De SCI (Société Civile Immobilière)


 

De SCI

Frankrijk kent een manier om gezamenlijk, met twee of meer personen, een huis te kopen. Dat is vooral handig als men niet gehuwd of ‘gepacseerd’ is en een alternatief zoekt voor het onverdeelde bezit, dat later voor speciale problemen kan zorgen bij bijvoorbeeld (echt)scheiding en overlijden of in geval van  een particuliere investeerder die wil meedragen in het risico van meer- of minderwaarde van het onroerend goed in de toekomst..

De kopers kunnen vóór de aankoop van een huis een société, een soort – niet-commerciële – maatschap oprichten waarin zij – en eventueel ook andere personen – aandeelhouder (associé) worden. Rechtspersonen kunnen ook aandeelhouder worden. De Franse notaris heeft standaard statuten liggen en regelt alles voor een honorarium tussen € 1200 en € 2400. Het vervullen van de inschrijvingsformaliteiten (handelsregister, publicatie) vergt verder zo’n € 300 tot € 500 aan extra kosten. Er zijn ook Nederlandse aanbieders die precies dezelfde dienst aanbieden, maar dan met uitleg in het Nederlands erbij.

Een SCI kent weinig vrijheigraden bij de formulering van de statuten, dus er kan niet zoveel mis gaan. Voor de oprichting van de société is geen minimumkapitaal vereist. Bij de maatschap zijn de vennoten zelf geen eigenaar meer van de onroerende zaak, maar bezitten zij de aandelen (de parts sociales.) De SCI is de eigenaar van de onroerende zaak. De aandelen zijn overigens wel overdraagbaar, waarbij de 5,09% ‘overdrachtsbelasting’ alleen hoeft te worden betaald over de netto waarde, dus verminderd met de schulden op die onroerende zaak. Ook komt er bij in- en uittreden geen kadaster aan te pas, maar de aandeelhouders moeten wel instemmen met toetreding van nieuwe aandeelhouders; bij verkoop moeten de stukken eerst aan de zittende aandeelhouders moeten worden aangeboden.

Bij overlijden of bij uit elkaar gaan, verdwijnt de maatschap niet, tenzij er nog maar één aandeelhouder overblijft. In dergelijke situaties zijn er nog twee mogelijkheden: binnen een jaar nieuwe aandeelhouders zien te regelen of de zaak liquideren. Dat gaat in twee stappen: het beint met de ‘dissolution’ (het ontbinden) : het vrijwillig verkopen van de goederen van een SCI, het betalen van eventuele schuldeisers. Zo’n ontbinding moet, evenals destijds de oprichting, in de krant worden bekendgemaakt (rubriek wettelijke advertenties) en gepubliceerd in het Handelsregister. Een liquidatie volgt daarna: het verdelen van de rest onder de aandeelhouders en vervolgens het uitschrijven van het bedrijf uit het handelsregister.

Het belang van een SCI voor buitenlanders wordt vaak overschat. Nu de Franse successiebelasting voor overblijvende partners is afgeschaft, blijkt de noodzaak tot oprichting van een SCI steeds kleiner. In geval u twijfelt of een SCI een goed idee is om uw Franse aankoopplan voor onroerend goed  te realiseren, is het antwoord bijna altijd: nee, hou het simpel.

Bezitters van Frans onroerend goed in een SCI of andere rechtspersonen moeten officieel jaarlijks 3% belasting betalen over de waarde van het onroerend goed, als zij niet jaarlijks een formulier insturen waarop precies staat vermeld om welk onroerend goed het gaat en wie de aandeelhouders zijn. De heffing is bedoeld om anoniem (buitenlands) bezit van Frans onroerend goed te voorkomen. Wie een SCI heeft kan ontheffing krijgen door invulling van het formulier Cerfa 2072, dat voor 1 mei moet worden ingezonden.

Stellen die leven onder het Franse huwelijksregime van de communauté universelle, vergelijkbaar met de Nederlandse ‘gemeenschap van goederen’, hoeven niet te denken over een SCI , immers, de gehele boedel gaat via de donation entre époux naar de overblijvende partner. Er vindt dus bij het overlijden van een van de partners geen verdeling plaats en kinderen kunnen het opeisen van hun wettelijk erfdeel uitstellen tot het overlijden van de langstlevende. Dat moet dan wel vastgelegd worden in een testament. Een dergelijke actie heet legs de residuo, de Franse notaris is op de hoogte van deze nieuwe vorm van uitstel. Erfgenamen kunnen in een SCI toetreden – als de statuten dit toelaten – en de partner die vertrekt, kan zijn of haar aandelen verkopen. De nieuwe toetreder hoeft alleen registratiebelasting (‘overdrachtskosten’) van 5,09% te betalen over de waarde van zijn aandeel in de SCI , dus geen notariskosten of kosten van wijziging op het hypotheekkantoor. Bij overdracht van de aandelen bepaalt het vermogen van de SCI  – vaak de handelswaarde van de onroerende zaak – de prijs van de aandelen. Bij de verkoop van de aandelen moet belasting op de  plus-value worden betaald, dus een SCI is niet een ontsnapping aan toekomstige winstbelasting..

