SCI, ‘en viager’


De SCI

Er bestaat in Frankrijk een vrij veel toegepaste manier om gezamenlijk, met twee of meer personen, een huis te kopen. Dat is vooral handig als men niet gehuwd of ‘gepacseerd’ is en een alternatief zoekt voor het onverdeelde bezit, dat later voor problemen kan zorgen bij bijvoorbeeld (echt)scheiding en overlijden. Naar verwachting zal de oprichting van SCI’s minder gebruikt worden als gevolg van de wijzigingen van het Franse erf- en successierecht.

De kopers kunnen vóór de aankoop van een huis een société, een soort – niet-commerciële – maatschap oprichten waarin zij – en eventueel ook andere personen – vennoot, aandeelhouder (associé) worden. Rechtspersonen kunnen ook aandeelhouder worden. Een meestal ingewikkelde zaak als je het op eigen houtje doet, zo’n oprichting van een SCI  (société civile immobilière) met een maximale levensduur van 99 jaar. De Franse notaris heeft standaard statuten liggen en regelt alles voor een honorarium van € 1500 tot € 2500. Het vervullen van de inschrijvingsformaliteiten  (handelsregister, publicatie) vergt zo’n € 450 tot € 850. Er zijn ook Nederlandse advocaten die precies dezelfde dienst aanbieden, maar dan tegen het dubbele tarief.

Een SCI kent weinig marges bij de formulering van de statuten, dus er kan niet zoveel mis gaan. Voor de oprichting van de société is geen minimumkapitaal vereist. Bij de maatschap zijn de vennoten zelf geen eigenaar meer van de onroerende zaak, maar bezitten zij de aandelen (de parts sociales.) De SCI  is de eigenaar van de onroerende zaak. De aandelen zijn overigens wel overdraagbaar, waarbij de 5,09% ‘overdrachtsbelasting’ alleen hoeft te worden betaald over de netto waarde, dus verminderd met de schulden op die onroerende zaak. Ook komt er bij in- en uittreden geen kadaster aan te pas, maar de aandeelhouders moeten wel instemmen met toetreding van nieuwe aandeelhouders; bij verkoop zullen de stukken eerst aan de zittende aandeelhouders moeten worden aangeboden.

Bij overlijden of bij uit elkaar gaan, verdwijnt de maatschap niet, tenzij er nog maar één aandeelhouder overblijft. In dergelijke situaties zijn er nog twee mogelijkheden: binnen een jaar nieuwe aandeelhouders zien te regelen of de zaak liquideren of opheffen. De leerboeken zeggen dat onder een dissolution (het ontbinden) moet worden verstaan het vrijwillig verkopen van de goederen van een SCI, het betalen van eventuele schuldeisersen, het verdelen van de rest onder de aandeelhouders. Zo’n ontbinding moet, evenals destijds de oprichting, in de krant worden bekendgemaakt (rubriek wettelijke advertenties) en gepubliceerd in het Handelsregister. Een liquidatie is meer gedwongen bijvoorbeeld door een rechterlijke uitspraak. De afwikkeling wordt dan aan liquidateurs overgelaten.

Wordt de SCI opgericht vóór de aankoop, dan is het nadenken over het nut daarvan afhankelijk van tal van zaken die zeer kunnen uiteenlopen: waarde van het onroerend goed, vermogenssituatie van partners, relatie partners, kinderen, fiscale woonplaats enzovoort. Je kunt daarom niet in algemeenheden spreken van ‘zo zit het’. Het hangt van de persoonlijke, specifieke situatie af hoe een constructie moet worden opgezet. Enkele Nederlandse adviseurs waren een paar jaar geleden erg actief bij het opzetten van SCI ’s die in Frankrijk een huis kochten. Achteraf bleek nogal eens dat deze activiteit vooral viel te verklaren uit de vergrote honorariumomzetten van deze adviseurs. Het belang van een SCI  voor buitenlanders is vaak overschat. Nu de Franse successiebelasting voor overblijvende partners is afgeschaft, blijkt de noodzaak tot oprichting van een SCI steeds kleiner. Of zoals Wim van Teeffelen van Ondernemen-Frankrijk het formuleert: ‘In geval u twijfelt of een SCI een goed idee is om uw Franse aankoopplan voor onroerend goed  te realiseren, is het antwoord bijna altijd: nee, hou het simpel. U bent er tenslotte niet om adviseurs aan omzet te helpen’.

