Droombeeld: camping runnen

Het is hard werken geblazen voor die talrijke Nederlanders die een camping zijn begonnen of hebben overgenomen. De kost moet je in enkele maanden tijd verdienen en het onderhoud en de verzorging van de camping vragen tijd en geld. Bovendien kamp je als eigenaar, vooral in de startperiode, met de Franse bureaucratie en regelgeving. Voor vrijwel elk onderdeel van de camping – sanitaire voorzieningen, veiligheid, horeca, zwembad – hebben de Fransen regels bedacht, die tot overmaat van ramp ook nog dienen te worden nageleefd.

Een camping à la ferme behoeft geen vergunning en heet officieel een camping déclaré, omdat zij wel bij de gemeente moet zijn gemeld. Het maximum aantal (eenvoudige) plaatsen bedraagt zes (er mogen niet meer dan twintig personen tegelijk aanwezig zijn) en er zijn weinig vereisten aan sanitair. Bovendien zijn geen ‘vaste’ constructies toegestaan. De daaropvolgende vorm is de aire naturelle (camping rural) met maximaal 25 plaatsen en een eenvoudig niveau van voorzieningen met eisen aan het sanitrair en aan de ’natuurlijke’ inrichting van de camping. Een aire naturelle kent, evenals de ‘gewone’ campings, een classificatie in vier sterren.

Er zijn enkele Nederlandse bemiddelaars actief bij het helpen zoeken en starten van een Franse camping en die wijzen over het algemeen wel op de  risico’s en valkuilen. Met name op het punt van de financiering is het zaak té enthousiasten uit de droom te helpen. Banken in Frankrijk zijn zeer terughoudend en financieringen worden alleen verstrekt als men ervan overtuigd is dat er voldoende aflossingscapaciteit zal zijn. Men raakt hiervan wat gemakkelijker overtuigd als het bedrijf voldoende kan opbrengen om de jaarlijkse lasten voor rente en aflossingen te voldoen.

Ervan uitgaande dat de koper inkomensafhankelijk wordt van het aan te kopen bedrijf, geldt voor campings in de prijsklassen onder het miljoen, dat tot een koopsom van € 200.000 tot € 250.000 geen financiering kan worden verkregen voor de enkele camping die in deze lage prijsklasse wordt aangeboden; voor de categorie tussen € 250.000 en € 500.000 geldt dat het te verkrijgen percentage meestal ligt tussen 0 en 35 en voor de prijsklasse vanaf € 500.000 loopt dit percentage op tot 50, bij hoge uitzondering wat hoger. Deze opstelling van de banken, ook in Frankrijk allerminst liefdadigheidsinstellingen, betekent dat voor de aankoop van een stuk grond en het vervolgens opzetten van een nieuwe camping evenzeer dat zelden of nooit financiering kan worden verkregen. Bovendien zijn de kosten om aan alle verplichte normen te voldoen, extreem hoog en is het opzetten van een geheel nieuwe camping slechts bij uitzondering een rendabele activiteit. 

In de praktijk zal de koopsom van een camping bepaald zijn door de waarde van het onroerend goed (les murs) en door de waarde van de bedrijfsactiviteit, het fonds de commerce. Bij gîtes en chambres d’hôtes speelt dat begrip nauwelijks een rol. De waarde van het goodwill-gedeelte van het fonds de commerce wordt voornamelijk bepaald door de aantoonbare bedrijfsresultaten van de afgelopen jaren. De inventaris heeft zijn eigen waarde en staat op de balans en is niet echt afhankelijk van de bedrijfsresultaten. In het algemeen leidt een hogere gerealiseerde jaaromzet tot een hogere waarde van de bedrijfsactiviteit en dus tot een hogere koopsom. Een hogere prijsklasse betekent dus vaak een hogere aantoonbare omzet en een beter resultaat.

