- ’Voorlopig koopcontract’, compromis de vente
- Kosten koper
- Voorkeursrecht voor gemeente en boeren
- Definitieve koopakte
Voorlopig koopcontract, compromis de vente/promesse de vente
Evenals in Nederland kent men in Frankrijk het fenomeen ‘voorlopig koopcontract’. Dat is een voorovereenkomst (avant-contrat) die wordt getekend tussen de verkoper en koper van een onroerende zaak. Maar bedenk steeds dat de term ‘voorlopig’ bedrieglijk is, omdat de koop dan – zoals in Nederland – eigenlijk al gesloten is, en alleen in bepaalde gevallen, die expliciet zijn omschreven, ontbonden kan worden is. Als men het mondeling eens is geworden over het te verkopen object en over de prijs, is de koop feitelijk nog niet gesloten. Er moet een handtekening worden gezet, ofwel het koopcontract moet worden opgesteld.
Vaak kan het even duren voordat de notaris dat papier in orde heeft en in de tussentijd zou een onaardige verkoper nog kunnen proberen om het huis aan een hogere bieder te verkopen. Het is dan volgens sommige makelaars aan te bevelen om direct na de mondelinge overeenkomst een offre d’achat of promesse d’achat op te stellen en door beide partijen te laten ondertekenen, in afwachting van het verkrijgen van het echte contract. Het gevaar bij een promesse d’achat (de koper is gebonden, de verkoper niet) is, dat het huis altijd naar iemand anders kan gaan. Bovendien zijn de meeste van deze koopbeloften niet compleet en bevatten zij geen opschortende voorwaarden. Bij onzekerheid is er altijd wel een notaris te vinden die binnen enkele dagen een koopcontact kan opstellen. Niet doen dus, is het algemene advies. Een offre, een eenvoudig aanbod,valt eventueel te overwegen als de verkoper dat graag wil.
Er mag in ieder geval geen aanbetaling worden gedaan op straffe van nietigheid van de overeenkomst. Mocht er toch zijn betaald, dan kan de koper bij het niet doorgaan van de transactie zijn geld terugkrijgen. Bij een echt voorlopig koopcontract is de aanbetaling evenmin wettelijk meer onderbouwd. Het gebeurt nog steeds en je krijgt het geld als koper normaal gesproken altijd terug als de koop afketst, maar er is geen wettelijke basis meer voor.
Het ‘echte’ contract kan in de vorm van een promesse de vente(‘de eigenaar belooft te zullen verkopen’), of een compromis de vente(‘samen zijn we het eens’.) Een promesse de vente zie je steeds minder. Een dergelijke overeenkomst bindt alleen de verkoper en is eigenlijk niet meer dan een optie voor de koper, die daarmee de zekerheid heeft dat de verkoper het pand niet aan een ander verkoopt tijdens een afgesproken periode. Hoe die overeenkomsten er ook uitzien: het zijn echte verbintenissen, hoewel in beide wél ontsnappingsmogelijkheden in de vorm van opschortende voorwaarden (conditions suspensives) kunnen zitten.
In een – voluit – promesse unilatérale de vente verbindt de verkoper (promettant) zich om de onroerende zaak op een afgesproken tijdstip tegen een bepaalde prijs te leveren. Een dergelijke overeenkomst moet binnen tien dagen na ondertekening worden geregistreerd bij de ontvanger van de belastingen, een werkje waarmee de notaris zich bezighoudt. De kosten zijn ongeveer € 125. Als de aspirant-koper, de bénéficiaire, die meestal 10% van de koopsom heeft betaald voor zijn optie, na de bedenktijd afziet van de koop, is de eigenaar vrij om het huis opnieuw in de verkoop te doen. Mits er geen ruzie ontstaat, zal de verkoper de betaalde prijs van de optie misschien weer terugstorten, verplicht is hij dat niet. Een compromis de vente (ook wel genoemd: promesse bilatérale of promesse synallagmatique de vente) bindt beide partijen, tenzij de koper enkele opschortende voorwaarden in deze akte heeft laten opnemen en een of meer van deze voorwaarden ook daadwerkelijk worden vervuld. Registratie van deze akte is niet vereist, maar wel mogelijk. Het gebruik van de compromis de vente is algemeen en verschilt soms per regio; boven de Loire en rond Parijs zie je de promesse de vente vaak nog.
