Dit onderwerp bevat 12 reacties, 4 deelnemers, en is laatst geüpdatet op 9 jaren, 6 maanden geleden door 
-
Berichten
-
Wij hebben een huis in Frankrijk ondergebracht in een SCI, omdat we niet getrouwd zijn. Mijn (ex)partner en ik zijn de enige aandeelhouders. Omdat we uit elkaar zijn willen we de SCI opheffen, en mijn ex-partner wil dan het huis aanhouden. Hoe kunnen wij dit best regelen? Moet ik eerst mijn aandelen verkooen aan hem? Waarna hij enige aandeelhouder is en de SCI niet meer rechtsgeldig is en daarom geliquideerd wordt? Of verkoopt de SCI eerst het huis aan hem, waarna een ontbindingsorocedure ingegaan wordt van de lege SCI? Of zijn er nog andere mogelijkheden? Wij weten ons geen raad. Dijkstra stelde destijds onze statuten op en wil nu helpen met ontbinden. Kost 3000€ + 21% btw alleen voor zijn “werk”, daar komen dan nog alle andere (Franse) kosten bij. Het punt is dat hij ons geen goed beeld geeft van wat de beste optie is.
En we vragen ons ook af hoe het verkopen van de aandelen in zijn werk gaat. Op internet las ik dat je t onderhands kunt doen (klopt dat?), maar de koper moet wel 5% belasting betalen (hoe doe je dat dan?)Jurist ben ik niet, dus slechts een paar algemene opmerkingen en links. Veel Fransen hebben ooit met behulp van “modulaire bouwpakketten” – gratis van het internet geplukt of voor een relatief gering bedrag gekocht – zelf de statuten opgesteld alvorens alles via de gebruikelijke notariële kanalen te formaliseren. Dat scheelde dus al aanzienlijk in de kosten. Voor het eind van een SCI traject is ook enorm veel te vinden op het internet, wetgeving en regels zijn immers openbaar en geschreven in gewone dan wel juristentaal, maar met een beetje doorzettingsvermogen ook te begrijpen zonder tussenkomst van dure derden. Indien je de Franse taal tenminste enigszins machtig bent. Met een zoekopdracht als “dissoluton SCI” krijg je meer dan voldoende leeswerk voor een regenachtige zondagmiddag op je scherm: van de website “creationsSCI” deze info en ook de notarissen hebben alle basisinformatie onder klikbereik van de muis.
Dag Lisemarie. Volgens mij kunnen jullie beter die SCI niet opheffen.
Ik zou het zo doen. Jullie komen een prijs overeen voor jouw 50 %.
Zeg eens dat jouw 50 % 75 Mille waard is.
Onderhands kom je dan met je x overeen dat hij jou 40 Mille betaalt.
Dan blijft er nog 35 Mille over. Voor dat bedrag verkoop je je 99.9 % van de aandelen in die SCI aan je x. Behalve een aandeeltje want dat houd je.
Dat moet wel via de notaire natuurlijk en die 35 Mille wordt dan officieel via de notaris overgemaakt op jouw persoonlijke bankrekening. Je x betaalt dan ca 1800 eurotjes belasting aan de Republiek maar hij houdt mooi die SCI waarmee hij alle kanten op kan en nooit gemier krijgt met erfrechtproblemen.
En die SCI blijft legaal want er blijven 2 aandeelhouders omdat jij dat ene aandeeltje houdt. De notariskosten zijn minimaal. Ik heb wel eens een probleempje zo opgelost dus ik kan de bedragen wel eens opzoeken als het je interesseert.
Iedereen weet dat de huizenmarkt de afgelopen jaren shit is geweest dus je kunt lekker spelen met de bedragen zolang je een notaris hebt waar je een klein beetje mee door ene deur kan.
Cordialement
LucienWat een creatieve oplossing Lucien. Is wel een idee.
