Franse huizenprijzen flink gestegen

De grote Franse makelaarsorganisatie FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) houdt de prijsontwikkeling nauwlettend in de gaten. De prijzen van de huizen – appartementen, nieuwbouw en bestaande huizen – zijn van 1998 tot het voorjaar van 2008 met 140% gestegen. Na onstuimige prijsstijgingen op de Franse onroerendgoedmarkt is in 2006 een groeivertraging geconstateerd die zich ook in 2007 heeft voorgezet, mede als gevolg van een sterk vergroot nieuwbouwprogramma, waardoor het aanbod voor de Fransen zelf is toegenomen. 

Na vijf jaren achtereen met dubbele cijfers te zijn gestegen, is het stijgingspercentage van bestaand Frans onroerend goed in 2007 beperkt gebleven tot 4,8, de zwakste groei sinds 12 jaar (8,6 over 2006 en ruim boven de 10 over de jaren 2005 en 2004). Als er al sprake zou zijn van een correctie van de omhoog gerichte prijsspiraal, dan zal deze zich volgens economen niet eerder dan in 2008 kunnen voordoen en beperkt blijven tot groeicijfers van 3,5 tot 5%. Het ministerie van Volkshuisvesting verwacht door het genoemde bouwprogramma dat er zelfs sprake zal kunnen zijn van een nulgroei of lichte prijsdaling.

De huidige prijzen van bestaand onroerend goed per regio (buiten Ile de France):

regio	3 kamers	4 kamers	5 kamers	6 kamers	gemiddeld
Alsace	143 300	190 100	221 800	258 400	223 700
Aquitaine	147 100	187 300	228 500	266 900	216 500
Auvergne	87 800	120 200	157 100	171 400	133 800
Basse-Normandie	102 400	134 000	160 500	195 100	154 100
Bourgogne	97 300	131 400	163 100	194 400	150 900
Bretagne	115 400	151 900	182 100	216 900	178 100
Centre	106 100	141 600	173 800	206 400	163 200
Champagne-Ardenne	93 100	128 900	161 800	188 700	153 900
Corse	171 500	222 500	329 400	344 000	256 400
Franche-Comté	99 000	130 900	160 000	183 200	156 600
Haute-Normandie	119 200	149 000	179 100	209 500	174 600
Languedoc-Roussillon	152 900	208 300	248 200	294 100	204 600
Limousin	87 100	115 100	134 600	163 600	124 400
Lorraine	97 500	130 300	160 900	189 100	155 300
Midi-Pyrénées	127 400	180 200	214 500	245 200	194 100
Nord-Pas-de-Calais	107 000	138 200	163 800	194 700	163 800
Pays de la Loire	118 800	152 100	182 600	218 200	173 500
Picardie	114 900	141 600	177 700	212 300	170 200
Poitou-Charentes	113 700	147 900	174 900	203 600	160 700
Provence-Alpes-Côte d'Azur	256 600	327 200	407 700	532 800	401 100
Rhône-Alpes	160 900	215 600	263 600	310 800	252 700

 
De onrust op de Amerikaanse hypothekenmarkt van 2007 en de onzekerheid over de rente, hebben de ontwikkeling van de huizenprijzen op de Franse huizenmarkt nog niet belangrijk beïnvloed. De enige zekerheid is dat er een vertraging is opgetreden in de hausse van de laatste jaren. Sinds november 2006 is het dus gedaan met de groei en duurt het verkopen van een huis langer, 79 dagen in 2007 tegen 71 in 2006. De banken zijn wat minder scheutig met het verstrekken van leningen. Ook de licht gestegen rente maakt het voor toetreders lastiger om een huis te laten bouwen of een bestaand huis te kopen. Maar van een krach is geen sprake. Makelaarsorganisaties verwachten evenmin een instorting van de Franse huizenmarkt. De fundamenten zijn goed, de werkloosheid daalt, er is geld en de koopkracht verbetert op termijn. Bovendien is een beperkte fiscale aftrek mogelijk geworden van de betaalde hypotheekrente. Voor een periode van vijf jaar kan iedere eigenaar die voor het eerst een onroerendgoedlening heeft afgesloten voor de bouw of aankoop van de hoofdwoning 20% (maximaal € 750 per jaar voor een alleenstaande) aftrekken van de te betalen belasting (crédit d'impôt). In het eerste jaar is die aftrek 40%.

