Wie in Frankrijk een huis laat bouwen of ingrijpend laat verbouwen, krijgt te maken met partijen die ieder een eigen rol en een eigen aansprakelijkheid hebben: de architect, de maître d'œuvre, één of meer en artisans, de mairie en soms de Architecte des Bâtiments de France. Daar komen contracten, verzekeringen en vergunningen bij.
Dat maakt een bouwproject niet ingewikkelder dan elders. Wel is het verstandig vooraf te begrijpen wie waarvoor verantwoordelijk is. De meeste problemen op bouwplaatsen ontstaan niet doordat iemand zijn vak niet beheerst, maar doordat verwachtingen, verantwoordelijkheden, planning of technische keuzes onvoldoende zijn vastgelegd.
Begin bij het project, niet bij de aannemer
De eerste vraag is niet wie het werk doet, maar wat voor werk het is. Daarvan hangt af welke vergunning u nodig heeft, of er een architect bij moet, en welke verzekeringen verplicht zijn. Een uitbreiding, een , een nieuwe gevelopening en een bestemmingswijziging vallen elk onder een ander regime, en de mairie houdt daarover het laatste woord.
Wanneer is een architect verplicht
De veelgenoemde oude grens van 170 m² geldt niet meer. Bij werk waarvoor een permis de construire nodig is, moet een architect worden ingeschakeld zodra de surface de plancher boven 150 m² uitkomt. Tot en met 150 m² geldt in die situatie geen wettelijke architectenplicht, en bij werk dat uitsluitend onder een déclaration préalable valt evenmin.
Let op de valstrik die veel Nederlandse kopers over het hoofd zien: die vrijstelling geldt alleen voor natuurlijke personen die voor zichzelf bouwen. Koopt of bouwt u via een SCI, een SARL of een andere rechtspersoon, dan is een architect bij iedere aanvraag om een permis de construire verplicht, ongeacht de oppervlakte.
Bij een uitbreiding telt de totale oppervlakte ná de werkzaamheden, niet alleen wat u toevoegt. De plicht hangt bovendien aan de permis de construire en niet aan de oppervlakte op zichzelf, dus laat de mairie eerst bevestigen welk type aanvraag uw project vergt.
De garantie décennale: controleren vóór de eerste werkdag
De garantie décennale is geen keurmerk voor kwaliteit maar een wettelijke aansprakelijkheidsverzekering. Zij dekt tien jaar lang, gerekend vanaf de , ernstige schade die de stevigheid van het bouwwerk aantast of het ongeschikt maakt voor het gebruik waarvoor het bestemd is.
Bij de opening van de bouwplaats moet de vakman aantonen dat hij verzekerd is. Het bewijs is een verzekeringsattest dat aan de devis en aan de wordt gehecht, en waarvoor bij arrêté van 5 januari 2016 een verplicht model met minimumvermeldingen is vastgesteld. Een zelf opgestelde verklaring van het bedrijf is dus geen geldig attest.
Controleer niet alleen dát er een décennale is. Kijk naar de verzekerde activiteiten en naar de periode waarvoor de polis geldt, en controleer of de naam op het attest dezelfde is als de partij op de devis. Een bedrijf kan verzekerd zijn voor dakwerk zonder dat daarmee zijn elektrawerk gedekt is.
Gaat het bouwbedrijf later failliet, dan blijft de décennale in beginsel bruikbaar: u wendt zich tot de verzekeraar die op het attest staat. Voorwaarde is wel dat de bouwplaats is geopend binnen de geldigheidsperiode op dat attest. Bewaar het dus bij het bouwdossier en noteer de datum van de ouverture de chantier.
De dommages-ouvrage, en waarom bijna niemand hem afsluit
De assurance dommages-ouvrage is iets anders dan de décennale. De décennale verzekert de aansprakelijkheid van de vakman; de dommages-ouvrage sluit u zelf af, en die betaalt het herstel zonder dat eerst hoeft te worden vastgesteld wie aansprakelijk is. Daarna zoekt uw verzekeraar verhaal. Bij bouw, uitbreiding en casco-renovatie hoort hij vóór de opening van de bouwplaats rond te zijn.