Het zetten van de handtekeningen (in het notariële spraakgebruik: signer la SSP; acte sous seing privé – ofwel onderhandse akte) vormt een noodzakelijke bevestiging van de koop en het vastleggen van eventuele bijzonderheden, zoals de opschortende voorwaarden. Het in Frankrijk veel voorkomende gebruik dat het tekenen van een ‘voorlopig koopcontract’ sous seing privé gebeurt, kan sinds 2009 niet meer als het gaat om een promesse de vente of compromis de vente die afgesloten wordt voor een periode langer dan 18 maanden. Bij zulke overeenkomsten moet er een notaris aan te pas komen. Voorlopige contracten die voor een kortere periode zijn gesloten, maar in de praktijk worden verlengd en langer dan 18 maanden duren, zullen op dat moment ook door een notaris moeten worden vastgelegd. De minimum ‘waarborgsom’ is hier wel verplicht en vastgesteld op 5% en moet in handen van de notaris worden gelegd. In beide gevallen gaat het om transacties tussen natuurlijke personen. Wordt aan de nieuwe voorwaarden niet voldaan, dan zijn de contracten niet rechtsgeldig.
Volgens het Hof van Cassatie moet een verkoper die mondeling heeft beloofd zijn huis te zullen verkopen aan een gegadigde kope,r schadevergoeding betalen als hij zich terugtrekt omdat hij een hoger bod heeft gekregen. Die schadevergoeding moet worden betaald ook al is het compromis de vente nog niet getekend.
Cass, 3e Civ, 18 octobre 2011, n°10-22902
Voorbeeldbrief om af te zien van de koop binnen de periode van 7 dagen bedenktijd
Ook in Frankrijk geldt een wettelijke bedenktijd (période de rétractation of période de réflexion) van 7 kalenderdagen na het tekenen van het compromis de vente of vóór het tekenen van dat (voorlopige) koopcontract als dat bij de notaris gebeurt.
Naam, voornaam Plaatsnaam, le ….. 20..
adres
Recommandée avec avis de réception Naam en adres van de makelaar
Objet: notification de rétractationMaison située …….
appartenant à ………..
Monsieur, Madame,
Utilisant la faculté de rétractation offerte par l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, nous vous notifions par la présente lettre recommandée avec demande d’avis de réception notre décision de ne pas donner suite à l’acquisition de la maison citée en référence.
Conformément à l’article L 271-1 du même code, nous vous demandons de bien vouloir nous restituer la somme de € que nous vous avons remise par chèque bancaire lors de la signature de cet acte.
Nous vous prions, Monsieur, Madame, à l’expression de notre parfaite considération.
Handtekening
De acte authentique, de transportakte, kan alleen bij en door de notaris worden getekend. De Franse notarissen waren een actieve lobby-actie begonnen bij de volksvertegenwoordigers in regio’s, departementen en gemeenten om te voorkomen dat een wet wordt aangenomen waarbij het alleenrecht voor het passeren van aktes verdwijnt. Ook advocaten zouden volgens het voorstel een acte authentique moeten kunnen opstellen. Het parlement heeft het wetsvoorstel goedgekeurd, zodat nu ook advocaten aktes mogen passeren.
Het is lang niet altijd noodzakelijk om voor het ondertekenen van een compromis de vente naar Frankrijk af te reizen. Veel kan worden geregeld via fax en e-mail of met inschakeling van een volmacht, de zogenaamde procuration, meestal verleend aan een medewerker van het notariskantoor. Sommige notarissen gaan akkoord met de handtekening van de volmachtgever op de volmacht, vergezeld van een kopie van het paspoort, maar er zijn er ook die een signature légalisée verlangen, de in Nederland ondertekende volmacht bij een Nederlandse notaris of een legalisatie van consulaat of ambassade. Notarissen hebben inmiddels de elektronische handtekening geaccepteerd. Actes authentiques via de pc hebben nu dezelfde rechtskracht gekregen als die op papier.
