Regelgeving, subsidies


Certificat d'urbanisme

Wie een stuk grond wil kopen om er een huis op te bouwen moet weten of het mag worden bebouwd, of het een terrain constructible is. Dat staat in het bestemmingsplan, de PLU, Plan Local d’Urbanisme. De oude naam is POS, Plan d’Occupation du Sol. Je kunt als belangstellende koper een CU, Certificat d’Urbanisme aanvragen voor het voorgenomen gebruik en wel bij de gemeente, die verplicht is om een CU af te geven, uiterlijk binnen twee maanden.

Dat CU kan positief of negatief zijn of positief met voorwaarden (in het zuiden bijvoorbeeld: solide bosbrandpreventie). Tijdens het aankoopproces wordt het krijgen van een positief CU meestal als opschortende voorwaarde gesteld. Er bestaan twee modellen: een détaillé (officieel een CU opérationnel), vol met voorschriften en bepalingen die nodig zijn bij de verlangde nieuwbouw of te plegen grote restauratie, en een simplifiée, ook wel genoemd een CU ordinaire of certificat d’information, waarin enkele algemene regels over de bestemming van de grond zijn gegeven. Het certificat d’information moet binnen een maand na de aanvraag worden afgegeven en een certificat opérationnel binnen twee maanden.

Een CU is gratis, zelfs als men hem schriftelijk aanvraagt en laat opsturen. Het certificat d’information is uitsluitend informatief en vermeldt soms ook de plaatselijke belastingen. Beide documenten zijn anderhalf jaar geldig en kunnen daarna nog met een jaar worden verlengd, als dat ten minste twee maanden voor het verstrijken van het eerste jaar is aangevraagd en de omstandigheden niet zijn gewijzigd. In grotere gemeenten kan een aspirant-koper van een stukje grond het PLU inzien, waarop de bestemmingen van het gemeentelijk grondgebied staan vermeld. De term CU negatif komt veel voor in de spreektaal en betekent dat een gemeente een verzoek om bijvoorbeeld een bestemming van een onroerend goed te veranderen, niet toestaat.

Veel gebruikt is ook de afkorting COS, coefficient d’occupation du sol. Deze COS geeft aan welk gedeelte van een terrein mag worden bebouwd: een coëfficiënt van 0,30 op een stuk bouwgrond van 1000 m² betekent dat men 300 m² kan bebouwen inclusief al het buitenwerk. Het woondeel daarvan mag hooguit 80% zijn, derhalve 240 m²aan ‘huis’. Het Franse parlement ten tijde van de regering Sarkozy heeft een wetsvoorstel aangenomen om de bouwrechten met 30% uit te breiden voor een periode van drie jaar, en wel van 1 januari 2013 tot 31 december 2015. De toenmalige regering wilde daarmee de stagnerende nieuwbouwactiviteiten een impuls geven. De nieuwe regering van François Hollande heeft een voorstel om deze weer in te trekken ingediend. Het parlement heeft daarop besloten de wet van Sarkozy weer in te trekken. In gemeenten waar al toestemming is verleend om de 30%-afwijking van de bestemmingsplanregels toe te staan, moeten dienovereenkomstige bouwvergunningen worden afgegeven.

Zaken rond het CU kunnen nu ook via internet worden geregeld via de website www.equipement.gouv.fr.


Bouwvergunning

Negen van de tien Nederlanders krijgen te maken met de Franse bouwwereld: architecten, artisans (zelfstandige werklieden/ambachtslieden), ambtenaren voor de bouwvergunning, leveranciers van bouwmaterialen en lieden die zorgen voor verbeteringen in het elektriciteits- en waterleidingnet, gas- en telefoonleidingen. Bij de ene Hollander verloopt dat alles van een leien dakje, de andere kampt met zwarigheden zoals taalproblemen, tegenwerkende ambtenaren en niet of niet tijdig op het werk verschijnende artisans.

De regelgeving in Frankrijk bij bouwen en verbouwen is uitbundig, maar niet onoverkomelijk. Het regelen van de bouwvergunning is niet al te ingewikkeld meer. Er is geen bouwvergunning nodig als er niets verandert aan de buitenkant van het huis, de bestemming of de omvang, bij het aanleggen van terrassen die niet hoger zijn dan 60 centimeter boven het maaiveld, bij reparaties en klein onderhoud, bij muren (cloisons) lager dan 2 meter – zoals steunmuren (murets) en windschermen (auvents) – en bij kleine bouwseltjes die niet groter zijn dan ongeveer 5 m² en lager dan 1,50 meter. Dat laatste is één keer mogelijk en komer er later meer kleine uitbreidingen bij, dan moet daarvoor wel een 'kleine bouwvergunning' worden aangevraagd. Voor deze bescheiden verbouwingen, opknapbeurten en kleine uitbreidingen is dus wel een déclaration préalable nodig, ook wel genoemd simple déclaration (préalable de travaux), die is aan te vragen bij de gemeente. Te denken valt aan het bepleisteren van de gevel, en het vergroten van de bruto woonoppervlakte met minder dan 40 m² (20 m² in niet-stedelijke gebieden). Ook voor sommige veranderingen aan de binnenkant van het huis is zo'n déclaration préalable nodig. Als deze bescheiden vergroting leidt tot een totale oppervlakte van meer dan 170 m² moet u toch weer een gewone bouwvergunning hebben.

Bouwt u illegaal, dan bent u daarvoor zelf aansprakelijk en zelfs strafbaar. De aannemer die bij u komt klussen is dat niet. Wordt het project in zijn geheel door een architect geleid, dan is hij/zij degene die op het niet (correct) naleven van de regels in rechte kan worden aangesproken.

Voor tuinhuisjes e.d. die niet groter zijn dan 5 m² is geen vergunning nodig. Samengevat de procedures bij aanbouw: kleiner dan 5 m² geen vergunning nodig, van 5 tot 20 m² een 'préalable', van 20 tot 40 m² 'préalable' in zones met een PLU. Er is geen vergunning voor een open 'zwembad' nodig als deze kleiner is dan 10 m² of bij zo'n bad met een abri die niet hoger is dan 1,80 m. Een opblaasbaar of opzetbad mag maximaal drie maanden in de tuin staan. In sommige gemeenten gelden nog wat speciale restricties. In alle ander gevallen is een vergunning nodig, zoals de 'déclaration préalable' voor grotere bad tot een maximum van 100 m². Hiervoor is forumulier cerfa n°13703*02 nodig. Een echte bouwvergunning (permis de construire) moet men aanvragen bij grotere zwembaden en altijd bij abri's die hoger zijn dan 1,80 m. Aanvragen via cerfa n°13406*03.

Je mag kleine bouwsels zonder vergunning in je tuin zetten. Ze mogen niet hoger dan 12 meter zijn en de vijf vierkante meter niet te boven gaan. Het gaat dan om hutjes, cabanes, pergola's, glijbaan, trampoline, vaste barbecues, buitendouches enz. Kasjes voor de teelt van bloemen en groenten mogen ook zonder vergunning als ze niet hoger zijn dan 1.80 m. Een caravan in je eigen tuin mag, mits je er geen vaste woonplek van maakt en de caravan mobiel/rijklaar blijft. Caravans van anderen mogen maximaal drie maanden in de tuin staan. Stacaravans, mobil-homes op z'n Frans, mogen ook zonder vergunning in de tuin maar niet langer dan drie maanden. Wie een permanente stacaravan op zijn grond wil zetten, moet een kleine bouwvergunning aanvragen als het onderkomen niet groter is dan 20 m² (soms 40 m² in stedelijke gebieden). Voor grotere stacaravans die permanent op je terrein staan is een gewone permis de construire nodig.

Iedereen heeft het recht om ramen, deuren, terrassen en balkons e.d. aan te brengen aan zijn huis op voorwaarde dat zekere afstandsregels ten opzicht van de buurman in acht worden genomen. Wie een vue droite creëert - dus nieuw, rechtstreeks uitzicht op de buurvrouw - moet daarbij een minimumafstand van 1,90 m. houden: die afstand geldt vanaf het raam, terras e.d. tot aan de grens van het terrein met de buurman. Een vue oblique is het zicht op de buren als men zich moet buigen om het zicht te verkrijgen; dan geldt een minimumafstand van 0,6 meter. Vensters die alleen bedoeld zijn om licht door te laten (jours de souffrance) en niet geopend kunnen worden, moeten ten minste op een hoogte van 2,60 meter zijn aangebracht vanaf de begane grond en van 1,90 meter boven de vloer van verdiepingen. Als de werkzaamheden niet leiden tot een zicht op de buren, gelden geen regels. Het is altijd van belang om bij een gemeenschappelijke muur - mitoyenneté d'un mur - goede afspraken te hebben om problemen bij onderhoud en reparatie te voorkomen. De kosten daarvan worden gezamenlijk gedeeld, als overeenstemming is over de noodzaak van reparaties of onderhoud.