Ook na de aankoop van een huis kan nog een SCI  worden opgericht, maar dan zijn de kosten aanzienlijk hoger. Bij de inbreng van een huis in een SCI  behoeft dan geen overdrachtsbelasting te worden betaald (apport pur et simple.) De inbrenger ontvangt dan de aandelen. Koopt de SCI  een huis, dan zijn wel registratierechten verschuldigd (apport à titre onéreux.)

Bezitters van Frans onroerend goed in een SCI of andere rechtspersonen moeten officieel jaarlijks 3% belasting betalen over de waarde van het onroerend goed, als zij niet jaarlijks een formulier insturen waarop precies staat vermeld om welk onroerend goed het gaat en wie de aandeelhouders zijn. De heffing is bedoeld om anoniem (buitenlands) bezit van Frans onroerend goed te voorkomen. Wie een SCI heeft kan ontheffing krijgen door invulling van het formulier Cerfa 2072, dat voor 1 mei moet worden ingezonden. De praktijk leert dat lang niet overal deze regeling wordt toegepast.

Ook in Nederland wonende ongetrouwde stellen en homoparen blijken veel van de constructie gebruik te maken en kunnen hiermee via een testament de partner laten erven. Stellen die leven onder het Franse huwelijksregime van de communauté universelle, vergelijkbaar met de Nederlandse ‘gemeenschap van goederen’, hoeven niet te denken over een SCI , immers, de gehele boedel gaat via de donation entre époux naar de overblijvende partner. Er vindt dus bij het overlijden van een van de partners geen verdeling plaats en kinderen kunnen het opeisen van hun wettelijk erfdeel uitstellen tot het overlijden van de langstlevende. Dat moet dan wel vastgelegd worden in een testament. Een dergelijke actie heet legs de residuo, de Franse notaris is op de hoogte van deze nieuwe vorm van uitstel. Erfgenamen kunnen in een SCI  toetreden – als de statuten dit toelaten – en de partner die vertrekt, kan zijn of haar aandelen verkopen. De nieuwe toetreder hoeft alleen registratiebelasting (‘overdrachtskosten’) van 5,09% te betalen over de waarde van zijn aandeel in de SCI , dus geen notariskosten of kosten van wijziging op het hypotheekkantoor. Bij overdracht van de aandelen bepaalt het vermogen van de SCI  – vaak de handelswaarde van de onroerende zaak – de prijs van de aandelen.Ook moet bij de verkoop van de aandelen belasting op de plus-value worden betaald.

Aandeelhouders hebben het recht om uit te treden of hun aandelen te verkopen. Het eerste kan, afhankelijk van de statuten,  als een meerderheid akkoord gaat. De vertrekkende aandeelhouder heeft recht op terugbetaling van zijn aandelen of het terugstorten van zijn in natura ingebrachte aandeel. De waarde moet in goed onderling overleg worden vastgesteld en als dat niet lukt, moet er een deskundige bij komen. Als de partijen het niet eens kunnen worden over de aanwijzing van zo’n expert moet het tribunal de grande instance via een kort geding eraan te pas komen.


