Dit onderwerp bevat 3 reacties, 3 deelnemers, en is laatst geüpdatet op 9 jaren, 9 maanden geleden door 
-
Berichten
-
Wij hebben in 2003 met een groep vrienden een huis gekocht en in een SCI ondergebracht. Helaas worden we genoodzaakt het huis te gaan verkopen. We kunnen dus het huis verkopen en de SCI ontbinden. Maar wellicht kunnen we ook alle aandelen in de SCI verkopen. Deze optie lijkt mij een stuk goedkoper. In elk geval betaal je wel de ‘overdrachtsbelasting’ van zo’n 5% en de registratiekosten. En Wellicht moeten kosten gemaakt worden voor het begeleiden van het aanpassen of vertalen van de statuten, het opstellen of vertalen van de akte voor overdracht van de aandelen, registratie bij de griffie, registratie gérant, e.d. Maar dat is naar mijn idee goedkoper dan de verkoopprocedure van het huis zelf.
Ander voordelen volgens mij zijn:
– formeel hoeven er geen nieuwe onderzoeken naar asbest, termieten, e.d. gedaan te worden;
– ook hoeven het huis en de grond niet eerst aan lokale agrariërs te koop aangeboden te worden;
– bankrekeningen, verzekeringen, telefoon, e.d. hoeven ook alleen maar op een andere naam gezet te worden.Wat mij wel van groot belang lijkt, is dat kopers goed weten wat ze kopen. Want ze ‘erven’ alle verplichtingen van de ‘oude’ SCI.
Heeft iemand hier ervaring mee of een mening over? Zijn er nog andere voor- en nadelen, of mogelijke voetangels en klemmen?
Uitgaand van een verkoopprijs van het onroerend goed (of de SCI) van 200.000 €, zullen bij een normale verkoop van het onroerend goed de notariskosten (incl overdrachtsbelasting) ca 15.600 € bedragen.
Bij verkoop van de aandelen zullen de kosten als volgt zijn:
overdrachtsbelasting ca 11.600 €
wijziging statuten, publicatie en inschrijving ca 1.200 €
overeenkomst verkoop aandelen ca 1.000 €
Niet overschrijven van water, telefoon, en electra ca 150 €
(het openen van een bankrekenig is gratis)
Dus het “voordeel” van de overname van de SCI zal ca 2.000 € voor de koper zijn.De verkoper spaart uit:
dossier diagnostics ca 600 €
het niet hoeven opheffen van de SCI ca 1.800 €
Dus het “voordeel” van de overname van de SCI zal ca 2.400 € voor de verkoper zijn.De nadelen:
De koper koopt de SCI met “gesloten ogen”, er kunnen “lijken in de kast” zijn waar hij geen weet van heeft: frauduleuze boekhouding, belastingschulden, vorderingen door derden, rechtzaken “en cours”, verplicht uit te voeren werkzaamheden, bv het op norm brengen van de septictank.De verkopende gérant is verantwoordelijk voor al deze zaken, dus kan de koper na de
verkoop in het voorkomende geval zijn gelijk proberen te gaan halen bij de rechter…. begin er maar aan.Reden waarom ik in het voorkomende geval zowel koper als verkoper adviseer uitsluitend het onroerend goed te (ver)kopen, en mocht daar behoefte aan bestaan, voor de koper een nieuwe (brandschone) SCI op te richten, kosten ca 1.200 €.
Joost Kubbe.
In het uitgebreide antwoord van Joost mis ik het onderdeel taxe sur la plus value, de vermogenswinstbelasting die een rol speelt bij verkoop (uitzonderingen daargelaten).
In geval van verkoop van aandelen SCI wordt de belasting geheven over het verschil tussen de verkoopsom en de nominale waarde van de aandelen. Indien de nominale waarde laag gehouden is, kan dit vervelende consequenties hebben.Mireille Bosscher
Bij een lage nominale waarde van de aandelen, hoort gebruikelijk een schuld van de SCI aan de aandeelhouder, die de SCI in staat stelde het pand aan te kopen, en die verrekent wordt bij verkoop van de aandelen, en dus meegenomen in de plus-value berekening.
Volgens mij geen verschil vwb de plus-value, tussen verkoop van het og of de aandelen.Joost Kubbe
Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.