Reparaties aan de buitenkant van het huis die geen veranderingen van het aanzien opleveren mogen zonder vergunning gebeuren. Men kan denken aan vernieuwing van het dak, vervanging van deuren en ramen of de dakgoten. Als er wel veranderingen optreden aan het uiterlijk of als er sprake is van vergroting, uitbreiding of nieuwe bouwsels, moet een vergunning worden aangevraagd. Muren die niet hoger worden dan 2 meter kan men zonder vergunning bouwen, voor hogere is een 'déclaration' nodig. Als het huis in een beschermd gebied ligt, mag nooit een muur of een hek worden geplaatst zonder toestemming. Als het om een scheidingsmuur met de buren gaat, is de minimumhoogte ervan bepaald op 2,60 m in kleine gemeenten (minder dan 50.000 inwoners) en 3,20 voor de andere communes. De muur moet op eigen terrein staan en niet à cheval. Een boze buurman kan dan heel moeilijk gaan doen en de muur laten slopen. Een serre aan je huis (véranda op z'n Frans, het Franse serre is broeikas) mag altijd als hij niet groter is dan 5 m². Bij grotere is weer een vergunning nodig.

Per 1 januari 2013 is voor het verkrijgen van een bouwvergunning voor een nieuw huis een nieuwe regeling ingegaan rond de warmtevoorziening, de réglementation thermique (RT 2012). De bedoeling van de regeling is dat het energiegebruik vermindert en wel tot in principe 50 kWh/ep/m2/an. (ep staat voor énergie primaire). Het precieze verbruik kan variëren al naar gelang de regio, het klimaat, de hoogte, type e.d. In koude streken is het maximum gesteld op 65 kWh/ep/m2/an en in warme streken op  40. De oude regeling van 2005 ging nog uit van een maximum van gemiddeld 150.

De Franse regering werkt aan een plan om meer huizen te bouwen. Naast versnelde nieuwbouw en verkorting van de procedures om een bouwvergunning te krijgen, denkt de minister van Volkshuisvesting Cécile Fuflot aan het ombouwen van leegstaande kantoren tot woonappartementen en het ophogen van flatgebouwen in dichtbevolkte gebieden. De formaliteiten moeten met een derde van de tijd worden teruggebracht en de oplossing van geschillen bij bouwvergunningen moet twee keer zo snel tot stand komen. Bovendien zal misbruik van beroepsschriften, een tamelijk veel voorkomende verschijnsel in Frankrijk, strafbaar worden gesteld. In Frankrijk zijn 3,5 miljoen mensen slecht gehuisvest en steeds meer inwoners hebben problemen met de steeds hoger wordende huren


Een forumlid over de praktische uitwerking:
'Bij het inleveren van je déclaration bij de mairie heb je als het goed is een ontvangstbewijs gekregen, de zogenaamde récépissé. Die bevat een registratienummer en vermeldt de datum waarop je met de werkzaamheden kunt beginnen als de overheid niet binnen de gestelde termijn reageert. Zelfs als je de récépissé hebt en de datum is bereikt, zou ik persoonlijk niet zomaar beginnen. Ik ben door mijn diverse ervaringen met de FR bureaucraten erg voorzichtig geworden. Je kunt na afloop van de bovengenoemde termijn gratis een bevestiging van de toestemming opvragen bij de mairie. Deze attestation de non-opposition à déclaration préalable bevestigt schriftelijk dat er geen bezwaar is tegen de werkzaamheden. Altijd een handig document om te hebben, ook om bij latere verkoop van je huis de aan potentiële kopers te kunnen laten zien dat alles volgens de regels is gerealiseerd.'


In Frankrijk golden bij het berekenen van de belastingen twee begrippen bij 'bebouwde oppervlakte': bruto en netto, de SHOB en de SHON, in het land van de afkortingen staande voor: surface hors œuvre brute en voor surface hors œuvre nette. Dit alles is per 1 maart 2012 veranderd: het onderscheid tussen SHON en SHOB is verdwenen. Er is een nieuwe maat gekomen, de SPC (surface de plancher des constructions.) het totaal van de afgesloten ruimten die hoger zijn dan 1,80 m. en gemeten zijn vanaf de binnenzijde van de gevels.

Voor alle grotere werken (verbouwingen bij meer dan 170 m² afgesloten oppervlakte met een plafondhoogte van meer dan 1.80 meter), kleine bouwsels zoals tuinhuisjes groter dan 5 m² (al dan niet verplaatsbaar) en vrijwel altijd als veranderingen aan het exterieur worden aangebracht, is een permis de construire maar meestal een déclaration préalable nodig, een kleine bouwvergunning dus, in viervoud via een aangetekende brief aan te vragen, met een situatieschets en met tekeningen van de gevels en de indeling, gemaakt door een architect. De secretarie zorgt voor het doorsturen van de aanvraag – als de burgemeester het althans met die aanvraag eens is – naar de andere bevoegde autoriteiten. Bij een eenvoudige verbouwing is zelf een tekeningetje te maken, maar bij nieuwbouw en grote restauraties zal een meer professionele bouwtekening nodig zijn van een architect DPLG (diplomé par le gouvernement) of een aannemer. Vergeet niet het zwembad ‘mee te nemen’ bij de aanvraag (anders moet het later weer, met nieuwe kosten) en houd er bij het bouwbudget ook rekening mee dat het krijgen van een bouwvergunning vrij veel geld kost.

Bij sloopwerkzaamheden van bijvoorbeeld een oude schuur moet in sommige gemeenten een vergunning worden aangevraagd. Informeer ernaar bij de gemeente. Ook het (opnieuw) in gebruik nemen van een waterput op uw terrein moet bij de gemeente worden aangemeld.

Wanneer is een bouwvergunning nodig en wanneer eensimpele déclaration?
Hier volgen enkele voorbeelden.

Soort werk Bouwvergunning nodig
Wijzigen van de bestemming ja
Wijzigen van het uiterlijk van het exterieur ja (simple déclaration)
Slopen van een dragende muur nee
Samenvoegen van twee kamers nee
Bewoonbaar maken van de zolder nee
Bewoonbaar maken van een schuur ja
Dakkapel maken ja (simple déclaration)
Aanleg serre op terras (véranda) ja (simple déclaration bij <40m²)
Aanleg dakterras ja (simple déclaration bij <40m²)
Bouwen van een tuinprieel ja
Maken van een raamopening ja (simple déclaration)
Garage verbouwen tot kamer nee
Aanleg zwembad ja (simple déclaration)
Bouwen van een poolhouse ja
Nieuwe pleisterlaag op gevel ja (simple déclaration)
Muren hoger dan 2 meter ja (simple déclaration)

Enkele jaren geleden is een hervorming ingegaan van de regels bij het aanvragen van een bouwvergunning. De bedoeling ervan is om de dossiers aanzienlijk te vereenvoudigen, de wachttijden te verminderen en het aantal dringend aan hervorming toe. Nu zijn er nog maar drie categorieën vergunningen, de permis de construire, de permis de démolir (sloopvergunning) en de permis d'aménager (aanlegvergunning) plus de bekende déclaration préalable voor de kleinere werken. Een sloopvergunning is alleen nog maar nodig in beschermde gebieden. Ook is het mogelijk geworden om de permis de construire in tweeën te splitsen: één voor de grote onderdelen zoals plaatsbepaling, hoogte, omvang en later nog een voor de architectonische bijzonderheden.

Kleine bouwvergunningen moeten binnen een maand zijn afgewikkeld, vergunningen voor een vrijstaand huis zijn na twee maanden beschikbaar en die voor overige typen van bouwwerken na drie maanden. Verlenging van de termijnen is niet meer mogelijk. Als een dossier niet compleet is hebben de ambtenaren nog een maand extra tijd om de ontbrekende stukken op te vragen. En dat moet in één keer gebeuren, dus niet steeds opnieuw om aanvullende informatie vragen. De formulieren zijn via internet te downloaden (zie hieronder) en op de overheidssite staat nog veel aanvullende informatie. Wie na het verstrijken van de termijnen niets meer hoort, kan met de bouw beginnen, de vergunningen zijn dan stilzwijgend verleend.

