De SCI

Er bestaat in Frankrijk een vrij veel toegepaste manier om gezamenlijk, met twee of meer personen, een huis te kopen. Dat is vooral handig als men niet gehuwd of 'gepacseerd' is en een alternatief zoekt voor het onverdeelde bezit, dat later voor problemen kan zorgen bij bijvoorbeeld (echt)scheiding en overlijden. Naar verwachting zal de oprichting van SCI’s minder gebruikt worden als gevolg van de wijzigingen van het Franse erf- en successierecht.

De kopers kunnen vóór de aankoop van een huis een société, een soort – niet-commerciële – maatschap oprichten waarin zij – en eventueel ook andere personen – vennoot, aandeelhouder (associé) worden. Een meestal ingewikkelde zaak als je het op eigen houtje doet, zo’n oprichting van een SCI (société civile immobilière) met een maximale levensduur van 99 jaar. De Franse notaris heeft standaard statuten liggen en regelt alles voor een honorarium van € 700 tot € 900. Er zijn ook Nederlandse advocaten die precies dezelfde dienst aanbieden, maar dan tegen het dubbele tarief.

Wordt de SCI opgericht vóór de aankoop, dan is het nadenken over het nut daarvan afhankelijk van tal van zaken die zeer kunnen uiteenlopen: waarde van het onroerend goed, vermogenssituatie van partners, relatie partners, kinderen, fiscale woonplaats enz. Je kunt daarom niet in algemeenheden spreken van 'zo zit het'. Het hangt van de persoonlijke, specifieke situatie af hoe een constructie moet worden opgezet. Enkele Nederlandse adviseurs waren enkele jaren geleden erg actief bij het opzetten van SCI ’s die in Frankrijk een huis kochten. Achteraf bleek nogal eens dat deze activiteit vooral viel te verklaren uit de vergrote honorariumomzetten van deze adviseurs. Het belang van een SCI voor buitenlanders is vaak overschat. Nu de Franse successiebelasting voor overblijvende partners is afgeschaft, blijkt de noodzaak tot oprichting van een SCI steeds kleiner.

Voor de oprichting van de société is geen minimumkapitaal vereist. Bij de maatschap zijn de vennoten zelf geen eigenaar meer van de onroerende zaak, maar bezitten zij de aandelen (de parts sociales). De SCI is de eigenaar van de onroerende zaak. De aandelen zijn overigens wel overdraagbaar, waarbij de 5,09% overdrachtsbelasting alleen hoeft te worden betaald over de netto waarde, dus verminderd met de schulden. Ook na de aankoop van een huis kan nog een SCI  worden opgericht, maar dan zijn de kosten aanzienlijk hoger. Bij de inbreng van een huis in een SCI behoeft dan geen overdrachtsbelasting te worden betaald (apport pur et simple). De inbrenger ontvangt dan de aandelen. Koopt de SCI  een huis, dan zijn wel registratierechten verschuldigd (apport à titre onéreux).

Ook in Nederland wonende ongetrouwde stellen en homoparen blijken veel van de constructie gebruik te maken en kunnen deze gebruiken om via een testament de partner te laten erven. Stellen die leven onder het Franse huwelijksregime van de communauté universelle, vergelijkbaar met de Nederlandse 'gemeenschap van goederen', hoeven niet te denken over een SCI, immers, de gehele boedel gaat via de donation entre époux naar de overblijvende partner. Er vindt dus bij het overlijden van een van de partners geen verdeling plaats en kinderen kunnen het opeisen van hun wettelijk erfdeel uitstellen tot het overlijden van de langstlevende. Dat moet dan wel vastgelegd worden in een testament. Erfgenamen kunnen in een SCI toetreden – als de statuten dit toelaten – en de partner die vertrekt, kan zijn of haar aandelen verkopen. Bij de verkoop van de aandelen moet dan wel belasting op de plus-value worden betaald. De nieuwe toetreder hoeft alleen registratiebelasting (overdrachtskosten) van 5,09% te betalen over de waarde van zijn aandeel in de SCI. Bij overdracht van de aandelen bepaalt het vermogen van de SCI – vaak de handelswaarde van de onroerende zaak – de prijs van de aandelen. 

De taxateur, de expert immobilier Er komen situaties voor dat bij schenkingen, erfenissen, echtscheidingen de waarde van de Franse woning moet worden bepaald. De Franse wet spreekt hierbij van de verkoopwaarde in het vrije economische verkeer, de valeur vénale. Men kan aan de hand van een flink aantal criteria zelf een schatting maken: vergelijkbare woningen in dezelfde regio is één van de meest toegepaste. Maar er gelden ook persoonlijke, subjectieve beoordelingsargumenten, die reden tot conflicten kunnen geven. Een beroep op een professionele taxateur zal dan uitkomst moeten bieden. In Frankrijk mogen makelaars (agents immobilier), een taxateur (expert) of een notaris een waarde bepalen van een huis. Na een bezoek aan het pand geeft de deskundige een schatting, waarbij rekening is gehouden met de oppervlakte, de vierkantemeterprijs in de directie omgeving en een aantal waarderingscriteria zoals uiterlijk en standing. Bij conflicten laat een rechter de taxatie verrichten door een erkende taxateur (expert immobilier agréé) die grondiger te werk gaat.

