Dit onderwerp bevat 11 reacties, 4 deelnemers, en is laatst geüpdatet op 7 jaren, 8 maanden geleden door 
-
Berichten
-
in mei 2007 kochten wij een studio in Cagnes sur mer uit een nieuwbouwproject en deze werd in juli 2007 opgeleverd. Bij de verkopende makelaar hebben wij een compromis de vente getekend. Deze compromis was standaard en hebben wij laten nakijken, er stonden geen afwijkende zaken in vermeld. De notaris zou later volgen vertelde men. Een aantal maanden later werden wij uitgenodigd bij de notaris voor (naar wat wij begrepen) het passeren van de acte. Een en ander was nog niet gereed werd ons verteld en wat ik begreep in mijn steenkool Frans en enigszin Engels zou er nader bericht volgen en werden wij na 5 minuten “vriendelijk” weggestuurd. Pas na lange tijd (6 maanden?) ontvingen wij per post een notariele acte van de aankoop van onze studio. Vertrouwend op de medemens en beholpen met een minimale taalkennis gingen wij ervan uit dat alles correct was. In 2013 wilden wij de studio verkopen. In februari moesten wij naar de notaris om de verkoopacte te ondertekenen. Bij de notaris (een andere dan die wij in 2007 hadden) was een Nederlandse vertaalster aanwezig. Er diende zich direct een probleem; de notaris meldde dat er een schuld rust op het gebouw, groot 1,5 miljoen euro (verdeeld over meedere schuldeisers). De koper werd dit ook gemeld, waarop deze besloot de acte niet te tekenen. Wij waren verbaasd over de situatie. Toen wij onze eigen koopacte er op na sloegen, geholpen door de vertaalster, bleek dit gemeld te zijn in deze acte. De handtekeningen onder deze acte zijn echter niet van ons en, zoals reeds gemeld, wij zijn nooit bij de notaris geweest voor een overdracht toen wij de studio kochten. Kortom zijn wij er behoorlijk ingeluisd. Uiteraard hebben wij een advocaat ingeschakeld, eerst een in de stad Nice zelf, maar wij hadden het idee dat deze de zaak niet op (wilde) kon pakken (speelt er belang tussen advocaten en notarissen onderling?). Nu hebben wij een Nederlandse advocate in de arm genomen, gespecialiseerd in Frans recht, maar worden wij geconfronteerd met zeer hoge te verwachten kosten. Als je een bezit hebt in Zuid Frankrijk, wordt er al snel gedacht dat je vermogend bent, maar helaas… dat is bij ons niet het geval. Wij zijn eigen ondernemers in Nederland en bezitten geen eigen woning,. Wij hebben deze studio o.a. aangekocht voor onze pensioenvoorziening. Wij zitten met veel vragen, onder andere dat de schuld ruim 10 keer zo hoog is als de waarde van onze studio, rust de schuld op meerdere appartementen in ons gebouw? Als ik anderen erom vraag, kijken zij mij vreemd aan. Ook vind er verkoop plaats van andere appartementen. Wat is ons risico? Kunnen ze zomaar ons appartement invorderen? Al met al iets waar we echt slapeloze nachten van hebben.
Onze doelstelling is om de aankoop teruggedraait te krijgen. Wij willen heel graag met een jurist samen werken die deze zaak wil aannemen en op basis van het resultaat betaald kan worden. Of iemand die vergoeding wil krijgen op ruilbasis van diensten?. Wij zijn eigenaren van een exploitatie in een mooie event locatie. Wij hebben nu niet zomaar vermogen liggen om zelf de juridische kosten te dragen op uurbasis. De aankoopsom toentertijd, inclusief alle kosten bedroeg ruim 175.000 euro.
Wij zijn duidelijk om de tuin geleid. Er heeft geen officiele overdracht plaatsgevonden en de notaris is op de hoogte geweest van de situatie, maar heeft verzuimd ons dat te melden. Is dat misschien strefrecht? Moeten wij aangifte doen? Wat is de beste route?
Hopelijk heeft iemand in dit forum een idee? Alvast dankDit is voer voor een specialist, maar ik heb meteen al vragen.