'Makelaars houden prijzen hoog' Terwijl de onroerendgoedmarkt in Frankrijk vrij stabiel is, zouden makelaarskantoren al geruime tijd de huizenprijzen - buiten Ile de France - kunstmatig hoog houden. Een vereniging die zich noemt La Bulle immobilière (de onroerendgoed luchtbel), ontwikkelt daarom een neutrale indicator van de huizenprijzen die over enkele maanden de reële prijzen zou moeten weergeven. Medewerkers van de vereniging hebben vorig jaar tientallen interviews gehouden met een verborgen camera bij makelaarskantoren, over geheel Frankrijk verspreid. Zij hebben naar aanleiding van het inzakken van de vraag naar woningen onderzocht waarom de prijzen niet evenredig zijn gedaald. Zij kwamen daarbij tot de conclusie dat de agents in overgrote meerderheid de prijzen hoog hebben gelaten. Verkopers van huizen werden, ondanks het wegblijven van kopers, niet geadviseerd extreem hoge prijzen te laten vallen. Kopers werd gemaand snel te kopen, voordat het begeerde pand is verkocht. De onderzoekers, zich uitgevende als geïnteresseerde kopers, bezochten 80 kantoren in verschillende steden en zochten ook nog telefonisch contact met 120 andere kantoren. Daaruit bleek dat de meeste makelaars een bewuste politiek voeren om de huizenprijzen hoog te houden. Maar de markt was al enige tijd aan het dalen: het aantal afgegeven bouwvergunningen daalde in de laaste maanden van 2007 met 19% en het aantal in aanbouw genomen woningen zakte 7%. De voorraad nog te verkopen huizen steeg naar niet eerder bereikte hoogten (102.600). Ook zouden kantoren in hun gebied bestanden met elkaar uitwisselen om daarmee één - hoge - prijs te afficheren in advertenties en op websites. In deze gebieden zien kopers nu één prijs, terwijl het in Frankrijk gebruikelijk is dat bij verschillende kantoren verschillende prijzen te zien zijn. Ook waren er nog andere prijzen als ook de verkoper zelf zijn huis probeert te verkopen. Het onderzoek van de vereniging is gepubliceerd door de consumentenorganisatie Que Choisir.

Buitenlanders kopen jaarlijks voor naar schatting € 6 miljard aan onroerend goed in vooral Zuid-Frankrijk, de transacties zijn in vier jaar verdubbeld. Britten zijn de grootste kopers van Frans onroerend goed door buitenlanders (57%), gevolgd door Italianen (12%), Belgen (5%), Zwiters en Nederlanders (4%), Duitsers (3%), Ieren (2%), Spanjaarden (2%) en overigen (11%). De Rivièra blijft nog het meest favoriet, hoewel een tendens merkbaar is dat ook de meer authentieke departementen buitenlandse kopers aantrekken. De vervallen grote boerderijen worden schaarser door de kooplust van vooral de Britten met als gevolg relatief sterkere prijsstijgingen. Het later weer verkopen van die meestal voor veel geld gerenoveerde panden verloopt niet altijd even gemakkelijk, doordat deze dure markt beperkt is tot de happy few.

Nieuwprijzen dalen sterker Volgens een recente studie van de bank HSBC zullen de prijzen van nieuwbouwwoningen in Frankrijk meer dalen dan die van bestaand onroerend goed. In het eerste halfjaar wordt in de nieuwbouwsector een prijsdaling van 3,5% verwacht. De voorraad aan nieuwe huizen was eind 2007 gestegen tot een historisch hoog aantal van 102.500. Ook de vermindering van de koopkracht van de huishoudens speelt een rol bij de prijsdalingen en de oplopende voorraden. Eerder werd verwacht dat de prijsdaling beperkt zou blijven tot 2%. De prijzen van bestaande woningen dalen minder, naar verwachting 1% in het eerste halfjaar en over het gehele jaar 2008 gemiddeld 3%. Over de gehele woningmarkt zouden de prijzen in 2008 met 4% kunnen dalen en zelfs met 6% in 2009.