De taxateur, de expert immobilier
Er komen situaties voor dat bij schenkingen, erfenissen, echtscheidingen de waarde van de Franse woning moet worden bepaald. De Franse wet spreekt hierbij van de verkoopwaarde in het vrije economische verkeer, de valeur vénale. Men kan aan de hand van een flink aantal criteria zelf een schatting maken: vergelijkbare woningen in dezelfde regio is één van de meest toegepaste. Maar er gelden ook persoonlijke, subjectieve beoordelingsargumenten, die reden tot conflicten kunnen geven. Een beroep op een professionele taxateur zal dan uitkomst moeten bieden. In Frankrijk mogen makelaars (agents immobilier), een taxateur (expert) of een notaris een waarde bepalen van een huis. Na een bezoek aan het pand geeft de deskundige een schatting, waarbij rekening is gehouden met de oppervlakte, de vierkantemeterprijs in de directie omgeving en een aantal waarderingscriteria zoals uiterlijk en standing. Bij conflicten laat een rechter de taxatie verrichten door een erkende taxateur (expert immobilier agréé) die grondiger te werk gaat.


Verder is de aanwijzing van een beheerder/directeur (gérant) noodzakelijk, die de boeken moet (laten) bijhouden, en er moet een bankrekening worden geopend op naam van de SCI. Zo’n beheerder zal meestal een aandeelhouder van de SCI zijn, die overigens in Nederland kan blijven wonen of daar een postadres kan aanhouden voor de rekeningen van de EDF en andere nutsbedrijven. De gérant kan volstaan met het voeren van een eenvoudige boekhouding voor eigen gebruik. Nog eenvoudiger is het om de bankafschriften te bewaren, waarop de inkomsten en uitgaven van de SCI  staan vermeld. Wel moet ook nog een balans worden opgemaakt, waarop simpel kan worden vermeld hoe de activa en passiva er op 31 december uitzien. Jaarlijks moet voor 1 maart in tweevoud een verklaring van de resultaten worden ingediend bij de belastingdienst in de plaats waar de SCI  is ingeschreven. Zo’n aangifte op formulier Cerfa 2071 als er inkomsten zijn geweest en 2072 als geen belasting hoeft te worden betaald. Op het moment dat een SCI niet verhuurt, kan – jaarlijks – worden verzocht om ontheffing van het doen van aangifte.

Bij (huur)inkomsten van niet gemeubileerd onroerend goed moet worden aangegeven welk deel aan elk van de associés is toegekend minus de evenredig verdeelde gemaakte kosten in het boekjaar, zoals onderhoud en reparatie, rente van schulden, makelaarskosten om een huurder te zoeken en 8% voor het totaal van beheerskosten en verzekeringspremie(s.) De Franse fiscus kan soms om deze ‘boekhouding’ vragen bij een controle naar het al of niet fictief zijn van de SCI . Als de SCI  alleen op papier bestaat om fiscale trucs uit te halen, kan de belastingdienst optreden en de maatschap opheffen. Met alle gevolgen van dien: een overdracht van het onroerend goed naar de deelgerechtigden (associés) waarbij ook de belasting op de winst (de befaamde/beruchte belasting op de plus-value) een rol kan gaan spelen.

Een SCI  dient belastingtechnisch transparant te zijn. Dit is onder de voorwaarde dat de SCI  het pand ter beschikking stelt aan zijn aandeelhouders, zonder daarvoor huur te rekenen. Anders moet de SCI  in Frankrijk zelfstandig aangifte doen. Huurinkomsten minus de kosten worden evenredig verdeeld over de participanten. Zij zullen dus belasting moeten betalen over die bij hun overige inkomen opgetelde huuropbrengsten (te melden op hun aangifteformulier voor de inkomstenbelasting (Impôt sur le Revenu.) Men kan ook kiezen voor het betalen van vennootschapsbelasting bij een SCI in plaats van de inkomstenbelasting. Als eenmaal voor dat soms profijtelijke regime is gekozen, kan men niet meer terug. Voordelen van l’impôt sur les sociétés zijn o.m. dat de kosten bij de koop (notaris, inschrijvingskosten e.d.) aftrekbaar zijn, alsook de afschrijvingen van de bouw of latere uitbreidingen, jaarlijk met 2 à 4%. De associés worden alleen belast over de dividenden die zijn ontvangen en daarom wordt er vaak voor gezorgd dat de SCI behoorlijk in de schulden zit en dus geen winst kan uitkeren. Het is een kwestie van het vergelijken van de belastingpercentages: 33,3% vennootschapsbelasting of het percentage voor de IB. Bovendien is de taxe op de winst voor de korte termijn bij IS 33,3% en bij de plus-values à long terme 19%.