Het is belangrijk om erop toe te zien dat mogelijke rechten zoals erfdienstbaarheden (servituten, servitudes), een termieten-, asbest-, lood- en energieverklaring, bijzonderheden over het bestemmingsplan én eventuele rechten van aangrenzende boeren in het voorlopig koopcontract staan vermeld. In feite zou de makelaar hier al eerder op moeten wijzen. Soms heersen er bijvoorbeeld rechten, zoals het recht van overpad (droit de passage, te herkennen op de kadastrale kaart in het gemeentehuis aan de stippellijnen op de percelen) en het recht om een waterleiding over je grond aan te leggen (de befaamde canalisation d’eau potable.) Als van het droit de passage 30 jaar lang geen gebruik is gemaakt, vervalt deze servitude. Gemeenten en nutsbedrijven nemen het meestal niet zo nauw met het informeren en vastleggen van erfdienstbaarheden, zo leert de praktijk. Het komt erop neer dat gemeenten het recht hebben om leidingen aan te leggen voor het transport c.q. afvoer van drink-, regen- en afvalwater. En voor het onderhoud moeten de aanwonenden het gewoon maar gedogen dat er machines op hun erfgoederen rijden om dat werk uit te voeren.
Een goede notaris zoekt het allemaal uit, heeft de plicht gegevens op te vragen en de uittreksels uit kadaster en hypotheekregister, met daarin opgenomen alle rechten, bij de akte te voegen. In elk goed compromis de vente staat verder nadrukkelijk dat de verkoper verplicht is het pand verzekerd te houden tot op het moment van ondertekening van de acte authentique. Ook staat er in dat de koper verplicht is aan te tonen (aan de notaris) dat het pand verzekerd is vanaf het moment van ondertekening van de acte authentique.
De plaatselijke belastingen worden met de nieuwe eigenaar verrekend; bij de taxe foncière: verkopende partij betaalt alleen dat deel dat hij vanaf 1 januari schuldig is tot aan het moment van verkoop in dat jaar. Bij de taxe d´habitation: verkopende partij betaalt een volledig jaar, vanaf 1 januari, zonder dat de kopende partij een deel restitueert gedurende datzelfde jaar. Bij de taxe foncière vindt dus verrekening plaats pro rata en bij de taxe d’habitation in principe niet. De eigenaar die elders in hetzelfde jaar een ander huis koopt, zal dus geen taxe d behoeven te betalen.
De afmetingen die terug te vinden zijn op de kadastrale kaarten wijken vaak van de werkelijkheid af. Zij worden vooral met fiscale bedoelingen bijgehouden. Dus het is altijd zaak om bij aan- en verkoop van onroerende zaken de landmeter er bij te halen. En de buurman is verplicht in de kosten van de opmeting te delen.
Bij een SSP is het niet ongewoon om een lijst op te stellen van de roerende goederen die worden overgenomen en de overeengekomen prijzen daarvan. Notarissen letten hier tegenwoordig goed op om misbruik te voorkomen, waarbij wordt gepoogd vermindering van overdrachtsbelasting te creëren door het huis laag te prijzen en de spullen hoog.