Naast de stijging van de prijzen van bestaande huizen is ook nog een index van de bouwkosten te hanteren. Men hanteert hierbij de ICC (indice du coût de la construction, samengesteld door het Franse CBS, de INSEE). Daaruit valt af te lezen dat de bouwkosten in het vierde kwartaal van 2007 op een index van 1435 stonden (1953 = 100) en daarmee in een jaar tijd met ruim 5% zijn gestegen. In de consumentenbladen wordt verder nog gewerkt met de indices van de FFB (Fédération française du bâtiment); deze index komt op een gemiddelde stijging van 4,5% over 2007 en de index BT01 (Indice du Bâtiment) becijferde een percentage van bijna 5. Als je een gemiddelde van al die gemiddelden neemt, kom je aardig in de buurt.

Print dit artikel

Ook prijzen van bouwgrond verder omhoog

Hoewel het steeds lastiger wordt in Frankrijk, is het kopen van een stuk(je) grond om een nieuw huis te bouwen zeker mogelijk. Vooral in de omgeving van grotere plaatsen is het vinden van een leuk perceeltje echter wel moeilijk. Bovendien stijgen de prijzen door het schaarse aanbod flink: de laatste drie jaar met gemiddeld 10% per jaar.

Kostte een stuk bouwgrond van zeg 1000 m² in 1998 nog rond de € 20.000, nu moet dat lapje tegen de € 45.000 kosten. De prijzen rond Parijs (Île de France en in het zuidoosten) bedragen ongeveer het dubbele. In de wat 'rustiger' regio’s liggen de gemiddelden wat lager. Op het platteland liggen de grondprijzen lager, met uitzondering van het platteland van Île de France. Een hectare grond, geen terrein om huizen op te bouwen of landbouwgrond, doet tussen de € 200 en € 1500. Landbouwgrond kost gemiddeld tegen de € 6000 per hectare. Bouwgrond is veel duurder, maar is volgens Nederlandse begrippen met € 25 tot € 65 per m² nog heel redelijk geprijsd. Wederom: prijzen à la campagne. Rondom de steden liggen deze prijzen aanzienlijk hoger, tot € 1500 per m² aan toe.

Er is de keuze tussen een vrij stuk grond (terrain isolé of parcelle en diffus) of een kavel in een bouwplan (lotissement) van een gemeente of projectontwikkelaar. Bij de aankoop van een perceel buiten een lotissement is het belangrijk om goed te kijken naar de plaatselijk geldende voorschriften, belastingen, eventuele bouwbeperkingen en de kosten om het stuk grond te ontsluiten en de aansluitingen te laten maken (elektriciteit, water, telefoon, eventueel riolering). Reken op bedragen van € 20.000 tot € 25.000 om al die aansluitingen te laten aanleggen en tel er nog eens € 2.000 à € 5.000 bij om leidingen te maken tot in het huis zelf. Bij een kavel in een bouwplan is dat allemaal al geregeld, net als de maten, de kleur van de dakpannen en de gevel en de overige materialen. Het eerste is handig, het tweede tamelijk treurig. Ook is er vaak een reglement over het beheer en onderhoud van je tuin, de erfafscheiding en gemeenschappelijke ruimten, zoals parkeerplaatsen en straatonderhoud.

Overstromingen komen steeds meer voor, een kleine 8000 Franse gemeenten kampen regelmatig met onder water gelopen terreinen en gebouwen. In zeer ernstige gevallen kan de lokale overheid binnen het risicogebied (zones inondables) aan de prefectuur vragen het getroffen gebied tot rampgebied (catastrophe naturelle) te verklaren, zodat op kosten van de staat de verzekeringen uitkeringen verstrekken. Het is dan ook aan te bevelen naar de zogenaamde risicoplannen te vragen voor gebieden die aan bepaalde risico’s blootstaan (overstromingen, aardbevingen, lawinegevaar, bosbranden enzovoort). Verkopers van huizen die in deze risicovolle gebieden liggen, zijn verplicht om dit afzonderlijk te vermelden bij het laten opmaken van het voorlopig koopcontract. Zo’n plan (PPRN, plan de prévention des risques naturels prévisibles) is ook te vinden op het gemeentehuis, en komt alleen boven water als je er specifiek om vraagt, zo leert helaas de praktijk.