Aandeelhouders hebben het recht om uit te treden of hun aandelen te verkopen. Het eerste kan, afhankelijk van de statuten, als een meerderheid akkoord gaat. De vertrekkende aandeelhouder heeft recht op terugbetaling van zijn aandelen of het terugstorten van zijn in natura ingebrachte aandeel. De waarde moet in goed onderling overleg worden vastgesteld en als dat niet lukt, moet er een deskundige bij komen. Als de partijen het niet eens kunnen worden over de aanwijzing van zo’n expert immobilier moet het tribunal de grande instance via een kort geding eraan te pas komen.

Er komen situaties voor dat bij schenkingen, erfenissen, echtscheidingen de waarde van de aandelen van een SCI moeten worden bepaald. De Franse wet spreekt hierbij van de verkoopwaarde in het vrije economische verkeer, de valeur vénale. Men kan aan de hand van een flink aantal criteria zelf een schatting maken. maar er gelden ook persoonlijke, subjectieve beoordelingsargumenten, die reden tot conflicten kunnen geven. Een beroep op een professionele taxateur zal dan uitkomst moeten bieden.

De aandeelhouders van de SCI moeten een beheerder/directeur (gérant) aanwijzen, die de boeken moet (laten) bijhouden, en er moet een bankrekening worden geopend op naam van de SCI. Zo’n beheerder zal meestal een aandeelhouder van de SCI zijn, die overigens in Nederland kan blijven wonen. De gérant kan volstaan met het voeren van een eenvoudige boekhouding voor eigen gebruik. Nog eenvoudiger is het om de bankafschriften te bewaren, waarop de inkomsten en uitgaven van de SCI staan vermeld. Een SCI mag niet verhuren en hoeft dan ook geen jaaraangiftes vennootschapsbelasting te doen .

Een SCI mag haar onroerend goed ter beschikking stelt aan haar aandeelhouders, met of zonder huur. Bij de aankoop door een SCI  van bouwgrond (terrain à bâtir) is de situatie weer iets anders, dan zal naast de overdrachtsbelasting ook nog 19,6% btw moeten worden betaald, plus uiteraard het honorarium van de notaris.

Op het moment dat een aandeelhouder geld leent aan de SCI, komt dat geld op de compte courant. De aandeelhouder heeft dan een vordering op de SCI. Bij verkoop of schenking van aandelen wordt deze vordering in mindering gebracht bij de bepaling van de waarde van de aandelen. Als de aandeelhouders in Nederland wonen

Normaal gesproken wordt het tweede huis in het buitenland voor de Nederlandse belastingdienst ingebracht in box 3 als duidelijk blijkt dat de SCI  naar Nederlands recht ‘transparant’ is, dat de aandeelhouders direct in de maatschap participeren of direct ook eventueel gemaakte winsten uitgekeerd krijgen.

Sinds 2012 is het niet meer mogelijk om vorderingen of schulden op de SCI af te trekken van de totale waarde van de aandelen bij de vraag of al dan niet vermogensbelasting ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) moet worden betaald.

Over het algemeen geldt dat een Franse notaris goed op de hoogte is van de regelgeving bij de oprichting van een SCI die eigenaar wordt van een Franse résidence primaire. Maar als het gaat om de aankoop van een Frans vakantiehuis via de SCI en ook de Nederlandse fiscus nog een rol speelt, is het zeker aan te raden om ook Nederlandse expertise te zoeken. Want de Franse notaris kent echt niet alle belastingregels en -regeltjes op dit punt in Nederland. Zo is er heffingstechnisch gesproken een verschil in overdracht van de aandelen van de SCI, is er onderscheid bij volgestorte aandelen of aandelen waarop vorderingen rusten en ligt de zaak anders als alleen het huis wordt verkocht en de SCI wordt opgeheven.

Als je als niet-gehuwd stel een huis in Frankrijk koopt, zijn er vaak betere oplossingen te verzinnen dan het oprichten van een SCI . Denk bij voorbeeld aan de Pacs , wellicht toch trouwen, de clause de tontine d’accroissement etc.

De verschillende vormen van onroerendgoedbezit in Franrijk op een rij:

Vormen van eigendom Belanghebbenden
Doelstelling
SCI Familie, erfgenamen, ongehuwd samenwonenden Verkoopkosten lager
Bij aankoop door 2 personen, kan bij overlijden overblijvende partner blijven wonen
Onverdeeld eigendom, indivision Ongehuwde stellen
Gehuwden met huwelijkse voorwaarden (séparés de biens)
Aankoop door twee personen, ieder voor zijn ingebracht aandeel eigenaar
Bloot eigendom, nue-propriété Toekomstige erfgenamen (bij schenkingen)
Belastingplichtigen voor de vermogensbelasting ISF
Verlaging van successierechten later
Vrijstelling voor de vermogensbelasting ISF
Vruchtgebruik, usufruit Ouders kunnen blijven wonen, eventuele huurpenningen zijn voor de vruchtgebruiker Alleen het bloot eigendom is onderhevig aan schenkingsrechten
Tontine Ongehuwd samenwonenden Overgang naar overblijvende partner zonder successierechten

©2018 Communities Abroad  |  infofrankrijk.com

DISCLAIMER

Login

of    

Forgot your details?

Create Account