De aanwijzing van een beheerder/directeur (gérant) is noodzakelijk. Hij of zij moet de boeken (laten) bijhouden, en er moet een bankrekening worden geopend op naam van de SCI. Zo’n beheerder zal meestal een aandeelhouder van de SCI zijn, die overigens in Nederland kan blijven wonen of daar een postadres kan aanhouden voor de rekeningen van de EDF en andere nutsbedrijven. De gérant kan volstaan met het voeren van een eenvoudige boekhouding vooral voor eigen gebruik. Nog eenvoudiger is het om de bankafschriften te bewaren, waarop de inkomsten en uitgaven van de SCI staan vermeld. Wel moet ook nog een balans worden opgemaakt, waarop simpel kan worden vermeld hoe de activa en passiva er op 31 december uitzien. Jaarlijks moet voor 1 maart in tweevoud een verklaring van de resultaten worden ingediend bij de belastingdienst, het Centre d’Impôts, in de plaats waar de SCI is ingeschreven.

Bij (huur)inkomsten van niet-gemeubileerd onroerend goed moet worden aangegeven welk deel aan elk van de associés is toegekend minus de evenredig verdeelde gemaakte kosten in het boekjaar, zoals onderhoud en reparatie, rente van schulden, makelaarskosten om een huurder te vinden en 8% voor het totaal van beheerskosten en verzekeringspremie(s). Een SCI dient belastingtechnisch transparant te zijn. Dit is onder de voorwaarde dat de SCI het pand ter beschikking stelt aan zijn aandeelhouders, zonder daarvoor huur te rekenen. Anders moet de SCI in Frankrijk zelfstandig aangifte doen. Huurinkomsten minus de kosten worden evenredig verdeeld over de participanten. Zij zullen dus belasting moeten betalen over die bij hun overige inkomen opgetelde huuropbrengsten (te melden op hun aangifteformulier voor de inkomstenbelasting (Impôt sur le Revenu). Bij de aankoop door een SCI van bouwgrond (terrain à bâtir) is de situatie weer iets anders, dan zal naast de overdrachtsbelasting ook nog 19,6% BTW moeten worden betaald, plus uiteraard het honorarium van de notaris.

De Franse belasting heeft ook nog wel iets aardigs in petto voor de aandeelhouders van een SCI die in Frankrijk wonen en daar belastingplichtig zijn. Het gaat dan om het verminderen van de successiebelasting door bijvoorbeeld aandelen van de maatschap tegen een fiscaal mild tarief te schenken aan de kinderen. Elke ouder mag elke zes jaar ruim € 151.950 belastingvrij schenken. De overdrachtsbelasting bedraagt 5,09% (0% als de overdracht plaatsvindt binnen drie jaar na de oprichting van de SCI). In de loop van de tijd kan op deze manier vrijwel het gehele bezit in de SCI  belastingvrij aan de kinderen worden geschonken. Wie onroerend goed wil schenken, hoeft niet het volledig eigendom van de hand te doen, maar kan ook alleen het bloot eigendom of alleen het vruchtgebruik weggeven. Dat kan ook via een SCI die met het geld dat de kinderen/aandeelhouders via een schenking hebben gekregen en vervolgens aan de SCI hebben uitgeleend, het blote eigendom koopt. Bij schenking van parts in bloot eigendom worden de schenkingsrechten berekend over de waarde van dat bloot eigendom (lager uiteraard dan het volle bezit).

Normaal gesproken wordt het tweede huis in het buitenland voor de Nederlandse belastingdienst ingebracht in box 3 (fictieve rendementsheffing). Ervaringen leren dat de Nederlandse Belastingdienst de SCI echter vaak in box 2 (aanmerkelijk belang) onderbrengt. Als men de Franse statuten wat anders redigeert, zal de Nederlandse fiscus bereid zijn de waarde van het huis in box 3 te accepteren als duidelijk blijkt dat de SCI naar Nederlands recht 'transparant' is, dat de aandeelhouders direct in de maatschap participeren of direct ook eventueel gemaakte winsten uitgekeerd krijgen. Inmiddels lijkt het erop dat de Nederlandse belastingdienst de SCI met standaardstatuten niet meer in box 2 onderbrengt. Maar als iemand gaat rommelen met statuten weet je natuurlijk nooit wat er gebeurt. De Nederlandse belastingdienst heeft nu wel begrepen dat de Franse SCI aan de eisen van transparantie voldoet en dus het bezit in box 3 zal onderbrengen voor wie Nederland als fiscale woonplaats heeft.

De algemene stelling dat ongetrouwde stellen het fiscaal niet vriendelijk kunnen regelen is in het algemeen niet waar, het hangt van de situatie af. Als het gaat om de regeltjes van in- en uittreden en om de verkoop tussen twee eigenaren te regelen, is het afhankelijk van de persoonlijke situatie van de eigenaaren/kopers of er en indivision wordt gekocht, een contrat d’indivision wordt opgesteld, of dat een SCI  wordt opgericht. Als je als niet gehuwd stel een huis in Frankrijk koopt, zijn er vaak betere oplossingen te verzinnen dan het oprichten van een SCI. Denk bij voorbeeld aan de Pacs  (samenlevingscontract) wellicht toch trouwen. Ten slotte: Een SCI  is principe niet geschikt om er zaken mee te doen. Dan kan men beter denken aan de oprichting van een SARL of entreprise individuelle.

Print dit artikel