Verder is het natuurlijk van belang te weten te komen of het stuk grond dat men graag zou willen kopen, mag worden bebouwd, of het een terrain constructible is. Dat is te vinden in het bestemmingsplan, de PLU, Plan Local d’Urbanisme. De oude naam is POS, Plan d’Occupation du Sol. Je kunt als belangstellende koper een CU, Certificat d’Urbanisme aanvragen voor het voorgenomen gebruik bij de gemeente, die verplicht is om een CU af te geven, uiterlijk binnen twee maanden. Dat CU kan positief of negatief zijn of positief met voorwaarden (in het Zuiden bijvoorbeeld: solide bosbrandpreventie). Tijdens het aankoopproces wordt het krijgen van een positief CU meestal als opschortende voorwaarde gesteld. Er bestaan twee modellen: een détaillé (officieel een CU opérationnel), vol met voorschriften en bepalingen die nodig zijn bij de verlangde nieuwbouw of te plegen grote restauratie, en een simplifiée, ook wel genoemd een CU ordinaire of certificat d’information, waarin enkele algemene regels over de bestemming van de grond zijn gegeven. Het certificat d’information moet binnen een maand na de aanvrage worden afgegeven en een certificat opérationnel binnen twee maanden. Ga hiervoor naar la Mairie; daar is ook alles bekend over eventuele rechten, zoals erfdienstbaarheden. Een CU is gratis, zelfs als men hem schriftelijk aanvraagt en laat opsturen. Het certificat d’information is uitsluitend informatief en vermeldt soms ook de plaatselijke belastingen. Beide documenten zijn anderhalf jaar geldig en kunnen daarna nog met een jaar worden verlengd, als dat ten minste twee maanden voor het verstrijken van het eerste jaar is aangevraagd en de omstandigheden niet zijn gewijzigd.

Veel gebruikt is ook de afkorting COS, coefficient d’occupation du sol. Deze COS geeft aan welk gedeelte van een terrein mag worden bebouwd: een coëfficiënt van 0,30 op een stuk bouwgrond van 1000 m² betekent dat men 300 m² kan bebouwen inclusief al het buitenwerk. Het woondeel daarvan mag hooguit 80% zijn, derhalve 240 m² aan 'huis'.

Print dit artikel

Huren kan natuurlijk ook

Wie op latere leeftijd zijn veelal grote Franse huis wil verkopen om kleiner te gaan wonen, kan uiteraard ook een huis gaan huren. En er zijn er ook die eerst een paar jaar willen huren om te testen of dat wonen in Frankrijk nu echt wel zo geweldig is. Huren kan bij een verhuurmaatschappij of bij de vriendelijke dorpsgenoot die nog een goed huis te huur heeft. Het is nuttig om globaal kennis te nemen van de Franse gebruiken bij de huur van huizen.

In de praktijk blijken particuliere verhuurders strenger te zijn bij het toelaten van huurders. Zo vragen deze huisbazen soms drie garantiestellingen voordat het huurcontract, le bail, kan worden ondertekend. De regering-Fillon onder leiding van president Sarkozy heeft die overdaad aan garantiestellingen danig ingekrompen en ook de waarborgsom teruggebracht tot één maand huur. Institutionele verhuurders (de zinzins in het dagelijks spraakgebruik) zijn wat gemakkelijker. Als het vaste inkomen drie of viermaal hoger is dan de huur, is er verder geen poespas meer. Bij deze institutionnels hebben de huurcontracten een looptijd van zes jaar, die bij de particuliere verhuurders drie jaar, met een opzegtermijn van zes maanden. Verhuur van gemeubileerde woningen kent een duur van een jaar, steeds stilzwijgend te verlengen, opzegtermijn drie maanden in het geval de prijs wordt verhoogd, het huis wordt verkocht, de huurder zich misdraagt of de verhuurder er zelf in wil gaan wonen. 

