Camping of gites beginnen

Home Werk en Onderwijs Camping of gites beginnen
Inter-France
Campings, hotels, gîtes: Inter-France is een vooraanstaande Nederlandse organisatie die in samenwerking met ervaren makelaars vanuit haar vestigingen in Frankrijk een uniek aanbod van leuke objecten in Frankrijk presenteert.
Aankoopadvies: indien u elders een passend object heeft gevonden, staan we graag voor u klaar en bieden wij in geheel Frankrijk een volledige aankoopbegeleiding voor onroerend goed of bedrijfsoverdrachten.
Droomhuizen: vanuit onze eigen vestigingen in Frankrijk bieden wij een geselecteerd aanbod van leuke en betaalbare huizen in een van de mooiste gebieden in het zuidwesten van Frankrijk. Neem contact met ons op voor een interessante aanbieding. Inter-France Advies & Services.
info@interfrance.nl – www.interfrance.nl

Gîtes verhuren

Het Franse platteland is nog steeds erg in trek bij (Nederlandse) vakantiegangers en daarom menen nogal wat landgenoten die in Frankrijk zijn gaan wonen dat het lonend kan zijn om een deel van het huis beschikbaar te stellen voor vakantiegasten. Ook een los van het huis staand onderkomen kan als logeerruimte dienstdoen: de zaak wordt opgeknapt, er komt een Ikea-keukenblokje in en hup, er is weer een gîte (vakantiehuis) ontstaan of, nog wat simpeler, een chambre d’hôtes (bed and breakfast) of table d’hôte (ook maaltijden).

Als men zes kamers of meer verhuurt, valt men onder de regeling van publieke etablissementen en moet men rekening houden met frequente bezoeken van vaak zeurderige controleurs. Je moet wel uit speciaal hout zijn gesneden om deze vorm van bedrijvigheid met succes te beoefenen: gastvrijheid, vriendelijkheid, opgewektheid en uiterste reinheid van wasplaats en toiletten blijken de beste reclame. Daar kan geen dure advertentiecampagne of flitsende internetperformance tegenop. Een tevreden vakantieganger vertelt zijn verhalen door aan zijn verwanten en vrienden in Holland. Uiteraard zijn het niet alleen de Nederlanders die een deel van hun Franse verblijf wensen te verhuren om een centje bij te verdienen. Juist ook de Fransen trekken steeds meer naar het platteland om aldaar aan een nieuwe vorm van leven te beginnen. Deze rurbains starten groene ondernemingen en bedrijven deze vorm van dienstverlening steeds professioneler en commerciëler.

Er zijn naar schatting 70.000 chambres d’hotes in Frankrijk, althans min of meer officieel bekend. De meeste exploitanten weten er een aardige omzet uit te halen, maar kunnen er niet van leven en het blijft niet meer dan een aardige bijverdienste. Wie vijf kamers verhuurt, het maximaal toelaatbare, en erin slaagt € 5000 omzet per kamer te halen, mag zich een redelijk geslaagde uitbater noemen. De gemiddelde omzet ligt rond de € 6000 per kamer, waarbij is uitgegaan van een bezetting van 111 dagen per jaar tegen een gemiddelde prijs van € 51, cijfers van de organisatie Gîtes de France. In die omzet zijn wel ook de verkoop van drankjes en het verstrekken van maaltijden begrepen. Hij of zij die deze omzet haalt, beschikt dan ook over gevoel voor dienstverlening en is op de hoogte van de moderne marketingtechnieken.
Een studio de tourisme is een éénkamer-gîte, die aan alle bouwkundige eisen van een meublée de tourisme moet voldoen, met als belangrijkste: eigen keukenvoorziening en eigen opgang. Een dergelijke studio kan ook per nacht worden verhuurd, in plaats van per week zoals gebruikelijk voor meublées de tourisme.

Wettelijke regelingen of voorschriften voor het tijdelijk verhuren van (vakantie)huizen, zoals gîtes,  bestaan er ook. Een gîte (meublé de tourisme) wordt gezien als separate woonruimte. Als de gîte rural meer dan 6 slaapkamers heeft en/of meer dan 15 personen kan herbergen,  dan wordt hij gezien als établissement recevant du public (ERP) en moet aan bepaalde specifieke veiligheidsregels voldoen. Meer informatie hierover is te krijgen bij de mairie, bij de direction départementale de la protection des populations en bij de DGCCRF van de gemeente. Ook moet aan de eisen van gîtes zijn voldaan: separate opgang en aanwezigheid van bad/douchegelegenheid, keukengelegenheid, mogelijkheden tot wassen en strijken van kleding, een wc en verwarming per gîte. De controle gebeurt door de departementale brandweerinspectie (DSIS.) Controle is er verder nog door de departementale fraudebestrijdingsdienst (DDCCRF.) Deze inspecties zijn begonnen na klachten van hotelhouders van valse concurrentie van chambres d’hôtes. Controle is ten slotte ook nog mogelijk door de op algemene veiligheid en hygiëne.

Ten slotte controleert de belastingdienst (tegenwoordig heten ze Service des Finances Publiques, maar overal zie je nog Centre des Impôts) als er verdenkingen zijn op zwarte omzet en in de gemeentes waar een toeristenbelasting bestaat (taxe de séjour) controleert de gemeente zelf met hetzelfde doel. Als er verdenkingen zijn van zwarte betaling aan vaste of tijdelijke medewerkers, kun je ook de belastingdienst op je nek krijgen.

De indruk bestaat dat in Frankrijk wonende verhuurders van kleine gîtes en ook uitbaters van meer dan vijf chambres d’hôtes in het geheel niets van doen (willen) hebben met de Franse fiscus, om de eenvoudige reden dat zij niets opgeven, aangezien de verhuur slechts wat bijverdiensten oplevert. Een kleine, via de e-mail gehouden enquête onder enkele tientallen wat grotere beheerders van de meer bedrijfsmatig geëxploiteerde gîtes leverde een respons van enkele procenten op. De overgrote meerderheid van deze categorie verhuurders reageerde zelfs in het geheel niet op de vragen. Men vindt het onderwerp kennelijk te delicaat. Toch zijn er verhalen bekend waarbij (Nederlandse) verhuurders van vakantiehuizen zijn aangepakt wegens het niet doen van opgaven over de inkomsten. De boete bedraagt 100%.

Volgens adviseur Wim van Teeffelen moet je als professioneel verhuurder je verhuuractiviteiten onderbrengen in een bedrijf. Men kan dan kiezen voor de bedrijfsvorm ‘auto-entrepreneur‘, dan word je niet ingeschreven via de Chambre de Commerce. Bij elke andere bedrijfsvorm is inschrijving  verplicht.  Je bent een ‘professioneel verhuurder’ als je tegelijkertijd aan beide onderstaande criterea voldoet:

– de totale omzet uit chambres d’hôtes- en gîtesverhuur is meer dan €23.000 per jaar.
– de totale omzet uit chambres d’hôtes- en gîtesverhuur is meer dan 50% van het totale belastbare inkomen.

Wie niet valt te klasseren als professioneel verhuurder kan kiezen voor het werken in bedrijfsvorm zoals entreprise individuelle of auto-entrepreneurof volstaan met het opgeven van de omzet als bijverdienste (maximaal € 4814 per jaar). Wim van Teeffelen: ‘Kies je voor de auto-entrepreneur of voor entreprise individuelle onder het micro-régime, dan mag je omzet niet hoger zijn dan € 81.500/jaar, onder voorwaarde dat je gîte is geclassificeerd. Je draagt dan 13% van de omzet af aan belasting en sociale lasten. Is je gîte niet geclassificeerd, dan krijg je een aanzienlijk gecompliceerdere berekening.  ies je voor een entreprise individuelle onder het régime réel, of voor een van de andere bedirjfsvormen, dan moet je een volledige boekhouding bijhouden van je omzet. Je draagt dan 45% van je bruto winst af.’ In de laatste twee gevallen valt men onder de ziektekostenverzekering en pensioenverzekering van de RSI, Régime social des indépendants – ziekenfonds voor de vrije beroepen. De basispremie daarvan is betaald met genoemde afdracht aan sociale lasten. Aanvullende verzekering of pensioen van meewerkend echtgenoot moet extra betaald worden.
Wie ervoor kiest om de omzet van chambres d’hôtes- en gîtesverhuur op te geven als bijverdienste krijgt als  eerste vraag: ben je verzekerd tegen ziektekosten, bijvoorbeeld op grond van een een uitkering, een andere job, enz. Zo niet, dan betekent deze keuze dat je geen ziektekostenverzekering krijgt. Ben je al op een andere manier verzekerd, dan staat de mogelijkheid voor bijverdienste zonder inschrijving bij de Chambre de Commerce open. Deze bijverdiensten worden dan bovenop het andere inkomen gezet en daar worden de normale schijven van de inkomstenbelasting op losgelaten. Geheel afhankelijk van je andere inkomen kan dit een stuk duurder uitpakken dan het werken onder het statuut van auto-entrepreneur of entreprise individuelle. Als je verder helemaal geen inkomsten hebt, dan valt deze omzet in het zogenaamde micro-BIC régime en betaal je net zo veel als een auto-entrepreneur.

Uit de weblogs

Belasting betalen over huurinkomsten gîtes

Veel buitenlandse vakantiehuisverhuurders in Frankrijk blijven stug volhouden dat hun inkomsten zo laag zijn, dat dat gewoon zwart mag. En u weet: zolang je niet betrapt wordt mag alles…Uit een gesprekje met de DDPP (DirectionDépartementale de la Protection des Populations) in de Vaucluse heb ik het volgende gedestilleerd. Ik ben er van overtuigd dat dit beleid niet beperkt is tot een typische toeristisch departement als de Vaucluse, maar dat de diensten in de meeste andere departementen er eenzelfde beleid op nahouden. Verreweg de meeste gemeenten weten precies wat de bestemming is van de bebouwing in het dorp. Zeker op het platteland (maar daar komen ook veel meer vakantiehuizen voor dan in de grotere steden). Ze weten dus welke gebouwen verhuurd worden als vakantiehuis. De DDPP (in samenwerking met de Belastingdienst) vraagt dus simpelweg bij de gemeente op welke gîtes zijn aangemeld. En tevens een lijst van bij de gemeente bekende vakantiehuizen die niet zijn aangemeld. Daarnaast vergelijkt de belastingdienst de adressen van internet-aanbiedingen voor vakantiehuizen met adressen op de ontvangen CERFA 14004 formulieren. Degene die hun gîte niet hebben aangemeld kunnen dus bezoek verwachten. Van zo’n Peugeotje waar drie ambtenaren uitstappen. Je kunt nog volhouden dat die gîte alleen maar gebruikt wordt voor het onderbrengen van familie en vrienden, maar wellicht is er dan al eens wat gepost en is een mooie serie foto’s van kentekenplaten beschikbaar, waarvan de gîte-eigenaar mag bewijzen dat die allemaal bij vrienden en kennissen horen. 23 weken vol zitten met alleen maar vrienden en kennissen is niet erg geloofwaardig. Soms worden vragen gesteld over het energie- en watergebruik in de gîte.