Bij een gebrek aan financiering wil het nogal eens gebeuren dat een belangstellende alleen het fonds de commerce koopt (geen overdrachtskosten) en het onroerend goed (het woonhuis bijvoorbeeld) vervolgens pacht. Wie uitsluitend een fonds de commerce van een camping wil kopen,  zal ervaren dat financiering vaak, in tegenstelling tot andere bedrijfsactiviteiten, ook vrijwel onmogelijk is om dezelfde al genoemde redenen, met daarbij het ontbreken van onderpand in onroerend goed. Conclusie uit de minder romantische praktijk: als de koper niet beschikt over ten minste € 250.000 à € 3000.000 eigen kapitaal, zal de aankoop van een camping, ook in de lagere prijsklasse, niet haalbaar zijn.

Er is een Frans tijdschrift dat informatie biedt bij het starten van een Frans kampeerterrein: l’OT, Officiel des terrains de camping, 12, Rue Rouget de Lisle, 94442 Issy les Moulineaux, CEDEX, tel. 01 41 33 47 47. In het blad van deze organisatie staan ook campings te koop. Jaarlijks zijn er 150 à 200 campings te koop in geheel Frankrijk, niet steeds andere maar ook flink wat campings die enkele jaren te koop staan. Ook l’OT ontmoet te vaak enthousiastelingen die veronderstellen met enkele tienduizenden euro’s een Franse camping te kunnen kopen. Die tijd is definitief voorbij: er worden veel te hoge prijzen gevraagd. Het aanbod van campings is  nog wel behoorlijk, maar  de vraagprijzen zijn niet zelden exorbitant hoog.

De nieuwe bezitter van een camping in Frankrijk zal ook bestand moeten zijn tegen de Franse bureaucratie. Vaak voldoet het overschrijven van de naam van de eigenaar bij de talrijke instanties in de eerste periode. Maar daarna komen de controleurs: van de brandweer, de keuringsdienst, de douane (alcoholverkoop), de belastingen. Je bent nog niet jarig als er zaken niet blijken te kloppen. En wie erop wordt betrapt te sjoemelen met de omzetcijfers of de BTW-boekhouding, loopt op tegen onverbiddelijke sanctiemaatregelen. Verder moet er veel van het ‘verdiende’ geld worden afgedragen aan ziekenfondspremie, verplichte pensioenverzekering, kijkbelasting, muziekrechten, vuilophaaldienst, taxe professionnelle, taxe foncière, taxe d’habitation, arbeidsongeschiktheidsverzekering, advertentiekosten, en bouw en onderhoud van de website.

Uitvoerige informatie over deze onderwerpen is te vinden in La Maison, uitg. Het Spectrum.

Print dit artikel

Chambres d'hôtes beginnen

Er zijn naar schatting 35.000 chambres d'hotes in Frankrijk, althans min of meer officieel bekend. In 1990 waren het er nog slechts 4500 en nu komen er jaarlijks 1000 bij. De meeste exploitanten weten er een aardige omzet uit te halen, maar kunnen er niet van leven en het blijft niet meer dan een aardige bijverdienste. Wie vijf kamers verhuurt, het maximaal toelaatbare, en erin slaagt € 5000 omzet per kamer te halen, mag zich een redelijk geslaagde uitbater noemen. In die omzet zitten dan wel ook de verkoop van drankjes en het verstrekken van maaltijden. 

De categorie betere chambres d’hôtes zijn vaak luxe verblijfsoorden en vereisten flinke investeringen voor de aankoop van het pand en vooral voor het geschikt maken ervan als een hotelachtig verblijf. Met kamerprijzen van € 100 per nacht zijn in gebieden als de Provence omzetten van € 50.000 per jaar te halen. Financiering met een hypotheek of leningen maakt het succesvol runnen van een chambre d’hôte al een stuk moeilijker. En ook omgekeerd: voor de financiering van bedrijfsmatig gerunde chambres d’hôtes zullen verreweg de meeste banken geen lening vertrekken.

Wie meer wil en meer kamers zou willen verhuren, valt onder de regeling van publieke etablissementen. De regeling staat bekend als ERP, établissements recevant du public. Alle gebouwen waar overnacht kan worden met theoretisch meer dan vijftien personen, moeten aan de regeling voldoen. Gerekend wordt met het daadwerkelijk aanwezige aantal bedden of tweeëneenhalf personen per slaapkamer. Voor chambres d'hotes in de privésfeer behoeft overigens geen bedrijf opgericht te worden. De inkomsten eruit worden als bijverdienste gezien. Professionele verhuurders moeten zich wel laten inschrijven en mogen ook meer diensten leveren.