Bij de aankoop door een SCI  van bouwgrond (terrain à bâtir) is de situatie weer iets anders, dan zal naast de overdrachtsbelasting ook nog 19,6% btw moeten worden betaald, plus uiteraard het honorarium van de notaris.

De Franse belasting heeft ook nog wel iets aardigs in petto voor de aandeelhouders van een SCI die in Frankrijk wonen en daar belastingplichtig zijn. Het gaat dan om het verminderen van de successiebelasting door bijvoorbeeld ‘aandelen’ (parts) van de maatschap tegen een fiscaal mild tarief te schenken aan de kinderen. Elke ouder mag per kind elke zes jaar (wordt tien jaar) bijna  € 160.000 belastingvrij schenken. De overdrachtsbelasting bedraagt 5,29% (0% als de overdracht plaatsvindt binnen drie jaar na de oprichting van de SCI.) In de loop van de tijd kan op deze manier vrijwel het gehele bezit in de SCI  belastingvrij aan de kinderen worden geschonken. Wie onroerend goed wil schenken, hoeft niet het volledig eigendom van de hand te doen, maar kan ook alleen het bloot eigendom of alleen het vruchtgebruik weggeven. Dat kan ook via een SCI die met het geld dat de kinderen/aandeelhouders via een schenking hebben gekregen en vervolgens aan de SCI hebben uitgeleend, het blote eigendom koopt. Bij schenking van parts in bloot eigendom worden de schenkingsrechten berekend over de waarde van dat bloot eigendom (lager uiteraard dan het volle bezit.) De waarde van dat bloot eigendom wordt vastgesteld door een fiscaal schijvensysteem. Bijvoorbeeld: de vruchtgebruiker is 20 jaar, dan is het deel van het bloot eigendom vastgesteld op 10% van het volle eigendom. Dat laatste percentage neemt geleidelijk toe tot 90 bij een leeftijd van 91 jaar en ouder van de vruchtgebruiker. Ten slotte: bij overlijden van de schenker ontvangen de kinderen automatisch het vruchtgebruik en worden zo volledig eigenaar van de aandelen zonder successierechten te betalen. De werkelijke waarde van het onroerend goed in deze gevallen: de schulden op het onroerend goed worden eerst afgetrokken en over het actif net wordt de belasting berekend bij het doen van schenkingen.

Op het moment dat een aandeelhouder geld leent aan de SCI, komt dat geld op de compte courant. De aandeelhouder heeft dan een vordering op de SCI. Bij verkoop of schenking van aandelen wordt deze vordering in mindering gebracht bij de bepaling van de waarde van de aandelen. Als de aandeelhouders in Nederland wonen ten tijde van overlijden, zal de lener over de hoogte van zijn vordering op de SCI in Nederland naar alle waarschijnlijkheid successiebelasting moeten betalen. Nuttig om te weten is dat onroerend goed in Frankrijk wordt belast (er is wel een mogelijkheid om het betalen van dubbele successieheffing te voorkomen), maar dat de aandelen in een SCI, roerende zaken, vererven naar het Nederlandse recht, al zijn ze onderhevig aan de Franse successiebelasting. Stapje voor stapje schrijdt Europa voort bij de belastingharmonisatie; de aftrek van het Franse successierecht geldt nu ook voor Nederlandse belastingplichtigen die belangen bezitten in vennootschappen als de SCI. En in Frankrijk zelf is de successiebelasting voor overblijvende partners in een huwelijk of een Pacs  (geregistreerd partnerschap) vrijwel afgeschaft.