Lees verder op de weblog van Wim van Teeffelen

Er bestaan nogal wat organisaties en netwerken die diensten verlenen aan toeristische entrepreneurs. Aansluiting bij een dergelijke organisatie garandeert een zekere kwaliteit. Men moet zich tevoren wel goed informeren over de gevolgen van een aansluiting bij een merk. Sommige netwerken bieden service aan in de vorm van adviezen over marketing, reclame en bedrijfsvoering, verlenen subsidies bij bouwwerkzaamheden, maar leggen ook verplichtingen op, andere leveren alleen het bord dat aan de gevel kan worden geschroefd. Een bekend groot netwerk is dat van Gîtes de France, een federatie die ooit viel onder het ministerie van Landbouw en het staatssecretariaat voor Toerisme. De club gedroeg zich lange tijd als ware hij een overheidsorgaan, maar een rechterlijke uitspraak bepaalt nu dat de puur private organisatie haar eisen niet aan alle exploitanten onder wie ook niet-leden, kan opleggen.

De verhuur van een vakantiehuis is niet gereglementeerd, is een zgn. location libre. een contract is niet nodig, een mondelinge afspraak geldt ook. Maar het is wel verstandig om toch iets op papier te zetten. In sommige regio’s die het toerisme willen bevorderen zijn er beperkte mogelijkheden om subsidie te ontvangen bij het opzetten van een gîte rural, vaak in samenwerking met de grote verhuurorganisatie Gîtes de France. Veel Nederlanders verhuren ook zonder een organisatie en zetten hun huisje op internet. De grootste Nederlandse website op dit gebied is die van gites.nl gevolgd door Bonjour. Belangrijke subsidieverstrekkers bij de verbouwing van een mooi gelegen huis tot gîte kunnen verder zijn de afdelingen toerisme van het departement (direction du tourisme du conseil général), de regio en Europese ontwikkelingsfondsen. Om zo’n niet onaardige financiële steun in de wacht te slepen moet de gîte wel zijn aangesloten bij een erkende verhuurinstelling: de al genoemde Gîtes de France of de daaraan ondergeschikte Clévacances, Fleurs de Soleil of Accueil Paysan. De uitvoering van de subsidieregeling verschilt per departement of regio, dus men moet goed de tijd nemen om een en ander uit te zoeken – en er ook rekening mee houden dat de ambtenaren zich strikt aan de regels houden; het gaat er nogal bureaucratisch aan toe.

Frankrijk kent verschillende classificaties voor vakantiehuizen, de officiële van de prefectuur en de commerciële van de verschillende organisaties die Franse vakantiehuizen aanbieden, zoals de particuliere organisatie Gîtes de France. De prefectuur werkt met sterren en de particuliere verhuurorganisaties met aren, sleutels e.d. Zonder een classificatie kan de maximale omzet om als micro-entreprise te worden aangemerkt € 32.600 per jaar zijn. Na de vaste aftrek voor kosten van 50% moet over de overblijvende winst 50% belasting en sociale premies worden betaald, dus neerkomende op 23% van de omzet. Mét een classifcatie is hoogste toegelaten omzet voor het regime van de micro-entreprise € 81.500 met een kostenaftrek van 71% en 45% over de aldus vastgesteld winst. Dus in totaal 13% afdracht van de omzet. Dit regime is ook van toepassing voor de chambres d’hôtes.

Belangrijk hierbij is dat eerst de gehele subsidieprocedure moet zijn doorlopen en de subsidie moet zijn toegekend, voordat je ook maar met de bouwwerkzaamheden mag beginnen. Dat is dus lastig voor Nederlanders die naar Frankrijk willen verhuizen, een pand kopen, gîtes gaan bouwen en leven van de verhuur. De subsidie-aanvraag kan immers zomaar een jaar vertraging opleveren en is er een belangrijke oorzaak van dat veel van deze subsidies onbenut blijven. Ten slotte zijn er nog belastingvoordelen te behalen in plattelandsgebieden die ontwikkeld worden. Eigenaren van woningen die voor het toerisme worden gekocht, geschikt gemaakt, uitgebreid, verbouwd en dergelijke, kunnen aardige belastingvrijstellingen genieten: 25% voor investeringen in nieuwbouw en 20% voor verbouwingen en verbeteringen aan een bestaande woning. In landelijke gebieden die een ontwikkelingsstimulans nodig hebben – zones de revitalisation rurale – bestaat de mogelijkheid om gîtes, vakantiehuizen, chambres d’hôtes voor een, drie of vijf jaar vrij te stellen van de taxe foncière en de taxe d’habitation en soms ook van de opvolger van de taxe professionnelle.  Een dergelijke vrijstelling moet jaarlijks worden aangevraagd. De gemeenten die in zo’n ZRR vallen, zijn op internet te vinden.

Wie meer bedrijfsmatig met de verhuur van gîtes en/of chambres d’hôtes in de weer gaat, zal zich moeten melden bij één van de Kamers van Koophandel via de CFE (Centre de Formalités des Entreprises) die ook alle andere vormen van inschrijving van de verplichte instanties voor zijn rekening neemt. Wie een goede passieve beheersing van het Frans heeft en al wat thuis is in de materie, kan de inschrijving ook on-line proberen te regelen via de website van de CFE. Ook Frankrijk kent een digitaal loket voor ondernemers. Het loket www.guichet-entreprises.fr is gericht op regelgeving voor ondernemers en op bedrijfsvestiging. Ondernemers kunnen via Guichet-Entreprises voldoen aan de formaliteiten die voor hun specifieke bedrijfsactiviteit worden voorgeschreven. Dit geldt voor alle ondernemingsvormen, van agrarisch en ambachtelijk, handel en industrie tot dienstverlening. Zo moeten bijvoorbeeld bepaalde vergunningen in Frankrijk stapsgewijs aangevraagd worden. Dat kan in één keer via het digitale loket. Er zijn verder 100 bestanden beschikbaar met informatie over de rijke regelgeving bij het uitoefenen van bedrijfsactiviteiten. Als men eenmaal is ingeschreven bij het is het ook mogelijk het eigen dossier te volgen en de voortgang van de administratie afhandeling te volgen.

Er zijn maar liefst zeven inschrijfinstellingen, zoals Chambre de Commerce, Chambre des Métiers, Chambre d’Agriculture, Impôts en URSSAF. Dus eerst moet bepaald worden waar de gewenste bedrijfsactiviteit thuis hoort. Elk van die organisaties heeft zijn eigen CFE. Als je je beperkt tot alleen de verhuur zonder levering van extra diensten zoals tables d’hôtes, dan zal de inschrijving gedaan moeten worden via de CFE bij het Centre d’Impôts. Bij de extra dienstverlening zal een inschrijving gebeuren bij de Chambre de Commerce. Bij andere beroepen zal eerst worden bekeken in welk vakje je thuishoort, de NAF (Nomenclature d’activités françaises.) De CFE verlangt uiteraard de nodige papieren te zien, zoals het eigendomsbewijs van het onroerend goed of een huurcontract, een justificatif de domicile zoals een factuur van de EDF. Je moet echt in Frankrijk wonen, wil een inschrijving administratief mogelijk zijn. De CFE van de Chambre de Commerce neemt veel meer van de papierwinkel voor zijn rekening.

Kandidaten voor inschrijving zullen bij enkele beschermde beroepen of als zij niet voldoen aan de vestigingseisen een cursus in het Frans moeten volgen om hun inschrijving (de begeerde immatriculation) te verkrijgen. In deze stage de formation is van drie of vier dagen krijg je informatie van mensen uit de praktijk over de ondernemingsvorm, juridische zaken, bank- en geldzaken (ook verzekeringen en mogelijke subsidies), de sociale en fiscale wetgeving, boekhouding en administratie, werken met de computer en nog het een en ander meer. Het afleggen van een examen is niet nodig. In sommige gebieden (Dordogne, Parijs) is het ook mogelijk een Engelstalige cursus te volgen. De stage pour Préparation et Installation, waarin zaken over de regelgeving worden uitgelegd zoals (ziektekosten)verzekering en belastingzaken, varieert in kosten van ongeveer € 200 tot soms € 400. Medio 2013 is de verplichte cursus voor aanbieders van table d’hôte teruggebracht van 2,5 naar 1 dag van zeven uur.

Uit het forum

Het is zover, vanmorgen heb ik een Restaurantvergunning gekregen. Let wel: niet een z.g. “petite licence restaurant”, maar een grande! D.w.z. ik heb recht om alle alcoholische dranken aan te bieden aan de klanten van mijn chambre d’hôte, maar alleen tijdens of in verband met de hoofdmaaltijden. Aan een gast die als apéro een pastis wenst of als digestif een cognacje, kan ik dat dus legaal verschaffen. Afgelopen dinsdag een dag “formation” bij de UMIH in Nîmes gevolgd. Tevoren had ik er als een berg tegenop gezien. Het bleek 300% mee te vallen. We vormden met z’n zessen de eerste lichting, want de betreffende nieuwe wetgeving is pas per 1 juni j.l. (2013) ingegaan. Een van de deelneemsters was helemaal uit Montauban bij Albi (300 km) gekomen en had in Nîmes in een hotel overnacht, omdat de eerste opleiding in Toulouse pas in september staat gepland. Ze wilde geen enkel risico lopen! De leraar bleek een super-entertainer, die weliswaar alles serieus uitlegde (gelukkig mét muurprojectie en flip-over), maar net als we dan allemaal diep zaten te zuchten onder zoveel strenge regeltjes, brak er een grote grijns door op zijn gezicht en relativeerde hij alles weer. Zo zei hij bijvoorbeeld dat als om een uur of vijf ’s middags een gast vermoeid en dorstig bij je aankomt en om een biertje vraagt, je dat gerust kunt beschouwen als het begin van een (lange) apéro. En bij ieder onderwerp had hij wel weer een leuke anekdote. De ochtend vloog om en tussen de middag gingen we met z’n allen ergens eten, wat zo gezellig was dat we moeite hadden om op te breken. Ook ’s middags bleef het tegelijkertijd leerzaam en onderhoudend. Onder andere kwamen de boetes aan bod. Die liegen er niet om. Bijvoorbeeld € 1500 boete als je je prijzen niet aan de buitenkant van je etablissement hebt opgehangen! Controles worden voor 80% uitgevoerd op aangifte van derden. Van die 80% komt 67% voor rekening van “collega’s”! Ook werd ons verteld hoe buitenlandse uitbaters illegaal te werk gaan: ze nemen alleen klanten uit hun land van herkomst, laten ze tevoren betalen op hun buitenlandse bankrekening en in Frankrijk zijn alle gasten familieleden en vrienden…
Toen kwam de gevreesde test. We kregen een blaadje voor ons neus met vragen waarop je ja of nee moest antwoorden. De leraar ratelde in sneltreinvaart de simpele vragen op en zodra iemand ja of nee riep gingen we over naar de volgende vraag. Aan het eind kregen we allemaal een USB-stick met de complete opleiding en een “attestation”, waarmee we de vergunning konden aanvragen. Tot ieders verbazing een grande licence Restaurant. Of een licence III, indien dat mogelijk was qua gemeentelijk inwonertal. Wel werden we gewaarschuwd dat de nieuwe wetgeving nog niet bij alle gemeenten bekend zou zijn en dat we rekening moesten houden met enige terughoudendheid. In geval van nood konden we ze de UMIH laten bellen. Bij mijn mairiedownloadde de dame op mijn aanwijzing gewoon de benodigde formulieren en ik had binnen 20 minuten de vereiste vergunning op zak. Ik kan de opleiding aan iedereen met een (legale) chambre d’hôte van harte aanbevelen. Je leert er veel, het is een gezellige dag en als je bij de RSI bent aangesloten krijg je 270 euro (van de € 323) van het cursusgeld terug.