Ook in Frankrijk geldt een wettelijke bedenktijd (période de rétractation of période de réflexion) van zeven kalenderdagen na het tekenen van het compromis de vente of vóór het tekenen van dat (voorlopige) koopcontract als dat bij de notaris gebeurt. De termijn gaat in op het moment dat de koper per aangetekende brief, lettre recommandée avec avis de réception, de voorlopige akte heeft ontvangen. Doorslaggevend voor de periode is de datum van het poststempel of de datum van het briefje van de postbode met de melding dat er een aangetekend stuk op het postkantoor ligt. Als de termijn van zeven dagen eindigt op een zaterdag, zondag of erkende feestdag wordt deze verlengd met de eerstvolgende werkdag. Afzien van de koop kan via ook weer een aangetekende brief met ontvangstbevestiging aan de verkoper als onderhands een overeenkomst is gemaakt. Tijdens deze bedenktijd wordt uiteraard nog niets betaald, geen optierecht en geen waarborgsom. Notarissen gaan nogal verschillend om met die bedenkperiode als er buitenlanders in het spel zijn. Hoewel e-mail zijn intrede heeft gedaan, geschiedt nog veel van de papieren communicatie per post. Als er tussentijds wijzigingen optreden, wordt het correct naleven van de verplichting tot het geven van bedenktijd tamelijk omslachtig. Sommige makelaars en notarissen maken dan gebruik van zelfgemaakte voorcontracten, ontwerpcontracten, conceptcontracten of projets. Pas als koper en verkoper het geheel eens zijn, wordt de compromis de vente opgemaakt en opgestuurd naar de koper. De koper ondertekent deze en stuurt hem weer terug, vervolgens tekent de verkoper nog eens en pas dan gaat de bedenktijd in. In de meeste gevallen gaat dat goed, soms is er een verkoper die gedurende dat administratieve gedoe zijn huis aan een koper met een betere prijs verkoopt. Als de verkoper na het tekenen van het compromis de vente afziet van de transactie, moet hij het dubbele van de de gestorte waarborg terugstorten. Wie binnen de termijn van zeven dagen gebruik maakt van het recht om zich terug te trekken, moet de waarborgsoms binnen 21 dagen terugontvangen, gerekend vanaf de datum van de rétractation.
De bedenktijd geldt (nog) niet bij de aankoop van bouwgrond en bij een contract tussen een particulier en een architect.
Om samen als ongetrouwden een huis in Frankrijk te kopen is een samenlevingscontract/geregistreerd partnerschap niet strikt noodzakelijk. Het is altijd mogelijk om gezamenlijk een huis te kopen, 50/50 of welke verhouding dan ook. Iets anders ligt het erfrechttechnisch. Frankrijk erkent vanaf 13 mei 2009 buitenlandse samenlevingsvormen. Deze zijn nu gelijkgesteld met een Pacs waardoor de gunstige regelingen voor gehuwden en voor mensen die een Pacs hebben gesloten, ook op buitenlandse samenlevingsvormen van toepassing zijn. Bijvoorbeeld is hierdoor het successierecht bij vermakingen tussen de partners, nihil geworden. Het was echter de vraag of een Nederlands notarieel samenlevingscontract, ook onder deze regeling valt. Ton Steinz van het gelijknamige adviseursbureau heeft dat voorgelegd aan de Franse Minister van Justitie, die daarop heeft geantwoord dat thans zowel het Nederlandse geregistreerde partnerschap als het notariële samenlevingscontract, als Pacs worden erkend. Een instructie die in de maak is, zal dat nog expliciet aangeven. Aldus Ton Steinz.
De koper kan onder zijn verplichting tot koop uitkomen als de in de compromis de vente genoemde opschortende voorwaarden zich daadwerkelijk voordoen. In Frankrijk spreekt men van opschortende voorwaarden (conditions suspensives) bij de koop, niet van ontbindende voorwaarden zoals in Nederland. De reden daarvoor is dat men in Frankrijk het moment van de koopovereenkomst wil uitstellen – opschorten in juridische taal – tot zeker is dat aan alle voorwaarden is voldaan, zoals de financiering en de verkrijging van een CU (Certificat d’urbanisme) of bouwvergunning. De koop brengt in Frankrijk namelijk eigendomsoverdracht mee, en dat wil de koper uitstellen tot hij zekerheid heeft over alle voorwaarden. In Nederland brengt de enkele koop nog geen eigendomsoverdracht mee, de ‘levering’ gebeurt pas als de notariële akte is gepasseerd, waarna deze wordt ingeschreven in de openbare registers.
Mocht een beroep worden gedaan op een opschortende voorwaarde, bijvoorbeeld het niet rond krijgen van de financiering, dan zal hiervan schriftelijk melding moeten worden gemaakt. Bij gebruikmaking van dit droit de rétractation moet de brief door elk van de kopers worden gestuurd. Een eventueel betaalde waarborgsom (indemnité d’immobilisation of dépôt de garantie) moet dan binnen veertien dagen zijn teruggestort.
Voorbeeldbrief om af te zien van de koop als geen hypotheek is verkregen
Als het niet lukt om de financiering van het te kopen huis rond te krijgen, kan een beroep worden gedaan op de in het compromis de vente opgenomen opschortende voorwaarde.