Normaal gesproken wordt het tweede huis in het buitenland voor de Nederlandse belastingdienst ingebracht in box 3 (fictieve rendementsheffing.) De ervaring leert dat de Nederlandse Belastingdienst de SCI  echter vaak in box 2 (aanmerkelijk belang) onderbrengt. Wanneer men de Franse statuten wat anders redigeert, zal de Nederlandse fiscus bereid zijn de waarde van het huis in box 3 te accepteren als duidelijk blijkt dat de SCI  naar Nederlands recht ‘transparant’ is, dat de aandeelhouders direct in de maatschap participeren of direct ook eventueel gemaakte winsten uitgekeerd krijgen. Inmiddels lijkt het erop dat de Nederlandse belastingdienst de SCI met standaardstatuten niet meer in box 2 onderbrengt. Maar als iemand gaat rommelen met statuten weet je natuurlijk nooit wat er gebeurt. De Nederlandse belastingdienst heeft nu wel begrepen dat de Franse SCI  aan de eisen van transparantie voldoet en dus het bezit in box 3 zal onderbrengen voor wie Nederland als fiscale woonplaats heeft. In box 2 worden tweede huizen  belast als deze zijn ingebracht in een vennootschap met een in aandelen verdeeld kapitaal en de belastingplichtige voor ten minste 5% aandeelhouder is. Een SCI  is zo’n vennootschap. Maar als de reserves van de vennootschap rechtstreeks bij de deelnemers belastbaar zijn, is het aanmerkelijkbelangregime niet nodig. Dat moet dus in de statuten worden vastgelegd om de SCI in box 3 terecht te laten komen.

Sinds 2012 is het niet meer mogelijk om vorderingen of schulden op de SCI af te trekken van de totale waarde van de aandelen bij de vraag of al dan niet vermogensbelasting ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) moet worden betaald.

Over het algemeen geldt dat een Franse notaris goed op de hoogte is van de regelgeving bij de oprichting van een SCI die eigenaar wordt van een Franse résidence primaire. Maar als het gaat om de aankoop van een Frans vakantiehuis via de SCI en ook de Nederlandse fiscus nog een rol speelt, is het zeker aan te raden om ook Nederlandse expertise te zoeken. Want de Franse notaris kent echt niet alle belastingregels en -regeltjes op dit punt in Nederland. Zo is er heffingstechnisch gesproken een verschil in overdracht van de aandelen van de SCI, is er onderscheid bij volgestorte aandelen of aandelen waarop vorderingen rusten en ligt de zaak anders als alleen het huis wordt verkocht en de SCI  wordt opgeheven.

De algemene stelling dat ongetrouwde stellen het fiscaal niet vriendelijk kunnen regelen is in het algemeen niet waar, het hangt van de situatie af. Als het gaat om de regeltjes van in- en uittreden en om de verkoop tussen twee eigenaren te regelen, is het afhankelijk van de persoonlijke situatie van de eigenaren/kopers of er en indivision wordt gekocht, een contrat d’indivision wordt opgesteld, of dat een SCI  wordt opgericht. Als je als niet-gehuwd stel een huis in Frankrijk koopt, zijn er vaak betere oplossingen te verzinnen dan het oprichten van een SCI . Denk bij voorbeeld aan de Pacs  (samenlevingscontract, meer hierover in het volgende hoofdstuk), wellicht toch trouwen, de clause de tontine d’accroissement etc. Ten slotte: Een SCI  is in principe niet geschikt om er zaken mee te doen Dan kan men beter denken aan de oprichting van een SARL of entreprise individuelle.

De verschillende vormen van onroerendgoedbezit in Franrijk op een rij:

Vormen van eigendom Belanghebbenden
Doelstelling
SCI Familie, erfgenamen, ongehuwd samenwonenden Verkoopkosten lager
Bij aankoop door 2 personen, kan bij overlijden overblijvende partner blijven wonen
Onverdeeld eigendom, indivision Ongehuwde stellen
Gehuwden met huwelijkse voorwaarden (séparés de biens)
Aankoop door twee personen, ieder voor zijn ingebracht aandeel eigenaar
Bloot eigendom, nue-propriété Toekomstige erfgenamen (bij schenkingen)
Belastingplichtigen voor de vermogensbelasting ISF
Verlaging van successierechten later
Vrijstelling voor de vermogensbelasting ISF
Vruchtgebruik, usufruit Ouders kunnen blijven wonen, eventuele huurpenningen zijn voor de vruchtgebruiker Alleen het bloot eigendom is onderhevig aan schenkingsrechten
Tontine Ongehuwd samenwonenden Overgang naar overblijvende partner zonder successierechten