De wet legt die verplichting op iedere opdrachtgever, maar de strafsanctie geldt uitdrukkelijk niet voor de particulier die een woning bouwt om er zelf te wonen of om er zijn partner, ouders of kinderen te laten wonen. Daardoor sluit een groot deel van de particuliere opdrachtgevers hem niet af.
Het risico verschuift dan naar het moment van verkoop. Verkoopt u het pand binnen tien jaar na de werkzaamheden, dan moet in de akte staan of de wettelijke bouwverzekeringen zijn afgesloten. Ontbreekt de dommages-ouvrage, dan staat dat zwart op wit, het is een onderhandelingspunt voor de koper, en het risico op herstelkosten blijft feitelijk bij u.
De devis is het hart van de opdracht
Voor reparatie, onderhoud en dépannage in de bouw geldt een devis-plicht ongeacht het bedrag; de vaak genoemde drempel van 150 euro is voor die categorie vervallen. Het gaat onder meer om metselwerk, dakwerk, loodgieterswerk, elektra, schrijnwerk, , stucwerk, schilderwerk en vloer- en wandafwerking. Bij nieuwbouw en omvangrijke renovatie geldt die specifieke plicht niet zonder meer, maar het advies verandert daardoor niet: begin niet zonder een gedetailleerde, getekende devis.
Een bruikbare devis vermeldt de datum, de gegevens van beide partijen, de startdatum en de duur, een uitsplitsing van prestaties en materialen met hoeveelheden en eenheidsprijzen, het arbeidsloon, eventuele verplaatsingskosten en het totaal in HT en TTC. Na aanvaarding bindt hij de vakman aan omvang, duur en prijs.
Daarom is een regel als «Rénovation toiture, 30.000 euro» voor een dakrenovatie onbruikbaar. De vraag is wat er in dat bedrag zit: het verwijderen van de oude bedekking, herstel van het houtwerk, isolatie, , panlatten, dakpannen, lood- of zinkwerk, goten, , afvoer van puin en herstel van de aansluitingen. Hoe preciezer de devis, hoe minder ruimte voor uitleg achteraf.
Vraag meerdere , maar vergelijk hetzelfde werk. Een lagere totaalprijs zegt niets wanneer de een steigerwerk, afvoer en afwerking heeft meegerekend en de ander die posten later apart factureert. Vergelijk dus de technische omschrijving en de uitsluitingen, niet het bedrag onderaan.
Onderaanneming: het risico van twee keer betalen
Bij grotere projecten schakelt de hoofdaannemer vaak onderaannemers in, en die hebben in Frankrijk een sterke positie: onder omstandigheden kunnen zij zich rechtstreeks tot u wenden voor betaling wanneer de hoofdaannemer hen niet betaalt. In het ongunstigste geval betaalt u dus twee keer voor hetzelfde werk.
De maatregelen zijn eenvoudig. Vraag vooraf of er met onderaannemers wordt gewerkt en welke, laat ze in het contract benoemen en goedkeuren, vraag ook van hen het décennale-attest, en wees alert wanneer op de bouwplaats bedrijven verschijnen die niet in uw dossier voorkomen.
Oude huizen: technique courante en technique non courante
Bij de restauratie van een oud Frans huis botsen moderne bouwmethoden geregeld met traditionele constructies: vochttransport in natuursteen, , leem, houten vloeren, oude kapconstructies. In discussies daarover wordt naar de NF DTU's verwezen, maar daaruit volgt niet dat elke oplossing die er niet letterlijk in staat verboden is.
Het bruikbare begrippenpaar is technique courante tegenover technique non courante. Werk dat binnen de gangbare normen valt is onder de standaardpolis van de aannemer gedekt. Een oplossing daarbuiten is niet verboden, maar moet vooraf uitdrukkelijk door zijn verzekeraar worden geaccepteerd, meestal op basis van een technisch dossier. Vraag daar bij een afwijkende oplossing expliciet naar en laat de bevestiging schriftelijk vastleggen.