In 2010 zijn twee nieuwe maatregelen van kracht geworden om kleine tot zeer kleine ondernemingen (minder dan 10 man personeel) financieel te ondersteunen bij het in dienst nemen van jong personeel. Er kan een vergoeding van € 3000 worden verstrekt voor ondernemers die een jongere van minder dan 26 jaar in vaste dienst neemt via de CDI (contrat de travail à durée indéterminée). Een afzonderlijke steun voor de zeer kleine ondernemingen wordt voortgezet: voor elke werknemer in vaste dienst of tijdelijke dienst CDD (contrat de travail à durée déterminée) behoeft de wergever 12 maanden lang geen sociale lasten af te dragen. Ook is er een regeling gekomen voor het ‘in dienst nemen’ van stagiaires, een mogelijkheid waarvan nogal wat campinghouders in de zomermaanden gebruik maken. Stagiaires die langer dan twee maanden aaneengesloten aan het werk waren, hebben recht op een betaling. Die termijn was drie maanden. De wettelijke minimum beloning voor een stagiaire is € 2,75 per uur en geldt vanaf de eerste stagedag en wordt maandelijks uitbetaald.

De in Nederland wonende en daar belastingplichtige verhuurders van hun vakantiehuis zullen in het algemeen evenmin opgave doen van hun huurinkomsten aan de Franse belastingdienst. Het is echter wel verplicht. Mensen die een deel van hun huis min of meer permanent verhuren (langer dan een half jaar), moeten de huurpenningen opgeven voor de inkomstenbelasting. Gîtes, campings en chambres d’hôtes vallen onder de ’kortetermijnverhuur’ van gemeubileerd onroerend goed (minder dan zes maanden per jaar.) Als het gaat om chambres d’hôtes geldt er een vrijstelling van belasting betalen tot € 760. In alle andere gevallen is het nodig opgaven te doen. Wie minder huur ontvangt dan  € 81.500 kan kiezen of hij in aanmerking wil komen voor het regime van de micro-entreprise of voor het régime du réel simplifié d’imposition. Wie als startende ondernemer kiest voor een micro-entreprise kan soms meer kosten maken dan het forfait van 71%. Dan kan het voordeliger zijn om het bedrijf fiscaal onder het régime normal te laten inschrijven. Over de overblijvende 29% wil de fiscus circa 20%, zodat over de huuropbrengsten 5,8% belasting wordt berekend. Mocht de zo becijferde heffing lager uitvallen dan ruim € 300, dan hoeft er niet te worden betaald. Deze laatste becijfering geldt uitsluitend voor gîtesverhuurders die in Nederland belastingplichtig zijn en aantoonbaar in Nederland sociale lasten afdragen  en een ziektekostenverzekering hebben. Zij moeten in mei de aangifte naar de belastingdienst in ‘Parijs’ sturen:

Centre des impôts des non-résidents
10 rue du centre – 93160 Noisy le Grand
Tel. 0810 467687 – cinr.paris@dgi.finances.gouv.fr.
Gîtesverhuurders die in Frankrijk wonen betalen minimaal 13% van de omzet (in het micro-regime en alleen als de gîte geclassificeerd is).
Wie een gedeelte van de eigen hoofdwoning gemeubileerd verhuurt, kan een fiscale vrijstelling krijgen over de ontvangen huurpenningen als de huur lager is dan € 129 per m² (€ 177 in en rond Parijs).

Nieuwe regels voor  exploitanten van chambres d’hôtes en gîtes  

De talrijke Nederlanders die vooral als bijverdienste of als aanvulling op hun pensioen chambres d’hôtes (B&B) en/of gîtes exploiteren, moeten rekening houden met een aantal veranderingen in de uitbundig Franse regelgeving. Het wordt weer een stukje ingewikkelder.

Slechts een enkeling kan leven van het uitbaten van dergelijke toeristische accommodaties. Hoewel Frankrijk al ten minste 70.000 chambres d’hôtes telt en naar schatting een kleine 90.000 huizen of appartementen die als vakantiehuis verhuurd worden, zijn de meeste nieuwe ondernemers uit Nederland en België succesvol. Er is overweldigend bewijs dat zij bestaande, vaak slechtlopende ondernemingen uit de markt drukken. Over het algemeen bieden Nederlanders en Belgen in Frankrijk meer of betere gastvrijheid dan hun Franse concurrenten. Tel daarbij op dat ze beter zijn in communiceren (kennen meer dan één taal) en ook beter in marketing. Hun nadeel (een bedrijf beginnen in een nieuw land, met een nieuwe cultuur en taal) blijkt snel overwonnen. Ook het luxeniveau van accommodatie van Nederlandse en Belgische chambres d’hôtes-aanbieders en gîtesverhuurders sluit vaak beter aan bij de wensen van de huidige generatie toeristen. Aldus een constatering van adviseur Wim van Teeffelen van Ondernemen-Frankrijk.

  • Op de website Francofiel.nl legt hij nog eens uit dat ter bestrijding van de zwarte verhuur zowel chambres d’hôtes als gîtes aangemeld moeten worden bij de gemeente. Over het algemeen weet de gemeente precies wat er aan vakantieverhuur wordt aangeboden in hun dorp en dus kunnen ze antwoord geven op de vraag van de belastingdienst wie zich niet gemeld heeft. Een aanvullende methode om zwarte verhuur te bestrijden is de ‘vrijwillige’ keuring voor gîtes. De Préfecture organiseert de keuring (al wordt hij vaak door instanties als Gîtes de France uitgevoerd) en weet daardoor precies wie gîtes aanbiedt. Ongeacht het aantal sterren dat er uit de keuring komt, krijgt de uitbater van een gekeurde gîte een belangrijke korting op de te betalen sociale lasten en belasting (in geval hij heeft gekozen voor het gunstige ‘micro-régime’.) Voor chambres d’hôtes bestaat de keuring nog niet. Een commissie is al een paar jaar bezig met het samenstellen van een beoordelingssysteem voor chambres d’hôtes. Als die klaar is kun je er op wachten totdat chambres d’hôtes ook ‘vrijwillig’ gekeurd worden.
  • Kleine toeristische exploitanten die dit werk doen als nevenactiviteit hebben de keuze uit de drie meest voorkomende administratieve vormen: bijverdienste, auto-entrepreneur en entreprise individuelle. Deze activiteit uitvoeren als bijverdienste is administratief de meest simpele (alleen maar bijverdienste aangeven op de aangifte inkomstenbelasting), maar is lang niet altijd de voordeligste. De omzet gaat namelijk meetellen in de schijven voor de inkomstenbelasting en kan daarmee oplopen tot 45% belasting + 15,5% sociale lasten. Uit angst voor de administratieve rompslomp rondom de oprichting van een entreprise individuelle, kiezen veel ondernemers vaak voor een van de andere vormen. Lang niet altijd verstandig, in veel gevallen is het uiteindelijke netto-inkomen uit een entreprise individuelle juist het gunstigst, zo waarschuwt Van Teeffelen
  • Door afschaffing van de dranklicentie I is er veel veranderd. Voor nagenoeg alle ondernemers in deze bedrijfstak die meer willen bieden dan alleen onderdak (en ontbijt) is nu een exploitatievergunning onontbeerlijk geworden. Om een drankvergunning te mogen exploiteren, moeten ze zijn ingeschreven bij de Chambre de Commerce en een  cursus hebben doorlopen. Een table d’hôtes-aanbieder heeft geen dranklicentie meer nodig als hij alleen bij de maaltijden alcohol schenkt, maar slechts een petite licence restaurant,  verkrijgbaar bij de Mairie.
  • Ondernemende exploitanten gaan samenwerkingsverbanden aan met andere ondernemers, stellen pakketten samen (wandel- en fietsroutes, bergklimtochten enz.) en komen daarmee gevaarlijk dicht bij (of over de grens van) de gereglementeerde activiteit ‘tour-operator’. De DDCCRF (de Franse fraudebestrijdingdienst) is een onderzoek gestart naar toeristische ondernemers die optreden als tour-operator zonder aan het reglement te voldoen. De DDCCRF kijkt ook of men tegen betaling transport aanbiedt (bijvoorbeeld van en naar het vliegveld of TGV-station). Dat kan namelijk worden geïnterpreteerd als een illegale taxidienst.
  • Steeds meer overnachtingen worden aangeboden in de vorm van een cadeaubon (coffret cadeau). Zie websites zoals: www.coffret-online.com, www.altazeo.com en www.mon-coffret-cadeau.com. Een moderne manier van marketing, maar deze websites bieden ook mogelijkheden tot beoordeling van de aangeboden diensten. Minder dan spectaculair gastheerschap kan dan ook genadeloos worden afgebrand op zo’n site. Zo is een reputatie snel vernietigd in deze tijd waarin al 80% van de boekingen tot stand komt na een intensieve internet-zoektocht door de gast.
  • Steeds meer gemeentes stellen een taxe de séjour in. Des te meer reden voor de gemeente om alle aanbieders te registreren. De toeristische ondernemer treedt dan op als inner van de toeristenbelasting. Veel gemeentes verzinnen hun eigen regels, dus een ondernemer kan er meer of minder last van hebben. Maar het kost altijd werk en ergernis van klanten, zonder dat de ondernemer daarvoor iets terug krijgt van de gemeente, aldus de blog van Van Teeffelen.

Gîtes: classificeren of toch maar niet

Nogal wat Nederlanders die in Frankrijk gîtes of chambres d’hôtes verhuren, doen dat fiscaal in het geniep. Zij geven de huurinkomsten niet aan de belastingdienst op. De belasting die op dergelijke inkomsten worden gegevens is overigens niet hoog, in principe neerkomende op 5,8% van de omzet. Of anders geformuleerd: 20% van 29% na de forfaitaire kostenaftrek van 71%.