Naam, voornaam Plaatsnaam, le ….. 20..
adres
Recommandée avec avis de réception Naam en adres van de notaris
Objet: refus de crédit immobilierMaison située …….
appartenant à ………..
Monsieur, Madame,
Le crédit immobilier que j’avais sollicité pour acquérir la maison située …… m’a a été refusé, comme l’atteste la lettre de la Banque X (naam bank invullen), dont vous voudrez bien trouver copie jointe.
Conformément à l’article L 312-16 du code de la consommation, je renonce à l’achat projeté.En conséquence, je vous prie de bien vouloir me restituer la somme de € (bedrag van de waarborgsom) que j’avais versée par chèque bancaire lors de la signature du compromis de vente.
Nous vous prions, Monsieur, Madame, à l’expression de notre parfaite considération.
Handtekening
Bij het kopen van een huis op tekening (acheter sur plans) gelden enkele afwijkende regels. Ook hier gaat aan het opmaken van de eigendomsakte een ‘voorlopig koopcontract’ vooraf: contrat de réservation of contrat préliminaire. Bij het ondertekenen van dit voorcontract kan de bouwer of projectontwikkelaar een garantiesom vragen van 2 tot 5% van de totale bouwsom. Het geld gaat niet naar de bouwer, maar naar een speciale derdenrekening. Ook bij deze overeenkomst kan een opschortende voorwaarde worden opgenomen, bijvoorbeeld het niet rond krijgen van de financiering. De definitieve akte moet bij de notaris worden vastgelegd: en l’état futur d’achèvement, wat wil zeggen dat de koper eigenaar is van de grond en van wat tijdens de ondertekening van deze akte al is gebouwd, met de aantekening dat wat verder nog wordt afgebouwd, ook tot de eigendom gaat behoren.
Onder nieuwbouw wordt verstaan hetgeen recent is gebouwd, maar ook, fiscaal gezien, voor een nieuw huis dat binnen vijf jaar voor de eerste keer wordt verkocht. In dit geval moest de koper notariskosten betalen, zoals diens vaste honoraria en de bijkomende kosten, maar geen overdrachtsbelasting. Per 1 januari 2013 is dit veranderd. Particulieren die hun nieuwe huis binnen vijf jaar verkopen behoeven niet meer de btw te verrekenen en de koper moet de normale overdrachtsbelasting betalen.
Kosten koper
| Aankoop huis van € 300.00 met een lening van € 150.000 | € |
| Beloning notaris | 2804 |
| Beloning notaris voor de lening | 522 |
| BTW | 726 |
| Droits de Mutation (overdrachtsbelasting) | 15.270 |
| Diverse kosten | 1460 |
| Totaal, afgerond | 20.800 (6,93%, waarvan 5,49% voor de schatkist ) |
| Aankoop huis van € 600.000 met lening van € 300.000 | € |
| Beloning notaris | 5279 |
| Beloning notaris voor de lening | 935 |
| BTW | 1292 |
| Droits de Mutation (overdrachtsbelasting) | 30.540 |
| Diverse kosten | 1940 |
| Totaal, afgerond | 40.000 (6,67%, waarvan 5,47% voor de schatkist) |
Voorkeursrecht voor gemeente en boeren
In Frankrijk bestaat nog de mogelijkheid dat na het ondertekenen van de voorovereenkomst het gemeentebestuur op de proppen komt met een besluit tot aankoop van het pand, de nogal gevreesde droit (of décision) de préemption (vrij vertaald: recht van voorkoop, voorkeursrecht). Als de gemeente ‘in het algemeen belang’ wil kopen en dezelfde prijs wil betalen als de vraagprijs of de overeengekomen prijs zoals die is opgenomen in het compromis de vente, is er niets tegen te doen. Theoretisch is het mogelijk een procedure te voeren als de motieven niet overtuigend zijn.
Bij het opmaken van het koopcontract zijn dergelijke ‘bedreigingen’ (le droit de préemption urbaine) standaard opgenomen in de opschortende voorwaarden. Bij landbouwgrond kan een voorkeursrecht ook nog worden uitgeoefend door de huidige pachter en de soms gevreesde grondbank SAFER.