Is de vergunning eenmaal verkregen, dan moet deze in de gemeentelijke publicatievitrine worden bekendgemaakt en ook op het werk zelf moet een bord komen (groter dan 80 centimeter) waarin de aard van het werk en de netto oppervlakte staan vermeld en ook het nummer van de bouwvergunning. Dit is nodig om anderen gelegenheid te geven bezwaren aan te tekenen. Dat moet gebeuren binnen twee maanden na de affichage. Is verzuimd een bord bij het werk te plaatsen, dan kunnen bezwaren nog tot een jaar na de oplevering van de bouw worden ingediend. Als daadwerkelijk met de bouw is gestart, moet je nog een Doc opsturen, een déclaration d’ouverture de chantier. Tijdens de bouw of renovatie kan te allen tijde een ambtenaar een kijkje nemen en vragen naar de tekeningen. Wie de toegang aan deze mannen van zeg bouw- en woningtoezicht ontzegt, loopt kans op een boete van maximaal € 3750. Als blijkt dat een permis de construire is afgegeven, kan men als buurman op het gemeentehuis inzage krijgen in de plannen, de foto's en alle andere documenten. Het personeel van het gemeentehuis is verplicht alle informatie te verstrekken en zonodig verduidelijkingen te geven. Je kunt je zelfs laten bijstaan door een architect of gratis de mannen van de CAUE (Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement, de departementale schoonheids- of welstandscommissie) om hulp roepen. Als er zaken niet kloppen, zoals het verlies van zonneschijn, bouw in strijd met de voorschriften en dergelijke, kun je een beroep instellen bij het tribunal administratif. Dat moet binnen twee maanden na het aanplakken van de vergunningverlening of bij het verschijnen van het bord in de tuin van de buurman dat er gebouwd zal worden. De rechtbanken krijgen veel zaken te verwerken en zijn erg gevoelig voor onterechte procedures. Als het alleen om buurmannetje pesten blijkt te gaan, kan de klager met enkele duizenden euro's worden beboet.

Binnen twee jaar na ontvangst van de vergunning moet de bouw zijn begonnen – funderingen, vloeren, opbouw binnenmuren - en de werkzaamheden mogen niet langer dan een jaar worden onderbroken, beide op straffe van verlies van de vergunning. De geldigheidsduur van de vergunning is drie jaar. Het kan ook voorkomen dat een bouwvergunning overgaat naar een andere eigenaar. Zo'n transfert is mogelijk via een formulier waarbij ook wijzigingen en nieuwe wensen kunnen worden geformuleerd.

Als het werk klaar is moet binnen 90 dagen aangetekend een verklaring in drievoud worden ingestuurd: een déclaration d'achèvement des travaux - de formulieren H1, H2 of IL. Als een ambtenaar alles in orde heeft bevonden volgt een certificaat: le certificat de conformité. Als er zaken niet kloppen moeten deze alsnog in orde worden gemaakt. Overigens worden hier en daar nogal verschillende definities gebruikt over het 'bewoonbaar' zijn van een huis. Vaak hanteren de ambtenaren het beginsel van hors air, hors eau, wind- en waterdicht derhalve. Vervolgens komen de eerste aanslagen binnen van de lokale belastingen. Andere overheidsdienaren zijn weer wat soepeler en verlangen een opleveringsverklaring pas als ook aansluitingen zijn gemaakt op de openbare nutsvoorzieningen, water en elektriciteit.


Nieuwe formulieren bouwvergunning te downloaden

Via internet zokm formulieren voor het aanvragen van een bouwvergunning beschikbaar. Het gaat hierbij om de vijf verschillende vergunningaanvragen:

la déclaration prélable de travaux (gevraagd voor het doen van kleine verbouwingen en aanpassingen),
le permis de construire (de gewone bouwvergunning voor het doen van nieuwbouw en grote verbouwingen)
le permis de construire modificatif (voor het aanbrengen van kleine wijzigingen op een al afgegeven bouwvergunning)
le permis d’aménager (aanlegvergunning voor het doen van grondwerk)
le permis de démolir (sloopvergunning, nodig in gevoelige en beschermde gebieden.)

Ook zijn beschikbaar en ligne drie andere papieren, nodig voor de bouw:
Het aanvragen van een certificat d’urbanisme,
la déclaration d’ouverture de chantier (de verklaring dat met de bouw is begonnen)
la déclaration d’achèvement des travaux (de verklaring dat de bouw is voltooid.)


Wie een bouwvergunning is verleend, moet een duidelijk zichtbaar bord langs de weg plaatsen, waarop de belangrijkste gegevens staan vermeld over de voorgenomen bouw. Wie meent dat het project in strijd is met de regels van het bestemmingsplan, kan bezwaar maken bij het gemeentehuis. Binnen twee maanden na het publiceren van de vergunning kan via een aangetekende brief een verzoek aan de gemeente worden gericht om de vergunning in te trekken. La mairie moet vervolgens binnen twee maanden antwoord geven. Als men niets meer hoort, is het bezwaar verworpen. Men ken ook direct naar de rechter stappen, het tribunal administratif. Zowel bij een voorstel aan de gemeente - recours gracieux - als bij het recours contentieux bij de rechtbank, moet de aanvrager van de vergunning binnen 14 dagen op de hoogte zijn gebracht via een aangetekende brief. De procedures schorsen de uitvoering van de bouw niet. Dat kan eventueel wel als tegelijkertijd een kort geding wordt aangevraagd waarin de president van de rechtbank wordt gevraag de bouw op te schorten totdat de rechtbank een definitief oordeel heeft gegeven. Het doorhalen van de vergunning kan alleen bij overtreding van de wettelijke regels, zoals de toegestane hoogte van het gebouw of huis. Wie meent dat hij minder zon krijgt door de verhoging van het huis van de buurman zal zijn bezwaar niet gehonoreerd zien als deze ophoging van huis huis past binnen de regels van het bestemmingsplan.


Voorbeeldbrief als de buurman zonder vergunning gaat (ver)bouwen.
Voor bijna alle bouwwerken en bouwwerkjes is een vergunning nodig, een permis de construire of een 'kleine bouwvergunning', de déclaration. Als de buurman een verdieping op zijn huis gaat zetten zonder vergunning, kan de gemeente worden gevraagd de bouw te verhinderen.


Naam, voornaam                                                                                                       Plaatsnaam, le ... 20...
adres                                                                                                                         La Mairie 

Recommandé avec avis de réception

Monsieur le Maire,

Par la présente lettre, je vous signale que mon voison M...... (naam en adres van de buurman), propriétaire du terrain situé .... (adres), a commencé destravaux de constructon sans permis de construire.En effet, il a.... (aangeven soort werk bijvoorbeeld création d'un niveau supplémantaire, changement d'affectation.)Conformément aux dispositions du code de l'urbanisme, je vous demande de faire dresser procès-verbal et l'en transmettre la copie au ministère public.

En vous remerciant de bien vouloir prendre en considération ma requête, je vous prie croire, Monsieur le Maire, à mes salutations distinguées.

Handtekening


Het schoonhouden van de omgeving van het huis om (bos)branden te voorkomen is niet in geheel Frankrijk verplicht. De terreinen die op een afstand van minder dan 200 meter van een bos of natuurgebied liggen, moeten in een aantal regio's worden kort gehouden: Aquitaine, Corsica, Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées, Poitou-Charentes, Provence-Alpes-Côte d'Azur en in de departementen Drôme en Ardèche. In stedelijke gebieden die grenzen aan bos e.d. is het altijd verplicht om te débroussailleren en in de buitengebieden moeten de begroeiingen rond 50 meter van bebouwingen worden weggemaaid. Als de buurman nalatig is bij het verplicht schoonhouden van zijn terrein, is het aan te bevelen hem vriendelijk te manen de bosmaaier ter hand te nemen. Als de boze buur niets van zich laat horen, zal men zich in eerste instantie tot de burgemeester moeten wenden die vervolgens de buurman in gebreke stelt en hem opdraagt binnen een opgegeven termijn de zaak in orde te maken. Gebeurt er wederom niets, dan kan een boete worden opgelegd van € 30 per m² niet schoon gehouden terrein. In laatste instantie kan de gemeente de zaak zelf opknappen en de rekening indienen bij de buurman. Als de burgemeester niet in actie mocht komen, dan zal een tocht naar de prefect nodig zijn.


Hogere eisen aan energieonderzoek woonhuizen

Vanaf 1 januari 2012 zijn nieuwe maatregelen van kracht waarmee het energieonderzoek aan woonhuizen betrouwbaarder wordt. Het ministerie van Ecologie wil daarmee bereiken dat particulieren beter worden geínformeerd over de resultaten van deze DPE, Diagnostic de performance énergétique. Eén van de nieuwe eisen aan de onderzoekbureaus is dat zij verplicht worden om de verzamelde onderzoeksgegeven gedetailleerd weer te geven en uit te leggen en welke onderzoeksmethoden daarbij zijn gebruikt. Verder moeten de berekeningsmethoden worden verbeterd door het aantal te analyseren gegevens uit te breiden. De daarbij gebruikte software moet zijn goedgekeurd door het ministerie en zijn milieu- en energieagenschap Ademe. Het personeel van de onderzoekbureaus zal beter moeten worden opgeleid en kan online gaan beschikken over een voor hen bijgehouden database met nuttige informatie. Het ministerie heeft al enige tijd een website in gebruik waarop de adressen zijn te vinden van de erkende bureaus. Gezocht kan worden op gemeente, postcode en type onderzoek (asbest, elektriciteit, gas, energiehuishouding, lood, termieten.) De DPE is een informatief document waarop een overzicht is gegeven van het energieverbruik van een onroerend goed en van de uitstoot daarbij van CO2. Het papier wordt opgemaakt op initiatief van de huiseigenaar bij het plan het huis te verkopen of te verhuren.