Het ontduiken van deze inkomstenbelasting is sterk te ontraden. De pakkans wordt groter en de boetes zijn hoog. De Franse fiscus zit ook op Internet en heeft geen moeite om een Nederlandse website of de pagina op een internetplatform te vinden.  Als de belastingontduiker wordt gepakt, gaat men uit van de gemiddelde jaaromzet van gîtes in zijn omgeving (en dat  met 5 jaar terugwerkende kracht), zo meldt de Nederlandse adviseur Bram van Zanten (Bourgogne) op zijn weblog.

Wim van Teeffelen van Ondernemen-Frankrijk meldt hierover op de website Francofiel nog dat de departementale fraudebestrijdingdiensten (DDCCRF) sinds 2005 controles uitvoeren bij gîtesverhuurders en exploitanten van chambres d’hôtes. Deze controles zijn bedoeld om vast te stellen of deze ondernemers zich houden aan de regels. ‘Sinds 2005 zijn al meer dan 90.000 gîtes en chambres d’hôtes gecontroleerd. U komt allemaal aan de beurt’, aldus Van Teeffelen. Over de belastingheffingen meldt hij nog: zonder classificatie betaalt een verhuurder 23% van de omzet aan belasting en sociale lasten (10% als men belastingplichtig is in Nederland) in plaats van 15,5% (5,8% voor Nederlandse belastingplichtigen). ‘U kunt zich voorstellen dat nagenoeg iedere legale gîteverhuurder zijn gîte zal laten classificeren, alleen al wegens het forse belastingvoordeel. Hierdoor zullen de zwarte verhuurders nog meer opvallen. Overigens, als die betrapt worden vallen ze altijd onder het 23% regime en kunnen ze een boete tegemoet zien van 100%, dus de aanslag wordt dan 46% van de door de overheid geschatte omzet’, zo schrijft Wim van Teeffelen.

Met instemming publiceren wij de bevindingen van Bram van Zanten, die zelf ook drie gîtes beheert. Hij constateert dat de Franse overheid meer grip wil krijgen op de wildgroei van gîtes. Een eerste aanzet daartoe was de in 2010 verplichte aanmelding van de te verhuren woning als meublée de tourisme bij de Mairie van de commune. Nalaten daarvan kan worden bestraft met een forse boete. Had deze eerste maatregel nog geen directe financiële consequenties voor de verhuurder, de fiscale maatregel die per 2010 definitief is ingevoerd, heeft dat wel: voor de verhuur van een vakantiewoning, die niet door een door de overheid erkende instantie (Gîtes de France, Clévacances e.a.) is geclassificeerd, is de forfaitaire kostenaftrek van 71% van de bruto omzet verlaagd naar 50%. Eigenlijk was deze maatregel al in 2009 van kracht, maar hij werd door veel inspecties niet toegepast wegens de onduidelijke toelichting bij het aangifteformulier, die tot veel verwarring bij belastinginspecties, fiscalisten en belastingplichtigen heeft geleid. Een decreet van augustus 2010 heeft aan die onduidelijkheid een einde gemaakt: alleen bij classificatie mag men nog van de 71% kostenaftrek gebruik maken. Wie over 2010 nog de 71% aftrek hanteert terwil de gîte niet is geclassificeerd, loopt kans dat de inspecteur ambtshalve de aangifte zal corrigeren.

De kosten van een classificatie zijn snel terugverdiend, zelfs bij een bescheiden huuromzet, aldus van Zanten op zijn weblog.  De overheersende positie van Gîtes de France en Clévacances in vele departementen is doorbroken, zo lijkt het. Ook is de objectieve puntenlijst gepubliceerd, zodat elke verhuurder kan inschatten of en hoe men aan het maximum van 5 sterren kan komen. ‘Wel moet worden opgemerkt dat er een aantal in onze ogen volledig achterhaalde criteria in de puntenlijst voorkomen en er bijvoorbeeld ook geen recht wordt gedaan aan de lichaamslengte van de Europese huurder. Zo houden de criteria voor afmetingen van de bedden het bij 190 cm. bedlengte. Maar om aan het maximale aantal sterren te komen, moet er wel een snelkookpan in de keuken zijn! Vanaf 3 sterren moet men op aanvraag een mobiele telefoon ter beschikking kunnen stellen. In de afgelopen jaren hebben wij nimmer een huurder zonder eigen mobiel telefoon kunnen verwelkomen,’ aldus Van Zanten.

In de meeste departementen staat Gîtes de France bovenaan het lijstje van erkende keuringsinstanties. ‘Gelukkig mag je ook je gîte laten keuren zonder verplichting je bij die organisatie aan te sluiten.’ De keuringskosten kunnen flink uiteen lopen (van € 40 tot € 400). ‘In de Nièvre kost de prefectorale classificatie € 70 maar tijdens de keuring van onze gîtes deze maand bleek dat de prefectuur de keuringen binnenkort toch geheel gaat uitbesteden en de kosten fors omhoog zullen gaan.’
De uitslag van een keuring moet binnen 2 weken  zijn ontvangen en daarna moet het Cerfa-formulier nr. 11819*02 met het rapport van de keuringsinstantie naar de prefectuur worden verzonden om het Classement aan te vragen.
Een vrije Nederlandse vertaling van de keuringscriteria en de ervaring van Bram van Zanten daarmee zijn te vinden op zijn weblog.

 Chambres d’hôtes beginnen

Er zijn naar schatting 70.000 chambres d’hotes in Frankrijk, verdeeld over 23.000 adressen,  min of meer officieel bekend. Zij zijn ooit opgezet door boeren die wat bijverdienden bij vertrek van de kinderen de lege kamers gingen verhuren en ook eigen producten verkochten. De gemiddelde huurprijs is € 60 per nacht incl. ontbijt. De meeste exploitanten kunnen er niet van leven en blijft het niet meer dan een aardige bijverdienste. Wie vijf kamers verhuurt, het maximaal toelaatbare, en erin slaagt € 5000 omzet per kamer te halen, mag zich een redelijk geslaagde uitbater noemen.

 De categorie betere chambres d’hôtes zijn vaak luxe verblijfsoorden en vereisen flinke investeringen voor de aankoop van het pand en vooral voor het geschikt maken ervan als een hotelachtig verblijf. Met kamerprijzen van € 100 per nacht zijn in gebieden als de Provence omzetten van € 50.000 per jaar te halen. Financiering met een hypotheek of leningen maakt het succesvol runnen van een chambre d’hôte al een stuk moeilijker. En ook omgekeerd: voor de financiering van bedrijfsmatig gerunde chambres d’hôtes zullen verreweg de meeste banken geen lening vertrekken.

Eigenaren van chambres d’hôtes moeten hun activiteit melden op het gemeentehuis (de déclaration.) Men ontvangt dan de attestation en er wordt bekend of er toeristenbelasting moet worden betaald. Dat is in elke gemeente verschillend. Tegelijkertijd kan desgewenst bij de Mairie ook de Licence I worden verkregen, de minimaal vereiste drankvergunning die ook nodig is bij het serveren van het verplichte ontbijt. Het formulier om chambres d’hôtes aan te melden Cerfa 13566*02 (mairie of downloaden www.tourisme.gouv.fr (klikken op Formulaires.) Boete van niet melden € 180.

De sector, die jaarlijks met ongeveer 1000 exploitanten groeit en nauwelijks is gereglementeerd, moet strenger worden gecontroleerd. Van de oorspronkelijke opzet – een bijverdienste voor plattelandsbewoners door toeristen een nachtje onderdak en een ontbijt te bieden – is niet veel meer over. De reguliere hoteliers worden niet vrolijk van de duchtige concurrentie van de vaak op gewone luxe hotels lijkende etablissementen, door buitenlanders geëxploiteerd. Volgens de nieuw geformuleerde regels moet een chambre d’hôtes slaapgelegenheid bieden alsmede een ontbijt. Elke kamer moet toegang geven tot een badkamer en een wc en in de huur moet ook het (schone) linnengoed zijn begrepen, alsmede een kleine schoonmaakbeurt van de kamer. Kortom, wat meer regelgeving en misschien zelfs een classificatie met sterren en al, zoals bij de gîtes.

Uit de weblogs

Onverwacht bezoek

Het is zaterdagavond. Je zit lekker in je ouwe joggingbroek onderuit gezakt met je voeten onder je kont op de bank te chillen na een hectisch dagje, want ‘s morgens was je vroeg op, husband halen van de airport.T was een beetje vreemde start van de dag, de stroom was ‘s nachts uitgevallen in het dorp dus: Geen koffie bij het opstaan. Wattig rijd je naar Carca, sleept je eega naar de markt voor een bak koffie en de benodigde verse groenten en fruit want morgen, zondag, komen er Franse gasten die graag mee willen eten. ‘S middags heb je ergens in de Montagne nog een kekke buffetkast weten te scoren die een paar weken geleden al naar je stond te lonken. Ook heb je het laatste rondje rond de B&B kamers gemaakt, een pluisje stof weggeblazen, nog even een doekje over wastafel en toilet. Genietend van je wijntje op deze niet meer zo vroege zaterdagavond gaap je nog eens ongegeneerd terwijl je met een half oog kijkt naar de Franse versie van The Voice als plots de huistelefoon gaat. Dochter trekt een sprint en neemt op. Voor jou Ma, tis Frans. Nu ken ik helemaal geen Frans, en het is ook niet iemand die Frans heet, maar zo gaat t afschuifsysteem in huize Schuurman, zodra er Frans wordt gesproken aan de foon is t voor mij. Chickens. Ik luister naar een geagiteerd vrouwspersoon die vertelt dat ze de weg naar onze  B&B niet kan vinden. Excuse moi? Ze vertelt t nog eens. “Hoe bedoelt u?” Vraag ik onnozel. De stem klinkt nu een pietsje geïrriteerd. Wij hebben een kamer besproken bij u voor vanavond en staan op t dorp en kunnen het niet vinden. “Vanavond? Nee hoor”, zeg ik, compleet van mijn a propos, “Morgenavond!”

Lees verder op de weblog van Café au lait

Schenken mag als het bij de maaltijd hoort, aperitief en digestief weer niet als de vereiste vergunningen ontbreken. Het is verplicht om een ontbijt te serveren, maar de gasten kunnen er ook van afzien en betalen het ontbijt dan niet. Die mogelijkheid moet duidelijk zijn aangegeven. Over de drankjes nog: er gelden hiervoor drie categorieën vergunningen, licenties genoemd: licence I (verplicht; frisdranken), II (bier en wijn) en III (bier, wijn en zwak-alcoholisch.) Om een schenkvergunning II of III te krijgen moet men op het gemeentehuis een déclaration ophalen en daarmee naar het douanekantoor in de buurt gaan. Als de licenties niet zijn vergeven, kan het papier probleemloos en gratis worden verstrekt. Is het aantal vergunningen ‘op’, tant pis, niet veel aan te doen. Als je met die licenties II of III maaltijden wilt serveren, moet je de aantekening petit restaurant of grand restaurant zien te krijgen. Groot betekent hier dan, dat je de klanten laat kiezen via de menukaart en bij klein serveert men kleine maaltijden zoals snacks en patates frites. Wie met de chambres d’hôtes ook nog aan table d’hôte doet (niet aan voorbijgangers, maar alleen aan de gasten), heeft alleen een dranklicentie met aantekening petit restaurant nodig. De ‘volledige’ vergunning is licentie IV en bedoeld voor de commercie. Deze barvergunning is te koop op de vrije markt.