Sinds 2007 moeten eigenaren van chambres d'hôtes hun activiteit melden op het gemeentehuis (de déclaration). Men ontvangt dan de attestation en er wordt bekend of er toeristenbelasting moet worden betaald. Dat is in elke gemeente verschillend. Tegelijkertijd kan desgewenst bij de Mairie ook de Licence I worden verkregen, de minimaal vereiste drankvergunning die ook nodig is bij het serveren van het verplichte ontbijt. Volgens de nieuw geformuleerde regels moet een chambre d'hôtes (bed&breakfast) slaapgelegenheid bieden alsmede een ontbijt. Elke kamer moet toegang geven tot een badkamer en een wc en in de huur moet ook het (schone) linnengoed zijn begrepen, alsmede een kleine schoonmaakbeurt van de kamer. Kortom, wat meer regelgeving en misschien zelfs een klassificatie met sterren en al. 

Schenken mag als het bij de maaltijd hoort, aperitief en digestief weer niet als de vereiste vergunningen ontbreken. Het is verplicht om een ontbijt te serveren, maar de gasten kunnen er ook van afzien en betalen het ontbijt dan niet. Die mogelijkheid moet duidelijk zijn aangegeven. Over de drankjes nog: er gelden hiervoor drie categorieën vergunningen, licenties genoemd: licence I (verplicht; frisdranken), II (bier en wijn) en III (bier, wijn en zwak-alcoholisch). Om een schenkvergunning II of III te krijgen moet men op het gemeentenhuis een déclaration ophalen en daarmee naar het douanekantoor in de buurt gaan. Als de licenties niet zijn vergeven, kan het papier probleemloos en gratis worden verstrekt. Is het aantal vergunningen 'op', tant pis, niet veel aan te doen.

Wie met de chambres d’hôtes ook nog aan table d’hôte doet (niet aan voorbijgangers, maar alleen aan de gasten), heeft alleen een dranklicentie met aantekening petit restaurant nodig. De 'volledige' vergunning is licentie IV en bedoeld voor de commercie. Nieuwe licentie-aanvragers zijn verplicht om een exploitatievergunning voor hun licentie aan te vragen, verkrijgbaar na het volgen van een korte opleiding (stage) of door middel van ontheffing (bijvoorbeeld als men geldige horecapapieren heeft). De stage wordt niet door een examen afgesloten. Sinds april 2008 moeten ook bestaande licentiehouders een dergelijke exploitatievergunning zien te krijgen. Een dan verstrekte vergunning is vervolgens tien jaar geldig.

Wettelijke regelingen of voorschriften voor het tijdelijk verhuren van (vakantie)huizen bestaan er niet. Er bestaan wel nogal wat organisaties en netwerken die diensten verlenen aan toeristische entrepreneurs. Aansluiting bij een dergelijke organisatie garandeert een zekere kwaliteit. Men moet zich tevoren wel goed informeren over de gevolgen van een aansluiting bij een merk. Sommige netwerken bieden service in de vorm van adviezen over marketing, reclame en bedrijfsvoering, verlenen subsidies bij bouwwerkzaamheden, maar leggen ook verplichtingen op, andere leveren alleen het bord dat aan de gevel kan worden geschroefd. Een bekend groot netwerk is dat van Gîtes de France, een federatie die valt onder het ministerie van Landbouw en het staatssecretariaat voor toerisme.