Belastingen en heffingen

Na afloop van de verbouwing of na het opleveren van het huis komen verschillende departementale overheidslichamen, zoals gemeente, bouw- en woningtoezicht en schoonheidscommissie, met belastingen en heffingen. De hoogte daarvan is afhankelijk van de grootte van het huis en soms ook van de kwetsbaarheid van het landschap. De aanslagen kunnen tot enkele duizenden euro’s oplopen.

Déclaration Modèle H1 is het formulier waarop de gegevens van het huis ten behoeve van de vaststelling van de taxe foncière en taxe d'habitation ingevuld moeten worden. Voorzieningen zoals wastafels, doucheruimte, ligbad, centrale verwarming worden volgens een tabel in vierkante meters 'vertaald' waarna met het totaal de kadastrale huurwaarde wordt berekend die weer als basis dient voor de berekening van de twee taxes locaux.

Bijna alle gemeenten met meer dan 10.000 inwoners vragen de TLE, de taxe locale d’équipement. Alle gemeenten vragen een heffing op grond van de CAUE (maximaal 0,3% van de bouwsom) en er zijn departementen met landschappelijk gevoelig geachte streken die forse aanslagen opleggen op grond van de TDENS (taxe départementale des espaces naturels sensibles (maximaal 2% van de bouwsom).  Voorbeeld van de totale heffingen: bij een vergunning om een bouwval te restaureren met een netto woonoppervlak van circa 500 m² in een agrarisch landschap bedragen de kosten € 3200.

In Frankrijk golden bij het berekenen van de belastingen twee begrippen bij 'bebouwde oppervlakte': bruto en netto, de SHOB en de SHON, in het land van de afkortingen staande voor: surface hors œuvre brute en voor surface hors œuvre nette. Dit alles is per 1 maart 2012 veranderd: het onderscheid tussen SHON en SHOB is verdwenen. Er is een nieuwe maat gekomen, de SPC (surface de plancher des constructions.) het totaal van de afgesloten ruimten die hoger zijn dan 1,80 m. en gemeten zijn vanaf de binnenzijde van de  gevels.

De Taxe d'aménagement TA heeft de andere heffingen vervangen, zoals de TLE, de TDENS en de TDCAUE. Het bedrag van de TA wordt gebaseerd op de bebouwde oppervlakte, die de oude SHON vervangt: de som van de oppervlakten binnen van ruimten die hoger zijn dan 1.80 m. Elke aldus berekende vierkante meter wordt vermenigvuldigd met € 660 in de provincie en met € 748 in Parijs. Over deze waarde wordt dan de heffing berekend van 1 tot 1,5%, afhankelijk van het besluit van de gemeente.


Lage btw op verbouwingen gespaard bij bezuinigingen

Alle belastingkortingen - de crédits d'impôt - op energiebesparende investeringen in en rond de woningen zijn getroffen door bezuinigingen. Maar de lage btw van 10% op verbouwingen en verbeteringen van woonhuizen blijft gehandhaafd.

De Franse bouwwereld is opgelucht over deze laatste verklaring. De Franse milieuwereld daarentegen betreurt het verder schaven aan de talrijke milieumaatregelen die aan het begin van de regeerperiode met zoveel enthousiasme door het kabinet zijn ingevoerd. De Franse woningen zouden in 2020 meer energie produceren, dan zij gebruiken. Van deze doelstelling komt niets terecht. De milieubeweging noemt de nieuwe bezuinigingen micro-maatregelen bij het terugdringen van de nationale schuld. De fiscaal vriendelijke bejegening van milieu-investeringen, worden nu als kosten beschouwd en niet meer als investeringen voor de lange termijn.

Om gebruik te maken van het verlaagde btw-tarief voor werkzaamheden aan huizen die ouder zijn dan twee jaar, kan men gebruik maken van twee modellen formulieren die via internet zijn te downloaden. De gewone verklaring (attestation normale) wordt gebruikt voor grote bouwwerkzaamheden zoals funderingen, muren, balken, vloeren e.d.) en de vereenvoudigde verklaring (attestation simplifiée) voor kleiner werk zoals scheidingswanden, sanitaire installaties, elektriciteit, verwarming e.d.)

Bouwers waren altijd voorzichtig bij de berekening van de btw, want als de fiscus constateerde dat van nieuwbouw sprake was en de artisan het lage btw-tarief had berekend, moest de artisan het verschil bijbetalen en kon dat niet verhalen op de eigenaar. Later werd de eigenaar daarvoor zelf aansprakelijk en moest hij het verschil aanvullen als is vastgesteld dat hij een onjuiste opgave heeft gedaan. In juni is bij cassatie echter weer uitgesproken dat het toch de artisan is die het verschil moet bijbetalen.

Ten slotte zijn er nieuwe richtlijnen gekomen voor het betalen van woonbelasting (taxe foncière) voor wie permanenet in een caravan, sta-caravan ('mobil home') woont. De bijdrage is € 150 per jaar (€ 100 voor een (sta)caravan ouder dan tien jaar en minder dan 15 jaar.) De bijdrage moet jaarlijks vóór 30 september zijn betaald bij het dichtstbijzijnde belastingkantoor.


 Subsidiemogelijkheden, belastingvoordelen

Anah (Agence nationale pour l’améloration de l’habitat – nationaal agentschap voor de verbetering van de woonomgeving) kan subsidies toekennen voor het verbeteren van onder meer particulier verhuurde woonhuizen en ook van particuliere woningen. Het gaat om werkzaamheden die de veiligheid of gezondheid (weghalen van asbest bijvoorbeeld, of behandeling van hout tegen termieten) moeten verbeteren, om energiebesparingen en om bouwtechnische veranderingen die de toegankelijkheid bevorderen, bijvoorbeeld voor rolstoelrijders.

Deze Anah kent nogal wat regels alvorens een subsidie wordt toegekend. Het huis moet ten minste 15 jaar oud zijn, de eigenaren mogen niet te veel inkomen hebben, maximaal € 35.050 voor een koppel en € 23.881 voor een alleenwonende in de regio Parijs. In de rest van Frankrijk zijn deze grenzen per 1 juni 2013 gesteld op respectievelijk € 26.573 em € 18.170. Bij grotere gezinnen schuiven die inkomensplafonds aanzienlijk op, zodat steeds meer huishoudens voor de regeling in aanmerking komen, naar schatting zeven miljoen. De subsidies gelden niet voor herbouw of renovaties. Het huis moet de hoofdbewoning zijn. De subsidies kunnen gaan tot respectievelijk 35 à 50% van de kosten. Normaal gesproken wordt de subsidie betaald na afloop van de werkzaamheden, maar het is ook mogelijk om tijdens de werkzaamheden al gedeelten te ontvangen.
Er zijn ook nog andere instellingen die met subsidies op de proppen kunnen komen: de gezinsbijstand (CAF - Caisse d’allocations familiales), de beheerders van '1% logement', Ademe, GDF en EDF, gemeenten, departementen en regio's. Men moet er wel rekening mee houden dat de ontvangen subsidie als inkomen op het aangifteformulier van de belastingen moet worden gemeld.

Op vrijwel alle materialen en op het arbeidsloon (main d’œuvre) geldt het lage tarief als wordt gewerkt met erkende bedrijven. De lage btw geldt alleen voor vernieuwing van woonruimten en bouwsels die daar echt bij horen, zoals balkons, kelders, zolders, berghokken, garages. Het moet derhalve gaan om verbetering, verandering (het verbouwen van een zolder tot kinderkamer bijvoorbeeld) of onderhoud (pleisterwerk, schilderwerk, nieuw behangetje of vloerbedekking). De materialen worden met 7% belast als de artisanof aannemer deze spullen koopt. Uitbreiding van woonruimte in de vorm van de bouw van een terras, veranda of garage valt niet onder het vriendelijke btw-tarief. Luxe zaken, zoals de bouw van een zwembad, blijven onder het hoge tarief  vallen. De fisc heeft later wat roet in het eten gegooid: niet in alle gevallen kunnen eigenaren van op te knappen huizen profiteren van de lage btw. De regels zijn wat aangescherpt en er zijn nieuwe richtlijnen uitgevaardigd. In de oude situatie behoefden de eigenaren slechts een verklaring te ondertekenen dat de woning ouder is dan twee jaar. Het verhaal gaat niet meer op als de restauratie of renovatie in feite zo uitgebreid is, dat gesproken kan worden van nieuwbouw. Wie een oude schuur verbouwt tot een woning, kan niet in alle gevallen een beroep doen op de lage btw.


Lage btw voor energiebesparende investeringen

energiebesparingDe Franse overheid heeft besloten de eerder al vaag beloofde btw-verlaging op energiebesparende investeringen aan woonhuizen door te voeren. Bovendien is besloten ook de bijkomende werken onder het lage tarief te laten vallen. Per 1 januari 2014 zijn in Frankrijk de btw-tarieven verhoogd: de normale btw gaat van 19,6 naar 20%, het middentarief van 7 naar 10%. Het tarief op energiebesparende werken in woningen blijft echter staan op 5,5%, maar ook de werkzaamheden die daarmee samenhangen (travaux induits).

