartje zomer is dan een kwelling. Een krant lezen buiten is niet mogelijk. Ze komen hier stevig ingepakt lunchen, terwijl wij mouwloos buiten zitten, kapsel in het gareel en geen wegwaaiende servetten.
Hoe de windgevoeligheid van je stek beoordelen lijkt me niet simpel, want we hadden gewoon geluk met een huis in de luwte. Maar wanneer ik even door rijd om het huisvuil in de containers te gooien, moet ik zomer en winter beducht zijn op een stevige wind. Een paar auto-minuutjes van ons huis.
Wind brengt kilte, onrust en beïnvloedt de aanplant.
Bovendien moet je rekening houden met hetgeen de wind meevoert in regio’s met intensieve teelt, zoals de wijnteelt, aan bestrijdingsmiddelen.
Mimi, je hebt gelijk, wind kan een heel negatieve factor zijn. En je moet maar het geluk hebben dat die wind er staat op een moment van bezichtiging. Wel zijn er natuurlijk factoren die de beschutting danwel winderigheid bepalen. In een steil dal tussen twee bergruggen kan het spoken, ook boven op een heuvelrug. Op een zuidhelling met bebossing zit je meestal wel goed. En je kan natuurlijk je wapenen tegen wind door het planten van hagen en het plaatsen van verticale windschermen. Enigszins kan je deze valkuil ook meenemen in mijn waarschuwing voor een microklimaatje met regen en mist ( of in de bergen een Schneelog)
Rata die afstraffing met een extreme plus value voor zelfbouwers is door mij al op veel plekken en fora als gelegaliseerde diefstal betiteld. Dat geldt echter alleen voor tweede huizen. Is de door jou geratapeerde ruïne je maison principale , dan is er geen vuiltje aan de lucht en kan je plus value vrij de woning verkopen.
Bonjour,
Helemaal eens met @Ratatouille en @le-Renovateur over de plus-value. Het systeem dat je bij de berekening van de plus-value wél de werkzaamheden in mindering mag brengen die door een professionel zijn verricht maar níet die je zelf hebt uitgevoerd is weer een voorbeeld van de door mij zo gehate overheidschantage waar Frankrijk vol mee zit. Ik vind Frankrijk een prachtig land, ik geniet dagelijks van het leven hier, maar de fiscaliteit vertoont grote overeenkomsten met die van een bananenrepubliek.
Salutations, Jos
Jos tot 2004 was de regeling voor de zelf- bouwer misschien wel te royaal met aftrek van materiaal en de factor 3x materiaal voor eigen arbeid. Maar het niet meer kunnen aftrekken van het materiaal was weer doorschieten naar de andere kant. En het niet invoeren van een overgangsregeling voor de burger die in goed vertrouwen in 2000-2004 een ton in materiaal
had geïnvesteerd is wel het summum van rechtsonzekerheid, typerend voor de Franse fiscaliteit. Jos en Rata, eindelijk gelijkgestemden. Ik ben over dit item ( elders) al diverse malen voor rotte vis uitgemaakt. Dus advies : Investeer als zelfbouwer alleen veel in je Franse woning als je je kan permitteren het als maison principale te bewonen.het als maison principale te bewonen.
En dáár gaat ’t om, principale of secundaire. Dus al die tweedehuizenbezitters, derdezwembadeigenaren, vierdehuwelijken al dan niet met gezamenlijke kinderen : u wordt uitgekleed.
Wat hiermee mis is, ontgaat me.Peter.
Bonjour,
: u wordt uitgekleed.
Wat hiermee mis is, ontgaat me.Het gaat hier niet zozeer om het uitkleden zelf, maar om het onderscheid tussen de verschillende groepen uitgekleden, als ik het even zo mag formuleren.
De tweedehuisbezitter die toekijkt terwijl zijn bezit door professionels wordt gerenoveerd mag bij verkoop alle aan hem gefactureerde materialen alsmede het arbeidsloon op de waarde van zijn bezit in mindering brengen.
De tweedehuisbezitter die zelf zijn botten krom buigt en als gevolg van zijn zwoegen en investeren de waarde van zijn bezit verhoogt mag bij verkoop helemaal niets daarvan in mindering brengen.
Hoewel ik weet dat het in FR bon ton is om iedereen die iets bezit met achterdocht te bekijken en iedere opbrengst uit eigen onderneming waar mogelijk te confisqueren, vind ik wel degelijk dat met deze ongelijke behandeling iets mis is.
Salutations, Jos
En verreweg de meeste van die zelfbouwers doen het helemaal niet om mogelijke winst bij verkoop, maar uit liefhebberij en zorgen daarmede vaak voor het behoud van het bouwkundig erfgoed van een streek. Bij forse investeringen in materiaal leidt de huidige wetgeving vaak tot een netto schenking aan de fiscus in geval van verkoop, duidelijker gesteld : gelegaliseerde diefstal door de overheid.
Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.