Bij het aankopen van grond in Frankrijk van meer dan een hectare (soms al meer dan 2000 m²) kan een landbouwer uit de buurt via de grondbank SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural) een voorkeursrecht, het recht van eerste koop, uitoefenen. De SAFER heeft twee maanden de tijd om te beslissen of zij van dit recht gebruik wil maken en meestal is de notaris daarvan wel op de hoogte. In sommige departementen is het mogelijk iets te betalen (€ 100 tot € 150) om de procedure te bespoedigen. Laat de SAFER binnen de termijn niets van zich horen, dan is het gevaar geweken. Dit recht wordt dus zelden uitgeoefend, maar toch is de notaris verplicht de SAFER steeds in te lichten. Als hij dat vergeet, kan de SAFER binnen zes maanden de koop ongedaan laten maken. Als het recht werkelijk wordt uitgeoefend, is elke voorlopige overeenkomst tussen koper en verkoper automatisch geannuleerd en krijgt de koper de waarborgsom terug. Ook is dan geen makelaarsprovisie verschuldigd, maar meestal staat in een compromis de vente dat de makelaar ook betaald krijgt als een droit de préemption wordt uitgeoefend.
Als de boer niet wil kopen, kan hij eventueel ook pachten. Let op: indien men landbouwgrond tijdelijk – tegen betaling – in handen geeft van de plaatselijke agriculteur die af en toe het gras komt maaien, kan min of meer uit gewoonterecht een vorm van pachtrecht ontstaan. Er zijn door onwetendheid over deze gebruiksregels al veel ongelukken gebeurd. Laat die vriendelijke boer uit het dorp niet zonder een schriftelijk, jaarlijks te vernieuwen bruikleenovereenkomst je graslandje hooien. Het motto van een dergelijke afspraak kan zijn ‘verkoop van gras’, vente d’herbe. En verder niets. Er zijn er die bij de notaris een verklaring laten opmaken die beide partijen moeten ondertekenen en waarin staat vermeld dat de grond ‘om niet’ wordt uitgeleend voor telkens een periode van een jaar. Dat ‘om niet’ moet echt gratis zijn, dus niet verkapt via het laten maaien of onderhouden van het terrein. Bij een betrekkelijk bescheiden stuk grond zijn die problemen er niet, omdat de Franse wetgever meent dat een stukje grasland of een moestuin (zo rond de hectare) bij een (toekomstig) huis behoren. Kortom, het is zaak om een en ander goed uit te (laten) zoeken.
Het gemeentehuis, la Mairie, is daarbij het eerst aangewezen adres. En het kadaster is via internet te raadplegen. De website maakt het mogelijk om het kadastrale plan in te zien en te weten te komen wie de eigenaar is van een stuk grond. De persoonlijke kohiergegevens (belasting) zijn alleen toegankelijk voor de eigenaar. Uittreksels zijn gratis te downloaden. Het zoeken is mogelijk door precies een omschrijving in te voeren van het perceel of de naam van de zogeheten lieu-dit. Men kan niet alleen de gegevens van het gezochte perceel te weten komen, maar ook inzoomen en zelf lijnen en teksten invoeren. Sinds 2012 is het mogelijk meer gegevens te krijgen over onroerend goed, zoals oppervlakte, huurwaarde e.d. Deze informatie wordt geleverd op schriftelijk verzoek, waarna de gegevens op papier of via internet beschikbaar komen.
Ten slotte nog enige algemene informatie over pachten, door boeren meestal. De gewone pacht (bail) kent een duur van negen jaar en wordt normaal gesproken steeds met nieuwe perioden van negen jaar verlengd. De pachter is verzekerd van wettelijke prijzen en geniet verder veel bescherming: zo kan hij de pacht aan zijn kinderen overdragen en geniet hij een voorkeursrecht als de grond in de verkoop komt. Er zijn ook loopbaanpachten waarbij de pacht eindigt als de boer met pensioen gaat en sinds 2006 bestaan er de overdraagbare pachten. Deze overeenkomsten kunnen worden verkocht aan niet-familieleden. Bij deze constructie mag de eigenaar de pacht verhogen.