Die acte die je uiteindelijk thuis kreeg toegezonden was ondertekend, namens jullie door iemand anders? En dat heb je de afgelopen 7 jaar nooit gezien?
Waarom heb je daar toen niet -nooit- op gereageerd? En andere eigenaren verkopen ook studio’s door, en weten van de schuld op de grond.En je had de standaard compromis de vente laten nakijken zei je, kortom een raar verhaal met vele vragen Ik denk dat je er een betaalde advocaat op moet zetten, dat kost geld. Maar het hebben van een appartement in Frankrijk kost ook geld. Wellicht als je een sterke zaak hebt dat no cure no pay werkt, maar is dit een sterke zaak?
Dit is voer voor een specialist, maar ik heb meteen al vragen.
Die acte die je uiteindelijk thuis kreeg toegezonden was ondertekend, namens jullie door iemand anders? En dat heb je de afgelopen 7 jaar nooit gezien?
Waarom heb je daar toen niet -nooit- op gereageerd? En andere eigenaren verkopen ook studio’s door, en weten van de schuld op de grond.En je had de standaard compromis de vente laten nakijken zei je, kortom een raar verhaal met vele vragen Ik dek dat je er een betaalde advocaat op moet zetten, dat kost geld. Maar het hebben van een appartement in Frankrijk kost ook geld. Wellicht als je een sterke zaak hebt dat no cure no pay werkt, maar is dit een sterke zaak?
Als makelaar was ik bij het verkoopgedeelte in 2013 van dit relaas betrokken, helaas hebben we de koper niet kunnen overtuigen, dat dit risico eigenlijk puur theoretisch was, en bovendien wilde zijn bank geen hypotheek verstrekken op een onroerend goed waar een fiscaal beslag op ligt (het beslag was onlangs vernieuwd, net voor de verjaring) in afwachting van de uitslag van een fiscale procedure met de promoteur, die al jaaaren sleept.
Als de civiele procédure niet op gang wil komen, blijft er een pénale procédure over, maar ook daar zult U een advocaat nodig hebben om uw belang als “partie civile” veilig te kunnen stellen.
In Frankrijk mogen advocaten de formule “no cure no pay” niet hanteren, makelaars echter zijn wettelijk verplicht uitsluitend volgens deze formule te werken.
Anders blijft als finacieel meest aantrekkelijke opslossing over het verhuren van de studio tot de fiscale procedure uitgevochten is, en het beslag opgeheven wordt.Joost Kubbe.
Als de bank geen hypotheek wil verstrekken is het niet meer puur theoretisch.. En als koper je vingers niet willen branden aan panden met een beslag lijkt me alleen maar verstandig.
Hoe zit het eigenlijk met het passeren van een acte de vente? Ik begrijp dat je na de afkoelperiode vast zit aan de koop van een huis, maar als de notaris “nieuwe feiten” op tafel legt, en de koper wil niet tekenen, wat is dan de situatie? Gaat de koop dan niet door, en is de koper z’n borg kwijt?
JS
In elk voorlopig koopcontract staat een clausule dat als er een hypothecaire inschrijving op het pand blijkt te zijn voor een hoger bedrag dan de verkoopprijs, dat dan de koop niet door kan gaan. Staat deze clausule er niet dan dan geldt hij toch (wettelijk verplichte ontbindende voorwaarde). Is er een hypothecaire inschrijving voor een lager badrag dan de verkoopprijs, dan betaalt de notaris de schuldeiser eerst uit, het restant aan de verkoper, en levert een “main levée” van de inschrijving, zodat het pand “schoon” overgedragen wordt.
Hier speelde de ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een lening.
De 7 dagen periode hoort bij het verschijnen van een “vers” element opnieuw gedaan te worden. Bv als er een diagnostiek ontbreekt bij het tekenen van het voorlopig koopcontract, dan dient de 7 dagen periode opgeschort te worden, totdat dit laatste element aan de koper ter hand gesteld is. Wij doen dat dan samen met de 7 dagenbrief.Joost Kubbe
Hier was geen hypothecaire inschrijving, maar een fiscaal beslag, geen idee of dat verschil maakt.