Maar wat gebeurt er als mijn ex die dan 99,9% van de aandelen bezit, het huis wil verkopen of misschien een volgende partner aandeelhouder wil laten zijn, of de SCI later toch wil opheffen? Met andere woorden, wat zijn de gevolgen in de toekomst? Heeft hij dan mijn toestemming nodig (omdat ik nog voor 0,10% mede-eigenaar ben van de SCI?Grotendeels eens met Lucien, al lijkt me de oplossing dat je een aandeel houdt in de SCI niet zo fijn. Dat betekent namelijk dat je de toekomstige verkoop van het huis kunt tegenhouden. Dat is een enorm machtsmiddel over je ex. Als ik de adviseur zou zijn van je ex, zou ik daar niet aan meewerken. Een oplossing is dat je een aandeel verkoopt aan iemand anders (de nieuwe geliefde, een kind, ouder of broer/zus of een vriend) uit de omgeving van je ex. De rest van de aandelen verkoop je aan hem. Hij kan dan verder met de SCI, jij hebt er geen omkijken meer naar en bent nergens meer voor verantwoordelijk.
Om de SCI op te heffen moet eerst het onroerend goed worden verkocht aan je ex. Dat betekent 7,7% notariskosten over de gehele waarde van het pand. Pas dan kan de SCI worden opgeheven. Dat kan voor de helft van het geld dat je als quote bovenstaand hebt gegeven. Maar dat is dus niet aan de orde als je gewoon de aandelen verkoopt.
Mijn advies is om de verkoop van aandelen (zeker in geval van echtscheiding!) gewoon via een Franse notaris te laten lopen. Laat hem het contract opstellen. En laat je begeleiden door iemand die dit vak verstaat, zeker als je niet heel soepel juridisch Frans leest, begrijpt en spreekt. Natuurlijk kost dat geld, maar als alles nu goed is geregeld geeft dat ook rust.
Wim
Nu ben ik het weer grotendeels eens met Wim. Het zou inderdaad beter zijn als dat ene aandeel dan verkocht wordt aan een vertrouwenspersoon van je x. Voor hem dan.
En ik ben ook geen specialist in het Franse ondernemingsrecht maar volgens mij – als Hollandse pummel – is het toch zo dat een SCI – een societe civile immobiliere – een maatschappijtje is naar Franse recht ter exploitatie van onroerend goed.
Officieel zou men zelfs jaarlijks een aandeelhoudersvergadering moeten houden. Beslissingen in een dergelijke maatschappij worden normaal gesproken met een (in dit geval) overweldigende meerderheid der aandelen. Dus met je ene aandeeltje heb je volgens mij althans geen ene moer te vertellen.Maar als Wim zegt dat jij de verkoop van het huis zou kunnen tegenhouden met dat ene aandeel dan zal hij daar wel zijn redenen voor hebben. Het is dan wel afwijkend van het hele rechtsgebeuren voor maatschappijen waarbij het eigendom gebaseerd is op aandelen want daar beslist normaal gesproken de meerderheid. En er is volgens mij geen maatschappij ter wereld waar 100 % van de aandeelhouders het altijd totaal met elkaar eens zijn. Behalve in Noord Korea dan.
Gewoon eens gaan klappen met je Franse notaris. Verder ben ik het wel eens met de adviezen van Wim.
Als wat hij zegt klopt ben ik destijds door de Franse notaris flink gemadst want ik heb alleen belasting betaalt over de waarde van de 49.9 % van de aandelen die ik van mijn vrouw heb gekocht waarbij mijn notaris uitging van de netto waarde zijnde de huidige marktwaarde waar ik het beetje hypotheek wat er op rustte mooi heb afgetrokken. Zoals gezegd het is belangrijk dat je met je Franse notaris door ene deur kan en dat je buitenlandse notarissen en makelaars die er de ballen verstand van hebben mijdt als de spreekwoordelijke builenpest.
