Garantie bij niet-betaalde huur

Volgens de Insee is meer dan 39% van de Fransen huurder van zijn woning. Van deze 39% betaalt 2 tot 3% geen huur. In 3% van de gevallen gebeurt dat met opzet, en in 7% als gevolg van een gebeurtenis in het privé-leven. De ex-minister van huisvesting, Cécile Duflot, wilde de relatie tussen huurder en verhuurder regelen en heeft in de wet ALUR van 26 maart 2014 een “Garantie universelle des loyers” ofwel GUL opgenomen.

cecile-duflot

Cécile Duflot

Het doel van deze GUL is de verhuurder te verzekeren van het ontvangen van huur in het geval van wanbetaling. Er bestonden echter al efficiënte en weinig kostbare mogelijkheden om een dergelijke situatie te verzekeren.

De GUL: vanaf 2016 gratis garantie

Vanaf 1 januari 2016 kan de verhuurder opteren voor de Garantie universelle des loyers om zijn investering te verzekeren. Dit kan bij het tekenen van een nieuwe huurovereenkomst of bij een verlenging. In het geval van niet-betalen door de huurder zal de GUL een vergoeding uitbetalen, als het gaat om een ‘loyer de reference’1, vastgesteld door de Prefect in de zones ‘d’encadrement des loyers’ en voor de rest van het gebied per decreet.  Ook zal de GUL in een standaard-huurcontract worden opgenomen, door de wet vastgesteld. Een andere mogelijkheid voor de verhuurder is het vragen van een borgsom om eventuele niet-betaalde maanden te dekken, maar dan mag hij geen gebruik maken van de GUL en dit in het contract aangeven. Hij kan niet alle twee gebruiken. De maximale duur van de vergoeding zal per decreet worden vastgesteld (18 maanden volgens de minister van huisvesting) en het eigen risico is 1 maand huur. De GUL is van toepassing op alle huurwoningen die privé verhuurd worden, of het nu om kale of gemeubileerde verhuur gaat. Het moet wel gaan om de hoofdwoning.
Volgens de UNPI, Union Nationale de la Propriété Immobilière is de GUL een niet-universele en dus geen goede oplossing. De verhuurder kan ervoor kiezen om er geen gebruik van te maken. Verder gaat het alleen om het garanderen van de zg. mediane huur (niet te verwarren met gemiddelde huur), is er een eigen risico en wordt schade door vernieling aan het huis niet verzekerd. Voor een betere bescherming zal de verhuurder een beroep moeten doen op reeds bestaande verzekeringen.

Onbetaalde huur is de nachtmerrie van iedere verhuurder. Daarom bestaan er al 30 jaar verzekeringen om dit risico af te dekken: de “Garanties loyers impayés” (GLI).
Een eigenaar kan zelf een GLI afsluiten bij een bank, een verzekeraar of een tussenpersoon, of een vereniging van verhuurders : Crédit Foncier, MAIF, Insor of UNPI. Een andere mogelijkheid is dit over te laten aan de instantie die de verhuur voor hem regelt (Foncia, Orpi, Century 21, etc.). Een premie van tussen 2,30 % en 3,70 % van de huuropbrengst per jaar geeft de verhuurder de garantie van een vergoeding tot € 60 000 of maximaal € 100 000 afhankelijk van de aard van het contract, voor het totaal van de gemiste huurpenningen, soms  tot 24 maanden en soms zelfs zonder tijdslimiet. Bovendien vergoedt de verzekering ook de kosten van rechtsgang bij een uitzettingsprocedure of een ander geschil met de huurder (garantie Protection juridique). De meeste verzekeringen bieden ook een garantie die herstel van het gehuurde vergoedt, mocht de woning door de huurder zijn beschadigd (woningverbetering valt hier niet onder). Sommige van de verzekeringen bieden zelfs een vergoeding van gederfde huurpenningen in het geval van een voortijdig vertrek of overlijden van de huurder. De premie is fiscaal volledig aftrekbaar van de huurinkomsten.

Vanaf 2016, wanneer de GUL van toepassing zal zijn, is het nog altijd mogelijk om die te weigeren en een eigen verzekering af te sluiten. Het voordeel van de GUL is echter dat die gratis is. Een andere oplossing is om van de GUL gebruik te maken en die aan te vullen met een verzekering tegen vernieling, juridische kosten en gederfde huurpenningen door leegstand. De verzekeraars zullen de komende tijd aangepaste produkten gaan aanbieden.

De GRL

De GUL is niet de eerste poging van de regering om huuraangelegenheden te regelen. Sinds 2010 bestaat de Garantie des risques locatifs (GRL), waarvan de premie 2,5 % van de huur bedraagt. De GRL is vooral bedoeld voor de situatie waarin een huurder geen stabiel inkomen heeft, bijvoorbeeld een student, iemand met een tijdelijke baan, etc., waardoor het voor de verhuurder moeilijk is om een GLI af te sluiten. Er zijn twee voorwaarden: de maandhuur inclusief lasten mag niet hoger zijn dan € 2000 en deze mag niet meer dan 50% van het maandinkomen van de huurder bedragen. Deze GRL wordt door enkele grote verzekeraars aangeboden en zal blijven bestaan tot 31 december2015.

[1] Een loyer de reference is een huurbedrag dat overeenkomt met vergelijkbare woningen in dezelfde zone. Het gaat om zones waarvan de huurmarkt gespannen is, dat wil zeggen dat er meer woningzoekenden dan huurwoningen zijn.

Bron: Interetsprives.com

©2018 Communities Abroad  |  infofrankrijk.com

DISCLAIMER

Login

of    

Forgot your details?

Create Account