In sommige regio's die het toerisme willen bevorderen zijn er beperkte mogelijkheden om subsidie te ontvangen bij het opzetten van een gîte rural, vaak in samenwerking met de grote verhuurorganisatie Gîtes de France. Veel Nederlanders verhuren ook zonder een organisatie en zetten hun huisje op internet. De grootste website op dit gebied is die van gites.nl gevolgd door Bonjour.
Belangrijke subsidieverstrekkers bij de verbouw van een mooi gelegen huis tot gîte kunnen verder zijn de afdelingen toerisme van het departement (direction du tourisme du conseil général), de regio en Europese ontwikkelingsfondsen. Om zo'n niet onaardige financiële steun in de wacht te slepen moet de gîte of de chambre d'hôte zijn aangesloten bij een erkende verhuurinstelling: de al genoemde Gîtes de France, Clévacances, Fleurs de Soleil of Accueil paysan. De uitvoering van de subsidieregeling verschilt per departement of regio, dus men moet goed de tijd nemen om een en ander uit te zoeken. En er ook rekening mee houden dat de ambtenaren zich strikt aan de regels houden; het gaat er nogal bureacratisch aan toe. Ten slotte zijn er nog belastingvoordelen te behalen in plattelandsgebieden die ontwikkeld worden. Eigenaren van woningen die voor het toerisme worden gekocht, geschikt gemaakt, uitgebreid, verbouwd e.d. kunnen aardige belastingvrijstellingen genieten: 25% voor investeringen in nieuwbouw en 20% voor verbouwingen en verbeteringen aan een bestaande woning.

Als eigenaar van een gîte of chambre d'hôte moet ook iets omtrent de verzekering zijn geregeld. Meestal volstaat de WA van de gewone verzekering op huis en inboedel, de assurance multirisque. Als na raadpleging van je verzekeringsagent die WA (responsabilité civile) niet toereikend blijkt, bijvoorbeeld in geval van overstromingen of ander natuurlijk ongerief, kan een bijverzekering nodig zijn. Het is in ieder geval verstandig om de verzekeringsman te melden dat een deel van het huis of een andere opstal op je grond in de zomer wordt verhuurd. In het huurcontract kan kan worden gemeld hoe de verzekering bij brand of overstroming is geregeld: of helemaal niet of (gedeeltelijk) via de assurantie van de verhuurder. Detailinformatie over dit niet onbelangrijke, maar vaak 'vergeten' onderwerp, is te vinden op de website van het voorlichtingscentrum van de Franse verzekeraars (Centre de documentation et d'informatie de l'assurance in Parijs).

Verzekeren tegen brand en slordige huurders Als eigenaar van een gîte of chambre d’hôtes moet je ook iets omtrent de verzekering hebben geregeld. Meestal volstaat de WA van de gewone verzekering op huis en inboedel, de assurance d’habitation multirisque. Als na raadpleging van je verzekeringsagent die WA (responsabilité civile) niet toereikend blijkt voor de verhuurde gîte, bijvoorbeeld in geval van overstromingen of ander natuurlijk ongerief, kan een bijverzekering nodig zijn. Het is in elk geval verstandig om de verzekeringsman te melden dat een deel van het huis of een andere opstal op je grond wordt verhuurd. In het huurcontract kan dan worden gemeld hoe de verzekering bij brand of overstroming is geregeld: helemaal niet of (gedeeltelijk) via de assurantie van de verhuurder. Een rechtsbijstandsverzekering afsluiten lijkt niet onverstandig. Officieel moet het zo: de verhuurder dient zich te verzekeren tegen brand, ontploffingen, terroristische acties, natuurrampen, waterschade en soms ook stormschade en diefstal. Bij brand, diefstal en dergelijke die de schuld is van de huurder, wordt de verhuurder dan schadeloos gesteld. Zijn verzekeraar gaat dan wel proberen de schade op de huurder te verhalen. De verhuurder kan vragen om af te zien van dit verhaalsrecht (abandon de recours), maar als de verzekeraar dat niet wil, moet de verhuurder de huurders daarvan wel op de hoogte stellen, zodat zij in hun polis de garantie villégiature kunnen laten opnemen (schade die wordt berokkend tijdens de huur van een vakantieonderkomen). Uiteraard kan de huurder ook proberen om de schade via zijn eigen WA-verzekering uit te laten keren. Grote verzekeraars zoals AXA en Crédit Agricole kennen aparte polissen voor verhuurders van vakantiewoningen.

Print dit artikel