In Rome doet ge best wat de Romeinen doen niet waar ?p.s. om je concrete vraag te beantwoorden Lisemarie.
Volgens mij kun je met je ene aandeeltje wel de opheffing van de SCI blokkeren.
Maar niet de verkoop van het huis bijvoorbeeld.
Want daar kan de meerderheid van de aandeelhouders toe besluiten.
Tja en als de SCI ‘leeg’ is is die ook niks meer waard toch ?
Maar misschien wil Wim als bedrijfsexpert daar iets meer over zeggen ?Leuk onderwerp en leuke discussie trouwens.
Dank jullie wel voor de antwoorden. We gaan op zoek naar iemand die ons hier verder mee kan helpen, want het is wel erg ingewikkeld. Eerst maar wat offertes vragen aan diverse tussenpersonen. In elk geval hebben komen we door jullie antwoorden nu beter beslagen ter ijs bij zo iemand. Kunnen jullie een betrouwbare en niet te dure tussenpersoon adviseren om dit voor ons te regelen?
Wij hebben overigens een erg nare nasmaak van dit hele SCI gebeuren. Diegene die het ons destijds adviseerde heeft ons niet gesproken over de hoge kosten en het gedoe dat het met zich meebrengt als partners niet meer door 1 deur kunnen, de ingewikkeldheid die dan optreedt om aandelen over te nemen en het liefst ook de sci op te doeken.
Mijn advies aan iedereen: richt nooit een SCI op.
Wij vragen ons wel nog af (nav een reactie die we kregen van een “tussenpersoon”) of het volgende klopt.
Mijn ex zou mijn aandelen nu over kopen. (Of dat tegen de nominale waarde moet of tegen de huidige marktwaarde snappen we nog steeds niet. We kochten het Franse huis in een hele duur tijd en het is minstens 1/3 in prijs gedaald.)
Voor die overname betaalt hij ong 5% belastingen.
Stel dat we de constructie doen gesuggereerd door WIM (hij 99,9 aandeelhouder van de SCI, en zijn zoon voor 0.10%)
Stel dat hij na een jaar of 2 de SCI toch wil opheffen en het huis wel wil aanhouden (om zijn nabestaanden het gedoe van het opheffen van een SCI te besparen), moet hij dan op dat moment weer overdrachtsbelasting betalen voor de volle waarde van het huis? Dan zou hij nl 2 keer overdrachtsbelasting betalen, 1 keer als SCI aandeelhouder om mijn aandelen voert te nemen, en 1 keer als koper van het huis.
Weet iemand hoe het zit?Lisemari,
Ik heb iets dergelijks bij de hand gehad in 2004.
Destijds heb ik 49.9 van de aandelen van mijn vrouw gekocht.
Zij bleef eigenaar van een enkel aandeel.
Wij staken dit zo in elkaar om erfrechtproblemen te kunnen voorkomen.Destijds heb ik betaald over de netto waarde. Dat was de marktwaarde minus de hypotheek. En de notaris nam qua marktwaarde wat ik hem vertelde waarbij hij wel natuurlijk er voor zorgde dat het niet te gek was in vergelijking met vergelijkbare objecten.
Ik zou voorzichtig zijn met “tussenpersonen”. Je moet bij de Franse notaris zijn. En als je er zelf geen hebt – bijvoorbeeld de notaris die destijds de acte authentique heeft opgesteld toen jullie het huis kochten dan wil ik je gerust de contactgegevens van mijn notaris geven.
Ik zou hem dan wel van te voren even in een korte samenvatting de omstandigheden willen schetsen. Aankoopprijs – geschatte waarde nu – eventuele hypotheek en wat jullie afspreken dat je ex aan jou betaalt voor die aandelen.
Hij zal dan de diverse mogelijkheden doorrekenen en jullie adviseren.