Niet-agrariërs die bij de aankoop van een woning in Frankrijk ook eigenaar worden van een stuk landbouwgrond en deze grond willen ‘onderhouden’ (zelf of door een nabij wonende boer), kunnen worden gedwongen toe te treden tot de MSA (Mutualité Sociale Agricole), waaraan men heffingen zal moeten afdragen. De definitie ‘onderhouden’ geldt al als je het stuk grond niet braak laat liggen. Het ‘onderhouden’ kan onder meer inhouden het (laten) hooien (en de verkoop van hooi), het laten grazen van dieren en de verkoop van fruit uit eigen boomgaard. De MSA kan onwetende Hollanders dwingen toe te treden als hun grond een achtste (in sommige departementen een tiende) is van het SMI (surface minimum d’installation; dit is het per departement vastgestelde minimumareaal voor een jonge boer bij vestiging.) Informatie over het SMI voor een bepaald departement kan worden ingewonnen bij de Direction Départementale du Ministère de l’Agriculture (DDA.)
In bepaalde situaties is het mogelijk om vrijstelling te krijgen van het afdragen van heffingen aan de MSA. Men moet dan onder meer kunnen aantonen dat er geen inkomsten/vergoedingen worden verkregen uit het onderhoud van de grond. Gezien de complexiteit van de MSA -regels en ter vermijding van complicaties met de Franse autoriteiten en met name de MSA, is het raadzaam zich van tevoren te laten voorlichten over de rechten en plichten waarmee men als eigenaar van landbouwgrond te maken krijgt: Service Régional de l’Inspection du Travail, de l’Emploi et de la Politique Sociale Agricole (SRITEPSA.) Het adres is op te vragen bij een DDA, een Chambre d’Agriculture of bij het landbouwbureau van de ambassade in Parijs, tel. 01 40 62 33 53/55, fax 01 40 62 34 52.
Definitieve koopakte
Wanneer alles is geregeld en de notaris zijn onderzoek heeft gedaan, komt de definitieve afwikkeling van de koopovereenkomst, de acte authentique de vente. Meestal duurt die notariële afronding een maand of twee, maar het kan ook twee jaar duren. Dat papier, de minute, blijft in het bezit van de notaris; de eigenaar ontvangt een copie authentique. De akte wordt bovendien ingeschreven in het hypotheekregister (fichier immobilier) dat berust bij het bureau des hypothèques.
Iedereen heeft inzage in het bestand, waar men te weten kan komen wie de eigenaar is van een bepaald huis of terrein, welke rechten erop gevestigd zijn en of er een hypotheek op rust.
De administratieve afwikkeling van de transactie bij de notaris is vergelijkbaar met die in Nederland; men zal persoonlijke gegevens moeten opgeven.
Als men in Nederland woont, is het ook bij het passeren van de koopakte niet altijd nodig om speciaal naar Frankrijk te reizen om persoonlijk aanwezig te zijn. Iemand van het notariskantoor kan een volmacht (procuration) krijgen om te ondertekenen. Maar er zijn ook erg strikte notarissen die wel de persoonlijke aanwezigheid eisen, bij gehuwde personen zelfs beide partners. Het is niet altijd verstandig om op afstand te tekenen, want het begrip ‘leeg opleveren’ wordt soms ruim geïnterpreteerd. Het is daarom aan te bevelen om voorafgaande aan de ondertekening van de acte authentique het huis nog eens na te lopen. En verder is het verplicht om bij het ondertekenen van aktes rond onroerende zaken een beëdigde tolk te hebben, zodat de taal geen probleem is. In de praktijk blijkt hiervan in Frankrijk niet veel terecht te komen, hoewel sommige notarissen in deze zaak weer erg strikt zijn.
Voor de groep Nederlanders die van plan zijn hun Franse huis te verkopen: als de akte is gepasseerd, staat niet direct de volgende dag de koopsom op de bankrekening. Het kan soms weken duren; opbellen of faxen of boos worden sorteert weinig effect. Officieel mag de notaris het geld pas overmaken als een eventuele lening is doorgehaald, de akte in het hypotheekregister is ingeschreven (meestal binnen 21 dagen) en de notaris van dat bureau de melding heeft ontvangen dat alles in orde is.