Nieuwe licentie-aanvragers zijn verplicht om een exploitatievergunning voor hun licentie aan te vragen, verkrijgbaar na het volgen van een korte opleiding (stage) of door middel van ontheffing (bijvoorbeeld als men geldige horecapapieren heeft.) De stage wordt niet door een examen afgesloten. Een dan verstrekte vergunning is vervolgens tien jaar geldig. Bij de Confédération des Professionnels Indépendants de l’Hôtellerie of de Union des Métiers et des Industries de l’Hôtellerie is de cursus te volgen en ook bij deze clubs is het cursusgeld van ruim € 700 terug te vragen als bij hen de cursus wordt gevolgd en men is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel (niet voor auto-entrepreneurs).

Wettelijke regelingen of voorschriften voor het tijdelijk verhuren van (vakantie)huizen bestaan er niet. Er bestaan wel nogal wat organisaties en netwerken die diensten verlenen aan toeristische entrepreneurs. Aansluiting bij een dergelijke organisatie garandeert een zekere kwaliteit. Men moet zich tevoren wel goed informeren over de gevolgen van een aansluiting bij een merk. Sommige netwerken bieden service in de vorm van adviezen over marketing, reclame en bedrijfsvoering, verlenen subsidies bij bouwwerkzaamheden, maar leggen ook verplichtingen op, andere leveren alleen het bord dat aan de gevel kan worden geschroefd. Een bekend groot netwerk is dat van Gîtes de France (45.000 leden) een private organisatie die haar eisen niet aan alle exploitanten onder wie ook niet-leden, kan opleggen. Over deze instelling doen soms huiveringwekkende verhalen de ronde, bijvoorbeeld op wurgcontracten lijkende afspraken waarbij de verhuurder te allen tijde zijn stulp beschikbaar moet houden voor onverwachte gasten en zelfs geen vrijheid bezit om aan familie of vrienden te verhuren. De organisatie stelt zich nogal ambtelijk op en kent veel regels en jaarlijkse controles. Wie niet aan de eisen voldoet, kan al spoedig een korenaartje (épice) verliezen. Ook kijken gîtebezitters nogal aan tegen de hoge verplichte afdrachten (15%.)

Belangrijke subsidieverstrekkers bij de verbouw van een mooi gelegen huis tot gîte kunnen verder zijn de afdelingen toerisme van het departement (direction du tourisme du conseil général), de regio en Europese ontwikkelingsfondsen. Om zo’n niet onaardige financiële steun in de wacht te slepen moet de gîte of de chambre d’hôte zijn aangesloten bij een erkende verhuurinstelling: de al genoemde Gîtes de France, Clévacances, Fleurs de Soleilof Accueil paysan. Het lidmaatschap is vrij kostbaar en je moet aan tal van eisen voldoen. De uitvoering van de subsidieregeling verschilt per departement of regio, dus men moet goed de tijd nemen om een en ander uit te zoeken. En er ook rekening mee houden dat de ambtenaren zich strikt aan de regels houden; het gaat er nogal bureacratisch aan toe. Ten slotte zijn er nog belastingvoordelen te behalen in plattelandsgebieden die ontwikkeld worden. Eigenaren van woningen die voor het toerisme worden gekocht, geschikt gemaakt, uitgebreid, verbouwd e.d. kunnen aardige belastingvrijstellingen genieten.

Als eigenaar van een gîte of chambre d’hôte moet ook iets omtrent de verzekering zijn geregeld. Meestal volstaat de WA van de gewone verzekering op huis en inboedel, de assurance multirisque. Als na raadpleging van je verzekeringsagent die WA (responsabilité civile) niet toereikend blijkt, bijvoorbeeld in geval van overstromingen of ander natuurlijk ongerief, kan een bijverzekering nodig zijn. Het is in ieder geval verstandig om de verzekeringsman te melden dat een deel van het huis of een andere opstal op je grond in de zomer wordt verhuurd. In het huurcontract kan kan worden gemeld hoe de verzekering bij brand of overstroming is geregeld: of helemaal niet of (gedeeltelijk) via de assurantie van de verhuurder. Detailinformatie over dit niet onbelangrijke, maar vaak ‘vergeten’ onderwerp, is te vinden op de website van het voorlichtingscentrum van de Franse verzekeraars (Centre de documentation et d’informatie de l’assurance in Parijs).

Heel veel Nederlanders combineren gîtes met chambres d’hotes en sommige specialiseren zich in de ontvangst van gespecialiseerde doelgroepen waarmee ze interessantere omzetten kunnen halen. Voorbeelden: motorrijdersverenigingen, hondenliefhebbers, personen met bijzondere aandoeningen. Een gemiddeld seizoen waarin de jaaromzet moet worden gehaald, duurt tien weken. Een forumlid van Wonen en leven in Frankrijk heeft een exploitatiemodel voor twee kamers opgesteld dat als richtlijn kan dienen. ‘Stel dat jullie € 60 per nacht per kamer kunnen vragen en dat jullie er € 40 van overhouden. Stel dat je aanvullend per jaar € 12.000 moet ‘bijverdienen’, dan moet de bezetting zijn 12000/(2 x 40) = 150 nachten per jaar. Dat is veel. Als je – veel realistischer – uitgaat van 13 weken = 91 dagen, dan verdien je er  91 x 2 x 40 =  € 7280 per jaar aan, dat is € 600 per maand.  Dat is dan geen vetpot. Een groter huis, met bijvoorbeeld 5 kamers, mits de randvoorwaarden goed zijn, kan wel goed gaan, ook omdat je per kamer meer overhoudt. Bijvoorbeeld € 45 per kamer per nacht. Dan is de opbrengst al 91 x 5 x 45 = € 20.475 per jaar, dat is € 1700 per maand. Komt in de buurt. Vraag blijft evenwel of de kamers € 60 kunnen opbrengen en of de plek aantrekkelijk genoeg is. Als je het huis niet handje-contantje kunt betalen, dan moet je er zeker niet aan beginnen.’

Kleine hotelhouders luiden alarmklok: ‘oneerlijke concurrentie chambres d’hôtes’

chambres-d-hotesDe beroepsorganisatie voor de Franse hotellerie is gestart met een actie om uitbaters van illegale chambres d’hôtes voor justitie te dagen. Vorig jaar zijn 200 kleinere hotels gesloten als gevolg van de economische crisis en de ‘oneerlijke concurrentie’ die wordt ondervonden van Franse versie van de Bed&Breakfast-formule. De Union des métiers et des industries de l’hôtellerie Umih heeft 50 exploitanten van chambres d’hôtes uit tien departementen aangegeven bij justitie, omdat deze activiteiten zich zouden onttrekken aan wettelijke verplichtingen.

President Roland Hégui van de Umih noemt deze gang van zaken onverdraaglijk en omschrijft de concurrentie als een ware plaag. Volgens de organisatie zouden er 100.000 tot 150.000 uitspanningen van dit type werkzaam zijn, meestal geëxploiteerd door particulieren die één of meer kamers verhuren voor overnachtingen en ontbijt. Men beschuldigt een groot aantal van deze exploitanten van het overschrijden van de regels, zoals het maximaal aantal te verhuren kamers en te ontvangen personen. Een groot aantal verhuurders zou bovendien de omzetgrens van € 81.500 overschrijden en zich niet hebben laten inschrijven bij de Kamer van Koophandel. De hoteliers eisen nu bij de tribunaux de commerce dat deze ‘ondernemingen’ zich laten inschrijven. Als de controle te kort blijft schieten op de handel en wandel van de verhuurders, zint de Unie zich op andere juridische maatregelen, zoals het aanpakken van verhuurders die zonder vergunning alcohol of maaltijden verstrekken. Inmiddels is over de kwestie overleg gevoerd met de minister van Toerisme.
(03.05.13)

Uit het forum

Veel mensen dromen van het hebben van chambres d’hôtes. Neem de adviezen van specialisten eens rustig door.

1. een stevig karakter is vereist; je moet het echt leuk vinden mensen te ontvangen. Een goede intuïtie om voldoende dichtbij en soms ook voldoende afstand te houden van je gasten. Behalve mooie kamers enzovoort is een luisterend oor gewenst. Een kille
ontvangst is het eind van de pret van de gasten.
2. Iedereen het er mee eens? Je moet als stel én de kinderen er 100% achter staan. Je huis wordt semi-openbaar en dat is zeker met pubers in huis niet altijd even gemakkelijk.
3. De plek is erg belangrijk. Sommige gebieden zijn al overvol; andere plekken te stil en te ver van alles vandaan. Inmiddels is 6% van het aanbod in stedelijk gebied.
4. Een veelomvattende activiteit. Berekend is dat de verhuur van 5 kamers tot 15 uur werk per dag kan betekenen, variërend van het klaarzetten van het ontbijt, tot schoonmaak, wassen, strijken, de tuin. Voeg daarbij de administratie, de mail en het
onderhoud van de sites, je contacten met allerlei toeristische en andere instanties. Naast het werk moet je ook vrolijk blijven naar je gasten, die zijn immers op vakantie.  Alleskunners zijn het vaak. Je kunt er nog aantoevoegen: taxi-chauffeur, kindermeisje, verpleegster en zelfs psycholoog. Een grote plus is dat je thuis kunt werken, dat er rustige periodes zijn en dat je (soms) zelf je tijd kunt indelen.
5. Table d’hôtes. Ongeveer 1/3 biedt maaltijden aan. Dit betekent veel extra werk en soms extra inkomsten, maar is bijvoorbeeld in afgelegen gebieden bijna ‘verplicht’. Het ontbijt is een belangrijk moment voor de gasten: dat vraagt om aandacht, verse producten en ‘fait maison’.
6. Haut de gamme. Er is steeds meer vraag naar ‘betere’ adressen en de 1- en 2-sterren adressen hebben het moeilijk. Onberispelijke kamers, liefst extra services (verwarmd) zwembad, spa en of een fraaie tuin. Vrijwel alle nieuwe adressen hebben niveau 3, 4 of 5.
7. Professioneel. Voorheen was het houden van chambres d’hôtes meestal een activiteit die er bij werd gedaan. Professionalisme steekt steeds meer de kop op. De regelgeving wordt steeds strenger (classificatie, licenties voor de drank).
8. Deeltijd of meer? De meeste eigenaren betalen het onderhoud of het in stand houden van hun huis uit de opbrengsten. Slechts 4000 van de 24.000 adressen slagen erin het gehele jaar gasten te hebben en kunnen hiervan leven. En die eigenaars hebben hun handen daar meer dan vol aan…

Fransen koesteren hun 2,7 miljoen vakantiehuizen

De Fransen komen graag in hun tweede huis, hun résidence secondaire. Direct na de Tweede Wereldoorlog konden 250.000 gezinnen hun vakantie in hun eigen huisje buiten doorbrengen, nu is het aantal vakantiehuizen drie miljoen, niet meegerekend de gîtes en chambres d’hôtes. Van de privé vakantiehuizen zijn er 2,7 miljoen in het bezit van de Fransen zelf en 300.000 zijn eigendom van buitenlanders, aldus een rapport van het bureau voor de ontwikkeling van het toerisme Atout France.