De overheid wil daarmee onder meer steun verlenen aan de bouwsector en een stimulans bieden aan particulieren om meer werk te maken van isolatie en aanschaf van zuiniger middelen van verwarming e.d. In de laatste zes maanden zijn deze investeringen blijven steken, de groei was eruit. Huishoudens kunnen naast de lage btw ook profiteren van goedkope leningen en belastingfaciliteiten. Volgens de Confédération des artisans et petites entreprises du bâtiment (club van kleine aannemers) vertegenwoordigen de met de energiebesparende werken samenhangende bijkomende werken 20% van van de totale sommen die gepaard gaan met woningverbetering op energiegebied. Met de maatregel valt daarmee nu ongeveer 30% van de renovatiewerkzaamheden onder het lage tarief van 5,5%. Overige opknapwerkzaamheden aan het huis blijven vallen onder het middentarief van 10%.
(13.11.13)


De normen zijn nader gepreciseerd: als meer dan de helft van de gevels en de fundering met inbegrip van dragende binnenmuren wordt vernieuwd, is sprake van nieuwbouw en geldt het hoge tarief. Een derde van de volgende voorzieningen moet blijven bestaan voor het toepassen van het lage tarief: (houten)vloeren, deurlijsten buiten, binnenmuren en voorzieningen als loodgieterswerk, elektriciteit en verwarming.

Bouwers waren altijd al wat voorzichtig geworden, want als de fiscus constateerde dat van nieuwbouw sprake was en de artisan het lage btw-tarief had berekend, dan moest de artisan het verschil bijbetalen en kon dat niet verhalen op de eigenaar. Later werd de eigenaar daarvoor zelf aansprakelijk en moest hij het verschil aanvullen als is vastgesteld dat hij een onjuiste opgave heeft gedaan. Bij cassatie in juni 2011 is de zaak weer teruggedraaid en blijft de artisan verantwoordelijk en zal het verschil uit eigen zak moeten aanvullen.

De belastingvoordelen bij het doen van energiebesparende investeringen zijn voor 2013 verder verlaagd. De crédits d'impôts (belastingteruggaven) zijn als volgt vastgesteld:

  • 10% voor de aanschaf van een condensatie-CV-ketel
  • 11% voor de aanleg van fotovoltaïsche zonnepanelen
  • 15% voor de isolatie van zolders, daken en muren, betere regeling verwarming, aanleg warmtepomp, aanschaf houtkachel of -haard
  • 26% aanschaf geothermische warmtepomp, vervanging houtkachel of -haard
  • 32% (water)verwarming via zonnepanelen

Als meerdere werken gelijktijdig worden uitgevoerd (bouquet de travaux) worden de percentages met 8 punten verhoogd. Sinds het najaar van 2013 is een extra premie van € 1350 beschikbaar gesteld voor energiebesparende investeringen in woonhuizen. Het moet hier ook gaan om een bouquet van ten minste 2 werken, bijvoorbeeld isolatie en een nieuw warmwatervoorziening. Er zijn ook hier wel inkomensgrenzen gesteld: € 35.000 per jaar voor een koppel. Verdere informatie op de site van de overheid.
Nog enkele speciale procedures voor het aanbrengen van zonnepanelen op je dak, de fotovoltaïsche om stroom op te wekken. Eerst is een 'kleine bouwvergunning', de préalable, nodig van het gemeentehuis. Daarna moet een aanvraag tot aansluiting worden gedaan bij de ERDF die binnen tien dagen moet melden hoe lang het zal duren alvorens men kan rekenen op een voorstel tot aansluiting, de proposition de raccordement (PDR) en het toekennen van een contractnummer. Dat moet binnen een maand, waarna de aanvrager drie maanden de tijd heeft om een beslissing te nemen. Daarna heeft de ERDF dan weert twee maanden de tijd om de aansluiting in orde te maken. Een belastingvoordeel, crédit d'impôt,  is mogelijk voor kleinere panelen, niet meer dan ongeveer 25 m² van het dak. Als van andere lokale overheden nog subsidie wordt ontvangen, moet deze worden afgetrokken van de investering om de belastingteruggave te kunnen berekenen.
Bij het plaatsen van zonnepanelen voor het opwarmen van water is een kleine bouwvergunning nodig als het uiterlijk van het huis verandert. Ook hier is belastingteruggave mogelijk als de aanleg is gedaan door een erkend installatiebedrijf.

Het belastingvoordeel bij vervanging van ramen (dubbel glas) is vervallen.

Verder bestaat de mogelijkheid om renteloze leningen af te sluiten bij het doen van energiebesparende investeringen aan het door eigenaren zelf bewoonde huis of verhuurders. Deze Eco-prêt à taux zéro is niet afhankelijk van het inkomen van de aanvrager en kan tot maximaal € 30.000 gaan. In het laatste geval moeten er wel drie werkzaamheden worden uitgevoerd. Bij een bouquet van 2 werken is de maximumlening € 20.000 en bij één klus € 10.000. De Eco-PTZ mag worden gecombineerd met de hierboven genoemde belastingteruggave en eventuele subsidies van Anah of territoirale overheden.


Leveranciers maken weinig reclame voor premies bij energiebesparing

Naast de slooppremie voor verwarmingsketels en het crédit d'impôt voor duurzame enerigie-investeringen zijn er ook nog de CEE's, de Certificats d'économie d'énergie, die via premies de rekening voor het aanbrengen van isolatie en de aanschaf van een nieuwe cv-ketel kunnen verlichten. Het kan enkele honderden euro's schelen. Maar de regeling is wat ingewikkeld en ondoorzichtig en wordt niet erg gepropageerd.

Het grootwinkelbedrijf en energieleveranciers die met deze certificaten werken (de regeling bestaat sinds 2005) doen er nogal geheimzinnig over. Leveranciers van energieapparaten moeten volgens de wet meewerken om de nationale energieconsumptie te beperken, op straffe van boetes. Sommige bedrijven kiezen voor het betalen van de boetes als ze niet aan hun quotum van certificaten komen. De grote leveranciers brengen de regeling onder bij hun partners, zoals Bleu Ciel voor EDF en Dolce Vita voor GDF Suez.

De maatregel van CEE is gebaseerd op de verplichting om energiebesparingen te bereiken: 2% per jaar tot 2015 en daarna 2,5% per jaar. De verplichting geldt voor de leveranciers van energie, zoals elektriciteit, gas, warmte, koude, huisbrandolie, autobrandstoffen. Zij worden aangespoord om actief een doelmatig energiegebruik te promoten bij hun klanten, de huishoudens, de lokale overheden en bedrijfsleven. Elke drie jaar moeten de leveranciers aantonen dat zij aan hun verplichtingen hebben voldaan. Is dat niet geval, dan zullen zij een boete moeten betalen van 2 centimes per tekort komend kWh.

Hoe de energieleveranciers te werk gaan is door henzelf te bepalen: zij kunnen klanten financieel belonen via premies bij de aankoop, hulp bieden bij het uitvoeren van werkzaamheden of de financiering daarvan regelen of gratis diagnoses uitvoeren. Als tegenprestatie ontvangen de verkopers dan de certificaten die passen bij de soort dienstverlening die is verricht. Zij kunnen ook certificaten 'verdienen' door in eigen onderneming energiebesparende extra investeringen te doen die uitgaan boven de wettelijke beperking tot vermindering van de uitstoot van kooldioxyde. Ook kunnen zij certificaten kopen van andere partijen die al voldoende certificaten hebben verkregen.

Wie als particulier zelf de CEE wenst te verzilveren bij aankoop van duurzaam energiebesparende spullen of de levering van fioul, moet vanaf het begin van de opdracht goed opletten voordat een devis is getekend. Ook moet men er zich van vergewissen dat de premie niet door de leverancier zal worden opgestreken. De procedure is dat men zich eerst moet inschrijven op de website van een leverancier - Leclerc of Auchan bijvoorbeeld - alvorens een offerte te tekenen. De professioneel die heeft geleverd zal na het werk een verklaring moeten afgeven dat het werk is voltooid. Opletten dat de firma de prijzen niet heeft opgehoogd om de premie daarmee te 'financieren'. Verschillende offertes aanvragen derhalve.

De praktijk leert dat EDF alleen de leverancier laat profiteren van de premies. Dat geldt ook voor GDF Suez, die echter wel bescheiden tegemoetkomingen biedt bij de aanschaf van een condensatieketel (€ 110.) Oliereus Total laat de premies ten goede komen aan de bouw en de bedrijven in deze sector die bij levering van huisbrandolie of gas (Totalgaz) direct de cheques krijgen uitbetaald. De circa 2000 leveranciers van fioul hebben gekozen voor een premie (onlangs verdubbeld) van € 500 bij de aanschaf van een nieuwe condensatie cv-ketel. Via een speciale website bij Leclerc is inschrijving mogelijk en liggen de premies bij dergelijk aankopen tussen de € 400 en € 500 en wordt € 174 uitgekeerd via koopbonnen bij de koop van een houtkachel. Bij Carrefour doet men niets, maar voldoet men aan zijn verplichting door besparingen in het eigen bedrijf door te voeren. Auchan werkt ongeveer op dezelfde manier als Leclerc en biedt de klant de premie aan via zijn klantenkaart.


