Dit onderwerp bevat 16 reacties, 8 deelnemers, en is laatst geüpdatet op 7 jaren, 10 maanden geleden door 
-
Berichten
-
Goedenavond,
Wij hebben een huis met ong. een hectare grond.
Van die grond wordt 8/10 verpacht aan een boer hier in het dorp.
We zullen de zaak een keer gaan verkopen; ouderdom…
Het huis (een oud boerderijtje) plus de grond.
Nu gaat het verhaal dat je eerst de boer de kans moet geven om de grond te kopen.
Zonder de grond is het huis natuurlijk een stuk minder aantrekkelijk.
Maar klopt dat verhaal?
Ik hoop op antwoord, vast dank.
Groet van Hans Slingerland.Ja, Hans, dat klopt. De hurende boer gaat vóór, hij huurt normaal gesproken voor ’n periode van negen jaar. De elfde van de elfde is de datum voor herziening/vernieuwing van ’t contract.
Als de hurende boer ervan afziet, heb je nog te maken met de Safer.Peter.
Dat grapje met de SAFER hebben wij ook mogen ondervinden.
Alles ondertekent, twee maanden zijn om, is de notaris van de verkopende partij de SAFER vergeten.
Kunnen we nog twee maanden wachten, grrr.Mijn advies, ga naar een notaris en laat je héééél goed voorlichten.
Het is een gecompliceerd wereldje.
Ik weet nog helemaal niet of je die boer de grond aan moet bieden namelijk, immers zet je niet de grond te koop maar jouw huis, en daar zit toevallig die grond bij.
Het zou dan kunnen dat die boer alsnog de eerste moet zijn, maar wel voor huis mét grond, en niet grond alleen.
Ik geloof namelijk niet dat je verplicht bent de grond van het huis te scheiden.
Niet voor boer, niet voor SAFER.Cees.
Mijn advies, ga naar een notaris en laat je héééél goed voorlichten.
Het is een gecompliceerd wereldje.Inderdaad, Hans. Bezuinig hier niet op.
Peter.
Wij hebben dezelfde ervaring met de verkoop van ons huis. De weide van ca. 0,7 ha moest -volgens verschillende notarissen -verkocht worden aan de pachtende boer. Als hij er van af zag wordt door de SAFER gepeild of andere boeren belangstelling hebben en hebben zij recht om het te kopen. De prijsstelling kan nog wel wat discussie opleveren en ook voor onze kopers was het een teleurstelling dat de weidegrond niet meer bij het huis hoorde. Wij hebben wel met de kopers van het huis en van de weide bij de notaris geregeld (in de koopakte) dat de kopers recht kregen een afvoer voor de septic tank in de weide aan te brengen en dat er nooit bouwwerken of bomen op de grond mochten komen. Capitaine Cees, volgens mij heeft het niets te maken van ‘scheiden van grond en huis’. Zodra het om landbouwgrond gaat, hebben boeren een privilege in Frankrijk. De tuinen en bosgrond bij ons huis vielen wel buiten de bevoegdheid van de SAFER.
Rien
Bedankt Rien, ik wist niet dat het dus mogelijk was deze te scheiden.
Ik begrijp hieruit dus dat wij er ook nog niet zijn.
Gelukkig hebben we bij de notaris alles onder voorbehoud ondertekent.Cees.
Nou, dat kan dus van alles worden…
Nog wat informatie: het gaat om 3 percelen; twee verpachte grond en een waar de woning op staat.
Toen we de zaak hadden gekocht, zijn we voor kennismaking naar de pachtende boer toegegaan.
Daar was wrijving: de grond had eerst aan hem moeten worden aangeboden en dat was niet gebeurd.
Tja, wij wisten van niets; noch de makelaar noch de notaris heeft het er over gehad.
Gelukkig liep alles met een sisser af toe we zeiden dat hij het verder kon blijven pachten.
Er is nooit iets schriftelijk over vastgelegd, maar we krijgen wel elk jaar een bankcheque.
Ik weet niet of dit er iets toe doet.
We zullen zeker tzt met een notaris bespreken hoe en wat.
Overigens dank voor de reacties!