Voor u als eigenaar telt vooral dat vóór de uitvoering duidelijk is welke oplossing wordt gekozen, waarom die past bij dít gebouw, en of de uitvoerder ervoor verzekerd is. Dat is een betere basis voor een gesprek dan de tegenstelling tussen traditioneel en modern.
Betalen naar voortgang, en de retenue de garantie
Er bestaat geen wettelijk standaardschema dat op iedere Franse renovatie van toepassing is. De betaalmomenten moeten dus uit de overeenkomst blijken, en het is verstandig ze te koppelen aan herkenbare fases van werk dat werkelijk is uitgevoerd. Alleen bij nieuwbouw onder een CCMI ligt het schema wettelijk vast.
U mag maximaal vijf procent van de termijnbedragen inhouden als waarborg voor het herstel van gebreken die bij de oplevering zijn genoteerd. Dat is geen automatisch recht: het moet in het contract staan, en staat het er niet, dan mag u niets inhouden.
Belangrijk, en vaak fout gedaan: dat geld mag niet op uw eigen rekening blijven staan. De wet verplicht u het te storten bij een consignataire die beide partijen aanvaarden; de Caisse des Dépôts biedt dat aan particulieren aan. Wie de vijf procent gewoon op zijn bankrekening laat staan, handelt in strijd met de wet en de aannemer kan het bedrag opeisen, ook als de gebreken nog niet zijn hersteld.
Het bedrag valt bovendien van rechtswege vrij één jaar na de oplevering, ook bij openstaande réserves, tenzij u vóór dat jaar om is per aangetekende brief met ontvangstbevestiging gemotiveerd verzet aantekent. Zet die datum in uw agenda op de dag van de oplevering zelf.
De réception des travaux: niet overslaan
De formele oplevering is juridisch het scharnierpunt. Vanaf dat moment beginnen drie garanties te lopen: de garantie de parfait achèvement gedurende één jaar, de garantie de bon fonctionnement gedurende twee jaar, en de décennale gedurende tien jaar. Zonder die handtekening beginnen ze niet te lopen.
Zichtbare gebreken horen daarom nauwkeurig als réserves in het procès-verbal de réception te staan. Schrijf niet «afwerking niet goed», maar benoem concreet wat ontbreekt of hersteld moet worden.
Ligt het pand in beschermd gebied
Binnen 500 meter van een monument historique, in een périmètre délimité des abords, in een site patrimonial remarquable of in een beschermd landschap beslist de Architecte des Bâtiments de France mee. Dat verlengt de behandelingstermijn en het kan de keuze van materialen en kleuren bepalen. Controleer dit vooraf op het Géoportail de l'urbanisme, niet nadat de devis is getekend.
Voor u tekent: de korte controle
Controleer het SIRET en de geregistreerde activiteit in het Annuaire des Entreprises. Vraag het décennale-attest op en lees na welke activiteiten verzekerd zijn. Controleer of de naam op dat attest gelijk is aan de partij op de devis. Vraag om referenties van vergelijkbare gebouwen, niet van vergelijkbare bedragen.
En doe drie dingen niet. Vertrouw niet op een mondelinge aanbeveling zonder papieren controle. Neem een logo op een bestelbus niet aan als bewijs van verzekering. En begin niet zonder getekende devis omdat de tijd zou dringen.
Maak tijdens de uitvoering foto's van alles wat straks onzichtbaar wordt: leidingen achter , isolatie, waterdichting, constructieve verbindingen. Dat is geen wantrouwen maar projectdocumentatie, en het is precies wat u nodig heeft als er over tien jaar iets misgaat.
Het volledige dossier op Infofrankrijk, met een beslishulp die per loket zegt of het verplicht is
Dit stuk is op 19 augustus 2026 door de redactie herschreven. Christians oorspronkelijke tekst verwees naar twee websites die niet meer bestaan, gaf betaaltermijnen van drie maanden als vuistregel, en bleef verder bij communicatietips uit een boek van vóór 2019. Over de décennale, de dommages-ouvrage, de devis-plicht en de rol van de ABF stond er niets. Die tekst is vervangen en niet bewaard op deze pagina; de oorspronkelijke bladzijden staan hierboven als pdf in het bronarchief.