Een kwart van het aantal toeristische overnachtingen in Frankrijk vindt plaats in het eigen vakantiehuis. In de 300.000 vakantiewoningen van de buitenlanders – 30% is Brits – telt men 20 miljoen overnachtingen, iets minder dan 10% van het totaal aantal van het internationale vakantiebezoek aan Frankrijk. Mensen uit Parijs en omgeving bezitten de meeste vakantiehuizen.

De meeste bezitters van een vakantiehuis zijn meestal wat ouder en goed gesitueerd en vrijwel alle ook eigenaar van hun résidence principale. Zes van de tien vakantiehuizen zijn vrijstaand en de overige verblijven zijn appartementen. De gemiddelde afstand naar het zomerverblijf is 361 kilometer, ruim vier uur rijden. De eigenaren zelf verblijven jaarlijks 30 dagen in hun optrek, waarbij nog 12 overnachtingen komen van familie en vrienden. De bezettingsgraad is daarmee 11,5%, niet hoog vergeleken bij de 55% van de toeristische onderkomens als gîtes en chambres d’hôtes en 61% bij de hotels.

De studie van Atout France probeert het vooroordeel weg te nemen dat de matig bezette vakantiehuizen weinig bijdragen aan de plaatselijke economie en de lokale overheden geld kosten. Volgens de becijferingen leveren de 314 miljoen overnachtingen € 8,8 miljard aan uitgaven op, gedaan in restaurants en winkels. Daarnaast wordt jaarlijks € 4,5 miljard besteed aan de aankoop en verbouwingen van vakantiehuizen en € 2,6 miljard aan vaste kosten zoals water, elektriciteit en onderhoud. Bovendien ontvangt de schatkist nog € 3,6 miljard aan belastingen. Een eigenaar van een vakantiehuis spendeert jaarlijks bijna € 4000 om van zijn vakantie in eigen huis en eigen land te genieten. Weinig bezitters proberen iets van de kosten terug te verdienen door het huis te verhuren. Slechts 12% verhuurt regelmatig en 8% soms.

Het huren of pachten van een toeristische onderneming

In Frankrijk is het niet ongewoon om voor de uitoefening van een toeristische onderneming of een horeca-activiteit te kiezen voor huren of pachten. Hieronder een kort overzicht van de verschillende mogelijkheden, opgesteld door Wim van Teeffelen van Ondernemen-Frankrijk

1. Een chambres d’hôtes is altijd een woonhuis en kan dus gehuurd worden via een bail d’habitation (3 jaar vast, geen mogelijkheid tot opzegging door verhuurder, opzegging door huurder meestal met 3 of 6 maanden opzegtermijn). Een bar of een hotel is per definitie een commercieel gebouw (of commercieel gedeelte van een multifunctioneel gebouw) en kan gehuurd worden met een bail commercial (9 jaar vast met twee tussentijdse huuraanpassingen, geen mogelijkheid tot opzegging door verhuurder, opzegging door huurder elke drie jaar, met opzegtermijn van 6 maanden) of met een bail précaire (max 2 jaar vast, geen opzegging door huurder of verhuurder, niet verlengbaar na twee jaar, tenzij door bail commercial).

Huur betekent elke maand een vast bedrag betalen, ongeacht of er omzet binnen komt of niet. Dat is vaak een grote last voor kleine toeristische ondernemers, die natuurlijk in principe zo ongeveer hun hele jaaromzet halen binnen enkele maanden van het seizoen. Voor een bar of hotel kan dat anders liggen, afhankelijk van de doelgroep. Er zijn enkele oplossingen om de last van deze vaste maandelijkse huur te verminderen:

1. In het contract geen maandhuur, maar een jaarhuur opnemen en een ander betalingsritme dan een vast bedrag per maand. In principe laat de Franse wet huurders vrij hoe een jaarhuur wordt verdeeld over een jaar.
2. Pachten. Dit is uitsluitend mogelijk in geval het gaat om de overname van een bestaande exploitatie. Dat wil zeggen dat de verhuurder de exploitatie moet hebben ondergebracht in een exploitatiebedrijf dat is ingeschreven in het register van bedrijven (RCS). In Nederlandse termen: ingeschreven bij de KvK. Veel chambres d’hôtes hebben dat niet gedaan, en hiervoor is pacht binnen de Franse wettelijke kaders dus niet mogelijk. Bars en hotels zijn altijd ingeschreven in het RCS. Pachten heet in Frankrijk location de gérance en dat betekent in feite dat je de exploitatie van het bestaande fonds de commerce overneemt van de eigenaar. Je kunt daarvoor een vast bedrag per maand betalen of een percentage van de omzet of een percentage van de netto winst, of een combinatie van deze drie.
3. Aankoop van een fonds de commerce van een bestaand exploitatiebedrijf. In feite is de exploitatie dan helemaal voor jouw rekening en risico, maar je hoeft geen geld te investeren in de aanschaf van een pand, omdat een huurcontract onderdeel is van het fonds de commerce.

De ervaring van adviseur Van Teeffelen: exploitatie op basis van vaste maandhuur levert heel vaak problemen op in de horeca en het toerisme. Pachten levert heel vaak gezeur op met de pachtgever, vooral als de resultaten tegenvallen. Aankoop van een fonds de commerce en huur van het object waar het bedrijf wordt uitgeoefend levert meestal de beste langetermijnresultaten op, voor beide zijden.

 
Droombeeld: camping runnen

Het is hard werken geblazen voor die talrijke Nederlanders die een camping zijn begonnen of hebben overgenomen. De kost moet je in enkele maanden tijd verdienen en het onderhoud en de verzorging van de camping vragen tijd en geld. Bovendien kamp je als eigenaar, vooral in de startperiode, met de Franse bureaucratie en regelgeving. Voor vrijwel elk onderdeel van de camping – sanitaire voorzieningen, veiligheid, horeca, zwembad – hebben de Fransen regels bedacht, die tot overmaat van ramp ook nog dienen te worden nageleefd.

Een camping à la ferme behoeft geen vergunning en heet officieel een camping déclaré, omdat zij wel bij de gemeente moet zijn gemeld en is een permis d’aménagement verplicht, tenzij je een bewijs kunt leveren dat je bent ingeschreven bij de Chambre d’Agriculture. Veel gebruikt is ook de term mini-camping, nu de officiële betiteling van een camping à la ferme, camping naturel of camping rural. Het maximum aantal (eenvoudige) plaatsen bedraagt zes (er mogen niet meer dan twintig personen tegelijk aanwezig zijn) en er zijn weinig vereisten aan sanitair. Bovendien zijn geen ‘vaste’ constructies toegestaan. Officieel mag zo’n kleine camping maar twee maanden per jaar open zijn.  Een tweede categorie is de gewone camping, een commerciële camping.

Met de wet op het Tourisme van 22 juli 2009 is de classificatie van campings aangepast. Daadwerkelijk is het systeem in de zomer van 2012 van kracht geworden. Het nieuwe classificatiesysteem kent vijf categorieën en varieert van 1 tot 5 sterren, gebaseerd op verschillende niveaus in dienstverlening, zoals opgenomen in de wet. De classificatie NN blijft voor campings die zich niet hebben aangemeld bij de préfecture. Ook onder de nieuwe wet blijft de classificatie vrijwillig. Er is een nieuwe categorie ingesteld: 1 ster. De minimale grootte van een ‘emplacement nu’ (een naakte kampeerplek) ten behoeve van tenten of vouwcaravans is 70 m² voor een camping met 1 of 2 sterren en 80 m² voor elke camping met meer sterren. Voor ingerichte plekken (bijvoorbeeldmet een stacaravan of een châlet) of voor plekken waar ruimte wordt geboden aan tourcaravans of campers geldt een minimale grootte van 35 m², ongeacht het aantal sterren.

Het lage btw-tarief van 10% geldt alleen voor campings die vóór het einde van 2012 waren geclassificeerd.

Een toegekende classificatie aan een campinghouder heeft een geldigheidsduur van 5 jaar. De campingvergunning zal ook aangeven of het gaat om een seizoenscamping of een camping die het hele jaar open mag zijn. De préfecture kan, na overleg met de gemeente, de openstelling beperken, bijvoorbeeld als de camping grenst aan een rivier, waarbij in de winter een reëel overstromingsgevaar bestaat. Naast de aanduiding van het aantal sterren, kunnen campings ook kiezen voor verschillende vormen van naamgeving. Een ‘camping du tourisme’ stelt ten minste 50% van het aantal plaatsen beschikbaar voor trekkers, d.w.z. gasten die enkele nachten tot maximaal een maand op de camping zullen verblijven. De term ‘camping de loisirs’ is gereserveerd voor een camping waarbij meer dan 50% van het aantal plaatsen wordt ingenomen door gasten met een langdurig verblijfscontract (langer dan een maand). Alle geclassificeerde camping zijn verplicht op het kantoor of bij de ingang, in elk geval zichtbaar voor gasten, de volgende informatie aan te brengen:

  • totaal aantal plekken, met daarbij de verdeling tussen ‘tourisme’ en ‘loisirs’
  • aantal plekken ‘grand confort’ voor toercaravans of campers
  • aantal plekken ‘confort’ voor toercaravans of campers
  • aantal plekken voor tenten of vouwcaravans
  • aantal parkeerplekken
  • een plattegrond van de camping met daarop genummerde plaatsen
  • de tarieven
  • het reglement

Het beleid bij campings aire naturel kan van departement tot departement sterk afwijken. Een vergunning voor een aire naturelle wordt afgegeven door de préfecture (het ‘Parijse’ bestuur van het departement), na advies van de gemeente. De regels zijn overal in Frankrijk gelijk, met enkele lokale aanvullingen (zoals bosbandpreventemaatregelen in het zuiden). Er zijn behoorlijke investeringen nodig in afvalwaterverwerking, zelfs voor een simpele aire naturelle. Dit zijn de belangrijkste eisen (met dank aan Wim van Teeffelen van Ondernemen-Frankrijk):