Renteloze huizenlening alleen voor nieuwe huizen

De oude renteloze leningen en de beperkte hypotheekrente-aftrek hebben plaatsgemaakt voor een nieuwe vorm van een overheidsvergoeding aan Franse inwoners die voor het eerst een huis kopen, de PTZ+ - prêt à taux zéro. Maar ook deze regeling is al weer geschiedenis. Begin november 2011 is de lening alleen nog beschikbaar verklaard voor de financiering van de aankoop van een nieuw huis of voor bestaande huizen die volledig moeten worden gerenoveerd. Bovendien zijn de inkomensplafonds om in aanmerking te komen voor de renteloze lening verlaagd, zodat minder adspirant-huizenkopers een beroep kunnen doen op de door de overheid gefinancierde regeling. De grens ligt nu op € 72.000 per koppel met 2 kinderen voor bewoners van Parijs en directe omgeving en op € 37.000 in overig Frankrijk. De bedragen gaan flink omhoog als het nieuwe huis wordt gebouwd volgens de norm BBC - bâtiment basse consommation, energiezuinige huizen. De term BBC is al weer verleden tijd. Per 1 januari 2013 zijn de eisen bij nieuwbouw verzwaard en wordt het begrip HPE gebruikt, Haute Performance énergétique en THPE waar de T staat voor Très. De lening mag niet worden gebruikt voor de gehele financiering. De hoogte van het plafond hierbij is afhankelijk van de gezinssituatie en de locatie.
Daarnaast is per dezelfde datum voor het verkrijgen van een bouwvergunning voor een nieuw huis een nieuwe regeling ingegaan rond de warmtevoorziening, de réglementation thermique (RT 2012). De bedoeling van de regeling is dat het energiegebruik vermindert en wel tot in principe 50 kWh/ep/m2/an. Het precies verbruik kan variëren al naar gelang de regio, het klimaat, de hoogte, type e.d. In koude streken is het maximum gesteld op 65 kWh/ep/m2/an en in warme streken op  40. De oude regeling van 2005 ging nog uit van een maximum van gemiddeld 150.


Lage BTW bij verbouwingen

Sinds september 1999 geldt een btw (TVA) op renovatie en woningverbetering van 5,5%. Per 1 januari 2014 is dat verlaagde tarief opgehoogd naar 10%. Het lage tarief is bedoeld om zwart werken tegen te gaan, de werkgelegenheid in de bouw en aanverwante beroepen te bevorderen en ook zorg te dragen voor een kwaliteitsverbetering van het woningbestand. '

Het normale tarief van 20% wordt onder meer geheven bij de aankoop van bouwgrond en de verkoop binnen 5 jaar van een nieuw gebouwd of geheel gerenoveerd huis. Om te profiteren van het lage TVA-tarief moeten de huizen ouder zijn dan twee jaar. Op vrijwel alle materialen en op het arbeidsloon (main d’œuvre) geldt het lage tarief als wordt gewerkt met erkende bedrijven. De lage btw geldt alleen voor vernieuwing van woonruimten en bouwsels die daar echt bij horen, zoals balkons, kelders, zolders, berghokken, garages. Het moet derhalve gaan om verbetering, verandering (het verbouwen van een zolder tot kinderkamer bijvoorbeeld) of onderhoud (pleisterwerk, schilderwerk, nieuw behangetje of vloerbedekking). De materialen, zelfs vloerbedekking en behang, worden met 10% belast als de artisan of aannemer deze spullen koopt. In 2014 wordt de btw op energiebesparende investeringen in de woning 5%.

Uitbreiding van woonruimte in de vorm van de bouw van een terras, veranda of garage valt niet onder het vriendelijke BTW-tarief. Luxe zaken, zoals de bouw van een zwembad, blijven onder het hoge tarief van 20% vallen. De fisc heeft later wat roet in het eten gegooid: niet in alle gevallen kunnen eigenaren van op te knappen huizen profiteren van de lage BTW van 10%. De regels zijn wat aangescherpt en er zijn nieuwe richtlijnen uitgevaardigd. In de oude situatie behoefden de eigenaren slechts een verklaring te ondertekenen dat de woning ouder is dan twee jaar. Het verhaal gaat niet meer op als de restauratie of renovatie in feite zo uitgebreid is, dat gesproken kan worden van nieuwbouw. De normen zijn nader gepreciseerd: als meer dan de helft van de gevels en de fundering met inbegrip van dragende binnenmuren wordt vernieuwd, is sprake van nieuwbouw en geldt het hoge tarief. Een derde van de volgende voorzieningen moet blijven bestaan voor het toepassen van het lage tarief: (houten)vloeren, deurlijsten buiten, binnenmuren en voorzieningen als loodgieterswerk, elektriciteit en verwarming. Nieuwe formulieren die de klant moet invullen zijn te vinden op internet (administration fiscale).

De regelgeving omtrent het toepassen van het lage btw-tarief van 10% voor het plaatsen van een nieuwe keuken in het Franse huis is ook nog enigszins aangescherpt. Het lage tarief geldt niet als een deel van de plaatsing niet wordt uitgevoerd door de erkende keukenleverancier. In het algemeen wordt het verlaagde tarief toegepast voor verbeteringen in woningen van ouder dan twee jaar. Maar bij de plaatsing van keukens moet er wel op worden gelet dat de complete installatie wordt uitgevoerd door professionelen, ook al gaat het om het eenvoudig vastschroeven van enkele keukenkastjes door de eigenaar van het huis. Bij een uitspraak van de belastingdienst is vastgesteld dat in gevallen waarbij de professioneel de plaatsing van keukenelementen overlaat aan de zorg van de klant zelf (elektriciteit, aanrecht, leidingen) niet kan worden gesproken van een volledige installatie en wordt beschouwd als een pose partielle d'une cuisine. Derhalve geen laag tarief over het hele werk, maar het normale tarief van 20%.

Voorbeelden van verbeteringswerken die onder het hoge of het lage btw-tarief vallen

Hoog:
•    Balkons, loggia’s, terrassen, veranda’s.
•    Schoonmaakonderhoud.
•    Alles wat met de tuin te maken heeft, behalve hekwerken en dergelijke.
•    Nieuwe aanbouw

Laag:
•    Aanleg (door installateur) van verwarming, airconditioning.
•    Vaste ingebouwde elementen van keuken of badkamer.
•    (Herstel)onderhoud en spoedherstelklussen, ook bij huizen jonger dan twee jaar.
•    Aanleg van deuren, ramen, kozijnen en luiken (door een menuisier.)
•    Privé-aansluitkosten op openbare netwerken (elektriciteit, water enzovoort.)


Oude huizen en termieten

Bij het opknappen of restaureren van oude Franse huizen moet men bijzonder goed letten op de conditie van de balken van de dakconstructie: zijn er termieten of andere schadelijke beestjes? Het is absoluut noodzakelijk om er bij het kopen van een huis in een besmette zone op toe te zien dat een deskundige is ingeschakeld.

Als de aanwezigheid van termieten is geconstateerd, ligt het aan de koper hoe hij, eventueel samen met de verkoper, de zaak regelt: samen de termieten laten bestrijden of zakken met de vraagprijs.

Termieten (en andere larven van insecten die verwoestend te werk kunnen gaan) kunnen ook later in het huis opduiken. Dat geldt ookvoor de vraatzuchtige larven van boktorren (capricornes des maisons en vooral de capricorne de chêne, die zich ook tegoed doet aan het harde eikenhout) en boorkevers (vrillettes). De eigenaar is verplicht de aanwezigheid van termieten onverwijld te melden op het gemeentehuis. Er zijn nu ruim 6 miljoen woningen aangetast. Inmiddels zijn rond 60 departementen besmet verklaard, vooral in het zuidwesten op de warme en vochtige plaatsen. De termieten zijn ook bedreigend in de gebieden langs de rivieren de Rhône, Garonne, Loire en rond en in Parijs.

De op mieren lijkende insecten komen binnen via de grond en knagen zich via meterslange gangen door het hout steeds verder naar binnen. Ze vreten alles: dakhout, plinten, isolatiemateriaal, papier, karton. Niets verraadt hun aanwezigheid, want zij knagen in het binnenste van het hout. Signalen zijn er wel bij andere houtvreters, die sporen nalaten in de vorm van hoopjes zaagsel. Als het hout erg hard is, zie je soms zwarte 'stalactieten' en kleine gangetjes (cordonnets). Altijd opletten dus.

