Auteur: Theodora Besse

Op 3 november 2016 heeft de civiele kamer van la Cour de Cassation een definitief einde gemaakt aan alle onzekerheid met betrekking tot het exclusieve mandaat van een makelaar bij verkoop van onroerende zaken.

In de praktijk gingen de meeste makelaars er van uit (ook in hun contracten) dat een exclusief mandaat weliswaar geldt voor drie maanden, maar dat het na verloop van die tijd steeds stilzwijgend kon worden verlengd met dezelfde tijd of met een maand. La Cour de Cassation heeft nu echter bepaald:  ...lees verder "Exclusief mandaat makelaar altijd opzegbaar na drie maanden"

Hieronder voorbeeldbrieven voor het opzeggen van een mandat, om af te zien van koop of om zich te beroepen op ontbindende voorwaarden

Er zijn twee vormen van opdrachten aan een Franse makelaar: mandat simple en mandat exclusif. Bij de eerste staat het de verkoper vrij om met meer makelaars in zee te gaan of zelf het huis te verkopen. Bij een mandat exclusif is één makelaar ingeschakeld die de provisie ontvangt, ook al slaag je er zelf in een koper te vinden. De termijnen van een mandat exclusif zijn meestal een, twee of drie maanden. Als de verkoper niet opzegt, wordt het mandaat stilzwijgend verlengd, hoewel dat wettelijk is verboden. Daarom moet het mandat worden opgezegd, als men wil stoppen met deze agent immobilier...

...lees verder "Voorbeeldbrieven"

DPE3De Franse consumentenorganisatie Que Choisir heeft een onderzoek gedaan naar de kwaliteit van de bureaus die het energielabel moeten vaststellen bij woningen die in de verkoop gaan. Gebleken is dat een huis, dat door verschillende van die diagnosebureaus werd onderzocht, zeer verschillend kan worden geclassificeerd.

Makelaars en particulieren die een huis te koop aanbieden zijn verplicht om het energielabel van het pand bekend te maken. Zo’n keurmerk van A tot G is ook nodig om de hoogte vast te stellen van de nieuwe renteloze lening PTZ+ voor nieuwkomers op de woningmarkt. Sinds 2006 geldt de verplichting om een energiediagnose over te legeen bij de koopakte en sinds 2007 bij een huurcontract. De matige kwaliteit van de diagnosebureaus, vaak ingeschakeld door de makelaars zelf om daarmee extra – verboden – provisie op te strijken, is volgens Que Choisir zorgwekkend. De instelling liet vier huizen door 16 bureaus onderzoeken om de diagnostic de performance énergétique (DPE) te verkrijgen. Twee huizen werden in drie verschillende klassen ondergebracht, een werd in twee klassen ingedeeld en een vierde verkreeg hetzelfde energielabel van deze ‘professionals’. Eén van de onderzochte woningen werd geklasseerd in de klassen C, D of E met een geschat verbruik van 134 kWh tot 244 kWh per vierkante meter per jaar. De factuur varieert dan van € 1000 tot € 1800. Een woning met een indeling in A verbruikt 50 kwh/m²/jaar met een nota van € 250; een indeling met G betekent een verbruik van 450 kWh, € 2250 per jaar. In 2008 werd al eenzelfde onderzoek gedaan met eveneens schrikbarende resultaten. Que Choisir vraagt nu aan de overheid om de DPE betrouwbaarder te maken en de diagnosebureaus aansprakelijk te stellen bij verkeerde rapportages.

Ongeveer de helft van de onroerendgoedtransacties in Frankrijk speelt zich af tussen particulieren.  De helft van de Franse kopers en verkopers kiest er voor om zaken te doen van particulier tot particulier, omdat men de provisie te hoog vindt. De tarieven van de Franse agents zijn inderdaad de hoogste van Europa. Soms ook wordt de bemiddeling van de notaris ingeroepen. Het is daarom niet verwonderlijk dat speciale kranten en internetsites goede zaken doen.

Het blad ParuVendu is ook virtueel te raadplegen met zijn vele tienduizenden annonces en de krant Particulier à Particulier publiceert wekelijks 22.000 advertenties, het dubbele op zijn website. Ook op A Vendre is voor particulieren veel te zien. Mond-tot-mond reclame werkt vooral goed voor de Fransen. Veel transacties komen tot stand omdat de dochter van de bakker van de overbuurman toevallig nog een nicht heeft die haar huis eventueel wel wil verkopen. ...lees verder "Makelaarsprovisies hoog, maar onderhandelbaar"

Het beroep van de Franse makelaar (agent immobilier – een bemiddelaar bij zo’n agence heet een négociateur, ‘onderhandelaar’) is in Frankrijk op papier nu goed geregeld, omdat het in de jaren negentig nogal een rommeltje was geworden. Er is nieuwe regelgeving gekomen, waarbij drie varianten van de carte professionnelle in gebruik zijn: die voor de onroerendgoedmakelaar (transactions sur immeubles et fonds de commerce), voor de beheerder (gestion immobilière) en voor de man van de huizenadvertenties (marchand de listes).