1. Het terrein moet natuurlijk zijn ingericht (gras, struiken, bomen) met respect voor de bestaande beplanting op het terrein zelf en moet in een natuurlijke omgeving liggen.
2. Per eenheid van eigendom mag er slechts één camping aire naturelle worden ingericht.
3. Er mag geen stalling voor caravans worden aangeboden.
4. Maximale grootte van een camping aire naturelle is 1 ha.
5. Maximaal aantal kampeerplekken is 25.
6. Het midden van een kampeerplek moet worden gemerkt met een markeerpunt (niet aangegeven wat dat moet zijn: een steen, een paaltje, o.i.d.) De markeerpunten moeten ten minste 20 meter uit elkaar liggen. Buiten de gemarkeerde kampeerplaatsen mogen geen tenten, caravans of eigendommen van gasten worden geïnstalleerd of opgeslagen.
7. Er moeten sanitaire voorzieningen worden aangeboden, die mogen worden ingericht in een bestaand gebouw of een speciaal voor dit doel gebouwd onderkomen. In het laatste geval moet het gebouw aan het zicht (vanaf de openbare weg) onttrokken worden, bij voorkeur door een groene haag of andere beplanting.
8. Sanitaire voorzieningen moeten met regelmaat worden schoongemaakt en onderhouden gedurende de periode dat de camping open is.
9. De volgende voorzieningen moeten minimaal worden aangeboden (bij 25 plekken):
– 3 punten waar schoon drinkwater beschikbaar is
– minimaal twee wc’s
– een stortbak voor afvalwater
– minimaal twee wastafels
– een afvalemmer van tenminste 75 liter met een deksel.
Echter, de overheid raadt aan om tenminste 3 wastafels en een douche met warm en koud water te installeren.
10. Dagelijks ophalen van vuilnis is verplicht, of anders het inrichten van een afsluitbare plek waar vuilnis kan worden opgeslagen voor de wekelijkse ophaalbeurt.
11. Alleen indien de inrichting, ligging en fysieke omstandigheden van het terrein de toegang voor gehandicapten mogelijk maakt, moet een wc, een drinkwaterpunt en een wasbak geschikt zijn voor gehandicapte personen.
12. Aan alle lokale eisen en voorschriften ten aanzien van veiligheid en (bos)brandpreventie moet worden voldaan.
13. De camping mag maximaal gedurende een aaneengesloten periode van 6 maanden geopend zijn. De openingsperioden mogen dus niet over het jaar worden verdeeld.
14. Gasten moet gewezen worden op het natuurlijke karakter van de camping, waarbij geluidsoverlast te allen tijde moet worden vermeden. Geluidsinstallaties van de camping zelf of van gasten moeten strikt voldoen aan deze regel. Er moet absolute stilte heersen tussen 22h00 en 07h00.
15. Er mag geen verhard parkeerterrein worden ingericht bij de camping, tenzij daar specifiek toestemming voor is gegeven door de gemeente.

Medewerking van de gemeente is geheel afhankelijk van de aard en ligging van het terrein en het beleid van de gemeente. Op voorhand is daar niets over te zeggen. Zodra je een geschikt pand hebt gevonden moet je het plan voorleggen aan de gemeente, dan hoor je vanzelf of ze het zien zitten of niet. Zo niet, kun je beter op zoek gaan naar een ander pand. Een gevecht aangaan met de gemeente levert meestal maar één verliezer op….

Uit het forum

‘Ik heb in mijn praktijk veel ellende gezien, veroorzaakt door vrijwilligerswerk en werk uitsluitend in ruil voor kost en inwoning. Frankrijk controleert daarop veel strenger dan Nederland en Franse instanties zien het echt als uitbuiting, hoe goed de bedoelingen ook zijn.  Uitbuiting wordt in Frankrijk veel eerder en veel vaker als een ernstig vergrijp gezien als in NL. Bovendien zijn er helaas ‘vrijwilligers’ die zwaar misbruik maken van de situatie, vooral als er woonruimte in het pakket zit. Wat gebeurt er als de ‘vrijwilliger’ wel gebruik maakt van de kamer, de gîte, de camping, maar niet komt opdraven voor het werk? Wat als hij vervolgens de kamer of gîte of camping niet wil verlaten? Bij de gendarmerie krijg je geen gehoor, als die hoort over illegaal vrijwilligerswerk, is de eerst reactie om de persoon op de plek te laten zitten, totdat alles is uitgezocht, wat vele vele maanden kan duren. Ik ken van zeer nabij een geval waar een zogenaamde vrijwilliger gebruik heeft gemaakt van de beste bedoelingen van een kleine toeristische ondernemer en een jaar lang gratis heeft gewoond op een hele prettige plek in Frankrijk, zonder een poot uit te steken (na een paar weken werk).’

Er zijn enkele Nederlandse bemiddelaars actief bij het helpen zoeken en starten van een Franse camping en die wijzen over het algemeen wel op de  risico’s en valkuilen. Met name op het punt van de financiering is het zaak té enthousiasten uit de droom te helpen en hen vooral af te raden te kijken naar de droevig vervaardigde uitzendingen van Ik Vertrek op de Nederlandse tv. Banken in Frankrijk zijn zeer terughoudend en financieringen worden alleen verstrekt als men ervan overtuigd is dat er voldoende aflossingscapaciteit zal zijn. Men raakt hiervan wat gemakkelijker overtuigd als het bedrijf voldoende kan opbrengen om de jaarlijkse lasten voor rente en aflossingen te voldoen. Men zal vrijwel nooit een financiering verstrekken die uitsluitend is gebaseerd op een goed ondernemingsplan met veelbelovende prognoses; de resultaten in het verleden zullen voldoende aflossingscapaciteit moeten aantonen en soms houdt de bank dan nog rekening met wat extra mogelijkheden tot aflossing door de uitbreidingsplannen die de nieuwe eigenaar zal uitvoeren.

Maar over het algemeen hanteren de banken dus vrij rigide risico-inschattingen. Zo is er de leeftijd van de kredietvrager. Het ondernemerskrediet moet meestal op 65-jarige leeftijd zijn terugbetaald en een onroerendgoedlening voor een bedrijfsgebouw zal niet een langere looptijd dan vijftien jaar hebben, voor het overnemen van een fonds de commerce (goodwill en inventaris) niet meer dan zeven jaar. De praktijk leert dat de financieringen niet verdergaan dan 40 tot 50%. In ieder geval wordt geëist dat er ervaring in het toerisme is en dat men Frans spreekt. Zelfs als het onroerend goed een enorme overwaarde zou hebben, blijft  het acceptatiebeleid van banken terughoudend. De achtergrond hiervan is onder andere de korte exploitatieperiode (veel campings realiseren 80% van de omzet in een periode van zes weken) en de gevoeligheid van het campingbedrijf voor externe invloeden zoals omslag van het weer en economische factoren. Tevens geldt voor kleine bedrijven ook een bepaalde afhankelijkheid van de persoon van de eigenaar en diens gezondheid, in de optiek van de banken ook een factor die tot voorzichtigheid leidt. Daarnaast speelt nog dat kopers van een camping in Frankrijk vaak geen professionele ervaring hebben op het gebied van de exploitatie van een dergelijk bedrijf en men dus weinig houvast heeft voor een te verwachten succesvolle exploitatie.

Ervan uitgaande dat de koper inkomensafhankelijk wordt van het aan te kopen bedrijf, geldt voor campings in de prijsklassen onder het miljoen, dat tot een koopsom van € 200.000 tot € 250.000 geen financiering kan worden verkregen voor de enkele camping die in deze lage prijsklasse wordt aangeboden; voor de categorie tussen € 250.000 en € 500.000 geldt dat het te verkrijgen percentage meestal ligt tussen 0 en 35 en voor de prijsklasse vanaf € 500.000 loopt dit percentage op tot 50, bij hoge uitzondering wat hoger.

Deze opstelling van de banken, ook in Frankrijk allerminst liefdadigheidsinstellingen, betekent voor de aankoop van een stuk grond en het vervolgens opzetten van een nieuwe camping evenzeer dat zelden of nooit financiering kan worden verkregen. Bovendien zijn de kosten om aan alle verplichte normen, zoals die op het gebied van de fosse septique, en voorschriften (de bosbrandpreventie in het zuiden) te voldoen, extreem hoog en is het opzetten van een geheel nieuwe camping slechts bij uitzondering een rendabele activiteit. Een hogedrukwaterleiding over het gehele terrein kost zomaar € 10.000 tot € 20.000 aan investeringen. De meeste departementen verlenen overigens nog maar zelden een vergunning voor het opzetten van een nieuwe camping. Alleen in de achtergebleven gebieden, waar pogingen worden gedaan het toerisme op te krikken, kan nog wel eens een vergunning voor een nieuwe camping worden verkregen. Men zal dus moeten uitzien naar een bestaande camping.

In de praktijk zal de koopsom van een camping bepaald zijn door de waarde van het onroerend goed (les murs) en door de waarde van de bedrijfsactiviteit, het fonds de commerce. Bij gîtes en chambres d’hôtes speelt dat begrip nauwelijks een rol. De waarde van het goodwill-gedeelte van het fonds de commerce wordt voornamelijk bepaald door de aantoonbare bedrijfsresultaten van de afgelopen jaren. De inventaris heeft zijn eigen waarde en staat op de balans, en is niet echt afhankelijk van de bedrijfsresultaten. In het algemeen leidt een hogere gerealiseerde jaaromzet tot een hogere waarde van de bedrijfsactiviteit en dus tot een hogere koopsom. Een hogere prijsklasse betekent dus vaak een hogere aantoonbare omzet en een beter resultaat. De prijs is tamelijk objectief te ‘berekenen’ door een aantal min of meer feitelijke criteria te waarderen, zoals het maximaal aantal staanplaatsen, de mogelijkheid om mobil homes (stacaravans) te verhuren, voorzieningen als zwembad, elektriciteitaansluitingen enz, de in het verleden behaalde winsten en mogelijk de waarde van het te verkopen woonhuis. Adviseurs die regelmatig bemiddelen in de aankoop van een camping kennen die criteria ook en werken soms met modellen om een vraagprijs te toetsen of om te berekenen of gegadigden hun boterham kunnen verdienen met de begeerde camping.

Bij een gebrek aan financiering wil het nogal eens gebeuren dat een belangstellende alleen het fonds de commerce koopt (geen overdrachtskosten) en het onroerend goed (het woonhuis bijvoorbeeld) vervolgens pacht. Wie uitsluitend een fonds de commerce van een camping wil kopen, zal ervaren dat financiering vaak, in tegenstelling tot andere bedrijfsactiviteiten, vrijwel onmogelijk is om dezelfde al genoemde redenen, met daarbij het ontbreken van onderpand in onroerend goed.