Er zijn speciale bedrijven (traitement du bois) om een huis onder handen te nemen en de beestjes te bestrijden. Die bedrijven moeten zijn voorzien van het keurmerk CTBA+ (Centre technique dus bois et de l'ameublement) en moeten een garantie voor vijf jaar afgeven. Ook zijn er middelen in de handel (Xylophène bijvoorbeeld) die goed werken bij de bestrijding. Op internet zijn namen te vinden. De behandeling van een huis van ongeveer 100 m² kan ruim € 5.000 kosten; de kosten van een eventueel herstel van schade of vervanging komen daar nog bij. Men moet wel goed opletten bij de keuze van een deskundige. Er is maar een kleine honderd professionelen met een CTBA-erkenning. De overige 'onderzoekers' schermen met termen als 'ons personeel is opgeleid via de normen van de CTBA.'

In door de overheid aangewezen risicogebieden is een inspectie gratis te laten uitvoeren, maar het is onverstandig om in zee te gaan met lieden die via de telefoon aanbieden een gratis en vrijblijvend onderzoek te laten doen. Fiscaal: bestrijding door een erkende onderneming betekent een laag BTW-tarief en de kosten zijn voor 20% aftrekbaar. En ook bij de Anah (Agence nationale pour l’améloration de l’habitat) is om een subsidie te vragen, die wel geldt voor huizen ouder dan 15 jaar of voor ten minste 10 jaar zijn verhuurd. Bovendien gelden er de al genoemde inkomensgrenzen. Doet men niets aan termieten, dan kunnen problemen rijzen met de verzekering, die de veroorzaakte schade niet zal vergoeden.


Zwembaden

Er zijn nu ruim 1,1 miljoen particuliere baden en jaarlijks komen er nog ruim 100.000 van deze baden bij. Frankrijk is het Europese land met de meeste zwembaden. Voor het (laten) bouwen van een zwembad (la piscine) – en dan niet een kinderbadje van minder dan 10 m² al dan niet boven de grond (hors-terre of hors-sol) – is een 'kleine' bouwvergunning nodig. Alleen voor overdekte baden van meer dan 100 m² is een permis de construire nodig. Het is verstandig om een aanvraag voor een piscine creuséemee te nemen bij die voor het te bouwen of te verbouwen huis.
Het is zeer aan te raden om verschillende offertes (ten minste vier of vijf) te vragen, want prijzen en kwaliteiten kunnen flink uiteenlopen. Een geprefabriceerd zwembad van niet al te grote afmetingen (4 x 9 meter en een diepte van 1,50 meter) kost rond de € 15.000. Een 'gewoon' zwembad (van beton en gemetselde wanden van 11 x 5 meter, gemiddeld 1,50 meter diep) zal ruim € 30.000 gaan kosten; met een flink terras erbij en vrolijke accessoires moet je toch rekenen op een totaal van € 35.000 à € 45.000.

Ook is aan te raden om bij het elektriciteitsbedrijf het voordeligste abonnement aan te vragen, want het schoonhouden van een zwembad (pomp, eventueel robot, automatische stofzuiger) kost wel wat kilowatt. Bij het gebruik van twee pompen (filter en robot) van gemiddeld vermogen, zeg samen 1500 watt, berekent de EDF bij normaal stroomtarief € 200 per seizoen (van 1 april tot 1 oktober.) Abonnees op het nu moeilijk verkrijgbare tarief Tempo betalen rond de € 125. Wie het zwembadwater wil verwarmen moet uiteraard rekening houden met hogere kosten van bijvoorbeeld de warmtepomp (pompe à chaleur, aanschaf zo’n € 3500), de warmtewisselaars (échangeurs, kosten vanaf € 1.200) of verwarmingsketels (vanaf € 2500.) Zonnecollectoren worden ook wel toegepast voor de opwarming van het water, maar het vergt nogal wat ruimte om de panelen op te stellen, ongeveer 30 m² voor een bad van circa 50 m². Sommigen willen voor de zwembaddouche ook zonnecollectoren gebruiken voor de verwarming van het water. Stilstaand warm water kan echter de oorzaak zijn van de ontwikkeling van de gevreesde legionellabacterie.

Overige vaste kosten zijn: het regelmatig bijvullen van het water en het toevoegen van producten (pH plus of pH moins, chloortabletten of zout bij elektrolysesysteem, anti-kalk, anti-alg, floculants voor het binden van de zeer fijne stofdeeltjes die de robot laat liggen, hivernage-spul om de winter door te komen.) Veel van deze producten zijn duur bij de gespecialiseerde ‘zwembadwinkels’; in het voorjaar hebben de grandes surfaces enkele weken lang aanbiedingen van al die producten tegen aanzienlijk lagere prijzen. Ook de pH-verminderaars (pH moins) die in de gespecialiseerde zwembadzaken ruim € 7 per emmertje van 5 kilo kosten, zijn te vervangen door een fles gewoon zoutzuur (acide chlorhydrique), voor ruim € 1 per liter te koop in de hypermarché. Bovendien erg effectief.

Ten slotte nog: de beste tijd om een zwembad te laten bouwen is de winterperiode. In die tijd zijn de aannemers minder jachtig en kunnen de zaken beter plannen. Van september tot december is het grondwaterpeil meestal lager en is het terrein beter toegankelijk. Bovendien is het een goede periode om de beplantingen rondom het zwembad aan te leggen en te zorgen voor het in orde maken van het terras en de overige voorzieningen. In mei kan  dan de eerste duik worden genomen.

Een kostenverhogende factor is de wet om het zwembad te voorzien van een beveiliging. De verplichte beveiliging geldt voor echte zwembaden, dus ingegraven, en voor de grotere opbouwbaden die niet zomaar zijn te verplaatsen (enterrées en semi-enterrées). Wie de vereiste voorzieningen niet aanbrengt, riskeert een boete van maximaal € 45.000. De wet laat vier vormen van beveiliging toe:
• een afrastering van 1,10 meter hoog als deze op een muurtje staat of 1,22 meter van de grond, voorzien van een toegangshekje van minstens een meter breed;
• alarmsysteem;
• degelijke afsluiting, afdekking zoals een beloopbaar rolluik (dus geen gewoon zomer- of winterdek);
• gehele afsluiting via een (inschuifbare) overkapping (abri).

De Franse normalisatieorganisatie AFNOR (met het vignet NF) heeft de normen vastgesteld waaraan de verschillende systemen moeten voldoen:• NF P90-306: aanbevolen wordt de afrastering, het hek (men spreekt van een barrière de protection of clôture) niet te ver te plaatsen vanaf de rand van het bad, de minimumafstand moet 1 meter zijn. De afsluiting moet zo zijn gemaakt dat kinderen jonger dan 5 jaar worden tegengehouden en ook het afsluithek niet kunnen openen. De kosten van een hek kunnen zeer uiteenlopen: een eenvoudig hek van geplastificeerd gaas zou vanaf € 50 per meter (exclusief toegangshekje met slot van € 500) geleverd kunnen worden. De prijzen kunnen, afhankelijk van de kwaliteit en de kosten van arbeidsloon, oplopen tot € 200 per meter of zelfs meer. Gemiddeld komen de kosten voor een bad van 4 x 8 meter neer op € 2000 tot € 3000.

• NF P90-307 is de niet meer conforme norm bij de aanleg van een alarminstallatie: óf infrarood installatie of ander systeem dat signaleert of iemand de omgeving van het bad betreedt, óf een detectievoorziening die alarmeert in het geval iemand het water in gaat. De installatie moet 24 uur per dag in bedrijf zijn. De fabrikanten van deze spullen wijzen er met enige nadruk op dat deze alarminstallaties in feite als aanvullende middelen moeten worden beschouwd. Zij voorkomen niet dat kinderen in het water terecht kunnen komen. Een beveiliging rondom (alarme périphérique of périmétrique) met bijvoorbeeld infrarood komt voor een gemiddeld zwembad uit op ruim € 4000, maar de prijzen lopen zeer uiteen. De apparaatjes die afgesteld zijn op het signaleren van het te water gaan (alarmes d’immersion), variëren in prijs van € 350 tot soms zelfs € 2500. Sinds januari 2010 moeten deze apparaten aan nieuwe veiligheidseisen voldoen. Zo moeten zij een signaal geven bij het te water raken van een kind van minder dan 6 kg, beschikken over een krachtige sirene, 24 uur per etmaal in bedrijf zijn en niet te snel afgaan bij harde wind. De fabrikanten moeten een bewijs overleggen dat het apparaat conform de nieuwe normen is.

NF P90-308: via deze norm is vastgesteld aan welke eisen een zwembadafdekking en de verankering ervan moeten voldoen om aangemerkt te kunnen worden als toegelaten beveiligingsmiddel. Het dek moet tot over de randtegels (margelles) reiken en een gewicht van 100 kilo kunnen dragen en de verankering moet bestand zijn tegen een schok van 50 kilo. Het winterzeil is voor deze vorm van afsluiting vaak ook geschikt. Er zijn verschillende modellen in omloop, zoals afdekking van pvc of van latten en handmatig of automatisch te bedienen. Het bedienen ervan moet zo zijn geregeld dat kleine kinderen niet zelfstandig de afdekking kunnen weghalen. Een eenvoudige vorm van een afsluitbaar dek zou rond de € 12 per vierkante meter moeten kosten. Een rolluik dat zich automatisch inschuift kost € 10.000 tot € 15.000, en is bij voorkeur aan te leggen bij een nieuw te bouwen
zwembad.