En misschien volgen er meer?
Weten jullie een betrouwbare makelaar en notaris in de buurt van Arnay-le-Duc in de Côte d’Or?
Dank en groeten,
Hans Slingerland.Als je het totaal verkoopt, heeft de pachter een voorkeursrecht op het totaal, dus in dit geval huis+3 percelen;
Verkoop je het in gedeeltes dan heeft de pachter voorkeursrecht op de percelen die hij pacht.Oefent de pachter zijn voorkeursrecht niet uit, dan mag hij in elk geval blijven pachten, tot hij met pensioen gaat. Als zijn echtgenote, zoon of dochter het bedrijf voortzet gaat de pacht automatisch op hem/haar over, dan weer op een kleinkind, enzovoort, tot in der eeuwigheid.
De pachter kan opzeggen, de verpachter nooit, ook niet aan het einde van de negen jaren pachtduur.Hier is sprake van een officieel pachtcontract (bail rural) want de pachter betaalt, en de verpachter heeft de betaling geaccepteerd, dus zelfs als er nooit iets getekend is, is de bail rural effectief.
Joost KUBBE, makelaar en meer.
Bonjour,
Nog een paar kleine opmerkingen aangaande het bovenstaande:
de grond had eerst aan hem moeten worden aangeboden en dat was niet gebeurd.
Dat kan optreden als het om een mondelinge- of onderhandse pachtovereenkomst gaat. Die staat nergens officieel geregistreerd en de notaris kan dus niet van het bestaan weten. Dergelijke mondelinge of onderhandse overeenkomsten moeten verplicht door de verkoper worden gemeld. Gebeurt dat niet dan kan de koper dus worden verrast doordat na de koop plotseling iemand zich als pachter komt melden. Dit is een rechtsgeldige reden voor de koper om de koopovereenkomst te ontbinden en schadevergoeding te eisen. Zie dit nuttige document dat ook nog een heleboel andere valkuilen beschrijft.
De pachter kan opzeggen, de verpachter nooit, ook niet aan het einde van de negen jaren pachtduur.
Dat is niet helemaal correct, de wet biedt een beperkt aantal mogelijkheden om de pachtovereenkomst na elke negen jaar niet te verlengen. Bijvoorbeeld, als de eigenaar of zijn partner of hun kinderen de verpachte gronden zélf in exploitatie wil nemen. In dit uitgebreide document staan die gronden in detail beschreven. Maar ik ben het eens met iedereen die waarschuwt dat in de praktijk de negenjarige pachtovereenkomst eigenlijk neerkomt op “levenslang”.
Ik heb zelf indertijd een oude bouwval gekocht met heel veel grond en wijngaard eromheen, en die laatste toen heel bewust op een negenjarig pachtcontract aan een plaatselijke agriculteur in exploitatie gegeven. Ik hoefde er niet rijk van te worden, het arrangement was meer bedoeld om mijn privacy te garanderen, een soort anti-buren-verzekering zeg maar. Inmiddels blijkt deze investering beter te renderen dan geld op de bank tegen bijna-nul rente, dus ik ben blij met de pachtovereenkomst. Zo zie je maar hoe het lot ook gunstig kan uitpakken. Hoe dat gaat lopen bij verkoop weet ik niet, in principe heb ik niet het voornemen hier ooit nog weg te gaan. Dus dat is hoogstens een uitdaging voor de erfgenamen 🙂
Salutations, Jos
Bonjour,
Onlangs heb ik “om mijn privacy te garanderen” ook een klein stukje grond naast mijn huis gekocht. De boer gebruikte dat stukje al jaren om af en toe zijn koeien op te zetten voor ik het kocht, en wat mij betreft is dat prima, scheelt weer maaien. Ik neem aan dat het daarmee, dus ook zonder pacht overeenkomst, ook al rechten aan de boer geeft? is het dan misschien slimmer om toch een pacht overeenkomst op te stellen? Hoe bepaal je in godsnaam de waarde van zo’n stukje land?
Salutations, ThijsBonsoir @ThijsMarijt,
Ik zou niet weten waarom u een pachtovereenkomst zou willen opstellen. Alles loopt op dit moment voor u naar wens, naar ik begrijp. Een formele pachtovereenkomst voegt niets toe aan uw rechten en kost wel geld bij de notaris.