Conclusie uit de minder romantische praktijk: als de koper niet beschikt over ten minste € 250.000 à € 300.000 eigen kapitaal, zal de aankoop van een camping, ook in de lagere prijsklasse, niet haalbaar zijn. Wie wel voldoende eigen kapitaal kan inbrengen, moet bij het vaststellen van de prijscategorie waarin men wil aankopen, rekening houden met de beperkte financieringsmogelijkheden.
Er is een Frans tijdschrift dat informatie biedt bij het starten van een Frans kampeerterrein: l’OT, Officiel des terrains de camping, 12, Rue Rouget de Lisle, 94442 Issy les Moulineaux, CEDEX, tel. 01 41 33 47 47. In het blad van deze organisatie staan ook campings te koop. Jaarlijks zijn er 150 à 200 campings te koop in geheel Frankrijk, niet steeds andere maar ook flink wat campings die enkele jaren te koop staan. Ook l’OT ontmoet te vaak enthousiastelingen die veronderstellen met enkele tienduizenden euro’s een Franse camping te kunnen kopen. Die tijd is definitief voorbij: er worden veel te hoge prijzen gevraagd. Het aanbod van campings is  nog wel behoorlijk, maar  de vraagprijzen zijn niet zelden exorbitant hoog.

Boekhouders rekenen voor campingeigenaren uit wat de waarde van de grond is, waar bovenop nog een flink bedrag aan goodwill komt. Er wordt veel te weinig rekening gehouden met het verdienvermogen. Voor een camping met 25 plaatsen wordt gemakkelijk 6 ton of meer gevraagd. Bij een gemiddelde omzet van € 1000 per plaats per jaar, is de potentiële omzet dus ongeveer € 25.000 per jaar en dat staat in geen verhouding tot de vraagprijs. Een dergelijke camping kan dus alleen worden gekocht door iemand die zes ton cash op de plank heeft liggen. Er zullen niet veel Nederlanders zijn met een dergelijke spaarrekening die het als hoogste levensdoel zien om ’s ochtends om zes uur plees te gaan schrobben……

Een camping die 15 jaar geleden nog voor € 1 miljoen een nieuwe eigenaar kreeg, zal nu meer dan € 2 miljoen waard zijn. En wie zich eenmaal met een flinke portie eigen geld en steun van de bank de contente eigenaar van een Franse camping mag noemen, zal over eigenschappen dienen te beschikken die hij als automatiseerder of verpleegkundige in Nederland niet of nauwelijks bezat. Daarom enkele raadgevingen van een Franse campingbemiddelaar: als een echtpaar een camping koopt en gaat runnen is dé ideale taakverdeling: de man bricoleert en de vrouw doet de boekhouding; commerciële ervaring zou mooi zijn, multi-inzetbaarheid is van levensbelang. Je moet gasten goed kunnen ontvangen, een verstopte wastafel kunnen repareren, de gasten kunnen informeren over wat er allemaal te doen is in de regio, met (tijdelijk) personeel kunnen omgaan. Dan moet je ook iets van marketing weten om je camping aan de man te brengen en hoe je om moet gaan met internet om daarop gevonden te worden met je kampeerterrein.

Wat is een (sta)caravan?
Stacaravans, mobile homes, worden in afwachting van een deugdelijke juridische omschrijving beschouwd als caravans als zij nog elementen van verplaatsbaarheid bezitten, zoals wielen, en niet zijn uitgerust met aanpalende voorzieningen zoals een terras. In andere gevallen heet zo’n verblijf een habitation légèrede loisirs en is onderworpen aan een bouwvergunning als de netto oppervlakte groter is dan 35 m². Kleinere objecten hebben alleen een kleine bouwvergunning nodig, de déclaration de travaux. De praktijk leert dat vrijwel niemand zich aan deze regelgeving houdt. De consumentenorganisatie UFC-Que Choisir heeft ernstige kritiek op het ‘ontoelaatbare misbruik’ dat campinghouders maken van de huurcontracten van stacaravans. Het gaat hierbij vooral om uitzonderlijke huurverhogingen, die worden toegepast bij de jaarlijkse vernieuwing van het contract. Deze verhogingen van soms 100% en zelfs meer zijn niet gebaseerd op welke indices dan ook. Ook sommige voorwaarden die campinghouders stellen, gaan volgens Que Choisir veel te ver. Sommigen verbieden onderverhuur of bepalen het maximaal aantal personen dat in een stacaravan – mobil-home, zeggen ze in Frankrijk –  mag verblijven. Een ander misbruik is de verplichting om het terrein te verlaten of de caravan zelfs te vervangen als deze te oud is. En dat ter beoordeling van de campingbaas. Volgens de consumentenbond hebben deze campingeigenaar vier troeven in handen om zelf de regels te maken. Eerst is er de verplichting om een stacaravan neer te zetten op een camping; een particulier mag zo’n verblijf niet zonder vergunning in zijn tuin zetten of op een ander privé terrein. Verder bestaat er een tekort aan plaatsen voor stacaravans, is het transport erg kostbaar en bestaat er geen wettelijk regeling over huurcontracten van stacaravans.

De praktijk wijst uit dat tamelijk veel door Nederlanders geëxploiteerde Franse campings alleen in de zomermaanden zijn bezet. In de winter trekken deze eigenaren weer terug naar Nederland, om daar wat te klussen of verder van het (vervroegde) pensioen te genieten. Intussen staat de camping wat te verslonzen en zal er aan het begin van elk seizoen hard moeten worden gewerkt om de zaken weer op orde te krijgen. De eerste gasten arriveren en dan kom je handen tekort. Om twaalf maanden per jaar op de camping te wonen en te werken moeten de eigenaren over een zeker uithoudingsvermogen beschikken. Na de aankoop zal er een behoorlijke financiële buffer moeten zijn om de aanvangsverliezen te kunnen opvangen. Reken op vijf tot zeven jaar voordat je bij een middelgrote camping van ongeveer 70 plaatsen voor het eerst winst boekt. Als de resultaten jaarlijks wat groeien, is er reden om optimistisch te blijven en als ook de financieringslasten verdwenen zijn, is er kans op een gelukkig en werkzaam leven op en rond de Franse camping. Mochten de opbrengsten jaarlijks dalen (concurrentie, conjuncturele en economische terugslagen, verkeerd management enzovoort), dan zou het zeer verstandig zijn om de zaak op te geven en de camping te verkopen. Het komt dan regelmatig voor dat de verkoop meer dan een jaar in beslag neemt, en bij teruglopende resultaten zal ook de verkoopwaarde onder druk komen te staan, dus ook de financieringsmogelijkheid voor de nieuwe eigenaar.

De nieuwe bezitter van een camping in Frankrijk zal ook bestand moeten zijn tegen de Franse bureaucratie. Vaak voldoet het overschrijven van de naam van de eigenaar bij de talrijke instanties in de eerste periode. Maar daarna komen de controleurs: van de brandweer, de keuringsdienst, de douane (alcoholverkoop), de belastingen. Je bent nog niet jarig als er zaken niet blijken te kloppen. En wie erop wordt betrapt te sjoemelen met de omzetcijfers of de BTW-boekhouding, loopt op tegen onverbiddelijke sanctiemaatregelen. Verder moet er veel van het ‘verdiende’ geld worden afgedragen aan de al genoemde zaken als ziekenfondspremie, verplichte pensioenverzekering, kijkbelasting, muziekrechten, vuilophaaldienst, taxe professionnelle, taxe foncière, taxe d’habitation, arbeidsongeschiktheidsverzekering, advertentiekosten, en bouw en onderhoud van de website. De beheerders van een naturistencamping in de Tarn blijven echter vol goede moed: ‘Financier de koop zo veel mogelijk uit eigen middelen, zorg voor geld op de bank, houd er een horecavoorziening op na, werk zo veel mogelijk met kortingen, neem vooral een goede boekhouder, reken in het seizoen op zeer lange werkdagen, zorg ervoor dat je camping via mond-tot-mondreclame bekend raakt.’

Als men zonder personeel wil werken, is het zeker mogelijk om te kunnen rondkomen van het exploiteren van een camping in Frankrijk. Je wordt er niet rijk van, maar het is bijzonder plezierig leven in de mooie Franse natuur, waar je mensen ontvangt, het hun naar de zin maakt en vrij en onafhankelijk bent. Die mogelijkheden zijn er nog steeds voor nieuwe eigenaren die Nederland voor gezien willen houden. Maar het wordt steeds lastiger, ook doordat de campinggast steeds hogere eisen stelt aan de accommodatie en ’s avonds tv wil kijken in caravan of camper, de laptop wil kunnen aansluiten en iets wil opwarmen in de magnetron.

Nieuwe soort camping officieel toegestaan

AirenaturelleVanaf 1 april 2014 is er een nieuwe categorie beschikbaar voor kampeerterreinen : de camping ‘aire naturelle’.  Aan een dergelijke camping worden geen sterren toegekend. Een besluit van 11 januari 1993 had al in een categorie voorzien met de naam ‘aires naturelles’.

Op 6 juli 2010 werd het verboden om dergelijke terreinen te creëren. Tenslotte heeft het ministerie de categorie weer in ere hersteld, met een nieuwe omschrijving van de aires naturelles en criteria gebaseerd op die van 1993.

Bedoelde campingterreinen kunnen worden ingericht in de vrije natuur en de normen voor de voorzieningen en het comfort zijn minder streng dan die voor campings met sterren. Deze campings ‘aire naturelle’ zijn alleen bedoeld voor tenten, caravans en kampeerwagens. Het is verboden om er recreatiehuisjes of stacaravans te plaatsen. De exploitatieperiode is maximaal 6 maanden per jaar, aaneengesloten of niet. De plaatsen mogen niet individueel aangesloten zijn op een waterleiding of op een rioleringssysteem. Het maximaal aantal plaatsen is 30, de maximale oppervlakte van de camping is 1 ha. In principe moet de minimale oppervlakte van 1 plaats 300m2 zijn. Het is verplicht om elke plaats te markeren met een paaltje, dat elk jaar wordt weggehaald, zodat de vegetatie terug kan groeien. Het is verboden om er caravans te stallen, en de eigenaar moet dit verbod duidelijk aangeven. In het geval er aanplant plaatsvindt, moeten de lokale soorten vegetatie worden gerespecteerd.

Op dit moment worden campings geklasseerd met 1 tot 5 sterren. Dit toekennen van sterren gebeurt met een systeem van meer dan 200 criteria, die gaan over de voorzieningen, de diensten die worden geboden, toegang voor gehandicapten en duurzaamheid. De campingterreinen worden ook geklasseerd met de opmerking ‘tourisme’ (als meer dan de helft van de plaatsen is bedoeld voor een verblijf van 1 nacht, een week, of tenminste voor een tijdelijk verblijf) of  ‘loisirs’ (als meer dan de helft van de plaatsen bedoeld is voor een verblijf langer dan 1 maand, door een clientèle die er niet woont).

Meer informatie is te vinden op

Onze Sponsors

Web@rt

Vragen en antwoorden in het forum van Nederlanders.fr

Zoek in onze zustersite; Nederlanders.fr

  * = inloggen nodig

Doorzoek alle archieven

Categorie

Berichten

Log in om je berichten te zien

©2024 Communities Abroad  |  infofrankrijk.com

DISCLAIMER

Login

Forgot your details?