• NF P90-309: deze norm geldt voor al dan niet verrijdbare vormen van abri’s, complete doorzichtige afdekkingen, overkappingen die ook zijn te gebruiken als het bad in gebruik is. Ook hier geldt dat de bediening van de toegang en de afsluiting niet door kleine kinderen mogelijk zijn. Deze vorm van beveiliging is het kostbaarst. Reken voor een handmatige schuifbare abri voor een 'gewoon' zwembad (10 x 5 meter) op een investering van globaal € 12.500. Erg luxe voorzieningen kunnen tot € 30.000 oplopen. Zwembaden met abri ontmoeten vaak veel problemen door de te hoge temperaturen, waardoor het water in groene soep verandert door de algengroei. Dit verschijnsel komt vooral voor bij vakantiehuizen die langere tijd niet zijn bewoond.

De bovengrondse 'zwembaden' kunnen zonder vergunning of veiligheidssystemen worden neergezet in de tuin. Maar als deze baden half zijn ingegraven moet weer wel een systeem zijn aangelegd. De kleine bouwvergunning, de déclaration préalable is nodig als het bovengrondse bad permanent blijft staan, of dat nu van hout, metaal of opgepompt plastic is. Dergelijke baden die na drie maanden weer worden gedemonteerd hebben geen vergunning nodig.


Effecten zwembadbeveiliging verwaarloosbaar klein
Frankrijk telt meer dan een miljoen particuliere zwembaden. In 2003 stelde de toenmalige premier Raffarin een wet voor, waarbij het verplicht werd deze zwembaden te voorzien van een beveiliging: een alarminstallatie, een hek, een beloopbaar dek of een overkapping. Er zouden te veel kleine kinderen te water raken en verdrinken. Op straffe van een boete van maximaal € 45.000 moesten in 2006 alle zwembaden zijn uitgerust met een vorm van beveiliging. Naar schatting werd daaraan tussen de € 1 en € 2 miljard uitgegeven. Metingen van het Institut national de veille sanitaire wijzen uit dat de honderden miljoenen aan gemaakte kosten in het water zijn gegooid. In 2003, jaar van de hittegolf, verdronken 25 kinderen jonger dan 6 jaar in particuliere zwembaden, 12 in 2004, 10 in 2005, 12 in 2007. In 2008 en 2009 werden geen tellingen verricht en het laatste cijfers geldt voor 2009 met 19 verdrinkingsgevallen in geheel Frankrijk. Een deel van deze slachtoffertjes verdronk in zwembaden die van een beveiliging waren voorzien, maar waarin het ouderlijk toezicht ontbrak of onvoldoende was. De maatregel werd destijds op de typische Franse waan-van-de-dag-traditie genomen: de echtgenote van een Franse minister was geraakt door een verdrinkingsgeval van een kind in haar omgeving. Volgens de Franse consumentenbond Que Choisir is hier sprake van een wet, waarvan de relatie kosten/effectiviteit niet tevoren is gemeten.


Bij de oplevering van het bad zal de bouwer een verzekeringsbewijs moeten overleggen. Bij zwembaden gaat het dan om een garantie van 10 jaar, de décennale genie civil. Maar andere zaken zoals de liner en de machinerie moeten weer afzonderlijk worden verzekerd. Enige zekerheid over de kwaliteit van de zwembadbouwer is te verkrijgen door te informeren bij de Fédération des professionnels de la piscine. Bij deze FPP zijn ongeveer 600 bouwers aangesloten, te vinden op internet, die zich hebben verbonden aan een kwaliteitskeurmerk. Bij deze bouwers en de overigen moet ook worden gelet op de drie vormen van garantie: la garantie de parfait achèvement (kleine fouten regelen bij de oplevering), la garantie de bon fonctionnement (verhelpen van grotere storingen en gebreken binnen twee jaar) en de genoemde garantie décennale (de tienjarige garantie op de constructie).


Septic tank, de fosse

De meeste Nederlanders met een (tweede) huis in Frankrijk wonen op het platteland of in een klein dorp en zijn dus meestal aangewezen op een septic tank (fosse septique, of deftiger: assainissement individuel of assainissement autonomeen officieel zelfs assainissement non collectif). Ook wordt op het platteland nog wel op openbaar water geloosd. Ongeveer 13 miljoen Fransen, ofwel 30% van de plattelandsbevolking, zijn niet op het openbare riool aangesloten en beschikken dus over een système d'assainissement autonome.

Enkele voorwaarden: de fosse moet zijn geplaatst door een erkend bedrijf en moet meer dan 35 meter afstand hebben van een bron waaruit drinkwater komt. Het behandelde afvalwater mag niet in een put worden geloosd of in een andere holle ruimte in de natuur. Een fosse moet ten minste één keer in de vier jaar worden geleegd, zo melden sommige overheidspublicaties. Meer algemeen is de regel dat als de fosse voor de helft met vaste stoffen is geraakt, het leegmaken nodig is om verstoppingen te voorkomen. Bedrijven die deze werkjes uitvoeren zijn te vinden onder Assainissement, vidange, curage in de pages jaunes. Bij een dagelijkse 'productie' van huishoudelijk afvalwater door 4 personen is een tank van 3000 liter nodig.

De oude fosses zijn de welbekende fosse septiques, maar nieuwe installaties worden als fosse toutes eaux omschreven, derhalve al het water van het huis komt in die fosse terecht, regenwater nadrukkelijk uitgezonderd. Het water dat uit de wc's komt, de eaux vannes, krijgt een eigen afvoer. De rest van het huishoudelijke afvalwater, eaux ménagères, gaat via een eigen leidingsysteem en een vetput (bac à graisse, bac dégraisseur) ook naar de fosse. De laatste jaren zijn de gemeenten bezig met onderzoek om zo veel mogelijk gemeentelijke riolering (tout-à-l'égout) aan te leggen. De kosten daarvan komen vooral voor rekening van de huiseigenaren. In 2005 moest er in gemeenten met meer dan 2000 inwoners zo'n openbare riolering zijn, maar daar is nog niet veel van terechtgekomen.

Bij nieuwbouw of grote verbouwingen, waarvoor een bouwvergunning is vereist, moet de aanleg van een fosse toutes eaux worden meegenomen. Een dergelijke verzamelbak van al het huishoudelijke afvalwater (nogmaals, geen regenwater) moet ten minste 3000 liter kunnen bevatten en ligt op meer dan 10 meter afstand van het huis. In de aanvraag moet duidelijk zijn hoe de leidingen van het huis naar de fosse worden gelegd, hoe een eventuele voorbehandeling van het huishoudelijk afvalwater geschiedt en op welke wijze de vaste stoffen worden behandeld. Ten slotte moet duidelijk zijn aangegeven waar het behandelde afvalwater uiteindelijk terechtkomt (de ¨¦pandage): infiltratie in de grond of, bij hoge uitzondering, lozend op (openbaar) oppervlaktewater. Toestemming is verder nog nodig van de DDASS (Direction d¨¦partementale des affaires sanitaires et sociales). Die verleent een accord de principe en laat weten welk type is geoorloofd.

Veel - technische - informatie over de fosse is in de rubriek Klussen te lezen.


Uit de blogs

De Spanc

De raarste belasting die wij betalen is die voor de controle van onze eigen septic tank. Een koekje van eigen deeg zeg maar. In La Chapelle is geen riolering die de naam mag dragen, wij hebben op ons terrein een septic tank en afwateringsbuizen. We zuiveren zogezegd ons eigen afvalwater. Als dank wordt het systeem elke vier tot zes jaar verplicht gecontroleerd en moeten we die controle zelf betalen.

Toen wij hier kwamen wonen waren septic tanks (fosse septique) nog een zaak van het departement. De DDASS ging erover, een instantie die wonderlijk genoeg ook de kinderbescherming onder haar hoede heeft. Niet veel later werd de aanleg van septic tanks gedecentraliseerd naar de gemeenten. Nu zijn er in Frankrijk heel veel gemeenten, soms met maar tien inwoners. Zo'n gemeente heeft dan een part-time burgemeester en misschien een secretaresse en de kans dat een van de twee verstand heeft van 'individuele riolering' is nagenoeg nihil.
Daarom zitten we opgescheept met weer een nieuwe instantie: de Spanc. De afkorting staat voor  Service Public d'Assainissement Non Collectif, een publieke dienst voor  niet-collectieve waterzuivering. Tot nu toe is er één keer iemand langsgekomen voor de controle van onze tank. Een jonge hittepetit op hoge hakken met een dossiermap onder haar arm.

Lees verder op de weblog van Joep-in-Frankrijk


 

Een gedachte over “Regelgeving, subsidies

  1. Pingback: Toekenning energielabel A-G deugt vaak niet - Wonen en Leven in Frankrijk

Reacties zijn gesloten.