In uw geval zou ik de situatie lekker laten zoals die is.Salutations, Jos
Voor grondprijzen in Frankrijk kan je eens kijken op
http://www.agreste.agriculture.gouv.fr/donnees-de-synthese/valeur-venale-des-terres-agricoles/Bonjour,
Onlangs heb ik “om mijn privacy te garanderen” ook een klein stukje grond naast mijn huis gekocht. De boer gebruikte dat stukje al jaren om af en toe zijn koeien op te zetten voor ik het kocht, en wat mij betreft is dat prima, scheelt weer maaien. Ik neem aan dat het daarmee, dus ook zonder pacht overeenkomst, ook al rechten aan de boer geeft? is het dan misschien slimmer om toch een pacht overeenkomst op te stellen? Hoe bepaal je in godsnaam de waarde van zo’n stukje land?
Salutations, ThijsAls de boer de grond een aantal jaren beheert, heeft hij automatisch de pacht als hij er moeilijk over doet.
“Niks doen” wat vaak wordt geadviseerd is een risico.
Het enige wat helpt (naar wat ik 4 jaar geleden heb uitgezocht, zou nu anders kunnen zijn) is een contract waar in staat dat hij zijn koeien er maar 10 maanden per jaar op mag zetten. Dan heeft hij dus nooit de grond voor een periode van meer dan een jaar in beheer.Bonjour,
Voor alle duidelijkheid, ik adviseer niet om domweg “niets te doen”. Ik merk slechts op dat als er, zoals ik uit het verhaal van @ThijsMarijt opmaak, reeds een bail verbal is ontstaan, het voor de grondeigenaar niets toevoegt om deze situatie in een notarieel pachtcontract te formaliseren. Tenzij @ThijsMarijt kans ziet in overleg met de “pachter” de voorwaarden te versoepelen, waarvoor de mogelijkheden worden aangestipt in dit door mij aangehaalde document.
De door @Timo aangehaalde mogelijkheid van een contract voor 10 maanden is een bekende uitwijkmogelijkheid, maar niet zonder voetangels of klemmen. Dat komt omdat in de FR “code rural” alle toevoegingen aan een pachtovereenkomst die niet in lijn zijn met de wet, automatisch nietig zijn. In de praktijk betekent dit, dat de boer in de resterende 2 maanden daadwerkelijk de koeien van het terrein zal moeten verwijderen, en dat daar getuigen of anderszins bewijzen voor moeten zijn. Zo niet, dan loopt u nog steeds het risico dat de boer ooit bij het gerecht aankaart dat er sprake is van een bail verbal. De kans dat hij daarbij tegen de grondeigenaar (als bezitter altijd een verdacht individu in de FR cultuur) dan alsnog in het ongelijk wordt geteld is zeker niet denkbeeldig.
Salutations, Jos
Heren,
Bedankt voor jullie reacties. Hier kan ik wat mee. 🙂 Ik zal met de boer om tafel gaan, altijd gezellig.
Salutations, Thijs
Goedenavond,
allen hartelijk dank voor de informatie!
Wat de pachterij betreft: dat laten we maar zo.
Allemaal veel te ingewikkeld om daar wat aan te veranderen.
Groeten, Hans Slingerland.Beetje off-topic, maar ik heb nog even gezocht omdat wij binnenkort ook iets moeten met de boer die nu de pacht heeft. (hij heeft bij de koop van ons huis de pacht per 1 jan 2016 opgegeven, ik geloof overigens dat dat vrij uitzonderlijk is)
Ik vind dit wel een mooi overzicht van de (on)mogelijkheden.
Een “commodat” lijkt dus het beste oplossing om een boer je land te laten gebruiken zonder de nadelen van de pacht te hebben (ex- of impliciet). Maar daar mag dus helemaal niets tegenover staan, ook geen doos eieren…
@Jos, ik doelde niet op jou of deze situatie maar op het feit dat je soms leest dat niks op papier zetten het beste is om pacht te voorkomen…
Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.