De prefectuur houdt toezicht op het vak en verleent jaarlijks de cartes professionnelles. Het nummer van deze kaart en de provisietarieven moeten duidelijk zichtbaar zijn in het kantoor van de agent.Namens de agences treden de agents commercials op, bemiddelaars/verkopers/vertegenwoordigers in onroerend goed, die niet in dienst zijn van de agences maar wel vast voor hen werken op provisiebasis: 50/50 als het om de verkoop gaat en 60/40 als zij via een zoekopdracht tot een succesvolle transactie komen. De percentages willen echter soms flink uiteenlopen als het om specifieke contracten gaat. ...lees verder "Carte professionnelle, bankgarantie, bon de visite, mandat"

Bij het kopen van huizen komt men bij de makelaar en de notaris voor begrippen te staan die niet direct voor iedereen duidelijk zijn.

Hieronder een begrippenlijst.

...lees verder "Woorden, termen en begrippen, de begrippenlijst"

Low cost Franse makelaar
Het aantal Franse makelaarskantoren zonder kantoor is de laatste jaren niet onbelangrijk toegenomen. Deze virtuele bemiddelaars leveren makelaarsdiensten tegen aanzienlijk lagere tarieven dan de traditionele agences immobilières met hun kantoren en etalages volgehangen met foto's van huizen in de verkoop. De courtages van de nieuwkomers liggen rond de maximaal 4% of - veel - lager. De gebruikelijke tarieven bij de verkoop van een Frans huis via bemiddeling van een 'gewone' makelaar liggen tussen de 5 en 7%...

...lees verder "Huis verkopen met een Franse makelaar ‘low cost’"

De Franse makelaarIn beginsel bedient de agent immobilier, de immo ook wel genoemd, de verkopende partij. Voor de Nederlandse huizenzoeker in Frankrijk is het van groot belang te weten dat zo’n Franse makelaar vaak niet de enige is die het huis in de verkoop heeft; ook andere makelaars doen hun best het object aan de man te brengen. Behalve dat het vrij gebruikelijk is om het te verkopen huis aan meerdere makelaars aan te bieden (met vaak ook verschillende prijzen), is het niet ongewoon dat de eigenaar ook zelf een bord A vendre in zijn tuin zet en probeert zijn bezit particulier te verkopen.

...lees verder "Immobilier bedient de verkoper"

OrpiHet makelaarsnetwerk Orpi is een (reclame)campagne gestart om de huizenverkopers te bewegen hun vraagprijzen te verlagen: 'Revisitons les prix'. Het doel van deze actie van deze Franse makelaar is om weer beweging te krijgen in de stil vallende huizenmarkt. Eén van de redenen dat het aantal transacties steeds daalt, zou de terughoudendheid bij de verkopers zijn om, conform de marktontwikkelingen, hun vraagprijzen te verlagen...

...lees verder "Franse makelaars adviseren prijzen te verlagen"

mandatTot groot ongenoegen van de Franse makelaars (agents immobiliers) heeft de Assemblée nationale een wetsontwerp aanvaard dat de huizenverkopers beter moet beschermen bij de exclusieve opdrachten (mandats exclusifs) die zij verlenen. In concreto gaat het om het schrappen van de strafclausule in een dergelijk contract als de verkoper er zelf in slaagt het huis te verkopen. Na veel onderhandelen in het parlement is uiteindelijk besloten dat die strafclausule blijft gehandhaafd.

De meeste Franse huizenverkopers kiezen niet voor een exclusief mandaat omdat zij de mogelijkheid willen openhouden ook andere makelaars in de gelegenheid te stellen het huis te verkopen of zelf een bord in de tuin te zetten met A vendre. In de huidige, al jarenlang bestaande situatie, moet een verkoper die op eigen kracht zijn huis verkoopt in de periode dat het exclusieve mandaat nog loopt, een boete betalen aan de makelaar. Deze schadeloosstelling is meestal de helft van de courtage die de agent immobilier zou ontvangen als hij erin was geslaagd het huis aan de man te brengen. Stel dat de gemiddelde Franse courtage op 5% ligt, dan moet een particulier die zijn huis voor € 500.000 verkoopt, toch € 12.500 aan de makelaar betalen die het niet lukte om het huis te verkopen. De Franse Tweede Kamer meende dat deze clausule moet worden geschrapt. De Sénat, de Franse Eerste Kamer,  wees het doorhalen van de clausule, na enorme lobby van de makelaars, af.