Persoonlijk vind ik die vorm van de SCI helemaal zo gek niet. Maar het heeft geen nut om maar wat aan te klooien – al kan brainstormen nooit kwaad – maar als er spijkers met koppen geslagen moeten worden dat moet je echt bij een Franse notaris zijn.
Dag Lucien, dank je voor deze concrete info. Betekent dat dat je ex nu nog steeds (klein beetje) aandeelhouder is? Ik ben (voor mezelf dan) bang dat dat toch nare consequenties kan hebben. Wij zijn niet meer zo jong (halverwege de 60) en als hij komt te overlijden zit ik met dat minieme aandeeltje toch nog met het hele gedoe van huis moeten verkopen, sci ontbinden etc. Datzelfde zou gelden als zijn zoon dat kleine aandeeltje zou bezitten (in plaats van ik). Dat moet je toch iemand niet aan willen doen lijkt mij. Tenzij het echt veel geld scheelt, maar niet voor het uitsparen van een paar duizend euro.
Als we de aandelen goedkoop verhandelen onder ons, dan loopt mijn ex het risico dat hij straks veel plus value moet gaan betalen bij verkoop (gezien zijn leeftijd zal hij het veel onderhoud vergende huis zeker niet nog 15jaar houden). Vanaf het moment van aandelen-overdracht geldt de nieuwe lagere waarde van het huis om straks de plus value te berekenen, heb ik gelezen op de site waarnaar Rob (1ste reactie op mijn vraag) verwees. Ook schijnt het zo te zijn dat op het moment van aandelenverkoop een nieuwe termijn van 15jaar ingaat. Tenminste, dat begrijp ik tot nu toe. Klopt het wat ik hier schrijf?
En weegt die hoge plus value dan en de sores die je dan toch ook hebt net als nu, op tegen wat je nu uitspaart? Dat is echt iets waar we nog geen helderheid over gekregen hebben.
Even concreet: we kochten het huis 7 jaar geleden voor 300.000. Is nu geen 200.000 meer waard.
Natuurlijk komt straks de notaris om de hoek kijken, dezelfde als bij de aankoop. Maar wij willen goed geïnformeerd zijn zodat we niet (weer) iets doms doen. Want een sci oprichten was toch wel dom.Ja Lisemarie er zijn vele goede redenen om de vorm van een SCI te kiezen.
Mijn vrouw is inderdaad nog eigenaar van dat ene aandeeltje – het is dus niet mijn ex – en onze reden om dit zo te doen met de verkoop van haar aandelen aan mij was omdat ik – als zij eerst overlijdt – de regie kan houden.
Wat de plus-value betreft zou ik me geen zorgen maken. Ten eerste is er geen plus-value want de huizenprijzen zijn gedaald en niet gestegen. Maar als je ex in dat huis blijft wonen en het dan uiteindelijk verkoopt omdat hij het onderhoud niet meer aankan of zo dan is het nog steeds zijn résidence principale op het moment van de vrekoop en de eventuele opheffing van de SCI. En dat betekent dan dat er helemaal geen plus-value van toepassing is ook al is hat dan op dat moment een paar ton meer waard.
Ik denk dat de plus-value issue dus buiten beschouwing gelaten zou kunnen worden.
Maar of dat inderdaad zo is dat hangt af van de plannen van je ex en die van jou.
En ik denk dat het helemaal niet dom was om die SCI op te richten in jullie omstandigheden en dat het juist prima is dat jullie precies kunnen doen wat je wilt omdat die SCI geen natuurlijke persoon is maar een maatschappij en je dus niet aan de Napoleontische regels onderworpen bent.
Volgens mij ben je je goed aan het oriënteren – alleen jij en je ex kennen de omstandigheden en de verhoudingen en alleen jullie kunnen beoordelen wat wijsheid is.
Maar denk er inderdaad goed over na – de beste oplossing is toch echt dat hij je uitkoopt en pas beslist hoe het verder moet als hij zelf het huis wil verkopen.
Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.