Kopen en viager

De Franse notaris is ook de adviseur in voor Hollandse begrippen wat meer buitenissige constructies. Het komt wel eens voor dat oudere mensen hun huis verkopen en een klein deel in contanten ontvangen. De rest van de koopsom wordt in een vorm van een jaarlijkse lijfrente betaald. De nieuwe eigenaar blijft die rente viagère betalen tot de dood van de verkoper. Dat kan voordelig zijn voor de koper als de verkoper vroeg sterft, het kan een dure grap worden als de verkoper 105 jaar oud wordt.

Het weinig toegepaste systeem staat bekend als kopen en viager. Het door sommigen nog als een gokje gezien fenomeen komt weer een beetje terug. Het lijkt een weddenschap op de vroegtijdige dood van de eigenaar. De eigenaar ontvangt levenslang (viager betekent à vie, voor het leven) een bedrag uitgekeerd, terwijl hij of zij in het huis kan blijven wonen en van het contante deel (le bouquet) het huis kan laten opknappen of een mooie reis kan maken. Wel jammer voor de kinderen, die bij de dood niets van het huis zullen ontvangen.

De overeenkomst moet uiteraard via de notaris lopen. Hier volgen wat noodzakelijke termen. Le bouquetis het deel van de koopsom dat bij het sluiten van de overeenkomst daadwerkelijk wordt betaald, verplicht is dat overigens niet. De verkoper heet de crédirentier en de koper débirentier. Er zijn twee vormen van viager: de vrije (viager libre) en de niet-vrije (viager occupé.) In het eerste geval kan de koper volledig beschikken over het onroerend goed (erin gaan wonen of het weer verkopen – de jaarlijkse rente is dan vrij hoog); in het tweede geval kan de verkoper er blijven wonen en die geniet tot aan zijn of haar dood het vruchtgebruik. Voorbeeld van de orde van grootte: een huis van € 380.000 vraagt een bouquet van € 78.000 en een rente van € 600 per maand. De rente moet periodiek worden herzien, ook al staat dat niet in het contract.

Het voordeel van een huis en viager verkopen is dat de meestal oudere bewoner die een klein pensioen geniet en met de ontvangen rente (die is geïndexeerd en fiscaal vriendelijk wordt bejegend) een leuke aanvulling op het pensioen ontvangt, bij een viager libre is verlost van de onderhoudskosten en bij een viager occupé lekker in het eigen huis kan blijven wonen. Bij viager betaalt de koper namelijk de grote onderhoudskosten en de taxe foncière. De verkoper doet het gewone onderhoud en betaalt de taxe d’habitation. De fiscaliteit en de rente en viager houden verband met de leeftijd waarop deze lijfrente wordt genoten. Voor de inkomstenbelasting wordt een aftrek op de genoten rente toegepast van 30% voor personen die jonger zijn dan 50 jaar, 50% voor personen tussen de 50 en 59 jaar, 60% voor mensen tussen de 60 en 69 jaar en zelfs 70% voor de nog ouderen.

Het voordeel van een huis en viager kopen is dat een jong iemand die wel le bouquet kan betalen maar geen lening of hypotheek wil afsluiten, toch relatief goedkoop over onroerend goed kan beschikken. Onzekerheden bij deze viager libre zijn de duur van het contract en de indexeringen. Voor mensen die al een huis bezitten maar later over het nu bewoonde huis (viager occupé) willen beschikken, kan het voordelig zijn om de viager-constructie toe te passen. De berekening van de hoogte van de jaarlijkse rente hangt af van de waarde van het huis, de levensverwachtingen van de verkoper en het verlangde rendement.

©2017 Communities Abroad  |  infofrankrijk.com

DISCLAIMER

Login

of    

Forgot your details?

Create Account