Bij het ondertekenen van het huurcontract mag de eigenaar/bemiddelaar om een identiteitsbewijs vragen en zal meestal ook een waarborgsom (dépot de garantie, in het spraakgebruik ten onrechte ook caution genoemd) verlangen ter grootte van maximaal een maanden huur en/of een borg (caution). Na afloop moet het dépot de garantie binnen twee maanden worden terugbetaald als er verder niets meer te verrekenen valt. Bij particuliere verhuurders wil die teruggave nogal eens op problemen stuiten. Zij beschouwen de centjes als vergoeding voor het opknappen en vervangen van normaal versleten zaken zoals schilderwerk en vloerbedekking. Dat mag dus niet.
De huurder kan altijd opzeggen, met inachtneming van een termijn van een maand. Huurders die ouder zijn dan 70 jaar genieten een sterke huurbescherming. Als de eigenaar het huis verkoopt, zal de nieuwe de huur kunnen opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. Maar als de 70-plusser een bescheiden inkomen geniet - niet meer dan 1,5 keer het minimumloon - kan de huur niet worden opgezegd, tenzij de nieuwe eigenaar een andere passend huis kan aanbieden dat past binnen het budget van de huurder. Bij een koppel behoeft slecht één van de twee aan die voorwaarden te voldoen. Het nieuwe huis moet in de dezelfde omgeving liggen, niet verder van 5 kilometer.

De particuliere bailleurs bieden hun huizen vaak aan in kleine advertenties in de dagbladen of gespecialiseerde uitgaven zoals de papieren versie van De Particulier à Particulier, een uitgave die elke donderdag verschijnt. Op internet is uiteraard ook het nodige te vinden. De grote makelaars hebben hun aanbod op hun website staan (Century 21, Fnaim, Orpi, Laforêt, Era en andere). Hoewel deze agents vooral actief zijn in de verkoop van huizen, hebben zij ook wel huurhuizen in de portefeuilles. Daarnaast zijn nog actief de administrateurs de biens, ofwel beheerders verenigd in de syndicats. Dan zijn er nog de notarissen die, vooral op het platteland, ook wel huurpanden beheren. Ten slotte zijn er de marchands de listes, een beroepsgroep met een niet al te hoog aanzien. Tegen betaling van bedragen tussen de € 90 en € 170 verkopen zij lijsten met kleine advertenties en nemen contact op met de verhuurder. De commissie die makelaars en beheerders berekenen ligt over het algemeen op een maand huur, sommigen vragen 10% van de jaarhuur.

Het is belangrijk om de documenten te bestuderen die de toestand van de woning beschrijven bij de aanvang van de huur en bij vertrek. Het gaat hier om de état des lieux d'entrée en de état de lieux de sortie. Er ontstaat vaak gedonder over. De huurder moet bij vertrek het huis in de oorsponkelijke staat opleveren en als er iets niet klopt of dingen kapot zijn gegaan (behalve normale slijtage), kan de huisbaas moeilijk doen met het terugstorten van de dépôt de garantie. Bij het betrekken van het huis is het zaak om alles goed te controleren en zaken die niet werken te noteren op het papier.

De huur mag jaarlijks worden verhoogd volgens de algemene prijsindex en sinds 2008 niet meer via de sterker stijgende index IRL (indice de référence des loyers). Huurgeschillen, voornamelijk die van de huurverhogingen, worden in eerste instantie uitgevochten bij de Commission départementale de concilitation, zeg een bemiddelende huurgeschillencommissie, zetelend in de préfecture. Geschillen rond de afwikkeling van de dépôt de garantie worden beslecht door de hulprechter, de juge de proximité. Als de bemiddeling niet lukt, kan de huisbaas naar de gewone rechtbank gaan (tribunal d'instance). Dat moet wel gebeuren binnen twee maanden voordat het huurcontract afloopt. Laat de verhuurder die termijn lopen, dan moet hij het huis weer voor drie of zes jaar verhuren, tegen dezelfde huurprijs.

Uitvoerige informatie over deze onderwerpen is te vinden in La Maison, uitg. Het Spectrum.

Print dit artikel

Indices bouwkosten
idem
idem

Huizenprijzen

Grondprijzen

Print dit artikel