Toch, wat doe je als er nieuwe informatie opduikt na het tekenen van een CDV? Bijvoorbeeld, er blijkt een recht op overpad te bestaan waardoor je dat zwembad niet kan aanleggen. Of, het huis blijkt in een zone bleue of rouge te liggen waardoor je het later niet kan uitbreiden, of zelfs herbouwen. Lastige zaken om boven water te krijgen vóór het tekenen van een CDV. En ontbindende voorwaarden op algemene gronden kunnen vast niet. Maar ja, bedenk alle mogelijke problemen maar eens vooraf.
JS
Dank je wel Joost voor je reactie. Als ik het goed begrijp verwacht jij dat het een situatie is die zich vanzelf oplost? Maar hoe groot is die kans? en wat is het andere uiterste? Doe Marianne de groeten, goed even van jullie te horen. Het was een hectieke situatie toentertijd. Vrij snel in 2013 heb ik contact gehad met een advocatenkantoor in Nice, maar die vertraagde de zaak dusdanig, dat ik eerder het vermoeden had dat daar onderlinge belangen ook een rol speelden. Nu heb ik een Nederlandse advocate in de arm met Franse specialisatie. Wat is wijsheid? Ook is mij nog steeds niet duidelijk of de schuld toegespitst is op uitsluitend onze studio, of dat alle (of een deel van de andere) eigenaren hier ook mee te maken hebben. De schuld is immers 10x zo groot als de waarde van de studio?
dank je Ratatouille, inderdaad wel ingekeken maar er toentertijd geen wantrouwen bij gehad. Hoe dit komt? te goed van vertrouwen in combinatie met onervarenheid en onwetendheid op dit gebied.
@ Deesse: Alle appartementen die eigendom waren van de promoteur op het moment van de eerste beslaglegging vallen 100 % zeker onder het fiscale beslag.
Verkopers die verkopen “in de wetenschap van” en niets zeggen kunnen door de koper later aangevallen worden op “vice cachée”, als er niets in hun aaankoopacte vermeld staat over dit beslag, maar dat is eigenlijk onmogelijk, want iedere notaris (zoals de notaris die de verkoop begeleide voor jullie) zet onmiddelijk alle sirenes en rode zwaailichten aan, zodra hij de “état hypothécaire” ontvangt.
Dat jullie er bij aankoop om het maar zacht te zeggen “ingeluisd” zijn staat als een paal boven water.
Al je niet dringend op het geld zit te wachten, beperk je dan voorlopig tot (langere termijn) verhuur, misschien ook beter ivm met toekomstige betere verkoopprijzen, maar overtuig je eerst van de verjaringstermijn van een eventuele actie, civiel of penaal, tegen de notaris, alvorens een beslissing te nemen.@ Ratatouille: Een fiscaal (en ieder) beslag op een onroerend goed wordt ingeschreven op de état hypothécaire.
Alle servitudes horen in het cdv te staan, verschijnen er nieuwe = nieuwe 7 dagen; Idem voor zônes rouge of bleu, horen in het dossier diagnostic thuis, te leveren bij het ondertekenen van het cdv.
Heeft U (ver)bouw, zwembad aanleg of carport plannen, laat die dan in het cdv opnemen als ontbindende voorwaarden bij de aanvraag van een Certificat d’Urbanisme Opérationnel.
Kortom, een goede adviseur/aankoopbegeleider/makelaar kost wat, maar kan goud opleveren !Joost Kubbe
@ Déesse: Nog een paar vragen: Hebben jullie voor het (laten) tekenen van de aankoopacte, van de notaris een “projet d’acte” ontvangen, met een nl vertaling door de vertaler, zoniet dan houdt de handtekening van de vertaler niets in, want dan heeft hij niet vertaald.
Of is het onder de acte de handtekening van een door jullie dmv een “procuration of pouvoir” gemachtigde ?
In 2007 bestond de 7 dagen bedenktijd al in Frnakrijk, dus daar moet je ook sporen van hebben.
Als je zin hebt stuur me dan een compleet dossier per mail, kan ik me/je er nog eens over beraden.Joost Kubbe
Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.
